Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю., рассмотрев 23.09.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2010 по делу N А66-2451/2010 (судья Закутская С.А.),
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синсо" (далее - Общество) о взыскании 367 231 руб. 59 коп., в том числе 246 206 руб. 09 коп. арендной платы за период с 01.09.2009 по 29.04.2010, 96 129 руб. 80 коп. пеней за период с 11.09.2009 по 29.04.2010 и 24 895 руб. 70 коп. платы за пользование земельным участком за период с 01.10.2009 по 29.04.2010 по договору аренды от 10.01.2007 N 3713 (с учетом увеличения исковых требований).
Решением от 17.06.2010 с учетом определения от 22.07.2010 об исправлении опечатки требования удовлетворены в части взыскания с Общества 246 206 руб. 09 коп. основного долга, 96 129 руб. 80 коп. пеней, а также взыскано 11 507 руб. 75 коп. госпошлины в доход федерального бюджета. В остальной части иска суд отказал.
В апелляционном порядке решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит отменить судебный акт в части отказа в удовлетворении требования о взыскании платы за пользование земельным участком. По мнению подателя жалобы, право требования истца на взыскание платы за пользование земельным участком вытекает из условий договора, положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 652 и 654 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Департамент также ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат доли земельных участков пропорционально площади, находящихся в собственности помещений.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 10.01.2007 Департамент и Общество заключили договор N 3713 аренды нежилого помещения, относящегося к муниципальной собственности, площадью 255,8 кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Тверь, пр-т Победы, д. 30/17, сроком действия до 09.12.2007.
Дополнительным соглашением от 24.10.2008 срок действия договора продлен по 01.12.2009.
По окончании срока действия договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата и плата за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого помещения, определяются прилагаемыми к договору расчетами (приложения N 2 и 2.1).
Ненадлежащее исполнение обязательства по своевременному внесению платежей по договору аренды послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 274 ГК РФ, пришел к выводу о ничтожности условия договора аренды, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком площадью 278,5 кв.м, поскольку отсутствует соглашение всех собственников помещений в жилом доме об использовании земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о взыскании платы за земельный участок.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что решение подлежит отмене в части отказа во взыскании платы за пользование земельным участком с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, то он в силу договора приобретает и право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.
Условия договора аренды от 10.01.2007 N 3936 свидетельствуют о достижении сторонами договоренности об использовании земельного участка за плату в части, пропорциональной занимаемому помещению.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с нормами жилищного законодательства общая долевая собственность на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09 определена правовая позиция по применению положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статей 36 и 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указано, что земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Собственник помещений, став участником общей долевой собственности в отношении земельного участка, обязан в соответствии со статьей 210 ГК РФ нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, а согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязан вносить плату за землепользование в виде земельного налога.
Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
В материалах дела не имеется доказательств формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и проведения его государственного кадастрового учета, а также доказательств перехода данного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению.
Вывод суда о возникновении у собственников помещений в доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, права общей долевой собственности на земельный участок не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
В данном случае собственником переданного в аренду ответчику помещения является муниципальное образование город Тверь.
Вывод суда о ничтожности условия о внесении арендатором нежилого помещения, расположенного в жилом доме, платы за пользование земельным участком сделан без учета вышеперечисленных норм права.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные нарушения норм материального права и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством, исследовать вопрос о формировании земельного участка для эксплуатации жилого дома, в котором расположено арендуемое помещение, о том, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации арендуемого ответчиком помещения, установить факт исполнения либо неисполнения ответчиком обязательств по договору в части спорной суммы платы за пользование земельным участком, а также распределить расходы по госпошлине.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2010 по делу N А66-2451/2010 отменить в части отказа во взыскании 24 895 руб. 70 коп. платы за пользование земельным участком.
Дело в этой части передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
В остальной части решение от 17.06.2010 оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.09.2010 ПО ДЕЛУ N А66-2451/2010
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2010 г. по делу N А66-2451/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю., рассмотрев 23.09.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2010 по делу N А66-2451/2010 (судья Закутская С.А.),
установил:
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синсо" (далее - Общество) о взыскании 367 231 руб. 59 коп., в том числе 246 206 руб. 09 коп. арендной платы за период с 01.09.2009 по 29.04.2010, 96 129 руб. 80 коп. пеней за период с 11.09.2009 по 29.04.2010 и 24 895 руб. 70 коп. платы за пользование земельным участком за период с 01.10.2009 по 29.04.2010 по договору аренды от 10.01.2007 N 3713 (с учетом увеличения исковых требований).
Решением от 17.06.2010 с учетом определения от 22.07.2010 об исправлении опечатки требования удовлетворены в части взыскания с Общества 246 206 руб. 09 коп. основного долга, 96 129 руб. 80 коп. пеней, а также взыскано 11 507 руб. 75 коп. госпошлины в доход федерального бюджета. В остальной части иска суд отказал.
В апелляционном порядке решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит отменить судебный акт в части отказа в удовлетворении требования о взыскании платы за пользование земельным участком. По мнению подателя жалобы, право требования истца на взыскание платы за пользование земельным участком вытекает из условий договора, положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 652 и 654 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Департамент также ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат доли земельных участков пропорционально площади, находящихся в собственности помещений.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 10.01.2007 Департамент и Общество заключили договор N 3713 аренды нежилого помещения, относящегося к муниципальной собственности, площадью 255,8 кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Тверь, пр-т Победы, д. 30/17, сроком действия до 09.12.2007.
Дополнительным соглашением от 24.10.2008 срок действия договора продлен по 01.12.2009.
По окончании срока действия договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата и плата за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого помещения, определяются прилагаемыми к договору расчетами (приложения N 2 и 2.1).
Ненадлежащее исполнение обязательства по своевременному внесению платежей по договору аренды послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 274 ГК РФ, пришел к выводу о ничтожности условия договора аренды, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком площадью 278,5 кв.м, поскольку отсутствует соглашение всех собственников помещений в жилом доме об использовании земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о взыскании платы за земельный участок.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что решение подлежит отмене в части отказа во взыскании платы за пользование земельным участком с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, то он в силу договора приобретает и право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.
Условия договора аренды от 10.01.2007 N 3936 свидетельствуют о достижении сторонами договоренности об использовании земельного участка за плату в части, пропорциональной занимаемому помещению.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с нормами жилищного законодательства общая долевая собственность на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09 определена правовая позиция по применению положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статей 36 и 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указано, что земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Собственник помещений, став участником общей долевой собственности в отношении земельного участка, обязан в соответствии со статьей 210 ГК РФ нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, а согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязан вносить плату за землепользование в виде земельного налога.
Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
В материалах дела не имеется доказательств формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и проведения его государственного кадастрового учета, а также доказательств перехода данного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению.
Вывод суда о возникновении у собственников помещений в доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, права общей долевой собственности на земельный участок не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
В данном случае собственником переданного в аренду ответчику помещения является муниципальное образование город Тверь.
Вывод суда о ничтожности условия о внесении арендатором нежилого помещения, расположенного в жилом доме, платы за пользование земельным участком сделан без учета вышеперечисленных норм права.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные нарушения норм материального права и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством, исследовать вопрос о формировании земельного участка для эксплуатации жилого дома, в котором расположено арендуемое помещение, о том, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации арендуемого ответчиком помещения, установить факт исполнения либо неисполнения ответчиком обязательств по договору в части спорной суммы платы за пользование земельным участком, а также распределить расходы по госпошлине.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2010 по делу N А66-2451/2010 отменить в части отказа во взыскании 24 895 руб. 70 коп. платы за пользование земельным участком.
Дело в этой части передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
В остальной части решение от 17.06.2010 оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)