Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 31 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Г.А. Симоновой
судей: З.Д. Бац, Г. М. Грачева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.С. Барановой
при участии:
стороны не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Квартирный вопрос"
апелляционное производство N 05АП-1446/2011
на решение от 27.01.2011
судьи Д.В. Борисова
по делу N А51-17841/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "Управляющая компания "Квартирный вопрос"
к Административной комиссии Владивостокского городского округа по Первомайскому району
о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартирный вопрос" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Административной комиссии Владивостокского городского округа по Первомайскому району (далее - "ответчик, административный орган") о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности N 4/3866 от 12.10.2010 г., в соответствии с которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения по ч. 2 ст. 7.22 Закона Приморского края N 44-КЗ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 80 000 руб.
Решением суда от 27.01.2011 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о наличии в действиях Управляющей компании состава и вины вменяемого административного правонарушения.
Управляющая компания, не согласившись с принятым решением, подала апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. В доводах жалобы указывает на то, что в силу пункта 2.2 договора управления многоквартирным домом, Управляющая компания приняла на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в пределах средств поступивших на лицевой счет дома. Кроме того, система канализации дома уже на момент принятия на обслуживание его ООО УК "Квартирный вопрос" требовала проведения капитального ремонта. Общество считает, что выявленные административной комиссией нарушения также относятся к перечню работ капитального характера в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170. Решение о проведении капитального ремонта должно приниматься общим собранием собственником дома. Работы по восстановлению канализации договором управления между собственниками и Управляющей компанией не предусмотрены и дополнительным соглашением к договору не устанавливались. Указывая на то, что жилой дом 17 по ул. Гульбиновича находится в муниципальной собственности, заявитель считает, что бремя содержания имущества в надлежащем техническом состоянии в силу статьи 209 ГК РФ несет собственник, т.е. администрация г. Владивостока.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства явку своих представителей не обеспечили. От Административной комиссии поступил письменный отзыв на жалобу, согласно которому считает решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение либо изменению не подлежит в связи со следующим.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартирный вопрос" зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по Первомайскому району г. Владивостока 06.08.2008 за основным государственным регистрационным номером N 1082537003845, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации серии 25 N 003219283.
В соответствии с договором управления многоквартирным домом от 01.02.2009 г. является управляющей организацией в отношении дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 17.
06.10.2010 года в 10 час. 50 мин. при выезде по жалобе жильцов дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 17, с участием главного специалиста отдела эксплуатации жилищного фонда Управления содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока Чертковской А.Ю., представителя общества Волчук И.Е., члена административной комиссии Потапович Т.И. и жильцов дома, была проведена проверка в отношении ООО "Управляющая компания "Квартирный вопрос", в ходе которой установлено, что обществом не приняты меры по устранению течи канализационной сети; содержание внутридомовой системы канализации - неудовлетворительное, система находится в неисправном состоянии: в подвале дома трубы канализации не герметичны, отсутствует крышка ревизии, отсутствует участок лежака, в подвале стоит вода, которая вытекает на придомовую территорию (канализационные стоки).
Факт правонарушения зафиксирован проверяющими в протоколе осмотра от 06.10.2010 г.
06.10.2010 г. Административной комиссией Владивостокского городского округа по Первомайскому району был составлен протокол об административном правонарушении серии N 44-КЗ N 005347 в присутствии генерального директора общества Гребенщикова А.К., в котором зафиксирован факт совершения обществом административного правонарушения, выразившейся в непринятии мер по устранению течи водопроводной, канализационной сети и содержанию их в неисправном состоянии.
По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении административным органом было принято постановление от 12.10.2010 N 4/3866 о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.22 Закона Приморского края от 05.03.2007 N 44-КЗ "Об административных правонарушениях в Приморском крае".
Согласно указанному постановлению обществу назначено наказание в виде административного штрафа в размере 80 000 рублей.
Не согласившись с принятым постановлением, заявитель обратился в суд с требованием о признании его незаконным и отмене.
В соответствии с частью 2 статьи 7.22 Закона Приморского края об административных правонарушениях N 44-КЗ от 05.03.2007 непринятие мер по устранению течи водопроводной, канализационной или тепловой сети, содержание в неисправном состоянии колодцев и люков - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ, административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно Уставу ООО УК "Квартирный вопрос" одними из основных целей и предметов деятельности общества являются: управление недвижимым имуществом, удаление сточных вод, отходов, уборка территории и аналогичная деятельность, эксплуатация помещений жилого и нежилого фондов, выполнение работ, направленных на поддержание в исправности элементов зданий и заданных параметров и режимов работы их инженерно-технического оборудования, выполнение комплекса работ, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к содержанию помещений жилого дома и его придомовой территории, проведение текущего и капитального ремонтов жилого и нежилого фондов (раздел 2 Устава).
01.02.2009 между ООО УК "Квартирный вопрос" и собственниками жилых помещений, расположенных в жилом доме 17 по ул. Гульбиновича в г. Владивостоке был заключен договор управления указанным многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 1.1 договора, целью его заключения является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилом доме, обеспечение сохранности, надлежащего управления, содержания и ремонта общего имущества, инженерных систем и оборудования мест общего пользования, придомовой территории, решении вопросов пользования указанным имуществом собственниками помещений, изменившими форму управления через управляющую организацию. Целью договора является предоставление собственникам услуг по управлению многоквартирным домом.
Согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что Управляющая компания принимает на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома N 17 по ул. Гульбиновича в г. Владивостоке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Состав общего имущества многоквартирного дома определен в Приложении N 2 к настоящему договору. Перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определен в Приложении N 1 к настоящему договору, являющегося неотъемлемой частью данного договора, и соответствующего требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Иные решения по проведению работ и услуг могут быть приняты на общем собрании собственников и по согласованию с Управляющей компанией, закреплены дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 2.3 договора.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названных Правилах указано, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процесс е эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Между тем, в доводах жалобы Управляющая компания исходит из того, что пока общее собрание собственников нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги, и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, Управляющая компания такую услугу оказывать не обязана. При этом заявитель не учитывает, что в рассматриваемом случае между собственниками и управляющей компанией "Квартирный вопрос" единого договора не имеется. Договоры заключались в единой стандартизированной форме между названной управляющей компанией и собственниками отдельных помещений по результатам заочного голосования общего собрания, в котором участвовали собственники, обладающие в совокупности 55,19% голосов, которые проголосовали за привлечение управляющей компании. Вместе с тем, другой собственник жилых помещений, находящихся в данном доме, обладающей в совокупности 44,81% голосов - администрация г. Владивостока в голосовании участия не принимала.
Кроме того, следует учитывать, что согласно разделу II Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
В силу пункта 2.3.5. упомянутых Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
В пунктах 3.2.2, 3.2.1 договора стороны предусмотрели обязанность Управляющей компании организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома качественно и в установленные сроки в соответствии с перечнем работ и услуг (Приложение N 1).
Согласно п. п. 1.3-1.6 части I "Санитарно-технические работы" (Приложение N 1 к договору) общество обязуется устранять неисправности в системах водоснабжения и канализации, обеспечить их удовлетворительное функционирование; проводить прочистку внутренней канализации до колодца на выпуске; осуществлять надзор за состоянием водопроводно - канализационной сети внутри здания; устранять засоры и затопления в подвальных помещениях здания и т.п.
Таким образом, административная комиссия верно определила объем, содержание и условия возникновения обязанностей Управляющей компании по содержанию спорного многоквартирного жилого дома, и пришла к правильному выводу о том, что обязанность по устранению выявленных в ходе проверки нарушений лежит именно на ООО УК "Квартирный вопрос".
Поскольку Управляющая компания данную обязанность не исполнила, следовательно, в ее действиях имеется состав и вина в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.22 Закона Приморского края об административных правонарушениях N 44-КЗ от 05.03.2007.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 211 АПК РФ, принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27 января 2011 г. по делу N А51-17841/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5.1 статьи 211 АПК РФ постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2011 N 05АП-1446/2011 ПО ДЕЛУ N А51-17841/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2011 г. N 05АП-1446/2011
Дело N А51-17841/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 31 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Г.А. Симоновой
судей: З.Д. Бац, Г. М. Грачева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.С. Барановой
при участии:
стороны не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Квартирный вопрос"
апелляционное производство N 05АП-1446/2011
на решение от 27.01.2011
судьи Д.В. Борисова
по делу N А51-17841/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "Управляющая компания "Квартирный вопрос"
к Административной комиссии Владивостокского городского округа по Первомайскому району
о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартирный вопрос" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Административной комиссии Владивостокского городского округа по Первомайскому району (далее - "ответчик, административный орган") о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности N 4/3866 от 12.10.2010 г., в соответствии с которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения по ч. 2 ст. 7.22 Закона Приморского края N 44-КЗ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 80 000 руб.
Решением суда от 27.01.2011 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о наличии в действиях Управляющей компании состава и вины вменяемого административного правонарушения.
Управляющая компания, не согласившись с принятым решением, подала апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. В доводах жалобы указывает на то, что в силу пункта 2.2 договора управления многоквартирным домом, Управляющая компания приняла на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в пределах средств поступивших на лицевой счет дома. Кроме того, система канализации дома уже на момент принятия на обслуживание его ООО УК "Квартирный вопрос" требовала проведения капитального ремонта. Общество считает, что выявленные административной комиссией нарушения также относятся к перечню работ капитального характера в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170. Решение о проведении капитального ремонта должно приниматься общим собранием собственником дома. Работы по восстановлению канализации договором управления между собственниками и Управляющей компанией не предусмотрены и дополнительным соглашением к договору не устанавливались. Указывая на то, что жилой дом 17 по ул. Гульбиновича находится в муниципальной собственности, заявитель считает, что бремя содержания имущества в надлежащем техническом состоянии в силу статьи 209 ГК РФ несет собственник, т.е. администрация г. Владивостока.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства явку своих представителей не обеспечили. От Административной комиссии поступил письменный отзыв на жалобу, согласно которому считает решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение либо изменению не подлежит в связи со следующим.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Квартирный вопрос" зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по Первомайскому району г. Владивостока 06.08.2008 за основным государственным регистрационным номером N 1082537003845, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации серии 25 N 003219283.
В соответствии с договором управления многоквартирным домом от 01.02.2009 г. является управляющей организацией в отношении дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 17.
06.10.2010 года в 10 час. 50 мин. при выезде по жалобе жильцов дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 17, с участием главного специалиста отдела эксплуатации жилищного фонда Управления содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока Чертковской А.Ю., представителя общества Волчук И.Е., члена административной комиссии Потапович Т.И. и жильцов дома, была проведена проверка в отношении ООО "Управляющая компания "Квартирный вопрос", в ходе которой установлено, что обществом не приняты меры по устранению течи канализационной сети; содержание внутридомовой системы канализации - неудовлетворительное, система находится в неисправном состоянии: в подвале дома трубы канализации не герметичны, отсутствует крышка ревизии, отсутствует участок лежака, в подвале стоит вода, которая вытекает на придомовую территорию (канализационные стоки).
Факт правонарушения зафиксирован проверяющими в протоколе осмотра от 06.10.2010 г.
06.10.2010 г. Административной комиссией Владивостокского городского округа по Первомайскому району был составлен протокол об административном правонарушении серии N 44-КЗ N 005347 в присутствии генерального директора общества Гребенщикова А.К., в котором зафиксирован факт совершения обществом административного правонарушения, выразившейся в непринятии мер по устранению течи водопроводной, канализационной сети и содержанию их в неисправном состоянии.
По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении административным органом было принято постановление от 12.10.2010 N 4/3866 о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.22 Закона Приморского края от 05.03.2007 N 44-КЗ "Об административных правонарушениях в Приморском крае".
Согласно указанному постановлению обществу назначено наказание в виде административного штрафа в размере 80 000 рублей.
Не согласившись с принятым постановлением, заявитель обратился в суд с требованием о признании его незаконным и отмене.
В соответствии с частью 2 статьи 7.22 Закона Приморского края об административных правонарушениях N 44-КЗ от 05.03.2007 непринятие мер по устранению течи водопроводной, канализационной или тепловой сети, содержание в неисправном состоянии колодцев и люков - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ, административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно Уставу ООО УК "Квартирный вопрос" одними из основных целей и предметов деятельности общества являются: управление недвижимым имуществом, удаление сточных вод, отходов, уборка территории и аналогичная деятельность, эксплуатация помещений жилого и нежилого фондов, выполнение работ, направленных на поддержание в исправности элементов зданий и заданных параметров и режимов работы их инженерно-технического оборудования, выполнение комплекса работ, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к содержанию помещений жилого дома и его придомовой территории, проведение текущего и капитального ремонтов жилого и нежилого фондов (раздел 2 Устава).
01.02.2009 между ООО УК "Квартирный вопрос" и собственниками жилых помещений, расположенных в жилом доме 17 по ул. Гульбиновича в г. Владивостоке был заключен договор управления указанным многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 1.1 договора, целью его заключения является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилом доме, обеспечение сохранности, надлежащего управления, содержания и ремонта общего имущества, инженерных систем и оборудования мест общего пользования, придомовой территории, решении вопросов пользования указанным имуществом собственниками помещений, изменившими форму управления через управляющую организацию. Целью договора является предоставление собственникам услуг по управлению многоквартирным домом.
Согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что Управляющая компания принимает на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома N 17 по ул. Гульбиновича в г. Владивостоке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Состав общего имущества многоквартирного дома определен в Приложении N 2 к настоящему договору. Перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определен в Приложении N 1 к настоящему договору, являющегося неотъемлемой частью данного договора, и соответствующего требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Иные решения по проведению работ и услуг могут быть приняты на общем собрании собственников и по согласованию с Управляющей компанией, закреплены дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 2.3 договора.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названных Правилах указано, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процесс е эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Между тем, в доводах жалобы Управляющая компания исходит из того, что пока общее собрание собственников нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги, и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, Управляющая компания такую услугу оказывать не обязана. При этом заявитель не учитывает, что в рассматриваемом случае между собственниками и управляющей компанией "Квартирный вопрос" единого договора не имеется. Договоры заключались в единой стандартизированной форме между названной управляющей компанией и собственниками отдельных помещений по результатам заочного голосования общего собрания, в котором участвовали собственники, обладающие в совокупности 55,19% голосов, которые проголосовали за привлечение управляющей компании. Вместе с тем, другой собственник жилых помещений, находящихся в данном доме, обладающей в совокупности 44,81% голосов - администрация г. Владивостока в голосовании участия не принимала.
Кроме того, следует учитывать, что согласно разделу II Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
В силу пункта 2.3.5. упомянутых Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
В пунктах 3.2.2, 3.2.1 договора стороны предусмотрели обязанность Управляющей компании организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома качественно и в установленные сроки в соответствии с перечнем работ и услуг (Приложение N 1).
Согласно п. п. 1.3-1.6 части I "Санитарно-технические работы" (Приложение N 1 к договору) общество обязуется устранять неисправности в системах водоснабжения и канализации, обеспечить их удовлетворительное функционирование; проводить прочистку внутренней канализации до колодца на выпуске; осуществлять надзор за состоянием водопроводно - канализационной сети внутри здания; устранять засоры и затопления в подвальных помещениях здания и т.п.
Таким образом, административная комиссия верно определила объем, содержание и условия возникновения обязанностей Управляющей компании по содержанию спорного многоквартирного жилого дома, и пришла к правильному выводу о том, что обязанность по устранению выявленных в ходе проверки нарушений лежит именно на ООО УК "Квартирный вопрос".
Поскольку Управляющая компания данную обязанность не исполнила, следовательно, в ее действиях имеется состав и вина в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.22 Закона Приморского края об административных правонарушениях N 44-КЗ от 05.03.2007.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 211 АПК РФ, принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27 января 2011 г. по делу N А51-17841/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5.1 статьи 211 АПК РФ постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.
Председательствующий:
Г.А.СИМОНОВА
Г.А.СИМОНОВА
Судьи:
З.Д.БАЦ
Г.М.ГРАЧЕВ
З.Д.БАЦ
Г.М.ГРАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)