Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2010 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фотиной О.Б., судей Мальцевой Т.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010 (судья Мухлынина Л.Д.), при участии: от некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгиной Е.К. (доверенность от 01.04.2010), Тросмана В.Ю. (доверенность N 1 от 27.01.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Лыс В.П. (доверенность от 21.04.2010), Зуевой Е.В. (доверенность от 23.11.2009), Черняковой Л.Л. (N 9/09 от 23.07.2009), от общества с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" - Демакова М.С. (доверенность от 12.05.2010), Селиверстова В.В. (доверенность от 02.04.2010), от третьего лица - Дергилева С.А.,
установил:
некоммерческая организация "Жилищно - строительный кооператив "Дом" (далее - НО "ЖСК "Дом", истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО "СХК "Родничок", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" (далее - ООО "УМС", ответчик) о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009, заключенного между ответчиками, по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - ответчик) о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009, подтвержденной записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/752/2009-286 от 01.10.2009.
Истец, заявлением от 21.06.2010 отказался от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Определением суда от 01.07.2010 производство по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск прекращено (л.д. 146 - 147 т. 4).
Кроме того, заявлением от 21.06.2010 истец также уточнил заявленные требования к ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтроитель", в части признания обременения отсутствующим в отношении объекта долевого строительства, жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей проектной площадью 65,01 кв. м по строительному адресу: дом N 38А по ул. Островского в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации от 01.10.2009 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/752/2009-286 (л.д. 15 - 16 т. 3).
Заявлением от 20.08.2010 истец повторно изменил предмет второго требования на признать отсутствующим обременение земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей площадью 65,01 кв. м по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского в Курчатовском районе в виде записи регистрации от 22.04.2009 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-01/140/2009-442.
Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение предмета исковых требований к ответчикам.
Определениями суда от 01.06.2010 и от 01.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и Дергилев С.А. (л.д. 11 - 12 т. 3, 144 - 145 т. 4).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В основание доводов указал, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества недвижимого имущества (жилой дом N 38а по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) являлся долевой собственностью НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок", распоряжение, владение и пользование которым, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению собственников). Полагает, что в деле отсутствуют доказательства того, что при наличии инвестиционных правоотношений НО "ЖСК "Дом" выражал свое согласие на привлечение заказчиком денежных средств в качестве капитальных вложений; на распоряжение результатами капитальных вложений; на передачу своих прав на осуществленные капитальные вложения и на их результат третьим лицам. Считает, что представленные акты взаимозачетов подтверждают финансирование инвестиционного проекта в размере 49 263 567,10 руб. (а не 60 000 000 руб.), которые составлены с участием трех сторон истца, ответчика и иных лиц (контрагентов застройщика, пайщиков кооператива). Указал, что истец как участник трехстороннего взаимозачета, не являлся участником сделки между ООО "СХК "Родничок" и его контрагентов, не располагал первичной документацией на момент рассмотрения спора. Полагает, что вывод суда о не принятии актов взаимозачета в качестве доказательств подтверждения факта осуществления финансирования на 60 000 000 руб., сделан на основании неполного выяснения обстоятельств, в связи с чем, не может является основанием для отказа в заявленных требованиях. Считает, судом неправильно применены нормы права при определении права инвестора и заказчика (ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации"); при распространении норм и правил ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 148 при оценке обстоятельства того, как отсутствие согласия инвестора на заключение договора долевого строительства в качестве (не) обязательного условия для надлежащего заключения спорного договора и, одновременно, в качестве обстоятельства, не доказывающего наличие нарушенного права. Считает, что из установленных судом обстоятельств не усматривается наличие права ООО "СХК "Родничок" на привлечение ООО "УралМонтажСтрой" в качестве участника, которому передается часть инвестиционного объекта в виде квартиры N 85 в строящемся доме с отсутствие согласия на это НО "ЖСК "Дом". Полагает, то вывод суда о том, что права истца, предусмотренные договором инвестирования N 23/03-38 от 23.03.2006, на квартиру N 85 не возникли, и соответственно, в результате заключения между ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства N 85-38А не нарушены, противоречит положениям ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", п. 3.1, 3.6, 5.1.7, 10.1 - 10.3 договора N 23/03-38 от 23.03.2006, ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 148, а также ранее сделанном выводу суда о наличии прав долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на завершенный инвестиционный объект, поскольку отсутствуют доказательства согласия НО "ЖСК "Дом" на заключение такого договора. Указал, то судом необоснованно не приняты в качестве обоснованных доводы НО "ЖСК "Дом" о несоответствии договора N 85-38А требованиям ст. 2 и 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что вывод суда о том, что негативные последствия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом, сделан без оценки представленных в материалы дела доказательств (проектной декларации, договора строительного подряда, соглашения о взаимных взаимозачета между ООО "УМС" и ООО "СХК "Родничок"), доказательств наличия задолженности ООО "СХК "Родничок" перед истцом и вторым ответчиком, равно как и без оценки доводов заявителя относительно правовой природы договора долевого участия, объекта строительства, условий спорного договора. Считает, что вывод суда о том, что договор N 85-38А не может быть рассмотрен на соответствие требования Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", сделан в нарушении положений данного закона и п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что вывод суда о том, что требование истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу того, что отсутствует право собственности или иное право за земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта противоречит ранее сделанному выводу суда о наличии прав долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (п. 1.2 договора).
ООО "СХК "Родничок" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010 оставит без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда. Указал на ошибочность выводов НО "ЖСК "Дом" о недействительности договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009, по основаниям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности со ст. 4, 6, 8 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации". Считает, что НО "ЖСК "Дом" не представлено доказательств наличия каких либо прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ул. Островского, дом N 38А в Курчатовском районе г. Челябинска. Полагает, что НО "ЖСК "Дом" в нарушении п. 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменила основания иска, указав в своей апелляционной жалобе дополнительные основания признания оспариваемого договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009 ничтожным. Указал, что многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляет ООО "СХК "Родничок" и, многоквартирный жилой дом, указанный в п. 2.1 инвестиционного договора N 23/03-38, являются различными объектами недвижимости. Считает, что НО "ЖСК "Дом" не доказано наличие у нее каких-либо прав нарушаемых оспариваемым договором участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009.
ООО "УралМонтажСтрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда.
Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчиков возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поддержав доводы отзывов.
Третье лицо Дергилев С.А. поддержал доводы подателя апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы третье лицо извещено надлежащим образом.
С учетом мнения представителей сторон, третьего лица Дергилева С.А. и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствии неявившегося представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, что 23.03.2006 ООО СХК "Родничок" (заказчик) и НО ЖСК "Дом" (инвестор) заключили инвестиционный договор N 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (л.д. 32 - 37 т. 1).
Согласно условиям договора N 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8 311,79 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1 210,39 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв. м, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловский проспект - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44га (п. 2.1 договора).
В соответствии в п. 2.2 договора ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200 000 000 руб.
Пунктом 6.1 стороны установили, что договор вступил в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.
Работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом - до декабря 2007 г. (п. 4.3 договора).
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования, на спорную квартиру не возникли и, соответственно, в результате заключения ответчиками договора долевого участия не нарушены. При этом суд указал на то, что действующее законодательство не содержит запрета на заключение ответчиком договора долевого участия; на то, что до момента приемки объекта строительства в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности не достигнут и спорный объект является долевой собственностью заказчика и инвестора; а также на то, что из материалов дела не следует факт строительства спорной квартиры только за счет средств истца.
Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Согласно п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 1 Федерального закона об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).
Суд, исследовав условия договора от 23.03.2006, правильно установил, что сторонами договора N 23/03-38 от 23.03.2006 согласован предмет указанного договора, а именно объекты инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также осуществлено распределение результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, при указанных обстоятельствах договор инвестирования N 23/03-38 от 23.03.2006 правомерно признан судом заключенным.
Судом первой инстанции правильно не принят во внимание довод ответчика о том, что указанный договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке по причине систематического неисполнения истцом предусмотренной п. 5.2.1 обязанности по финансированию проекта, по следующим основаниям:
Так, по мнению ответчика, инвестиционный договор был расторгнут им путем направления истцу соответствующего уведомления (л.д. 32 т. 3) в связи с систематическим неисполнением инвестором условий договора по осуществлению финансирования строительства объекта.
Между тем, письмом от 24.02.2010 N 24/2 инвестор известил заказчика о своем несогласии с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д. 45 т. 3).
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иного.
Порядок расторжения инвестиционного договора предусмотрен сторонами в разделе 9 договора инвестирования.
Так, п. 9.2 предусмотрено, что договор прекращается по соглашению сторон, при выполнении сторонами всех обязательств, а также по решению арбитражного суда.
При этом пунктом 9.3 договора предусмотрено право стороны требовать расторжение договора в одностороннем порядке в случае невыполнения одной из сторон обязательств в соответствии с условиями договора, предупредив об этом другую сторону письменно за один месяц.
Из буквального прочтения условий п. 9.3 договора следует, что стороне по договору предоставлено право требования расторжения договора.
При этом, понятия "права требования расторжения договора в одностороннем порядке" и "расторжение договора" являются разными, что влечет за собой разные правовые последствия, а именно - в случае наличия права требования расторжения договора, при отказе другой стороны от расторжения договора либо не совершения в разумный срок конклюдентный действий, расторжение договора возможно только в порядке, предусмотренном статьями 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Между тем, как следует из вышеизложенного, НО "ЖСК "Дом" согласия на расторжение инвестиционного договора не давала, в судебном порядке указанный договор расторгнут не был. 09.02.2010 по делу N А76-43496/2009 Арбитражным судом Челябинской области вынесено определение о прекращении производства по делу о расторжении с 01.03.2009 договора N 23/03-38 от 23.03.2006 в связи с отказом истца - ООО "СХК "Родничок" - от иска в части требования о признании расторгнутым инвестиционного договора N 23/03-38 (л.д. 98 - 99 т. 2).
Таким образом, учитывая, что ООО "СХК "Родничок" не воспользовалось предоставленным ему правом на расторжение инвестиционного договора N 23/03-38 в установленном законом порядке, у него отсутствуют правовые основания считать данный договор расторгнутым.
Вместе с тем, несмотря на несостоятельность доводов ООО "СХК "Родничок" об отсутствии между истцом и ответчиком заключенного договора инвестирования, суд первой инстанции верно сделал вывод, что исковое заявление НО "ЖСК "Дом" не подлежит удовлетворению по иным основаниям.
Так, в силу п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу названной нормы и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованным лицом, имеющим право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав, можно считать лишь лицо, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.
Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Истец, ссылаясь на то, что договор N 85-38А подлежит признанию ничтожной сделкой, указывает на нарушение ответчиками его имущественных прав, предусмотренных инвестиционным договором N 23/03-38.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону N 39-ФЗ от 25.02.1999).
Согласно ст. 1, п. 1, 3, 6 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Указанный закон определяет капитальные вложения как инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Из содержания ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону N 39-ФЗ от 25.02.1999) незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Доказательства завершения строительства объекта и сдачи жилого дома в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента приемки жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, 7, в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ, застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости.
Заключенный между сторонами спора договор инвестирования запрета заказчику-застройщику на привлечение для участия в осуществлении финансирования других инвесторов и дольщиков не содержит.
В силу отсутствия в законе и в договоре запрета застройщику привлекать к участию в финансировании строительства нескольких инвесторов или дольщиков, суд первой инстанции верно сделал вывод, что ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительств с ООО "УралМонтажСтрой".
Из требований п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 года N 1488-1 следует, что одним из обязательных условий для приобретения инвестором имущественного или вещного права на объект инвестирования является безусловное исполнение инвестором обязанности по финансированию инвестиционного проекта.
Истец считает, что сумма инвестиций в рамках договора N 23/03-38 произведена им в размере 120 000 000 руб. Однако, представленные в качестве подтверждения факта осуществления финансирования на сумму 60 000 000 руб. акты взаимозачетов, правомерно не приняты судом в качестве доказательств надлежащего исполнения истцом обязанности по финансированию объекта, так как документы, из которых можно было бы установить реальность существования взаимных требований истца перед ответчиком, подлежащих зачету, сторонами в материалы дела не представлено. При этом истец указал, что первичная документация, на основании которой составлялись акты, у него отсутствует.
Таким образом, из изложенного следует, что, не исполнив надлежащим образом условие договора инвестирования, инвестор, соответственно, не является единственным лицом, имеющим притязания на получение результата инвестиционной деятельности.
Кроме того, представленных суду письменных доказательствах и объяснениях сторон отсутствуют сведения о том, что строительство спорной квартиры N 85 производится только за счет средств истца.
Таким образом, учитывая, что ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства; результат инвестиционной деятельности не достигнут; факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования N 23/03-38 от 23.03.2006 на квартиру N 85 у истца не возникли, и соответственно, в результате заключения между ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства N 85-38А не нарушены.
Судом правомерно не приняты в качестве обоснованных доводы НО "ЖСК "Дом" о несоответствии договора N 85-38А требованиям статей 2 и 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по следующим основаниям.
Статьей 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" определены понятия застройщика, которым является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; и понятие объекта долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Пункт 4 указанного закона содержит понятие предмета договора участия в долевом строительстве (далее - договор), согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ссылаясь на указанные нормы, истец полагает, что право собственности - владения, пользования и распоряжения - принадлежат инвестору в силу соответствующего указания в договоре инвестирования, согласно которому право собственности на объект инвестирования возникает у истца по завершению строительства и приемки дома государственной приемочной комиссией.
Однако, пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно ст. 9 указанного Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Таким образом, возникновение права собственности на объект недвижимости связано законом с государственной регистрацией такого права, производимой специализированным органом по обращению к нему правообладателей. Соответственно, само по себе заключение между сторонами договора не может порождать возникновение права собственности в отсутствие такой регистрации.
Из указанного следует, сам факт установления сторонами договора инвестирования условия о передаче инвестору после завершения строительства и приемки дома государственной комиссией, при отсутствии обязательной государственной регистрации права не порождает у инвестора права собственности на результат инвестиционной деятельности.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из п. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Из указанного следует, что негативные последствия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом.
Между тем, доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта, предусмотренного Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истец суду не представил.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правильно сделал вывод о несостоятельности доводов истца в части несоответствия условий договора N 85-38А требованиям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, договор N 85-38А не может быть рассмотрен на соответствие требованиям Федерального закона N 39-ФЗ "Об осуществлении инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку правоотношения в области долевого участия в строительстве не подпадают под действие указанного закона.
Учитывая, что у истца отсутствует установленное в предусмотренном законодательством порядке (ст. 17, 25 Федерального закона N ФЗ-122 от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") право собственности или иное право на земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требовании истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей площадью 65,01 кв. м по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского в Курчатовском районе в виде записи регистрации от 22.04.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-01/140/2009-442.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не установлено.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества недвижимого имущества (жилой дом N 38а по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) являлся долевой собственностью НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок", распоряжение, владение и пользование которой, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению собственников), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку на момент обращения с иском имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования, на спорную квартиру как объект недвижимого имущества не возникли и, соответственно, в результате заключения ответчиками договора долевого участия не нарушены. Кроме того, из представленных суду письменных доказательств и объяснений сторон однозначно не следует, что строительство спорной квартиры N 85 производится только за счет средств истца. Более того, истцом не доказано, что возведенный объект и объект, строительство которого предусматривалось инвестиционным договором N 23/03-38 от 23.03.2006, являются идентичными.
По этим же основаниям не принимается судом апелляционной инстанции и утверждение НО "ЖСК "Дом", что в деле отсутствуют доказательства того, что при наличии инвестиционных правоотношений истец выражал свое согласие на привлечение заказчиком денежных средств в качестве капитальных вложений, на распоряжение результатами капитальных вложений, на передачу своих прав на осуществленные капитальные вложения и на их результат третьим лицам.
По этим же основаниям является несостоятельным и довод подателя жалобы о том, что из установленных судом обстоятельств не усматривается наличие права ООО "СХК "Родничок" на привлечение ООО "УралМонтажСтрой" в качестве участника, которому передается часть инвестиционного объекта в виде квартиры N 85 в строящемся доме в отсутствие согласия на это НО "ЖСК "Дом".
Довод истца о том, что представленные акты взаимозачетов подтверждают финансирование инвестиционного проекта в размере 49 263 567,10 руб. (а не 60 000 000 руб.), которые составлены с участием трех сторон истца, ответчика и иных лиц (контрагентов застройщика, пайщиков кооператива), отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в представленных акта отсутствуют встречные однородные требования к ответчику, зачетом которых прекращается обязательство истца по инвестированию в рамках инвестиционного договора N 23/03-38.
По тем же основаниям отклоняются судом и иные ссылки истца на акты взаимозачета, представленные им в качестве доказательства факта осуществления финансирования на сумму 60 000 000 руб.
Доводы истца о том, что судом неправильно применены нормы права (ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 148) при определении прав инвестора и заказчика, не принимаются судом апелляционной инстанции по основаниям, изложенным ранее в мотивировочной части настоящего постановления.
Довод подателя жалобы о том, что договор N 85-38А не соответствует требованиям ст. 2 и ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец не представил суду доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта.
Утверждение истца о необоснованности вывода суда о том, что негативные последствия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом, со ссылками на то, что данный вывод сделан без надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов заявителя относительно правовой природы договора долевого участия, условий спорного договора, не принимаются судом апелляционной инстанции. Как следует из материалов дела и содержания обжалуемого решения, представленные доказательства, в том числе названные истцом в апелляционной жалобе, оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ; оснований для иной оценки этих доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.
Ссылки истца на ошибочность вывода суда о том, что требование истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу того, что отсутствует право собственности или иное право за земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, противоречие этого вывода ранее сделанному выводу суда о наличии права долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (п. 1.2 договора), не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как истцом не доказан факт нарушения его права. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что идентичность фактически возведенного объекта объекту, строительство которого предусматривалось инвестиционным договором N 23/03-38 от 23.03.2006, из представленных в материалы дела документов не следует.
По этим же основаниям не принимается судом и довод истца о необходимости проверки соответствия условий договора N 85-38А требованиям Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются судом по правилам, установленным ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, то есть в данном случае относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2010 N 18АП-9278/2010 ПО ДЕЛУ N А76-7950/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2010 г. N 18АП-9278/2010
Дело N А76-7950/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2010 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фотиной О.Б., судей Мальцевой Т.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010 (судья Мухлынина Л.Д.), при участии: от некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгиной Е.К. (доверенность от 01.04.2010), Тросмана В.Ю. (доверенность N 1 от 27.01.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Лыс В.П. (доверенность от 21.04.2010), Зуевой Е.В. (доверенность от 23.11.2009), Черняковой Л.Л. (N 9/09 от 23.07.2009), от общества с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" - Демакова М.С. (доверенность от 12.05.2010), Селиверстова В.В. (доверенность от 02.04.2010), от третьего лица - Дергилева С.А.,
установил:
некоммерческая организация "Жилищно - строительный кооператив "Дом" (далее - НО "ЖСК "Дом", истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО "СХК "Родничок", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" (далее - ООО "УМС", ответчик) о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009, заключенного между ответчиками, по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - ответчик) о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009, подтвержденной записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/752/2009-286 от 01.10.2009.
Истец, заявлением от 21.06.2010 отказался от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Определением суда от 01.07.2010 производство по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск прекращено (л.д. 146 - 147 т. 4).
Кроме того, заявлением от 21.06.2010 истец также уточнил заявленные требования к ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтроитель", в части признания обременения отсутствующим в отношении объекта долевого строительства, жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей проектной площадью 65,01 кв. м по строительному адресу: дом N 38А по ул. Островского в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации от 01.10.2009 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/752/2009-286 (л.д. 15 - 16 т. 3).
Заявлением от 20.08.2010 истец повторно изменил предмет второго требования на признать отсутствующим обременение земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей площадью 65,01 кв. м по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского в Курчатовском районе в виде записи регистрации от 22.04.2009 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-01/140/2009-442.
Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение предмета исковых требований к ответчикам.
Определениями суда от 01.06.2010 и от 01.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и Дергилев С.А. (л.д. 11 - 12 т. 3, 144 - 145 т. 4).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В основание доводов указал, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества недвижимого имущества (жилой дом N 38а по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) являлся долевой собственностью НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок", распоряжение, владение и пользование которым, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению собственников). Полагает, что в деле отсутствуют доказательства того, что при наличии инвестиционных правоотношений НО "ЖСК "Дом" выражал свое согласие на привлечение заказчиком денежных средств в качестве капитальных вложений; на распоряжение результатами капитальных вложений; на передачу своих прав на осуществленные капитальные вложения и на их результат третьим лицам. Считает, что представленные акты взаимозачетов подтверждают финансирование инвестиционного проекта в размере 49 263 567,10 руб. (а не 60 000 000 руб.), которые составлены с участием трех сторон истца, ответчика и иных лиц (контрагентов застройщика, пайщиков кооператива). Указал, что истец как участник трехстороннего взаимозачета, не являлся участником сделки между ООО "СХК "Родничок" и его контрагентов, не располагал первичной документацией на момент рассмотрения спора. Полагает, что вывод суда о не принятии актов взаимозачета в качестве доказательств подтверждения факта осуществления финансирования на 60 000 000 руб., сделан на основании неполного выяснения обстоятельств, в связи с чем, не может является основанием для отказа в заявленных требованиях. Считает, судом неправильно применены нормы права при определении права инвестора и заказчика (ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации"); при распространении норм и правил ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 148 при оценке обстоятельства того, как отсутствие согласия инвестора на заключение договора долевого строительства в качестве (не) обязательного условия для надлежащего заключения спорного договора и, одновременно, в качестве обстоятельства, не доказывающего наличие нарушенного права. Считает, что из установленных судом обстоятельств не усматривается наличие права ООО "СХК "Родничок" на привлечение ООО "УралМонтажСтрой" в качестве участника, которому передается часть инвестиционного объекта в виде квартиры N 85 в строящемся доме с отсутствие согласия на это НО "ЖСК "Дом". Полагает, то вывод суда о том, что права истца, предусмотренные договором инвестирования N 23/03-38 от 23.03.2006, на квартиру N 85 не возникли, и соответственно, в результате заключения между ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства N 85-38А не нарушены, противоречит положениям ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", п. 3.1, 3.6, 5.1.7, 10.1 - 10.3 договора N 23/03-38 от 23.03.2006, ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 148, а также ранее сделанном выводу суда о наличии прав долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на завершенный инвестиционный объект, поскольку отсутствуют доказательства согласия НО "ЖСК "Дом" на заключение такого договора. Указал, то судом необоснованно не приняты в качестве обоснованных доводы НО "ЖСК "Дом" о несоответствии договора N 85-38А требованиям ст. 2 и 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что вывод суда о том, что негативные последствия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом, сделан без оценки представленных в материалы дела доказательств (проектной декларации, договора строительного подряда, соглашения о взаимных взаимозачета между ООО "УМС" и ООО "СХК "Родничок"), доказательств наличия задолженности ООО "СХК "Родничок" перед истцом и вторым ответчиком, равно как и без оценки доводов заявителя относительно правовой природы договора долевого участия, объекта строительства, условий спорного договора. Считает, что вывод суда о том, что договор N 85-38А не может быть рассмотрен на соответствие требования Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", сделан в нарушении положений данного закона и п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что вывод суда о том, что требование истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу того, что отсутствует право собственности или иное право за земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта противоречит ранее сделанному выводу суда о наличии прав долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (п. 1.2 договора).
ООО "СХК "Родничок" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010 оставит без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда. Указал на ошибочность выводов НО "ЖСК "Дом" о недействительности договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009, по основаниям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности со ст. 4, 6, 8 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации". Считает, что НО "ЖСК "Дом" не представлено доказательств наличия каких либо прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ул. Островского, дом N 38А в Курчатовском районе г. Челябинска. Полагает, что НО "ЖСК "Дом" в нарушении п. 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменила основания иска, указав в своей апелляционной жалобе дополнительные основания признания оспариваемого договора участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009 ничтожным. Указал, что многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляет ООО "СХК "Родничок" и, многоквартирный жилой дом, указанный в п. 2.1 инвестиционного договора N 23/03-38, являются различными объектами недвижимости. Считает, что НО "ЖСК "Дом" не доказано наличие у нее каких-либо прав нарушаемых оспариваемым договором участия в долевом строительстве жилого дома N 85-38А от 29.06.2009.
ООО "УралМонтажСтрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда.
Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчиков возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поддержав доводы отзывов.
Третье лицо Дергилев С.А. поддержал доводы подателя апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы третье лицо извещено надлежащим образом.
С учетом мнения представителей сторон, третьего лица Дергилева С.А. и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствии неявившегося представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, что 23.03.2006 ООО СХК "Родничок" (заказчик) и НО ЖСК "Дом" (инвестор) заключили инвестиционный договор N 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (л.д. 32 - 37 т. 1).
Согласно условиям договора N 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8 311,79 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1 210,39 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв. м, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловский проспект - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44га (п. 2.1 договора).
В соответствии в п. 2.2 договора ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200 000 000 руб.
Пунктом 6.1 стороны установили, что договор вступил в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.
Работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом - до декабря 2007 г. (п. 4.3 договора).
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования, на спорную квартиру не возникли и, соответственно, в результате заключения ответчиками договора долевого участия не нарушены. При этом суд указал на то, что действующее законодательство не содержит запрета на заключение ответчиком договора долевого участия; на то, что до момента приемки объекта строительства в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности не достигнут и спорный объект является долевой собственностью заказчика и инвестора; а также на то, что из материалов дела не следует факт строительства спорной квартиры только за счет средств истца.
Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Согласно п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 1 Федерального закона об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).
Суд, исследовав условия договора от 23.03.2006, правильно установил, что сторонами договора N 23/03-38 от 23.03.2006 согласован предмет указанного договора, а именно объекты инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также осуществлено распределение результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, при указанных обстоятельствах договор инвестирования N 23/03-38 от 23.03.2006 правомерно признан судом заключенным.
Судом первой инстанции правильно не принят во внимание довод ответчика о том, что указанный договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке по причине систематического неисполнения истцом предусмотренной п. 5.2.1 обязанности по финансированию проекта, по следующим основаниям:
Так, по мнению ответчика, инвестиционный договор был расторгнут им путем направления истцу соответствующего уведомления (л.д. 32 т. 3) в связи с систематическим неисполнением инвестором условий договора по осуществлению финансирования строительства объекта.
Между тем, письмом от 24.02.2010 N 24/2 инвестор известил заказчика о своем несогласии с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д. 45 т. 3).
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иного.
Порядок расторжения инвестиционного договора предусмотрен сторонами в разделе 9 договора инвестирования.
Так, п. 9.2 предусмотрено, что договор прекращается по соглашению сторон, при выполнении сторонами всех обязательств, а также по решению арбитражного суда.
При этом пунктом 9.3 договора предусмотрено право стороны требовать расторжение договора в одностороннем порядке в случае невыполнения одной из сторон обязательств в соответствии с условиями договора, предупредив об этом другую сторону письменно за один месяц.
Из буквального прочтения условий п. 9.3 договора следует, что стороне по договору предоставлено право требования расторжения договора.
При этом, понятия "права требования расторжения договора в одностороннем порядке" и "расторжение договора" являются разными, что влечет за собой разные правовые последствия, а именно - в случае наличия права требования расторжения договора, при отказе другой стороны от расторжения договора либо не совершения в разумный срок конклюдентный действий, расторжение договора возможно только в порядке, предусмотренном статьями 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Между тем, как следует из вышеизложенного, НО "ЖСК "Дом" согласия на расторжение инвестиционного договора не давала, в судебном порядке указанный договор расторгнут не был. 09.02.2010 по делу N А76-43496/2009 Арбитражным судом Челябинской области вынесено определение о прекращении производства по делу о расторжении с 01.03.2009 договора N 23/03-38 от 23.03.2006 в связи с отказом истца - ООО "СХК "Родничок" - от иска в части требования о признании расторгнутым инвестиционного договора N 23/03-38 (л.д. 98 - 99 т. 2).
Таким образом, учитывая, что ООО "СХК "Родничок" не воспользовалось предоставленным ему правом на расторжение инвестиционного договора N 23/03-38 в установленном законом порядке, у него отсутствуют правовые основания считать данный договор расторгнутым.
Вместе с тем, несмотря на несостоятельность доводов ООО "СХК "Родничок" об отсутствии между истцом и ответчиком заключенного договора инвестирования, суд первой инстанции верно сделал вывод, что исковое заявление НО "ЖСК "Дом" не подлежит удовлетворению по иным основаниям.
Так, в силу п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу названной нормы и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованным лицом, имеющим право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав, можно считать лишь лицо, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.
Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Истец, ссылаясь на то, что договор N 85-38А подлежит признанию ничтожной сделкой, указывает на нарушение ответчиками его имущественных прав, предусмотренных инвестиционным договором N 23/03-38.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону N 39-ФЗ от 25.02.1999).
Согласно ст. 1, п. 1, 3, 6 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Указанный закон определяет капитальные вложения как инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Из содержания ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону N 39-ФЗ от 25.02.1999) незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Доказательства завершения строительства объекта и сдачи жилого дома в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента приемки жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, 7, в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ, застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости.
Заключенный между сторонами спора договор инвестирования запрета заказчику-застройщику на привлечение для участия в осуществлении финансирования других инвесторов и дольщиков не содержит.
В силу отсутствия в законе и в договоре запрета застройщику привлекать к участию в финансировании строительства нескольких инвесторов или дольщиков, суд первой инстанции верно сделал вывод, что ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительств с ООО "УралМонтажСтрой".
Из требований п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 года N 1488-1 следует, что одним из обязательных условий для приобретения инвестором имущественного или вещного права на объект инвестирования является безусловное исполнение инвестором обязанности по финансированию инвестиционного проекта.
Истец считает, что сумма инвестиций в рамках договора N 23/03-38 произведена им в размере 120 000 000 руб. Однако, представленные в качестве подтверждения факта осуществления финансирования на сумму 60 000 000 руб. акты взаимозачетов, правомерно не приняты судом в качестве доказательств надлежащего исполнения истцом обязанности по финансированию объекта, так как документы, из которых можно было бы установить реальность существования взаимных требований истца перед ответчиком, подлежащих зачету, сторонами в материалы дела не представлено. При этом истец указал, что первичная документация, на основании которой составлялись акты, у него отсутствует.
Таким образом, из изложенного следует, что, не исполнив надлежащим образом условие договора инвестирования, инвестор, соответственно, не является единственным лицом, имеющим притязания на получение результата инвестиционной деятельности.
Кроме того, представленных суду письменных доказательствах и объяснениях сторон отсутствуют сведения о том, что строительство спорной квартиры N 85 производится только за счет средств истца.
Таким образом, учитывая, что ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства; результат инвестиционной деятельности не достигнут; факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования N 23/03-38 от 23.03.2006 на квартиру N 85 у истца не возникли, и соответственно, в результате заключения между ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства N 85-38А не нарушены.
Судом правомерно не приняты в качестве обоснованных доводы НО "ЖСК "Дом" о несоответствии договора N 85-38А требованиям статей 2 и 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по следующим основаниям.
Статьей 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" определены понятия застройщика, которым является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; и понятие объекта долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Пункт 4 указанного закона содержит понятие предмета договора участия в долевом строительстве (далее - договор), согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ссылаясь на указанные нормы, истец полагает, что право собственности - владения, пользования и распоряжения - принадлежат инвестору в силу соответствующего указания в договоре инвестирования, согласно которому право собственности на объект инвестирования возникает у истца по завершению строительства и приемки дома государственной приемочной комиссией.
Однако, пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно ст. 9 указанного Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Таким образом, возникновение права собственности на объект недвижимости связано законом с государственной регистрацией такого права, производимой специализированным органом по обращению к нему правообладателей. Соответственно, само по себе заключение между сторонами договора не может порождать возникновение права собственности в отсутствие такой регистрации.
Из указанного следует, сам факт установления сторонами договора инвестирования условия о передаче инвестору после завершения строительства и приемки дома государственной комиссией, при отсутствии обязательной государственной регистрации права не порождает у инвестора права собственности на результат инвестиционной деятельности.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из п. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Из указанного следует, что негативные последствия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом.
Между тем, доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта, предусмотренного Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истец суду не представил.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правильно сделал вывод о несостоятельности доводов истца в части несоответствия условий договора N 85-38А требованиям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, договор N 85-38А не может быть рассмотрен на соответствие требованиям Федерального закона N 39-ФЗ "Об осуществлении инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку правоотношения в области долевого участия в строительстве не подпадают под действие указанного закона.
Учитывая, что у истца отсутствует установленное в предусмотренном законодательством порядке (ст. 17, 25 Федерального закона N ФЗ-122 от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") право собственности или иное право на земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требовании истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 85, состоящей из двух жилых комнат на пятом этаже, общей площадью 65,01 кв. м по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского в Курчатовском районе в виде записи регистрации от 22.04.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-01/140/2009-442.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не установлено.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества недвижимого имущества (жилой дом N 38а по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) являлся долевой собственностью НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок", распоряжение, владение и пользование которой, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению собственников), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку на момент обращения с иском имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования, на спорную квартиру как объект недвижимого имущества не возникли и, соответственно, в результате заключения ответчиками договора долевого участия не нарушены. Кроме того, из представленных суду письменных доказательств и объяснений сторон однозначно не следует, что строительство спорной квартиры N 85 производится только за счет средств истца. Более того, истцом не доказано, что возведенный объект и объект, строительство которого предусматривалось инвестиционным договором N 23/03-38 от 23.03.2006, являются идентичными.
По этим же основаниям не принимается судом апелляционной инстанции и утверждение НО "ЖСК "Дом", что в деле отсутствуют доказательства того, что при наличии инвестиционных правоотношений истец выражал свое согласие на привлечение заказчиком денежных средств в качестве капитальных вложений, на распоряжение результатами капитальных вложений, на передачу своих прав на осуществленные капитальные вложения и на их результат третьим лицам.
По этим же основаниям является несостоятельным и довод подателя жалобы о том, что из установленных судом обстоятельств не усматривается наличие права ООО "СХК "Родничок" на привлечение ООО "УралМонтажСтрой" в качестве участника, которому передается часть инвестиционного объекта в виде квартиры N 85 в строящемся доме в отсутствие согласия на это НО "ЖСК "Дом".
Довод истца о том, что представленные акты взаимозачетов подтверждают финансирование инвестиционного проекта в размере 49 263 567,10 руб. (а не 60 000 000 руб.), которые составлены с участием трех сторон истца, ответчика и иных лиц (контрагентов застройщика, пайщиков кооператива), отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в представленных акта отсутствуют встречные однородные требования к ответчику, зачетом которых прекращается обязательство истца по инвестированию в рамках инвестиционного договора N 23/03-38.
По тем же основаниям отклоняются судом и иные ссылки истца на акты взаимозачета, представленные им в качестве доказательства факта осуществления финансирования на сумму 60 000 000 руб.
Доводы истца о том, что судом неправильно применены нормы права (ст. 4, 6 Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 148) при определении прав инвестора и заказчика, не принимаются судом апелляционной инстанции по основаниям, изложенным ранее в мотивировочной части настоящего постановления.
Довод подателя жалобы о том, что договор N 85-38А не соответствует требованиям ст. 2 и ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец не представил суду доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта.
Утверждение истца о необоснованности вывода суда о том, что негативные последствия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом, со ссылками на то, что данный вывод сделан без надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов заявителя относительно правовой природы договора долевого участия, условий спорного договора, не принимаются судом апелляционной инстанции. Как следует из материалов дела и содержания обжалуемого решения, представленные доказательства, в том числе названные истцом в апелляционной жалобе, оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ; оснований для иной оценки этих доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.
Ссылки истца на ошибочность вывода суда о том, что требование истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу того, что отсутствует право собственности или иное право за земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, противоречие этого вывода ранее сделанному выводу суда о наличии права долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (п. 1.2 договора), не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как истцом не доказан факт нарушения его права. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что идентичность фактически возведенного объекта объекту, строительство которого предусматривалось инвестиционным договором N 23/03-38 от 23.03.2006, из представленных в материалы дела документов не следует.
По этим же основаниям не принимается судом и довод истца о необходимости проверки соответствия условий договора N 85-38А требованиям Федерального закона от 05.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются судом по правилам, установленным ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, то есть в данном случае относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2010 по делу N А76-7950/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
О.Б.ФОТИНА
судья
О.Б.ФОТИНА
Судьи:
Т.В.МАЛЬЦЕВА
Т.В.СОКОЛОВА
Т.В.МАЛЬЦЕВА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)