Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от ответчика - ООО Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" - представителей Юровой К.И. (доверенность от 01.01.2012), Короглуевой Е.А. (доверенность от 30.11.2011),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фармацевтическая компания "Фарммедсервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 августа 2011 года по делу N А32-208/2011 по иску администрации муниципального образования города-курорта Сочи к обществу с ограниченной ответственностью Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (ИНН 2320075249; ОГРН 1022302933036), о сносе самовольной постройки, принятое судьей Карпенко Т.Ю.,
установил:
Администрация города-курорта Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (далее - общество, ответчик) об обязании снести за свой счет объект капитального строительства площадью 56,6 кв. м - аптеку по адресу: город-курорт Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, около жилого дома N 92.
Исковые требования мотивированы следующим. Ответчиком возведен объект капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство. Спорный павильон (аптека) является самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 иск удовлетворен. Общество обязано снести за свой счет объект капитального строительства площадью 56,6 кв. м - аптеку, расположенную по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, около жилого дома N 92.
Как указал суд, поскольку строительство спорного объекта недвижимости произведено ответчиком на не отведенном для этих целей земельном участке, без получения соответствующих документов на строительство, при отсутствии проектной документации проектной документации и разрешения на строительство, спорный объект является самовольной постройкой. К вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, осуществление земельного контроля. В границах муниципального образования независимо от целевого назначения земель контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления, в границах территории которого находится застраиваемый земельный участок.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Администрация является ненадлежащим истцом, поскольку земельный участок, на котором расположена аптека, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 222 ГК РФ не подлежит применению к спорным отношениям, поскольку не доказано наличие у спорного павильона признаков объекта капитального строительства. Самовольную постройку возвел Рубанов М.Н., но не ответчик, что следует из содержания технического паспорта. Аптека является объектом социальной инфраструктуры. Спорную часть земельного участка общество занимало на основании договора краткосрочной аренды земельного участка для размещения стационарного объекта мелкорозничной торговли от 25.03.2009.
В связи с отпуском судьи Тимченко О.Х. произведена замена судьи Тимченко О.Х. в составе суда по настоящему делу на судью Глазунову И.Н. на основании распоряжения заместителя председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 в порядке статьи 18 АПК РФ. Рассмотрение дела было начата сначала.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ответчика возражали против исковых требований, просили суд провести повторную экспертизу спорного павильона в связи с несогласием с выводами эксперта о наличии у павильона признаков объекта капитального строительства. Администрация города-курорта Сочи явку своего представителя в судебное заседание, состоявшееся 18.06.2012, не обеспечила, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие истца.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, а также дополнительно предоставленные апелляционному суду материалы, включая заключение эксперта, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, распоряжением главы города Сочи от 31.10.2008 N 940-р "Об утверждении проекта границ земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом N 22 по улице Молокова в Адлерском районе города Сочи" утвержден проект границ земельного участка площадью 4873 кв. м, занимаемого многоквартирным жилым домом N 22 по ул. Молокова в Адлерском районе города Сочи, из состава земель государственной собственности с номером кадастрового квартала 23:49:04 02 029. В соответствии с пунктом 3 названного распоряжения земельный участок с момента проведения его государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 22 по улице Молокова в Адлерском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома. Доли в праве общей собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном жилом доме пропорциональны размеру общей площади принадлежащих на праве собственности помещений в многоквартирном жилом доме (пункт 4 распоряжения).
Распоряжение главы города Сочи от 31.10.2008 N 940-р принято по заявлению общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 22 по ул. Молокова в Адлерском районе города Сочи от 30.03.2006 и на основании расчета минимальной площади земельного участка, выполненного муниципальным унитарным предприятием города Сочи "муниципальный институт генплана", мотивировано положениями статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 15, 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (т. 1, л.д. 34 - 35).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 в удовлетворении заявления ООО "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" о признании недействительным распоряжения главы города Сочи от 31.10.2008 N 940-р отказано (т. 1, л.д. 57 - 62).
В соответствии с кадастровым паспортом от 17.06.2011 N 2343/12/11-229796 земельный участок площадью 4873 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402029:347 поставлен на государственный кадастровый учет 17.01.2009, разрешенное использование - для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, фактическое использование - для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома; правообладателем земельного участка указаны собственники помещений многоквартирного дома (т. 1, л.д. 111 - 114).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество информация о регистрации прав на земельный участок площадью 4873 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402029:347, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, при многоквартирном жилом доме N 22, отсутствует (т. 1, л.д. 110).
Согласно разъяснению, данному в пункте 66 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Расположение спорного павильона на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402029:347 подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 23.11.2010 N 787, письмом муниципального учреждения "Земельная инспекция города Сочи" от 23.11.2010 (т. 1, л.д. 16 - 18).
В соответствии с заключением судебного эксперта N 359/10-3 от 23.04.2012 (Федеральное бюджетное учреждение Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации) спорный павильон обладает признаками объекта капитального строительства, представляет собой одноэтажное, отдельно стоящее строение, имеющее фундамент, обеспечивающий его прочную связь с землей, и конструктивное исполнение, исходя из которого техническая возможность перемещения данного объекта с сохранением его основных конструктивных элементов, то есть без несоразмерного ущерба его назначению, отсутствует и не предусмотрена; строение относится к зданиям I группы капитальности (т. 3, л.д. 5 - 9).
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ответчика не согласились с указанным экспертным заключением, считая, что спорный павильон не является в действительности объектом капитального строительства, в том числе в связи с малоценностью строения, его моральным устареванием и физическим износом. Однако несогласие ответчика с выводами эксперта, которому проведение экспертного исследования было поручено судом по ходатайству самого ответчика, указавшего данную экспертную организацию (т. 2, л.д. 59), не является достаточным основанием для непринятия судом экспертного заключения в качестве доказательства по делу. Заключение судебного эксперта N 359/10-3 от 23.04.2012 мотивировано, основано на непосредственном исследовании спорного объекта экспертом, что подтверждается в том числе и фотоматериалами, приобщенными к заключению.
Письменное ходатайство о назначении экспертизы с указанием вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, экспертной организации, конкретного эксперта, которому следует назначить проведение экспертизы, ответчиком не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Однако апелляционный суд не находит каких-либо противоречий в выводах заключения судебного эксперта ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы N 359/10-3 от 23.04.2012, сомнения в обоснованности указанного заключения также отсутствуют, оснований не доверять данному эксперту у суда не имеется. Таким образом, ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы апелляционный суд признал подлежащим отклонению.
Как следует из представленного в материалы дела протокола N 4 общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 17.10.2010, количество квартир в доме - 100, общая площадь всех помещений - 4247,5 кв. м, при этом в муниципальной собственности находится 476,2 кв. м, общая площадь приватизированных квартир - 3771,3 кв. м (т. 1, л.д. 72 - 76).
По сведениям ООО Управляющая компания "Доверие", сформированным по состоянию на 01.06.2011, в доме по ул. Молокова, 22 имеется 11 неприватизированных квартир общей площадью 476,2 кв. м (т. 1, л.д. 80).
ООО Управляющая компания "Доверие" предоставлен также список приватизированных квартир по состоянию на 13.12.2011 (т. 2, л.д. 70 - 71). Из сопоставления данного списка с информацией о неприватизированных квартирах по состоянию на 01.06.2011 (т. 1, л.д. 80) апелляционный суд установил, что на 13.12.2011 в жилом доме по ул. Молокова, 22 имелось шесть неприватизированных квартир. С учетом указания на муниципальную принадлежность неприватизированного жилья, а также отсутствием в материалах дела доказательств приватизации всех квартир в многоквартирном жилом доме, апелляционный суд приходит к выводу о том, что муниципальное образование город-курорт Сочи как собственник части жилых помещений также является участником долевой собственности на земельный участок площадью 4873 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402029:347.
В соответствии с пунктом 22 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Согласно пункту 24 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
В материалах дела отсутствует как выданное администрацией разрешение на строительство, так и разрешение на застройку земельного участка, полученное застройщиком у собственников земельного участка. Проектная документация на павильон, ее согласование с органами архитектуры и градостроительства отсутствуют. Договоры аренды земельного участка, на которые ссылается ответчик, заключались для размещения объекта мелкорозничной торговли из сборно-разборных конструкций, не связанных со строительством и не являющегося объектом недвижимости.
Таким образом, спорный павильон возведен как объект капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, согласия собственников земельного участка, а также правового титула пользования землей для целей ее застройки. Данные обстоятельства достаточны для квалификации павильона как самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Использование спорного павильона ответчиком как собственного и его возведение ответчиком подтверждается материалами дела (технический паспорт от 24.08.2005 - т. 1, л.д. 20 - 21, отзыв ответчика от 30.05.2011 - т. 1, л.д. 48 - 49, ходатайство ответчика от 21.07.2011 об обеспечении прав и интересов имущественного характера в целях предупреждения причинения материального вреда в сфере предпринимательской деятельности - т. 1, л.д. 90 - 98), а также постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 по делу N А32-18676/2010 (т. 1, л.д. 61). Довод апелляционной жалобы о принадлежности спорного павильона не ответчику, а Рубанову М.Н., являющемуся участником общества, подлежит, таким образом, отклонению.
Вместе с тем в соответствии с положениями статей 246 - 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по указанному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было бы принято решение об освобождении земельного участка от спорного павильона. Администрация города Сочи, в собственности которой по состоянию на 31.12.2011 находилось лишь шесть квартир, не вправе самостоятельно решать вопросы, относящиеся в силу закона к компетенции общего собрания собственников помещений в жилом доме. Дальнейшее сохранение аптечного павильона либо его снос затрагивают интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе ввиду возможности реализации права на иск о признании в порядке статьи 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку за собственниками земельного участка, на котором она расположена, в связи с чем обращение с иском о сносе павильона возможно не иначе как по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако заинтересованность собственников квартир в многоквартирном доме в освобождении земельного участка от аптечного павильона истцом не доказана и ответчиком не признается.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (пункт 22 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22).
Для сноса здания аптечного павильона как построенного на земельном участке, не находящемся исключительно в муниципальной собственности, администрация должна доказать не только отсутствие разрешения на строительство и согласованной с компетентными органами проектной документации, но также и существенное нарушение спорной постройкой градостроительных и строительных норм и правил, возможность причинения вреда жизни и здоровью граждан в случае сохранения постройки. В ином случае не доказано наличие охраняемого законом публичного интереса, защищаемого посредством иска органа местного самоуправления о сносе объекта недвижимости, имеющего признаки самовольной постройки.
Доказательства угрозы жизни и здоровью граждан, существенного нарушения спорной постройкой градостроительных, санитарных или природоохранных норм и правил в материалы дела не представлены, в связи с чем иск администрации не может быть удовлетворен по одному только формальному основанию отсутствия разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.
Судебные расходы, понесенные ответчиком на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе и судебной строительно-технической экспертизы, ответчик принял на себя, о чем заявили представители ответчика в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 августа 2011 года по делу N А32-208/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 2 939 рублей.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 20 061 рубль 00 копеек за проведение строительно-технической экспертизы в соответствии со счетом от 23.04.2012 N 00000107.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2012 N 15АП-11529/2011 ПО ДЕЛУ N А32-208/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2012 г. N 15АП-11529/2011
Дело N А32-208/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от ответчика - ООО Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" - представителей Юровой К.И. (доверенность от 01.01.2012), Короглуевой Е.А. (доверенность от 30.11.2011),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фармацевтическая компания "Фарммедсервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 августа 2011 года по делу N А32-208/2011 по иску администрации муниципального образования города-курорта Сочи к обществу с ограниченной ответственностью Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (ИНН 2320075249; ОГРН 1022302933036), о сносе самовольной постройки, принятое судьей Карпенко Т.Ю.,
установил:
Администрация города-курорта Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (далее - общество, ответчик) об обязании снести за свой счет объект капитального строительства площадью 56,6 кв. м - аптеку по адресу: город-курорт Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, около жилого дома N 92.
Исковые требования мотивированы следующим. Ответчиком возведен объект капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство. Спорный павильон (аптека) является самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 иск удовлетворен. Общество обязано снести за свой счет объект капитального строительства площадью 56,6 кв. м - аптеку, расположенную по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, около жилого дома N 92.
Как указал суд, поскольку строительство спорного объекта недвижимости произведено ответчиком на не отведенном для этих целей земельном участке, без получения соответствующих документов на строительство, при отсутствии проектной документации проектной документации и разрешения на строительство, спорный объект является самовольной постройкой. К вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, осуществление земельного контроля. В границах муниципального образования независимо от целевого назначения земель контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления, в границах территории которого находится застраиваемый земельный участок.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Администрация является ненадлежащим истцом, поскольку земельный участок, на котором расположена аптека, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 222 ГК РФ не подлежит применению к спорным отношениям, поскольку не доказано наличие у спорного павильона признаков объекта капитального строительства. Самовольную постройку возвел Рубанов М.Н., но не ответчик, что следует из содержания технического паспорта. Аптека является объектом социальной инфраструктуры. Спорную часть земельного участка общество занимало на основании договора краткосрочной аренды земельного участка для размещения стационарного объекта мелкорозничной торговли от 25.03.2009.
В связи с отпуском судьи Тимченко О.Х. произведена замена судьи Тимченко О.Х. в составе суда по настоящему делу на судью Глазунову И.Н. на основании распоряжения заместителя председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 в порядке статьи 18 АПК РФ. Рассмотрение дела было начата сначала.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ответчика возражали против исковых требований, просили суд провести повторную экспертизу спорного павильона в связи с несогласием с выводами эксперта о наличии у павильона признаков объекта капитального строительства. Администрация города-курорта Сочи явку своего представителя в судебное заседание, состоявшееся 18.06.2012, не обеспечила, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие истца.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, а также дополнительно предоставленные апелляционному суду материалы, включая заключение эксперта, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, распоряжением главы города Сочи от 31.10.2008 N 940-р "Об утверждении проекта границ земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом N 22 по улице Молокова в Адлерском районе города Сочи" утвержден проект границ земельного участка площадью 4873 кв. м, занимаемого многоквартирным жилым домом N 22 по ул. Молокова в Адлерском районе города Сочи, из состава земель государственной собственности с номером кадастрового квартала 23:49:04 02 029. В соответствии с пунктом 3 названного распоряжения земельный участок с момента проведения его государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 22 по улице Молокова в Адлерском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома. Доли в праве общей собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном жилом доме пропорциональны размеру общей площади принадлежащих на праве собственности помещений в многоквартирном жилом доме (пункт 4 распоряжения).
Распоряжение главы города Сочи от 31.10.2008 N 940-р принято по заявлению общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 22 по ул. Молокова в Адлерском районе города Сочи от 30.03.2006 и на основании расчета минимальной площади земельного участка, выполненного муниципальным унитарным предприятием города Сочи "муниципальный институт генплана", мотивировано положениями статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 15, 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (т. 1, л.д. 34 - 35).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 в удовлетворении заявления ООО "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" о признании недействительным распоряжения главы города Сочи от 31.10.2008 N 940-р отказано (т. 1, л.д. 57 - 62).
В соответствии с кадастровым паспортом от 17.06.2011 N 2343/12/11-229796 земельный участок площадью 4873 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402029:347 поставлен на государственный кадастровый учет 17.01.2009, разрешенное использование - для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, фактическое использование - для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома; правообладателем земельного участка указаны собственники помещений многоквартирного дома (т. 1, л.д. 111 - 114).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество информация о регистрации прав на земельный участок площадью 4873 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402029:347, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, при многоквартирном жилом доме N 22, отсутствует (т. 1, л.д. 110).
Согласно разъяснению, данному в пункте 66 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Расположение спорного павильона на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402029:347 подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 23.11.2010 N 787, письмом муниципального учреждения "Земельная инспекция города Сочи" от 23.11.2010 (т. 1, л.д. 16 - 18).
В соответствии с заключением судебного эксперта N 359/10-3 от 23.04.2012 (Федеральное бюджетное учреждение Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации) спорный павильон обладает признаками объекта капитального строительства, представляет собой одноэтажное, отдельно стоящее строение, имеющее фундамент, обеспечивающий его прочную связь с землей, и конструктивное исполнение, исходя из которого техническая возможность перемещения данного объекта с сохранением его основных конструктивных элементов, то есть без несоразмерного ущерба его назначению, отсутствует и не предусмотрена; строение относится к зданиям I группы капитальности (т. 3, л.д. 5 - 9).
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ответчика не согласились с указанным экспертным заключением, считая, что спорный павильон не является в действительности объектом капитального строительства, в том числе в связи с малоценностью строения, его моральным устареванием и физическим износом. Однако несогласие ответчика с выводами эксперта, которому проведение экспертного исследования было поручено судом по ходатайству самого ответчика, указавшего данную экспертную организацию (т. 2, л.д. 59), не является достаточным основанием для непринятия судом экспертного заключения в качестве доказательства по делу. Заключение судебного эксперта N 359/10-3 от 23.04.2012 мотивировано, основано на непосредственном исследовании спорного объекта экспертом, что подтверждается в том числе и фотоматериалами, приобщенными к заключению.
Письменное ходатайство о назначении экспертизы с указанием вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, экспертной организации, конкретного эксперта, которому следует назначить проведение экспертизы, ответчиком не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Однако апелляционный суд не находит каких-либо противоречий в выводах заключения судебного эксперта ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы N 359/10-3 от 23.04.2012, сомнения в обоснованности указанного заключения также отсутствуют, оснований не доверять данному эксперту у суда не имеется. Таким образом, ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы апелляционный суд признал подлежащим отклонению.
Как следует из представленного в материалы дела протокола N 4 общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 17.10.2010, количество квартир в доме - 100, общая площадь всех помещений - 4247,5 кв. м, при этом в муниципальной собственности находится 476,2 кв. м, общая площадь приватизированных квартир - 3771,3 кв. м (т. 1, л.д. 72 - 76).
По сведениям ООО Управляющая компания "Доверие", сформированным по состоянию на 01.06.2011, в доме по ул. Молокова, 22 имеется 11 неприватизированных квартир общей площадью 476,2 кв. м (т. 1, л.д. 80).
ООО Управляющая компания "Доверие" предоставлен также список приватизированных квартир по состоянию на 13.12.2011 (т. 2, л.д. 70 - 71). Из сопоставления данного списка с информацией о неприватизированных квартирах по состоянию на 01.06.2011 (т. 1, л.д. 80) апелляционный суд установил, что на 13.12.2011 в жилом доме по ул. Молокова, 22 имелось шесть неприватизированных квартир. С учетом указания на муниципальную принадлежность неприватизированного жилья, а также отсутствием в материалах дела доказательств приватизации всех квартир в многоквартирном жилом доме, апелляционный суд приходит к выводу о том, что муниципальное образование город-курорт Сочи как собственник части жилых помещений также является участником долевой собственности на земельный участок площадью 4873 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402029:347.
В соответствии с пунктом 22 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Согласно пункту 24 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
В материалах дела отсутствует как выданное администрацией разрешение на строительство, так и разрешение на застройку земельного участка, полученное застройщиком у собственников земельного участка. Проектная документация на павильон, ее согласование с органами архитектуры и градостроительства отсутствуют. Договоры аренды земельного участка, на которые ссылается ответчик, заключались для размещения объекта мелкорозничной торговли из сборно-разборных конструкций, не связанных со строительством и не являющегося объектом недвижимости.
Таким образом, спорный павильон возведен как объект капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, согласия собственников земельного участка, а также правового титула пользования землей для целей ее застройки. Данные обстоятельства достаточны для квалификации павильона как самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Использование спорного павильона ответчиком как собственного и его возведение ответчиком подтверждается материалами дела (технический паспорт от 24.08.2005 - т. 1, л.д. 20 - 21, отзыв ответчика от 30.05.2011 - т. 1, л.д. 48 - 49, ходатайство ответчика от 21.07.2011 об обеспечении прав и интересов имущественного характера в целях предупреждения причинения материального вреда в сфере предпринимательской деятельности - т. 1, л.д. 90 - 98), а также постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 по делу N А32-18676/2010 (т. 1, л.д. 61). Довод апелляционной жалобы о принадлежности спорного павильона не ответчику, а Рубанову М.Н., являющемуся участником общества, подлежит, таким образом, отклонению.
Вместе с тем в соответствии с положениями статей 246 - 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по указанному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было бы принято решение об освобождении земельного участка от спорного павильона. Администрация города Сочи, в собственности которой по состоянию на 31.12.2011 находилось лишь шесть квартир, не вправе самостоятельно решать вопросы, относящиеся в силу закона к компетенции общего собрания собственников помещений в жилом доме. Дальнейшее сохранение аптечного павильона либо его снос затрагивают интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе ввиду возможности реализации права на иск о признании в порядке статьи 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку за собственниками земельного участка, на котором она расположена, в связи с чем обращение с иском о сносе павильона возможно не иначе как по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако заинтересованность собственников квартир в многоквартирном доме в освобождении земельного участка от аптечного павильона истцом не доказана и ответчиком не признается.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (пункт 22 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22).
Для сноса здания аптечного павильона как построенного на земельном участке, не находящемся исключительно в муниципальной собственности, администрация должна доказать не только отсутствие разрешения на строительство и согласованной с компетентными органами проектной документации, но также и существенное нарушение спорной постройкой градостроительных и строительных норм и правил, возможность причинения вреда жизни и здоровью граждан в случае сохранения постройки. В ином случае не доказано наличие охраняемого законом публичного интереса, защищаемого посредством иска органа местного самоуправления о сносе объекта недвижимости, имеющего признаки самовольной постройки.
Доказательства угрозы жизни и здоровью граждан, существенного нарушения спорной постройкой градостроительных, санитарных или природоохранных норм и правил в материалы дела не представлены, в связи с чем иск администрации не может быть удовлетворен по одному только формальному основанию отсутствия разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.
Судебные расходы, понесенные ответчиком на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе и судебной строительно-технической экспертизы, ответчик принял на себя, о чем заявили представители ответчика в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 августа 2011 года по делу N А32-208/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 2 939 рублей.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 20 061 рубль 00 копеек за проведение строительно-технической экспертизы в соответствии со счетом от 23.04.2012 N 00000107.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)