Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. "Заря", город Волжский Волгоградской области,
на решение от 03.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области и
постановление от 07.12.2007 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-10221/07-с25
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. "Заря" к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,
третьи лица:
- Джафаров Имамверди Аббас Оглы, город Волжский Волгоградской области,
- Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области,
- Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский,
- Управление Федерального казначейства по Волгоградской области, город Волгоград,
- Отделение Управления Федерального казначейства по городу Волжскому Волгоградской области,
- Территориальное Управление комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации городского округа - город Волжский,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. "Заря" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Управление) о признании недействительным договора аренды от 17.03.2006 N 4075аз и применении последствий недействительности сделки, взыскав с Управления 205530,60 рублей уплаченной арендной платы.
Решением суда первой инстанции от 03.10.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.12.2007 решение от 03.10.2007 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции 11.03.2008 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 18.03.2008.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского округа - город Волжский от 28.02.2006 N 590, между Управлением (арендодатель), обществом (арендатор 1) и Джафаровым Имамверди Аббас оглы (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2006 N 4075аз общей площадью 7282,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Волжский Волгоградской области, ул. Мира, 62, из которого арендатору 1 выделена доля площади неделимого земельного участка 1140,0 кв. м под магазин, арендатору 2 доля площади неделимого земельного участка 27 кв. м. под офис по продаже пластиковых окон и дверей. Срок действия договора с 28.02.2006 по 28.02.2055. Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Считая данный договор не соответствующим требованиям действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из отсутствия правовых оснований для признания договора аренды от 17.03.2006 N 4075аз недействительным, поскольку данный договор был заключен собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и общество реализовало свое исключительное право выбора способа приобретения земельного участка.
Однако при принятии судебных актов, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 3244,8 кв. м., расположенного в жилом доме по адресу: город Волжский, ул. Мира, 62, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2004.
Суды пришли к выводу, что формирование спорного земельного участка с составлением кадастрового плана и присвоением кадастрового номера 24:35:03 02 12:0072 завершено 05.06.2006, ссылаясь на кадастровый план земельного участка от 05.06.2006 N 34-35-02/06-0304 и письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области от 02.10.2007 N 35-7/330.
Однако из материалов дела усматривается, что общество 11.02.2002 обращалось с заявлением о межевании границ на местности для регистрации прав на земельный участок и было оформлено межевое дело N 1241. К кассационной жалобе обществом приложен кадастровый план от 13.06.2002 N 34-35-02/02-202 на земельный участок площадью 2454,17 кв. м., находящийся по адресу город Волжский Волгоградской области, ул. Мира, 62 с присвоением кадастрового номера 34:35:03 02 12:0005.
Под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка). Государственный кадастровый учет земельного участка является логическим продолжением межевых работ и заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. С присвоением кадастрового номера земельный участок становится объектом земельных отношений, недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении.
Поскольку имеется два кадастровых плана на спорный земельный участок, то при новом рассмотрении дела суду необходимо установить, когда указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет и с учетом данных обстоятельств решить вопрос о действительности договора аренды земельного участка от 17.03.2006 N 4075аз.
Кроме того, суду необходимо установить правовой статус по данному делу Джафарова Имамверди Аббас Оглы с учетом того, что он является стороной по договору аренды земельного участка от 17.03.2006 N 4075аз, в отношении которого заявлено требование о признании его недействительным.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать изложенные выше обстоятельства, с учетом установленного разрешить спор и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе и по кассационной жалобе.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение от 03.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 07.12.2007 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-10221/07-с25 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.03.2008 ПО ДЕЛУ N А12-10221/07-С25
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2008 г. по делу N А12-10221/07-С25
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. "Заря", город Волжский Волгоградской области,
на решение от 03.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области и
постановление от 07.12.2007 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-10221/07-с25
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. "Заря" к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,
третьи лица:
- Джафаров Имамверди Аббас Оглы, город Волжский Волгоградской области,
- Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области,
- Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский,
- Управление Федерального казначейства по Волгоградской области, город Волгоград,
- Отделение Управления Федерального казначейства по городу Волжскому Волгоградской области,
- Территориальное Управление комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации городского округа - город Волжский,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. "Заря" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Управление) о признании недействительным договора аренды от 17.03.2006 N 4075аз и применении последствий недействительности сделки, взыскав с Управления 205530,60 рублей уплаченной арендной платы.
Решением суда первой инстанции от 03.10.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.12.2007 решение от 03.10.2007 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции 11.03.2008 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 18.03.2008.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского округа - город Волжский от 28.02.2006 N 590, между Управлением (арендодатель), обществом (арендатор 1) и Джафаровым Имамверди Аббас оглы (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2006 N 4075аз общей площадью 7282,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Волжский Волгоградской области, ул. Мира, 62, из которого арендатору 1 выделена доля площади неделимого земельного участка 1140,0 кв. м под магазин, арендатору 2 доля площади неделимого земельного участка 27 кв. м. под офис по продаже пластиковых окон и дверей. Срок действия договора с 28.02.2006 по 28.02.2055. Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Считая данный договор не соответствующим требованиям действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из отсутствия правовых оснований для признания договора аренды от 17.03.2006 N 4075аз недействительным, поскольку данный договор был заключен собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и общество реализовало свое исключительное право выбора способа приобретения земельного участка.
Однако при принятии судебных актов, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 3244,8 кв. м., расположенного в жилом доме по адресу: город Волжский, ул. Мира, 62, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2004.
Суды пришли к выводу, что формирование спорного земельного участка с составлением кадастрового плана и присвоением кадастрового номера 24:35:03 02 12:0072 завершено 05.06.2006, ссылаясь на кадастровый план земельного участка от 05.06.2006 N 34-35-02/06-0304 и письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области от 02.10.2007 N 35-7/330.
Однако из материалов дела усматривается, что общество 11.02.2002 обращалось с заявлением о межевании границ на местности для регистрации прав на земельный участок и было оформлено межевое дело N 1241. К кассационной жалобе обществом приложен кадастровый план от 13.06.2002 N 34-35-02/02-202 на земельный участок площадью 2454,17 кв. м., находящийся по адресу город Волжский Волгоградской области, ул. Мира, 62 с присвоением кадастрового номера 34:35:03 02 12:0005.
Под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка). Государственный кадастровый учет земельного участка является логическим продолжением межевых работ и заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. С присвоением кадастрового номера земельный участок становится объектом земельных отношений, недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении.
Поскольку имеется два кадастровых плана на спорный земельный участок, то при новом рассмотрении дела суду необходимо установить, когда указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет и с учетом данных обстоятельств решить вопрос о действительности договора аренды земельного участка от 17.03.2006 N 4075аз.
Кроме того, суду необходимо установить правовой статус по данному делу Джафарова Имамверди Аббас Оглы с учетом того, что он является стороной по договору аренды земельного участка от 17.03.2006 N 4075аз, в отношении которого заявлено требование о признании его недействительным.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать изложенные выше обстоятельства, с учетом установленного разрешить спор и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе и по кассационной жалобе.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение от 03.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 07.12.2007 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-10221/07-с25 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)