Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Волна" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по делу N А44-1379/2009 (судьи Зайцева А.Я., Козлова С.В., Романова А.В.),
установил:
Товарищество собственников жилья "Волна" (далее - ТСЖ "Волна") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Великого Новгорода (далее - Администрация), Управлению Федеральной регистрационной службы по Новгородской области (далее - Управление) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме (домовладельцев) на пять помещений, расположенных в двух многоквартирных домах по адресам: Великий Новгород, ул. Чудовская, д. 2а и 4а; истребовании указанных помещений из чужого незаконного владения (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Вилис", закрытое акционерное общество "Интегральная телекоммуникационная сеть+", общество с ограниченной ответственностью "Максима" (далее - ООО "Максима").
Определением от 20.10.2009 по ходатайству истца Управление исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 14.12.2009 (судья Чепрасов А.В.) признано право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на спорные помещения, имущество истребовано из чужого незаконного владения; с Администрации в пользу ТСЖ "Волна" взыскано 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 указанное решение отменено; в иске ТСЖ "Волна" отказано; с ТСЖ "Волна" в федеральный бюджет взыскано 11 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе ТСЖ "Волна" просит отменить постановление от 26.03.2010, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неверное установление обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и оставить в силе решение от 14.12.2009. По мнению подателя жалобы, право выступать в суде в качестве истца от имени собственников помещений в доме предоставлено товариществу положениями статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, уставом ТСЖ "Волна"; первичными техническими паспортами подтверждается, что спорные помещения образованы из вспомогательных помещений, предназначенных для прохода жильцов дома на дворовую территорию; спорные помещения (кроме помещения магазина) до 2007 года использовались управляющей организацией в целях обслуживания дома; Администрация, владеющая спорными помещениями путем заключения в отношении них договоров аренды, является надлежащим ответчиком по требованию об истребовании имущества.
Управление в отзыве на кассационную жалобу сообщило о реорганизации регистрационной службы и переименовании его в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее также Управление); указало, что не является участником спорных материальных правоотношений и в разрешении спора не заинтересовано; просило рассмотреть жалобу без участия его представителя.
ООО "Максима" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая постановление апелляционного суда от 26.03.2010 законным и обоснованным, соглашаясь с выводами суда о недоказанности права ТСЖ "Волна" на обращение с подобным иском и о том, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не относящимися к общему имуществу дома.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом заявления Управления о рассмотрении дела в отсутствие его представителя не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в данном заседании.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации Новгородской области от 03.11.95 N 345 утвержден перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность г. Новгорода. В данный перечень включены жилые дома по ул. Чудовской, д. 2а, 4а, ранее находившиеся в ведении мебельного комбината "Новгород".
В жилом доме по ул. Чудовской, д. 4а, постройки 1986 года, во втором и четвертом подъездах на первом этаже учтены нежилые помещения общей площадью 15,6 кв.м и 14,8 кв.м (магазин) соответственно, а в первом, втором и третьем подъездах дома N 2а по ул. Чудовской, постройки 1989 - 91 годов, - три нежилых помещения общей площадью 15,6 кв.м каждое.
В отношении пяти указанных нежилых помещений на основании постановления администрации Новгородской области от 03.11.95 N 345 зарегистрировано право муниципальной собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 26.05.2005 серии 53-АА N 029438, от 22.11.2005 серии 53-АА N 055122, 055120, 055125, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2006 N 01/111/2006-32).
Спорные нежилые помещения сдавались в аренду органами местного самоуправления организациям, привлеченным к участию в деле в качестве третьих лиц, и иным лицам, а также передавались в безвозмездное пользование муниципальному предприятию жилищно-коммунального хозяйства.
ТСЖ "Волна" создано в соответствии с решением общего собрания от 11.08.2006 собственников помещений в доме по ул. Чудовской, д. 2а. В последующем в устав ТСЖ "Волна" внесены изменения, согласно которым товарищество объединяет собственников помещений многоквартирных домов 2а и 4а по названной улице.
ТСЖ "Волна", ссылаясь на то, что нежилые помещения сформированы из частей коридоров лестничных клеток и в этих помещениях находится оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, считая, что помещения относятся к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Как видно из материалов дела и установлено судом, спорные помещения образованы из частей коридоров лестничных клеток путем возведения перегородок; проектной документацией наличие таких помещений в подъездах домов предусмотрено не было; разрешения на перепланировку и реконструкцию с изменением внутренних пространств в подъездах домов 2а и 4а по ул. Чудовской в Великом Новгороде компетентными органами не выдавались.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований ТСЖ "Волна", суд апелляционной инстанции исходил из того, что ТСЖ "Волна", не обладающее правами материального истца, а участвующее в делах в качестве законного представителя собственников помещений, не представило документов, подтверждающих предоставление ему собственниками помещений в домах права на обращение в суд с подобным иском; спорные помещения представляют собой самостоятельные объекты недвижимости и длительное время использовались в целях, не связанных с обслуживанием дома, еще до создания ТСЖ "Волна"; имущество не может быть истребовано от Администрации, поскольку не находится в ее фактическом владении.
Кассационная инстанция находит указанные выводы не соответствующими установленным судом обстоятельствам, основанными на применении норм права без учета этих обстоятельств и без выяснения в полном объеме вопросов, существенных для дела.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в доме 2а по ул. Чудовской по крайней мере одна из квартир (квартира N 8) была приватизирована в феврале 1993 года (гражданином Олисовым Олегом Викторовичем на основании договора от 18.02.93 N 1-12), а в доме 4а по той же улице - в декабре 1992 года (квартира N 70 приобретена в собственность Даниловым Валерием Ивановичем на основании договора от 23.12.92).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной (государственной) собственности; в связи с появлением в одном доме нескольких собственников с момента приватизации первого помещения в доме у них возникает право общей долевой собственности на общее имущество дома. При этом правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе лестничные клетки и коридоры, возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего. Поэтому для разрешения вопроса о правовом режиме конкретного имущества имеет значение характер его использования на дату приватизации первого помещения в доме, а не в период до создания товарищества собственников жилья.
В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество дома 2а по ул. Чудовской возникло в феврале 1993 года, а в доме 4а - в декабре 1992 года, то есть до передачи домов в муниципальную собственность г. Новгорода постановлением администрации Новгородской области от 03.11.95 N 345. Были ли спорные помещения сформированы в качестве самостоятельных объектов на тот момент и как они использовались, судом не выяснялось.
Кроме того, апелляционный суд посчитал не имеющим значения для дела отсутствие разрешительной документации на формирование спорных помещений за счет лестничных проходов. Однако исходя из статей 128, 130, 209, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным объектом права, которое подлежит государственной регистрации, может быть лишь имущество, созданное с соблюдением закона и иных правовых актов.
Признавая Администрацию лицом, фактически не владеющим истребуемым имуществом, апелляционный суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64. Применительно к рассматриваемому спору другие собственники помещений в доме оказались лишены возможности владеть и пользоваться спорными помещениями и доступа в эти помещения вследствие передачи их Администрацией, считающей это имущество муниципальной собственностью, в аренду или безвозмездное пользование другим лицам. То есть фактически полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом реализует именно Администрация, в частности, путем предоставления помещений иным лицам.
Выводы суда апелляционной инстанции относительно того, что ТСЖ "Волна" не является материальным истцом, а может лишь выступать законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме, соответствуют нормам гражданского и жилищного законодательства. В настоящем иске (с учетом его уточнения) ТСЖ "Волна" просило признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в доме, а не за собой, то есть не заявляло требований в защиту собственных прав и интересов. Определение правового положения товарищества в материальных правоотношениях в случае предъявления им иска имеет значение для разрешения вопроса об исковой давности, однако этот вопрос судом не обсуждался, поскольку такое заявление стороной в споре не делалось.
Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09, в том случае, если часть жилых или нежилых помещений в здании на момент рассмотрения спора остается в публичной собственности, спор о праве общей долевой собственности на имущество между лицами, являющимися собственниками помещений в доме, должен рассматриваться с участием самих собственников.
Ни апелляционный суд, ни суд первой инстанции, удовлетворивший требования ТСЖ "Волна", не выясняли, сохранилась ли муниципальная собственность на какие-либо жилые помещения в спорных домах.
С учетом изложенного и решение, и постановление суда подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо установить, имеются ли в настоящее время в домах 2а и 4а по ул. Чудовской муниципальные жилые помещения, и в зависимости от этого определить возможность рассмотрения спора с участием ТСЖ "Волна", а не самих собственников; в случае отсутствия в доме муниципальных квартир (комнат) выяснить, существовали ли спорные помещения на момент приватизации первых квартир в домах и как эти помещения использовались на тот момент; в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе. Заявление Управления о его реорганизации подлежит рассмотрению судом в процессе повторного рассмотрения дела.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 14.12.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по делу N А44-1379/2009 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2010 ПО ДЕЛУ N А44-1379/2009
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2010 г. по делу N А44-1379/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Волна" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по делу N А44-1379/2009 (судьи Зайцева А.Я., Козлова С.В., Романова А.В.),
установил:
Товарищество собственников жилья "Волна" (далее - ТСЖ "Волна") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Великого Новгорода (далее - Администрация), Управлению Федеральной регистрационной службы по Новгородской области (далее - Управление) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме (домовладельцев) на пять помещений, расположенных в двух многоквартирных домах по адресам: Великий Новгород, ул. Чудовская, д. 2а и 4а; истребовании указанных помещений из чужого незаконного владения (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Вилис", закрытое акционерное общество "Интегральная телекоммуникационная сеть+", общество с ограниченной ответственностью "Максима" (далее - ООО "Максима").
Определением от 20.10.2009 по ходатайству истца Управление исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 14.12.2009 (судья Чепрасов А.В.) признано право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на спорные помещения, имущество истребовано из чужого незаконного владения; с Администрации в пользу ТСЖ "Волна" взыскано 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 указанное решение отменено; в иске ТСЖ "Волна" отказано; с ТСЖ "Волна" в федеральный бюджет взыскано 11 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе ТСЖ "Волна" просит отменить постановление от 26.03.2010, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неверное установление обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и оставить в силе решение от 14.12.2009. По мнению подателя жалобы, право выступать в суде в качестве истца от имени собственников помещений в доме предоставлено товариществу положениями статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, уставом ТСЖ "Волна"; первичными техническими паспортами подтверждается, что спорные помещения образованы из вспомогательных помещений, предназначенных для прохода жильцов дома на дворовую территорию; спорные помещения (кроме помещения магазина) до 2007 года использовались управляющей организацией в целях обслуживания дома; Администрация, владеющая спорными помещениями путем заключения в отношении них договоров аренды, является надлежащим ответчиком по требованию об истребовании имущества.
Управление в отзыве на кассационную жалобу сообщило о реорганизации регистрационной службы и переименовании его в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее также Управление); указало, что не является участником спорных материальных правоотношений и в разрешении спора не заинтересовано; просило рассмотреть жалобу без участия его представителя.
ООО "Максима" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая постановление апелляционного суда от 26.03.2010 законным и обоснованным, соглашаясь с выводами суда о недоказанности права ТСЖ "Волна" на обращение с подобным иском и о том, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не относящимися к общему имуществу дома.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом заявления Управления о рассмотрении дела в отсутствие его представителя не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в данном заседании.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации Новгородской области от 03.11.95 N 345 утвержден перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность г. Новгорода. В данный перечень включены жилые дома по ул. Чудовской, д. 2а, 4а, ранее находившиеся в ведении мебельного комбината "Новгород".
В жилом доме по ул. Чудовской, д. 4а, постройки 1986 года, во втором и четвертом подъездах на первом этаже учтены нежилые помещения общей площадью 15,6 кв.м и 14,8 кв.м (магазин) соответственно, а в первом, втором и третьем подъездах дома N 2а по ул. Чудовской, постройки 1989 - 91 годов, - три нежилых помещения общей площадью 15,6 кв.м каждое.
В отношении пяти указанных нежилых помещений на основании постановления администрации Новгородской области от 03.11.95 N 345 зарегистрировано право муниципальной собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 26.05.2005 серии 53-АА N 029438, от 22.11.2005 серии 53-АА N 055122, 055120, 055125, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2006 N 01/111/2006-32).
Спорные нежилые помещения сдавались в аренду органами местного самоуправления организациям, привлеченным к участию в деле в качестве третьих лиц, и иным лицам, а также передавались в безвозмездное пользование муниципальному предприятию жилищно-коммунального хозяйства.
ТСЖ "Волна" создано в соответствии с решением общего собрания от 11.08.2006 собственников помещений в доме по ул. Чудовской, д. 2а. В последующем в устав ТСЖ "Волна" внесены изменения, согласно которым товарищество объединяет собственников помещений многоквартирных домов 2а и 4а по названной улице.
ТСЖ "Волна", ссылаясь на то, что нежилые помещения сформированы из частей коридоров лестничных клеток и в этих помещениях находится оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, считая, что помещения относятся к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Как видно из материалов дела и установлено судом, спорные помещения образованы из частей коридоров лестничных клеток путем возведения перегородок; проектной документацией наличие таких помещений в подъездах домов предусмотрено не было; разрешения на перепланировку и реконструкцию с изменением внутренних пространств в подъездах домов 2а и 4а по ул. Чудовской в Великом Новгороде компетентными органами не выдавались.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований ТСЖ "Волна", суд апелляционной инстанции исходил из того, что ТСЖ "Волна", не обладающее правами материального истца, а участвующее в делах в качестве законного представителя собственников помещений, не представило документов, подтверждающих предоставление ему собственниками помещений в домах права на обращение в суд с подобным иском; спорные помещения представляют собой самостоятельные объекты недвижимости и длительное время использовались в целях, не связанных с обслуживанием дома, еще до создания ТСЖ "Волна"; имущество не может быть истребовано от Администрации, поскольку не находится в ее фактическом владении.
Кассационная инстанция находит указанные выводы не соответствующими установленным судом обстоятельствам, основанными на применении норм права без учета этих обстоятельств и без выяснения в полном объеме вопросов, существенных для дела.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в доме 2а по ул. Чудовской по крайней мере одна из квартир (квартира N 8) была приватизирована в феврале 1993 года (гражданином Олисовым Олегом Викторовичем на основании договора от 18.02.93 N 1-12), а в доме 4а по той же улице - в декабре 1992 года (квартира N 70 приобретена в собственность Даниловым Валерием Ивановичем на основании договора от 23.12.92).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной (государственной) собственности; в связи с появлением в одном доме нескольких собственников с момента приватизации первого помещения в доме у них возникает право общей долевой собственности на общее имущество дома. При этом правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе лестничные клетки и коридоры, возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего. Поэтому для разрешения вопроса о правовом режиме конкретного имущества имеет значение характер его использования на дату приватизации первого помещения в доме, а не в период до создания товарищества собственников жилья.
В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество дома 2а по ул. Чудовской возникло в феврале 1993 года, а в доме 4а - в декабре 1992 года, то есть до передачи домов в муниципальную собственность г. Новгорода постановлением администрации Новгородской области от 03.11.95 N 345. Были ли спорные помещения сформированы в качестве самостоятельных объектов на тот момент и как они использовались, судом не выяснялось.
Кроме того, апелляционный суд посчитал не имеющим значения для дела отсутствие разрешительной документации на формирование спорных помещений за счет лестничных проходов. Однако исходя из статей 128, 130, 209, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным объектом права, которое подлежит государственной регистрации, может быть лишь имущество, созданное с соблюдением закона и иных правовых актов.
Признавая Администрацию лицом, фактически не владеющим истребуемым имуществом, апелляционный суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64. Применительно к рассматриваемому спору другие собственники помещений в доме оказались лишены возможности владеть и пользоваться спорными помещениями и доступа в эти помещения вследствие передачи их Администрацией, считающей это имущество муниципальной собственностью, в аренду или безвозмездное пользование другим лицам. То есть фактически полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом реализует именно Администрация, в частности, путем предоставления помещений иным лицам.
Выводы суда апелляционной инстанции относительно того, что ТСЖ "Волна" не является материальным истцом, а может лишь выступать законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме, соответствуют нормам гражданского и жилищного законодательства. В настоящем иске (с учетом его уточнения) ТСЖ "Волна" просило признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в доме, а не за собой, то есть не заявляло требований в защиту собственных прав и интересов. Определение правового положения товарищества в материальных правоотношениях в случае предъявления им иска имеет значение для разрешения вопроса об исковой давности, однако этот вопрос судом не обсуждался, поскольку такое заявление стороной в споре не делалось.
Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09, в том случае, если часть жилых или нежилых помещений в здании на момент рассмотрения спора остается в публичной собственности, спор о праве общей долевой собственности на имущество между лицами, являющимися собственниками помещений в доме, должен рассматриваться с участием самих собственников.
Ни апелляционный суд, ни суд первой инстанции, удовлетворивший требования ТСЖ "Волна", не выясняли, сохранилась ли муниципальная собственность на какие-либо жилые помещения в спорных домах.
С учетом изложенного и решение, и постановление суда подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо установить, имеются ли в настоящее время в домах 2а и 4а по ул. Чудовской муниципальные жилые помещения, и в зависимости от этого определить возможность рассмотрения спора с участием ТСЖ "Волна", а не самих собственников; в случае отсутствия в доме муниципальных квартир (комнат) выяснить, существовали ли спорные помещения на момент приватизации первых квартир в домах и как эти помещения использовались на тот момент; в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе. Заявление Управления о его реорганизации подлежит рассмотрению судом в процессе повторного рассмотрения дела.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 14.12.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по делу N А44-1379/2009 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)