Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2011 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алферовой Е.Е.,
судей Андреещевой Н.Л.,
Маховой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусевой Е.В.,
при участии:
от ООО "УК ДОМКОМ": Гайдуков Д.Ю., председатель совета, приказ N 1 от 15.10.2009 г.,
от ООО "Управляющая компания города Курска": Ноздрачева Н.В., представитель, доверенность N 34/ю-11 от 11.01.2011 г.,
от ТСЖ "Чернышевского-10", ТСЖ "Дружбы 11": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" на решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2011 г. по делу N А35-10725/2010 (судья Хмелевской С.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "УК ДОМКОМ" (ОГРН 1094632009713, ИНН 4632112644) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (ОГРН 1084632006326, ИНН 4632094924) об обязании передать техническую документацию, при участии в деле в качестве третьих лиц: товарищества собственников жилья "Чернышевского-10"; товарищества собственников жилья "Дружбы 11",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ДОМКОМ" (далее - ООО "УК "ДОМКОМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (далее - ООО "УК г. Курска", ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курск для передачи ООО "УК ДОМКОМ", а именно: Технические паспорта на вышеуказанные многоквартирные дома; Техническую документацию (схемы внутри домовых инженерных сетей) в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты вышеуказанных жилых домов, архитектурная часть; Проекты ВК в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты теплоснабжения в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты наружных сетей ВК в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты наружных теплосетей в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты наружного освещения в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг, перечень собственников помещений, имеющих задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Копии уведомлений предприятий - поставщиков, которые направлены в их адрес о прекращении договорных в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами, в связи с выбором собственниками иного способа управления в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Сведения о составе общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г.; Сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; иные документы, достаточные для определения границ эксплуатационной ответственности в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Акт государственно-приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Кадастровые съемки земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, находящиеся по адресам: ул. Чернышевского, д. 10; проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Постановления Администрации об утверждении актов государственной приемочной комиссии о приемке законченных строительством объектов в эксплуатацию в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Кадастровые съемки инженерных соединений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Акт передачи инженерных сооружений в муниципальную собственность в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Дубликаты ключей от общих помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска.
Решением от 28.04.2011 г. (с учетом определения об исправлении опечатки от 24.06.2011 г.) суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, ООО "УК города Курска" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Ответчик считал, что судом не были приняты во внимание п. п. 6.5 и 6.6 договора управления, заключенного между собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов N 10 по ул. Чернышевского и N 11/2 по проспекту Дружбы.
В судебное заседание представители ТСЖ "Чернышевского-10", ТСЖ "Дружбы 11" не явились.
В материалах дела имеются почтовые уведомления об извещении данных участников процесса о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156, 184, 266 АПК РФ суд рассмотрел жалобу в отсутствии не явившихся представителей вышеуказанных лиц.
Представитель ООО "УК города Курска" поддерживал доводы апелляционной жалобы с учетом уточнений. Считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права. Просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "УК ДОМКОМ" возражал на доводы апелляционной жалобы. Считал обжалуемое решение законным и обоснованным. Просил суд оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся представителей, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, на основании протокола N 19/9 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Чернышевского, д. 10, проведенного в форме заочного голосования 07 июня 2008 г. собственниками помещений было принято решение о расторжении договора управления с ОАО "Управляющая компания г. Курска", избрание управляющей организацией ООО "Управляющая компания г. Курска" и заключение с ней договора управления.
В связи с чем, в последующем ООО "Управляющая компания г. Курска" были заключены договора управления с собственниками помещений. Срок действия договора управления - 1 год, при отсутствии заявления одной из сторон договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
09.06.2010 г., согласно протоколу N 09-06, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме были приняты решения: об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров; об утверждении акта по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление: несвоевременно вывозится мусор, не установлены осветительные приборы, не меняются лампочки МОП, не сдача счетчиков общего учета тепла, течь труб в подвале дома, не установлены вентили в подвале и считать расторгнутым договора управления в одностороннем порядке.
09.08.2010 г. согласно протоколу N 09/08/10 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение об избрании способа управления жилого дома - ТСЖ, а также принято решение о создании ТСЖ "Чернышевского-10".
В связи с принятым решением, 09 августа 2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от имени ТСЖ "Чернышевского-10" было направлено уведомление об изменении с 29 июля 2010 г. способа управления многоквартирным домом в связи с созданием ТСЖ, в связи с чем, сообщено о прекращении действия договора управления и необходимости переоформления ранее заключенных договоров на управление домом.
25.08.2010 г. правлением ТСЖ "Чернышевского-10" было принято решение (протокол N 25/08/10) о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", выборе в качестве организации осуществляющей управление и жилищно-коммунальное обслуживание ООО "УК ДОМКОМ", также было поручено председателю ТСЖ заключить с 01 сентября 2010 г. договор с ООО "УК ДОМКОМ" и поручить ООО "УК ДОМКОМ" заключить договоры на поставку коммунальных и жилищных услуг.
На основании данного решения правления, 25 августа 2010 г. между ООО "УК ДОМКОМ" и ТСЖ "Чернышевского-10" был заключен договор управления N Ч10 многоквартирным домом.
30.08.2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Чернышевского-10" было направлено уведомление о заключении с 01 сентября 2010 г. с ООО "УК ДОМКОМ" договора управления и необходимости передачи технической документации в течение месяца с момента получения данного уведомления.
16.02.2011 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Чернышевского 10" было направлено уведомление об изменении способа управления многоквартирным домом (создание ТСЖ) и прекращении действия ранее заключенного договора на управление с приложение копии протокола от 09 августа 2010 г.
На основании протокола N 3/27 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Дружбы 11/2, проведенного в форме заочного голосования 07 июня 2008 г. собственниками помещений было принято решение о расторжении договора управления с ОАО "Управляющая компания г. Курска", избрание управляющей организацией ООО "Управляющая компания г. Курска" и заключение с ней договора управления.
21.12.2009 г. согласно протоколу N 1/12/09 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования было принято решение об избрании способа управления жилого дома - ТСЖ, а также принято решение о создании ТСЖ "Дружбы 11".
08.01.2010 г. согласно протоколу N 08/10 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение - об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров - об утверждении акта по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление: не поставляются услуги по горячей воде, отоплению, вывозу мусора, электроснабжению, лифтовому обслуживанию и считать расторгнутым договора управления в одностороннем порядке.
В связи с принятым 21 декабря 2009 г. решением, 13 января 2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Дружбы 11" было направлено уведомление об изменении с 29 декабря 2009 г. способа управления многоквартирным домом в связи с созданием ТСЖ, в связи с чем сообщено о прекращении действия договора управления и необходимости переоформления ранее заключенных договоров на управление домом.
25.08.2010 г. правлением ТСЖ "Дружбы 11" было принято решение (протокол N 25/08/10) о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", выборе в качестве организации осуществляющей управление и жилищно-коммунальное обслуживание ООО "УК Домком", а также было поручено председателю ТСЖ заключить с 01 сентября 2010 г. договор с ООО "УК Домком" и поручить ООО "УК Домком" заключить договора на поставку коммунальных и жилищных услуг.
На основании данного решения, 25 августа 2010 г. между ООО "УК Домком" и ТСЖ "Дружбы 11" был заключен договор управления N Д11 многоквартирным домом.
30.08.2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Дружбы 11" было направлено уведомление о заключении с 01 сентября 2010 г. с ООО "УК Домком" договора управления и необходимости передачи технической документации в течение месяца с момента получения данного уведомления. 20 октября 2010 г. в соответствии с протоколом N 20/10/10 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (общее количество голосов 20678,7, приняло участие 10897,6) было принято решение - об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров, - об утверждении акта по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление: не поставляются услуги по горячей воде, отоплению, вывозу мусора, электроснабжению, лифтовому обслуживанию и считать расторгнутым договора управления в одностороннем порядке.
16.02.2011 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Дружбы 11" было направлено уведомление об изменении способа управления многоквартирным домом (создание ТСЖ) и прекращении действия ранее заключенного договора на управление с приложение копии протокола от 21.12.2009 г.
Ссылаясь на то, что в нарушение п. 10 ст. 162 ЖК РФ ответчик не передает техническую документацию на указанные многоквартирные дома и иные связанные с управлением такими домами документы вновь выбранной управляющей организации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, вынося соответствующее решение, руководствовался нормами ЖК РФ, положениями ГК РФ о расторжении договоров.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовав доказательства, представленные сторонами и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора. Данный вывод судебная коллегия Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда основывает на следующем.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, при этом силу п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В пункте 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
В силу статьи 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу, принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время, частью статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Учитывая то, что управление домами обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания г. Курска" было выбрано по решению собственников помещений (ранее дома управлялись ОАО "Управляющая компания г. Курска"), а не по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, положения части 8.1 статьи 162 ЖК РФ не могут быть применены судом к настоящим спорным правоотношениям.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Данные положения подтверждаются также Определением ВАС РФ N ВАС-6055/10 от 11 ноября 2010 г. и Постановлением Президиума ВАС РФ N 1027/10 от 15 июля 2010 г.
Однако из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Чернышевского, 10 от 09.08.2010 г. и по проспекту Дружбы, 11/2 от 21.12.2009 г. следует, что собственниками был решен вопрос об изменении способа управления - путем создания ТСЖ, а не путем избрания новой управляющей компании. В уведомлениях, направленных в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Чернышевского-10" 09.08.2010 г. и от ТСЖ "Дружбы 11" 13 января 2010 г. ответчик уведомлялся о прекращении действия договора управления и об изменении способа управления домами в связи с созданием ТСЖ, а не в связи с избранием управляющей компанией - ООО "УК ДОМКОМ". Кроме того вопросы об отказе от услуг ответчика по управлению жилыми домами и о расторжении договоров управления с ООО "Управляющая компания г. Курска" не были включены в повестку дня указанных собраний и собраниями по существу не рассматривались.
Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ТСЖ, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
В обоснование заявленных требований истец представил протоколы решений правления ТСЖ "Чернышевского 10" от 25 августа 2010 г. и правления ТСЖ "Дружбы 10" от 25 августа 2010 г. о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", выборе в качестве организации осуществляющей управление и жилищно-коммунальное обслуживание ООО "УК ДОМКОМ", а также о поручении председателю ТСЖ заключить с 01 сентября 2010 г. договор с ООО "УК Домком", о чем ответчику 30 августа 2010 г. были направлены соответствующие уведомления.
Однако указанные решения также не могут свидетельствовать о соблюдении собственниками помещений в многоквартирном доме порядка избрания новой управляющей организации и расторжения договора с ответчиком, поскольку они приняты неуполномоченным на то органом (правлением ТСЖ, а не общим собранием собственников помещений) и с нарушением вышеизложенных норм действующего законодательства. Между тем, как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договоров управления, заключенных между ответчиком и собственниками помещений многоквартирных домов по ул. Чернышевского, 10 и проспект Дружбы 11/2 г. Курска, в соответствии с п. 6.3 договора управления, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за 2 месяца в случае - несоблюдения управляющим обязанностей по договору; - принятия общим собранием собственников решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации о чем управляющий должен быть предупрежден не позже чем за 2 месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления копии протокола решения общего собрания.
При этом согласно п. 6.2 договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", если собственником многоквартирного дома работа управляющего признается неудовлетворительной, управляющему выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Согласно представленных истцом доказательств, 09.06.2010 г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Чернышевского, 10, а также 08.01.2010 г. и 20.10.2010 г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Дружбы 11/2 принимались решения: об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров и об утверждении актов по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление и расторжения договора управления в одностороннем порядке.
Кроме того, в материалы дела были представлены доказательства направления собственниками помещений в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" заявлений об устранении недостатков в работе управляющей организации.
Ответчиком не было представлено доказательств устранения данных недостатков, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о соблюдении требований указанного п. 6.2 договора управления, в соответствии с которым работа управляющей организации была собственниками признана неудовлетворительной и у ответчика была возможность в течение трех месяцев устранить выявленные собственниками недостатки, что ответчиком сделано не было.
Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела, состоялись общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (11 апреля 2011 г. - по ул. Чернышевского, 10 и 07 апреля 2011 г. по проспекту Дружбы, 11/2), в ходе которых большинством голосов было принято решение об избрании в качестве управляющей организации ООО "УК ДОМКОМ".
Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в установленных ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях.
Порядок расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.
Таким образом, исходя из требований ст. 450 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, а также принимая во внимание требования п. 6.3 договоров управления, заключенных ответчиком с собственниками помещений многоквартирных домов по адресам: ул. Чернышевского, 10 и проспект Дружбы 11/2, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении сторонами порядка расторжения указанных договоров и изменения способа управления и удовлетворил заявленные требования, указав однако на то, что срок для начала исполнения обязательства по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации наступает по истечении двух месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу (п. 6.3 договоров управления).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не были приняты во внимание п. п. 6.5 и 6.6 договора управления, заключенного между собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов N 10 по ул. Чернышевского и N 11/2 по проспекту Дружбы, не указывает на неправомерность выводов суда первой инстанции.
В указанных пунктах отражены обстоятельства, могущие привести к возникновению у собственников домов ответственности за нарушение отдельных обязательств.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.
Заявитель жалобы не привел доказательств того, каким образом обязанность передать истцу документацию на дома, связано с ненадлежащим исполнением собственниками помещений обязанности по оплате и/или иных обязательств, предусмотренных договорами.
Невыполнение собственниками отдельных положений договоров управления может служить основанием для обращения ответчика с самостоятельными требованиями.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной по платежному поручению N 2904 от 27.05.2011 г. относятся на заявителя и возврату из федерального бюджета не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2011 г. по делу N А35-10725/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2011 ПО ДЕЛУ N А35-10725/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2011 г. по делу N А35-10725/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2011 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алферовой Е.Е.,
судей Андреещевой Н.Л.,
Маховой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусевой Е.В.,
при участии:
от ООО "УК ДОМКОМ": Гайдуков Д.Ю., председатель совета, приказ N 1 от 15.10.2009 г.,
от ООО "Управляющая компания города Курска": Ноздрачева Н.В., представитель, доверенность N 34/ю-11 от 11.01.2011 г.,
от ТСЖ "Чернышевского-10", ТСЖ "Дружбы 11": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" на решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2011 г. по делу N А35-10725/2010 (судья Хмелевской С.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "УК ДОМКОМ" (ОГРН 1094632009713, ИНН 4632112644) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (ОГРН 1084632006326, ИНН 4632094924) об обязании передать техническую документацию, при участии в деле в качестве третьих лиц: товарищества собственников жилья "Чернышевского-10"; товарищества собственников жилья "Дружбы 11",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ДОМКОМ" (далее - ООО "УК "ДОМКОМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (далее - ООО "УК г. Курска", ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресу: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курск для передачи ООО "УК ДОМКОМ", а именно: Технические паспорта на вышеуказанные многоквартирные дома; Техническую документацию (схемы внутри домовых инженерных сетей) в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты вышеуказанных жилых домов, архитектурная часть; Проекты ВК в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты теплоснабжения в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты наружных сетей ВК в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты наружных теплосетей в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Проекты наружного освещения в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг, перечень собственников помещений, имеющих задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Копии уведомлений предприятий - поставщиков, которые направлены в их адрес о прекращении договорных в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами, в связи с выбором собственниками иного способа управления в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Сведения о составе общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г.; Сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; иные документы, достаточные для определения границ эксплуатационной ответственности в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Акт государственно-приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Кадастровые съемки земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, находящиеся по адресам: ул. Чернышевского, д. 10; проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Постановления Администрации об утверждении актов государственной приемочной комиссии о приемке законченных строительством объектов в эксплуатацию в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Кадастровые съемки инженерных соединений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Акт передачи инженерных сооружений в муниципальную собственность в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска; Дубликаты ключей от общих помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: ул. Чернышевского, д. 10, проспект Дружбы, д. 11/2 г. Курска.
Решением от 28.04.2011 г. (с учетом определения об исправлении опечатки от 24.06.2011 г.) суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, ООО "УК города Курска" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Ответчик считал, что судом не были приняты во внимание п. п. 6.5 и 6.6 договора управления, заключенного между собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов N 10 по ул. Чернышевского и N 11/2 по проспекту Дружбы.
В судебное заседание представители ТСЖ "Чернышевского-10", ТСЖ "Дружбы 11" не явились.
В материалах дела имеются почтовые уведомления об извещении данных участников процесса о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156, 184, 266 АПК РФ суд рассмотрел жалобу в отсутствии не явившихся представителей вышеуказанных лиц.
Представитель ООО "УК города Курска" поддерживал доводы апелляционной жалобы с учетом уточнений. Считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права. Просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "УК ДОМКОМ" возражал на доводы апелляционной жалобы. Считал обжалуемое решение законным и обоснованным. Просил суд оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся представителей, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, на основании протокола N 19/9 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Чернышевского, д. 10, проведенного в форме заочного голосования 07 июня 2008 г. собственниками помещений было принято решение о расторжении договора управления с ОАО "Управляющая компания г. Курска", избрание управляющей организацией ООО "Управляющая компания г. Курска" и заключение с ней договора управления.
В связи с чем, в последующем ООО "Управляющая компания г. Курска" были заключены договора управления с собственниками помещений. Срок действия договора управления - 1 год, при отсутствии заявления одной из сторон договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
09.06.2010 г., согласно протоколу N 09-06, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме были приняты решения: об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров; об утверждении акта по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление: несвоевременно вывозится мусор, не установлены осветительные приборы, не меняются лампочки МОП, не сдача счетчиков общего учета тепла, течь труб в подвале дома, не установлены вентили в подвале и считать расторгнутым договора управления в одностороннем порядке.
09.08.2010 г. согласно протоколу N 09/08/10 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение об избрании способа управления жилого дома - ТСЖ, а также принято решение о создании ТСЖ "Чернышевского-10".
В связи с принятым решением, 09 августа 2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от имени ТСЖ "Чернышевского-10" было направлено уведомление об изменении с 29 июля 2010 г. способа управления многоквартирным домом в связи с созданием ТСЖ, в связи с чем, сообщено о прекращении действия договора управления и необходимости переоформления ранее заключенных договоров на управление домом.
25.08.2010 г. правлением ТСЖ "Чернышевского-10" было принято решение (протокол N 25/08/10) о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", выборе в качестве организации осуществляющей управление и жилищно-коммунальное обслуживание ООО "УК ДОМКОМ", также было поручено председателю ТСЖ заключить с 01 сентября 2010 г. договор с ООО "УК ДОМКОМ" и поручить ООО "УК ДОМКОМ" заключить договоры на поставку коммунальных и жилищных услуг.
На основании данного решения правления, 25 августа 2010 г. между ООО "УК ДОМКОМ" и ТСЖ "Чернышевского-10" был заключен договор управления N Ч10 многоквартирным домом.
30.08.2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Чернышевского-10" было направлено уведомление о заключении с 01 сентября 2010 г. с ООО "УК ДОМКОМ" договора управления и необходимости передачи технической документации в течение месяца с момента получения данного уведомления.
16.02.2011 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Чернышевского 10" было направлено уведомление об изменении способа управления многоквартирным домом (создание ТСЖ) и прекращении действия ранее заключенного договора на управление с приложение копии протокола от 09 августа 2010 г.
На основании протокола N 3/27 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Дружбы 11/2, проведенного в форме заочного голосования 07 июня 2008 г. собственниками помещений было принято решение о расторжении договора управления с ОАО "Управляющая компания г. Курска", избрание управляющей организацией ООО "Управляющая компания г. Курска" и заключение с ней договора управления.
21.12.2009 г. согласно протоколу N 1/12/09 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования было принято решение об избрании способа управления жилого дома - ТСЖ, а также принято решение о создании ТСЖ "Дружбы 11".
08.01.2010 г. согласно протоколу N 08/10 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение - об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров - об утверждении акта по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление: не поставляются услуги по горячей воде, отоплению, вывозу мусора, электроснабжению, лифтовому обслуживанию и считать расторгнутым договора управления в одностороннем порядке.
В связи с принятым 21 декабря 2009 г. решением, 13 января 2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Дружбы 11" было направлено уведомление об изменении с 29 декабря 2009 г. способа управления многоквартирным домом в связи с созданием ТСЖ, в связи с чем сообщено о прекращении действия договора управления и необходимости переоформления ранее заключенных договоров на управление домом.
25.08.2010 г. правлением ТСЖ "Дружбы 11" было принято решение (протокол N 25/08/10) о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", выборе в качестве организации осуществляющей управление и жилищно-коммунальное обслуживание ООО "УК Домком", а также было поручено председателю ТСЖ заключить с 01 сентября 2010 г. договор с ООО "УК Домком" и поручить ООО "УК Домком" заключить договора на поставку коммунальных и жилищных услуг.
На основании данного решения, 25 августа 2010 г. между ООО "УК Домком" и ТСЖ "Дружбы 11" был заключен договор управления N Д11 многоквартирным домом.
30.08.2010 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Дружбы 11" было направлено уведомление о заключении с 01 сентября 2010 г. с ООО "УК Домком" договора управления и необходимости передачи технической документации в течение месяца с момента получения данного уведомления. 20 октября 2010 г. в соответствии с протоколом N 20/10/10 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (общее количество голосов 20678,7, приняло участие 10897,6) было принято решение - об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров, - об утверждении акта по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление: не поставляются услуги по горячей воде, отоплению, вывозу мусора, электроснабжению, лифтовому обслуживанию и считать расторгнутым договора управления в одностороннем порядке.
16.02.2011 г. в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Дружбы 11" было направлено уведомление об изменении способа управления многоквартирным домом (создание ТСЖ) и прекращении действия ранее заключенного договора на управление с приложение копии протокола от 21.12.2009 г.
Ссылаясь на то, что в нарушение п. 10 ст. 162 ЖК РФ ответчик не передает техническую документацию на указанные многоквартирные дома и иные связанные с управлением такими домами документы вновь выбранной управляющей организации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, вынося соответствующее решение, руководствовался нормами ЖК РФ, положениями ГК РФ о расторжении договоров.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовав доказательства, представленные сторонами и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора. Данный вывод судебная коллегия Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда основывает на следующем.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, при этом силу п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В пункте 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
В силу статьи 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу, принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время, частью статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Учитывая то, что управление домами обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания г. Курска" было выбрано по решению собственников помещений (ранее дома управлялись ОАО "Управляющая компания г. Курска"), а не по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, положения части 8.1 статьи 162 ЖК РФ не могут быть применены судом к настоящим спорным правоотношениям.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Данные положения подтверждаются также Определением ВАС РФ N ВАС-6055/10 от 11 ноября 2010 г. и Постановлением Президиума ВАС РФ N 1027/10 от 15 июля 2010 г.
Однако из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Чернышевского, 10 от 09.08.2010 г. и по проспекту Дружбы, 11/2 от 21.12.2009 г. следует, что собственниками был решен вопрос об изменении способа управления - путем создания ТСЖ, а не путем избрания новой управляющей компании. В уведомлениях, направленных в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" от ТСЖ "Чернышевского-10" 09.08.2010 г. и от ТСЖ "Дружбы 11" 13 января 2010 г. ответчик уведомлялся о прекращении действия договора управления и об изменении способа управления домами в связи с созданием ТСЖ, а не в связи с избранием управляющей компанией - ООО "УК ДОМКОМ". Кроме того вопросы об отказе от услуг ответчика по управлению жилыми домами и о расторжении договоров управления с ООО "Управляющая компания г. Курска" не были включены в повестку дня указанных собраний и собраниями по существу не рассматривались.
Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ТСЖ, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
В обоснование заявленных требований истец представил протоколы решений правления ТСЖ "Чернышевского 10" от 25 августа 2010 г. и правления ТСЖ "Дружбы 10" от 25 августа 2010 г. о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", выборе в качестве организации осуществляющей управление и жилищно-коммунальное обслуживание ООО "УК ДОМКОМ", а также о поручении председателю ТСЖ заключить с 01 сентября 2010 г. договор с ООО "УК Домком", о чем ответчику 30 августа 2010 г. были направлены соответствующие уведомления.
Однако указанные решения также не могут свидетельствовать о соблюдении собственниками помещений в многоквартирном доме порядка избрания новой управляющей организации и расторжения договора с ответчиком, поскольку они приняты неуполномоченным на то органом (правлением ТСЖ, а не общим собранием собственников помещений) и с нарушением вышеизложенных норм действующего законодательства. Между тем, как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договоров управления, заключенных между ответчиком и собственниками помещений многоквартирных домов по ул. Чернышевского, 10 и проспект Дружбы 11/2 г. Курска, в соответствии с п. 6.3 договора управления, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за 2 месяца в случае - несоблюдения управляющим обязанностей по договору; - принятия общим собранием собственников решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации о чем управляющий должен быть предупрежден не позже чем за 2 месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления копии протокола решения общего собрания.
При этом согласно п. 6.2 договора управления с ООО "Управляющая компания г. Курска", если собственником многоквартирного дома работа управляющего признается неудовлетворительной, управляющему выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Согласно представленных истцом доказательств, 09.06.2010 г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Чернышевского, 10, а также 08.01.2010 г. и 20.10.2010 г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Дружбы 11/2 принимались решения: об избрании уполномоченным представителем собственников помещений в том числе: для уведомления ООО "Управляющая компания г. Курска" в соответствии с п. 6.3 договора управления об изменении способа управления многоквартирным домом и прекращении действия ранее заключенных договоров и об утверждении актов по несоблюдению ООО "Управляющая компания г. Курска" обязанностей по договору управления по причине ненадлежащего исполнения обязанностей по договору на управление и расторжения договора управления в одностороннем порядке.
Кроме того, в материалы дела были представлены доказательства направления собственниками помещений в адрес ООО "Управляющая компания г. Курска" заявлений об устранении недостатков в работе управляющей организации.
Ответчиком не было представлено доказательств устранения данных недостатков, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о соблюдении требований указанного п. 6.2 договора управления, в соответствии с которым работа управляющей организации была собственниками признана неудовлетворительной и у ответчика была возможность в течение трех месяцев устранить выявленные собственниками недостатки, что ответчиком сделано не было.
Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела, состоялись общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (11 апреля 2011 г. - по ул. Чернышевского, 10 и 07 апреля 2011 г. по проспекту Дружбы, 11/2), в ходе которых большинством голосов было принято решение об избрании в качестве управляющей организации ООО "УК ДОМКОМ".
Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в установленных ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях.
Порядок расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.
Таким образом, исходя из требований ст. 450 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, а также принимая во внимание требования п. 6.3 договоров управления, заключенных ответчиком с собственниками помещений многоквартирных домов по адресам: ул. Чернышевского, 10 и проспект Дружбы 11/2, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении сторонами порядка расторжения указанных договоров и изменения способа управления и удовлетворил заявленные требования, указав однако на то, что срок для начала исполнения обязательства по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации наступает по истечении двух месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу (п. 6.3 договоров управления).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не были приняты во внимание п. п. 6.5 и 6.6 договора управления, заключенного между собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов N 10 по ул. Чернышевского и N 11/2 по проспекту Дружбы, не указывает на неправомерность выводов суда первой инстанции.
В указанных пунктах отражены обстоятельства, могущие привести к возникновению у собственников домов ответственности за нарушение отдельных обязательств.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.
Заявитель жалобы не привел доказательств того, каким образом обязанность передать истцу документацию на дома, связано с ненадлежащим исполнением собственниками помещений обязанности по оплате и/или иных обязательств, предусмотренных договорами.
Невыполнение собственниками отдельных положений договоров управления может служить основанием для обращения ответчика с самостоятельными требованиями.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной по платежному поручению N 2904 от 27.05.2011 г. относятся на заявителя и возврату из федерального бюджета не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2011 г. по делу N А35-10725/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.
Председательствующий судья
Е.Е.АЛФЕРОВА
Е.Е.АЛФЕРОВА
Судьи
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
Е.В.МАХОВАЯ
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
Е.В.МАХОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)