Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2008
Постановление изготовлено в полном объеме 12.05.2008
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи П.Е.,
судей Я., П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Х.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008
по делу N А40-10531/07-96-49 судьи С.
по заявлению Товарищества собственников жилья "Чайка",
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве
третьи лица: Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Префектура ЦАО г. Москвы, Правительство г. Москвы,
о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности,
при участии в судебном заседании:
представителей заявителя М. (доверенность от 17.03.2008, паспорт 45 04 527899),
представителя ответчика К. (доверенность от 02.10.2007, паспорт 45 01 203540),
представителей Департамента земельных ресурсов г. Москвы П.Д. (доверенность от 29.12.2007, удостоверение N 694), О. (доверенность от 29.12.2007, удостоверение N 116),
представителя Префектуры ЦАО г. Москвы П.Д. (доверенность от 14.01.2008, удостоверение N 694)
представителя Правительства г. Москвы О. (доверенность от 25.09.2007, удостоверение N 116),
решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008, принятым по данному делу, удовлетворено заявление Товарищества собственников жилья "Чайка" о признании незаконными решений Управления Федеральной регистрационной службы по Москве об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, на земельные участки: N 1 площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038, оформленного письмом от 14.02.2007 N 14/017/2006-524 и N 2 площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058, оформленного письмом от 08.06.2007 N 14/017/2006-711. В качестве устранения допущенных нарушений прав заявителя суд обязал ответчика в месячный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038 по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, и повторно рассмотреть заявление ТСЖ "Чайка" о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
В обоснование принятого решения суд указал, что изложенные в оспариваемых решениях доводы УФРС по Москве к отказу в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают права заявителя. При этом суд пришел к выводу о том, что представленными заявителем документами подтверждается, что земельный участок площадью 53 кв. м был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и взят на кадастровый учет. Кроме того, суд посчитал неправомерными доводы регистрирующего органа о том, что с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо, поскольку ТСЖ "Чайка" общим собранием собственников помещений в указанном доме было поручено подготовить документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельные участки и сдать их на регистрацию.
Не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе ответчик просит его отменить и принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Считает, что Товарищество собственников жилья не полномочно обращаться в регистрирующий орган за государственной регистрацией права общей долевой собственности. Указал, что для государственной регистрации не представлены документы, позволяющие однозначно определить, что жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, расположен на земельном участке площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058, и что данный земельный участок является неотъемлемой частью общего имущества собственников помещений в доме. В обоснование причины отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:01:01099:038 указал, что заявителем не представлены документы, согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", являющиеся основанием для регистрации заявленного права. Считает, что данном случае при переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме должен соблюдаться общий порядок приобретения (оформления) прав на земельные участки в соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Считает не соответствующими действующему законодательству доводы ответчика о том, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, а также о несоблюдении заявителем порядка приобретения гражданами прав на земельные участки, предусмотренного п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Указал, что земельный участок в доме 15 по ул. Малая Дмитровка принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поэтому для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки принятия каких-либо дополнительных нормативных правовых актов органами исполнительной власти, федеральными законами не предусмотрено и отсутствие таких решений не является препятствием к проведению государственной регистрации земельных участков. В отношении земельного участка площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 указал, что этот участок образовался в результате корректировки границ земельного участка площадью 4594 кв. м, а не отдельного его выделения соответствующими органами исполнительной власти.
Представитель Правительства Москвы и Департамента земельных ресурсов г. Москвы доводы заявителя поддержал, считая отказ в регистрации незаконным. Полагает, что решение принято судом в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.
Представитель Префектуры ЦАО г. Москвы также просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным, а в удовлетворении жалобы отказать. Полностью поддержал доводы заявителя.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, основываясь на следующем.
Как следует из материалов дела, 11.12.2006 ТСЖ "Чайка" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок общей площадью 4594 кв. м, состоящий из двух участков (участок N 1 - площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 770101099038 и участок N 2 - площадью 53 кв. м с кадастровым номером 770101099058) по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
Письмами от 09.01.2007 и от 11.01.2007 Управление сообщило заявителю о приостановлении регистрации.
Решениями от 14.02.2007 N 14/017/2006-524, от 08.06.2007 N 14/017/2006-711 Управлением было отказано заявителю в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные земельные участки (том 2 л.д. 41, 129).
Указанные решения об отказе приняты УФРС по Москве на основании абз. 3, 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Признавая оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации незаконными, суд первой инстанции, руководствуясь п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ, со ссылкой на п. п. 2.4 и 3, 4, 8 Устава ТСЖ "Чайка", пришел к правильному выводу о необоснованности довода регистрирующего органа о том, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо.
В силу пунктов 1, 5 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что ТСЖ вправе обращаться в защиту прав и законных интересов своих членов - собственников помещений в жилом доме. При этом в настоящем случае, как следует из имеющейся в материалах дела выписки из протокола общего собрания собственников помещений - членов ТСЖ "Чайка", на данном собрании было принято решение поручить правлению ТСЖ подготовить документы и сдать их для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок в УФРС по Москве (том 1 л.д. 95). Следовательно, в настоящем случае ТСЖ "Чайка" является законным представителем собственников жилых помещений, находящихся в доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что заявителем не соблюден установленный Земельным кодексом РФ общий порядок приобретения (оформления) прав на земельный участок площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от. 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 названной статьи земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В рассматриваемом случае из имеющихся в материалах дела документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:01099:038 сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и поставлен на кадастровый учет в 2002 году (том 1 л.д. 75 - 77).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно посчитал незаконным отказ ответчика в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, на земельный участок N 1 площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038, на котором расположен многоквартирный дом.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований, касающихся земельного участка площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
Как видно из материалов дела, причиной отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:01:01099:058 также явилось то обстоятельство, что согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.
Однако из представленных заявителем для государственной регистрации земельного участка документов следует, что жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15 на земельном участке площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 не расположен (том 1 л.д. 78 - 80, 81 - 87).
Данное обстоятельство не отрицается и не оспаривается заявителем.
В обоснование доводов о наличии права на данный земельный участок заявитель ссылается на то, что этот земельный участок предоставлен ТСЖ в аренду, что подтверждается Распоряжением Префекта ЦАО г. Москвы от 03.06.1996 N 939-р, договором аренды от 09.08.1996 N М-01-006681 с дополнительным соглашением (том 1 л.д. 41 - 42, 49 - 71). Право аренды ТСЖ "Чайка" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 17.02.2003 за N 77-01/05-649/2002-1055 (том 1 л.д. 74).
Однако, упомянутой выше статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Очевидно, что в данной норме речь идет о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
При этом момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Однако в настоящем случае, как указывалось выше, на спорном земельном участке площадью 53 кв. м не расположен ни многоквартирный дом, ни иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества. Документов, свидетельствующих о том, что указанный земельный участок является неотъемлемой частью общего имущества собственников помещений в доме, заявителем не представлено. Какой-либо распорядительный акт органа, уполномоченного на издание такого акта, о предоставлении данного земельного участка отсутствует.
Решение Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 02.10.2002, на которое ссылается заявитель, не является распорядительным актом органа исполнительной власти Москвы о предоставлении земельного участка. Данным решением было установлено предоставить ЗАО "Моспромстрой" дополнительный земельный участок площадью 1,0106 га по ул. М. Дмитровка, вл. 21/18, на условиях долгосрочной аренды сроком до 28.12.2049 для завершения строительства административного здания и его последующую эксплуатацию с выкупом права аренды земельного участка, а также было решено согласиться с корректировкой границ земельного участка, предоставленного ТСЖ "Чайка", без изменения площади земельного участка. Вместе с тем данное решение Комиссии само по себе не является распорядительным актом органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка. В соответствии с Положением о данной Комиссии (утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 14.08.1996 N 240/1-РМ, действовавшим в период принятия Комиссией указанного решения) в случае принятия Комиссией положительного решения по заявке после подготовки ГлавАПУ Москомархитектуры установленного комплекта документов вопрос рассматривается дополнительно и принимается окончательное решение, о котором заинтересованные службы Правительства Москвы и заявитель уведомляются в установленном порядке. Действующим в настоящее время Положением о Комиссии также предусмотрено, что положительные решения Комиссии по вопросам предоставления земельных участков и продления сроков строительства зданий, строений, сооружений являются основанием для подготовки в установленном порядке распорядительных документов Правительства Москвы и префектов административных округов. Решения Комиссии являются основанием для оформления или расторжения Департаментом земельных ресурсов города Москвы в установленном порядке договоров аренды земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со п. 1 ст. 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Между тем, в настоящем случае, как следует из изложенного выше, заявителем не представлены документы, устанавливающие право собственности на земельный участок площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что отказ в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок произведен без законных на то оснований.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что заявитель не представил документов, являющихся в соответствии с законодательством основанием для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058.
Следовательно, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в государственной регистрации права общей долевой собственности, оформленный письмом от 08.06.2007 N 14/017/2006-711, является законным и обоснованным, не нарушающим прав и законных интересов заявителя, в связи с чем требования заявителя о признании данного отказа незаконным удовлетворению не подлежат. Соответственно, в данной части и в части обязания УФРС по г. Москве повторно рассмотреть заявление ТСЖ "Чайка" о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м, кадастровый номер 77.01.01.09.90.58, решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008 по делу N А40-10531/07-96-49 изменить. Отказать в удовлетворении заявления ТСЖ "Чайка" о признании недействительным решения УФРС по г. Москве об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м, кадастровый номер 77.01.01.09.90.58, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, дом 15, оформленное письмом от 08.06.2007 N 14/017/2006-711, а также об обязании УФРС по г. Москве повторно рассмотреть заявление ТСЖ "Чайка" о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м, кадастровый номер 77.01.01.09.90.58, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, дом 15.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Чайка" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.05.2008 N 09АП-2413/2008-АК ПО ДЕЛУ N А40-10531/07-96-49
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2008 г. N 09АП-2413/2008-АК
Дело N А40-10531/07-96-49
Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2008
Постановление изготовлено в полном объеме 12.05.2008
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи П.Е.,
судей Я., П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Х.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008
по делу N А40-10531/07-96-49 судьи С.
по заявлению Товарищества собственников жилья "Чайка",
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве
третьи лица: Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Префектура ЦАО г. Москвы, Правительство г. Москвы,
о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности,
при участии в судебном заседании:
представителей заявителя М. (доверенность от 17.03.2008, паспорт 45 04 527899),
представителя ответчика К. (доверенность от 02.10.2007, паспорт 45 01 203540),
представителей Департамента земельных ресурсов г. Москвы П.Д. (доверенность от 29.12.2007, удостоверение N 694), О. (доверенность от 29.12.2007, удостоверение N 116),
представителя Префектуры ЦАО г. Москвы П.Д. (доверенность от 14.01.2008, удостоверение N 694)
представителя Правительства г. Москвы О. (доверенность от 25.09.2007, удостоверение N 116),
установил:
решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008, принятым по данному делу, удовлетворено заявление Товарищества собственников жилья "Чайка" о признании незаконными решений Управления Федеральной регистрационной службы по Москве об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, на земельные участки: N 1 площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038, оформленного письмом от 14.02.2007 N 14/017/2006-524 и N 2 площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058, оформленного письмом от 08.06.2007 N 14/017/2006-711. В качестве устранения допущенных нарушений прав заявителя суд обязал ответчика в месячный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038 по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, и повторно рассмотреть заявление ТСЖ "Чайка" о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
В обоснование принятого решения суд указал, что изложенные в оспариваемых решениях доводы УФРС по Москве к отказу в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают права заявителя. При этом суд пришел к выводу о том, что представленными заявителем документами подтверждается, что земельный участок площадью 53 кв. м был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и взят на кадастровый учет. Кроме того, суд посчитал неправомерными доводы регистрирующего органа о том, что с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо, поскольку ТСЖ "Чайка" общим собранием собственников помещений в указанном доме было поручено подготовить документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельные участки и сдать их на регистрацию.
Не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе ответчик просит его отменить и принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Считает, что Товарищество собственников жилья не полномочно обращаться в регистрирующий орган за государственной регистрацией права общей долевой собственности. Указал, что для государственной регистрации не представлены документы, позволяющие однозначно определить, что жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, расположен на земельном участке площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058, и что данный земельный участок является неотъемлемой частью общего имущества собственников помещений в доме. В обоснование причины отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:01:01099:038 указал, что заявителем не представлены документы, согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", являющиеся основанием для регистрации заявленного права. Считает, что данном случае при переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме должен соблюдаться общий порядок приобретения (оформления) прав на земельные участки в соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Считает не соответствующими действующему законодательству доводы ответчика о том, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, а также о несоблюдении заявителем порядка приобретения гражданами прав на земельные участки, предусмотренного п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Указал, что земельный участок в доме 15 по ул. Малая Дмитровка принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поэтому для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки принятия каких-либо дополнительных нормативных правовых актов органами исполнительной власти, федеральными законами не предусмотрено и отсутствие таких решений не является препятствием к проведению государственной регистрации земельных участков. В отношении земельного участка площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 указал, что этот участок образовался в результате корректировки границ земельного участка площадью 4594 кв. м, а не отдельного его выделения соответствующими органами исполнительной власти.
Представитель Правительства Москвы и Департамента земельных ресурсов г. Москвы доводы заявителя поддержал, считая отказ в регистрации незаконным. Полагает, что решение принято судом в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.
Представитель Префектуры ЦАО г. Москвы также просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным, а в удовлетворении жалобы отказать. Полностью поддержал доводы заявителя.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, основываясь на следующем.
Как следует из материалов дела, 11.12.2006 ТСЖ "Чайка" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок общей площадью 4594 кв. м, состоящий из двух участков (участок N 1 - площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 770101099038 и участок N 2 - площадью 53 кв. м с кадастровым номером 770101099058) по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
Письмами от 09.01.2007 и от 11.01.2007 Управление сообщило заявителю о приостановлении регистрации.
Решениями от 14.02.2007 N 14/017/2006-524, от 08.06.2007 N 14/017/2006-711 Управлением было отказано заявителю в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные земельные участки (том 2 л.д. 41, 129).
Указанные решения об отказе приняты УФРС по Москве на основании абз. 3, 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Признавая оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации незаконными, суд первой инстанции, руководствуясь п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ, со ссылкой на п. п. 2.4 и 3, 4, 8 Устава ТСЖ "Чайка", пришел к правильному выводу о необоснованности довода регистрирующего органа о том, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо.
В силу пунктов 1, 5 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что ТСЖ вправе обращаться в защиту прав и законных интересов своих членов - собственников помещений в жилом доме. При этом в настоящем случае, как следует из имеющейся в материалах дела выписки из протокола общего собрания собственников помещений - членов ТСЖ "Чайка", на данном собрании было принято решение поручить правлению ТСЖ подготовить документы и сдать их для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок в УФРС по Москве (том 1 л.д. 95). Следовательно, в настоящем случае ТСЖ "Чайка" является законным представителем собственников жилых помещений, находящихся в доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что заявителем не соблюден установленный Земельным кодексом РФ общий порядок приобретения (оформления) прав на земельный участок площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от. 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 названной статьи земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В рассматриваемом случае из имеющихся в материалах дела документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:01099:038 сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и поставлен на кадастровый учет в 2002 году (том 1 л.д. 75 - 77).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно посчитал незаконным отказ ответчика в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15, на земельный участок N 1 площадью 4541 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:038, на котором расположен многоквартирный дом.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований, касающихся земельного участка площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 по адресу: Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15.
Как видно из материалов дела, причиной отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:01:01099:058 также явилось то обстоятельство, что согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.
Однако из представленных заявителем для государственной регистрации земельного участка документов следует, что жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 15 на земельном участке площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058 не расположен (том 1 л.д. 78 - 80, 81 - 87).
Данное обстоятельство не отрицается и не оспаривается заявителем.
В обоснование доводов о наличии права на данный земельный участок заявитель ссылается на то, что этот земельный участок предоставлен ТСЖ в аренду, что подтверждается Распоряжением Префекта ЦАО г. Москвы от 03.06.1996 N 939-р, договором аренды от 09.08.1996 N М-01-006681 с дополнительным соглашением (том 1 л.д. 41 - 42, 49 - 71). Право аренды ТСЖ "Чайка" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 17.02.2003 за N 77-01/05-649/2002-1055 (том 1 л.д. 74).
Однако, упомянутой выше статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Очевидно, что в данной норме речь идет о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
При этом момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Однако в настоящем случае, как указывалось выше, на спорном земельном участке площадью 53 кв. м не расположен ни многоквартирный дом, ни иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества. Документов, свидетельствующих о том, что указанный земельный участок является неотъемлемой частью общего имущества собственников помещений в доме, заявителем не представлено. Какой-либо распорядительный акт органа, уполномоченного на издание такого акта, о предоставлении данного земельного участка отсутствует.
Решение Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 02.10.2002, на которое ссылается заявитель, не является распорядительным актом органа исполнительной власти Москвы о предоставлении земельного участка. Данным решением было установлено предоставить ЗАО "Моспромстрой" дополнительный земельный участок площадью 1,0106 га по ул. М. Дмитровка, вл. 21/18, на условиях долгосрочной аренды сроком до 28.12.2049 для завершения строительства административного здания и его последующую эксплуатацию с выкупом права аренды земельного участка, а также было решено согласиться с корректировкой границ земельного участка, предоставленного ТСЖ "Чайка", без изменения площади земельного участка. Вместе с тем данное решение Комиссии само по себе не является распорядительным актом органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка. В соответствии с Положением о данной Комиссии (утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 14.08.1996 N 240/1-РМ, действовавшим в период принятия Комиссией указанного решения) в случае принятия Комиссией положительного решения по заявке после подготовки ГлавАПУ Москомархитектуры установленного комплекта документов вопрос рассматривается дополнительно и принимается окончательное решение, о котором заинтересованные службы Правительства Москвы и заявитель уведомляются в установленном порядке. Действующим в настоящее время Положением о Комиссии также предусмотрено, что положительные решения Комиссии по вопросам предоставления земельных участков и продления сроков строительства зданий, строений, сооружений являются основанием для подготовки в установленном порядке распорядительных документов Правительства Москвы и префектов административных округов. Решения Комиссии являются основанием для оформления или расторжения Департаментом земельных ресурсов города Москвы в установленном порядке договоров аренды земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со п. 1 ст. 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Между тем, в настоящем случае, как следует из изложенного выше, заявителем не представлены документы, устанавливающие право собственности на земельный участок площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что отказ в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок произведен без законных на то оснований.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что заявитель не представил документов, являющихся в соответствии с законодательством основанием для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок площадью 53 кв. м с кадастровым номером 77:01:01099:058.
Следовательно, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в государственной регистрации права общей долевой собственности, оформленный письмом от 08.06.2007 N 14/017/2006-711, является законным и обоснованным, не нарушающим прав и законных интересов заявителя, в связи с чем требования заявителя о признании данного отказа незаконным удовлетворению не подлежат. Соответственно, в данной части и в части обязания УФРС по г. Москве повторно рассмотреть заявление ТСЖ "Чайка" о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м, кадастровый номер 77.01.01.09.90.58, решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008 по делу N А40-10531/07-96-49 изменить. Отказать в удовлетворении заявления ТСЖ "Чайка" о признании недействительным решения УФРС по г. Москве об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м, кадастровый номер 77.01.01.09.90.58, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, дом 15, оформленное письмом от 08.06.2007 N 14/017/2006-711, а также об обязании УФРС по г. Москве повторно рассмотреть заявление ТСЖ "Чайка" о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок площадью 53 кв. м, кадастровый номер 77.01.01.09.90.58, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, дом 15.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Чайка" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)