Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,
при участии: от истца: Пархоменко А.В. (доверенность N 5, от 05.09.2011),
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Литвинова 16"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16.03.2012 по делу N А53-17608/2011
по иску товарищества собственников жилья "Литвинова 16"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник"
об обязании предоставить документацию,
принятое в составе судьи Абдулиной С.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Литвинова 16" (далее - истец, товарищество) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" (далее - ответчик, управляющая компания) об обязании предоставить техническую документацию (по перечню) и направлении в адрес энергоснабжающих организаций писем о расторжении договоров на поставку коммунальных услуг в отношении многоквартирного дома N 16 по ул. Литвинова в г. Ростове-на-Дону.
Исковые требования мотивированы тем, что в июле 2011 года собственниками многоквартирного дома принято решение о выборе способа управления домом посредством создания товарищества собственников жилья, однако управляющая компания не исполнила в добровольном порядке требования товарищества о передаче технической документации и расторжении договоров с поставщиками коммунальных услуг.
Впоследствии истец отказался от части требований о направлении в адрес энергоснабжающих организаций писем о расторжении договоров, в остальной части исковые требования поддержал.
Решением суда от 16.03.2012 в связи с частичным отказом от иска прекращено производство по делу в части требований о направлении в адрес энергоснабжающих организаций писем о расторжении договоров на поставку коммунальных услуг в отношении многоквартирного дома N 16 по ул. Литвинова в г. Ростове-на-Дону. В удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику, так как последний не избирался в установленном порядке управляющей компанией.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворив исковые требования.
Заявитель жалобы указывает, что ответчиком осуществляется фактическое управление многоквартирным домом по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону на протяжении многих лет, оплата коммунальных услуг собственниками дома производится по счетам ответчика, незаконность управления не исключает возможности удовлетворения иска. Товарищество полагает, что решением суда ответчик, незаконно осуществляющий управление домом, поставлен в преимущественное положение перед собственниками помещений в многоквартирном доме, лишенными возможности истребовать у ответчика техническую документацию и воспрепятствовать ему в дальнейшем осуществлять управление домом.
В отзыве на апелляционную жалобу управляющая компания просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что управление многоквартирным домом компания осуществляла на основании индивидуальных договоров с жильцами (31 договор) в отсутствие решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом, что констатировано вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции. Полагает, что в связи с указанным обязанность по передаче документации у управляющей компании отсутствует, так как соответствующая документация в целях управления домом ей не передавалась. Ответчиком представлены копии 31 договора на управление домом.
В судебное заседание ответчик явку представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании договоров с отдельными собственниками помещений многоквартирного дома по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону в период с 2007 по 2012 гг. ООО "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" осуществляла управление названным многоквартирным домом.
Отсутствие принятого в установленном порядке собственниками помещений решения об избрании соответствующего способа управления сторонами не оспаривается.
20.05.2011 собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "УК Железнодорожник", полномочия по направлению управляющей компании соответствующего уведомления предоставлены Стаценко Б.В. (л.д. 98 - 99 т. 1).
21.06.2010 собственником квартиры в данном доме Стаценко Б.В. направлено ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д. 100 - 101 т. 1).
22.06.2011 истец направил ответчику требование о передаче технической документации (л.д. 101 т. 1).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону от 11.07.2011 N 1 собственниками принято решение о создании товарищества собственников жилья и передаче управления многоквартирным домом ТСЖ. Одновременно собственниками принято решение о прекращении договорных отношений с управляющей организацией ООО "УК Железнодорожник".
01.08.2011 товарищество обратилось к управляющей компании с требованием в течение 30 дней передать техническую документацию (л.д. 37 - 39 т. 1).
Решения собственников от 11.07.2011 являлись предметом судебного разбирательства в суде общей юрисдикции. Решением суда Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от 21.10.2011 по делу N 2-1715/11, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 05.12.2011 в удовлетворении исковых требований о признании недействительным протокола N 11 от 11.07.2011 отказано.
Полагая отказ ответчика от передачи технической документации незаконным, товарищество обратилось в суд с настоящим иском.
Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14 выражена правовая позиция, согласно которой пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
В случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации предшествующая управляющая организация обязана передать ее товариществу, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать товариществу.
Соответствующее толкование норм материального права Постановлением Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 7074/09 по делу N А40-73182/08-19-483 объявлено общеобязательным и подлежащим применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
Фактическое осуществление действий по управлению многоквартирным домом ответчиком не оспаривается и следует из представленных в материалы дела документов.
В письме от 06.09.2011 N 474 в адрес товарищества управляющая компания указывала на то, что она продолжает осуществлять управление многоквартирным домом и содержание общего имущества многоквартирного дома, полагает ранее заключенные договоры пролонгированными, ссылается на то, что решение об избрании способа управления обжалуется в суде и до момента вступления в законную силу решения по данному делу документация передана товариществу быть не может.
Как видно, большую часть представленных договоров управления ответчик заключил после получения сведений о принятом собственниками решении. Вместе с тем, представлены договоры 2007, 2010 годов.
Также представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и содержание и ремонт жилого фонда, из которых следует, что ответчиком заключались договоры на оказание услуг по начислению и учету денежных средств за жилищно-коммунальные услуги с МУП "Единый информационно-расчетный центр", ГУП РО "ИВЦ ЖКХ" в 2008 - 2012 гг.
Таким образом, начиная с 2007 года, управляющая компания при отсутствии возражений собственников многоквартирного дома (до мая 2011 года) осуществляла управление домом, заключив договоры с частью собственников.
Отсутствие принятого в установленном порядке собственниками помещений решения об избрании соответствующего способа управления сторонами не оспаривается.
Вместе с тем при фактическом управлении ответчиком многоквартирным домом по ул. Литвинова, 16 в период с 2007 до 2011 гг. собственниками помещений указанного дома не было принято решения об избрании иного способа управления, не было заявлено возражений по поводу осуществляемой ответчиком деятельности.
В указанной ситуации ссылка ответчика на незаконность осуществляемого им управления оценивается судом апелляционной инстанции как злоупотребление правом. Суд не усматривает оснований для толкования изложенной правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации как позволяющей ответчику, осуществлявшему предпринимательскую деятельность в отсутствие надлежащего оформления договорных отношений и оказывавшему в течение 5 лет возмездную услугу по управлению домом, использовать преимущества своего незаконного положения в сравнении с законно избранной управляющей компанией, правомочия которой прекращены.
В силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
С учетом положений приведенной нормы права суд полагает недопустимой при изложенных обстоятельствах ссылку ответчика на отсутствие у него статуса надлежаще избранной управляющей компании, равно как и на отсутствие у него истребуемой технической и иной документации, в отсутствие которой управление многоквартирным домом недопустимо как фактически, так и юридически.
Так, перечень истребуемой истцом документации основан на положениях п. 24, 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; п. 2 Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"; п. 3 Приложения N 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", Постановлении Правительства РФ от 24.11.1998 N 1371 "О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов".
На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает заявленные требования обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2012 по делу N А53-17608/2011 в части отказа в удовлетворении иска отменить.
Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" передать товариществу собственников жилья "Литвинова 16" техническую и иную документацию на многоквартирный жилой дом N 16 по ул. Литвинова в г. Ростове-на-Дону, а именно:
- - поквартирные карточки на жилые помещения;
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - технические паспорта на общедомовые приборы учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии;
- - акты допуска в эксплуатацию общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии;
- - показания общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии на момент передачи документации;
- - технический паспорт на лифт;
- - свидетельство о государственной регистрации лифта;
- - акт приемки лифта в эксплуатацию;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома;
- -проекты на установку общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" (ИНН 6162046955, ОГРН 1066162015215) в пользу товарищества собственников жилья "Литвинова 16" (ИНН 6162059697, ОГРН 1116194004706) 4 000 (четыре тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" (ИНН 6162046955, ОГРН 1066162015215) в пользу товарищества собственников жилья "Литвинова 16" (ИНН 6162059697, ОГРН 1116194004706) 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2012 N 15АП-4991/2012 ПО ДЕЛУ N А53-17608/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2012 г. N 15АП-4991/2012
Дело N А53-17608/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,
при участии: от истца: Пархоменко А.В. (доверенность N 5, от 05.09.2011),
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Литвинова 16"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16.03.2012 по делу N А53-17608/2011
по иску товарищества собственников жилья "Литвинова 16"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник"
об обязании предоставить документацию,
принятое в составе судьи Абдулиной С.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Литвинова 16" (далее - истец, товарищество) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" (далее - ответчик, управляющая компания) об обязании предоставить техническую документацию (по перечню) и направлении в адрес энергоснабжающих организаций писем о расторжении договоров на поставку коммунальных услуг в отношении многоквартирного дома N 16 по ул. Литвинова в г. Ростове-на-Дону.
Исковые требования мотивированы тем, что в июле 2011 года собственниками многоквартирного дома принято решение о выборе способа управления домом посредством создания товарищества собственников жилья, однако управляющая компания не исполнила в добровольном порядке требования товарищества о передаче технической документации и расторжении договоров с поставщиками коммунальных услуг.
Впоследствии истец отказался от части требований о направлении в адрес энергоснабжающих организаций писем о расторжении договоров, в остальной части исковые требования поддержал.
Решением суда от 16.03.2012 в связи с частичным отказом от иска прекращено производство по делу в части требований о направлении в адрес энергоснабжающих организаций писем о расторжении договоров на поставку коммунальных услуг в отношении многоквартирного дома N 16 по ул. Литвинова в г. Ростове-на-Дону. В удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику, так как последний не избирался в установленном порядке управляющей компанией.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворив исковые требования.
Заявитель жалобы указывает, что ответчиком осуществляется фактическое управление многоквартирным домом по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону на протяжении многих лет, оплата коммунальных услуг собственниками дома производится по счетам ответчика, незаконность управления не исключает возможности удовлетворения иска. Товарищество полагает, что решением суда ответчик, незаконно осуществляющий управление домом, поставлен в преимущественное положение перед собственниками помещений в многоквартирном доме, лишенными возможности истребовать у ответчика техническую документацию и воспрепятствовать ему в дальнейшем осуществлять управление домом.
В отзыве на апелляционную жалобу управляющая компания просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что управление многоквартирным домом компания осуществляла на основании индивидуальных договоров с жильцами (31 договор) в отсутствие решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом, что констатировано вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции. Полагает, что в связи с указанным обязанность по передаче документации у управляющей компании отсутствует, так как соответствующая документация в целях управления домом ей не передавалась. Ответчиком представлены копии 31 договора на управление домом.
В судебное заседание ответчик явку представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании договоров с отдельными собственниками помещений многоквартирного дома по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону в период с 2007 по 2012 гг. ООО "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" осуществляла управление названным многоквартирным домом.
Отсутствие принятого в установленном порядке собственниками помещений решения об избрании соответствующего способа управления сторонами не оспаривается.
20.05.2011 собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "УК Железнодорожник", полномочия по направлению управляющей компании соответствующего уведомления предоставлены Стаценко Б.В. (л.д. 98 - 99 т. 1).
21.06.2010 собственником квартиры в данном доме Стаценко Б.В. направлено ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д. 100 - 101 т. 1).
22.06.2011 истец направил ответчику требование о передаче технической документации (л.д. 101 т. 1).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Литвинова, 16 в г. Ростове-на-Дону от 11.07.2011 N 1 собственниками принято решение о создании товарищества собственников жилья и передаче управления многоквартирным домом ТСЖ. Одновременно собственниками принято решение о прекращении договорных отношений с управляющей организацией ООО "УК Железнодорожник".
01.08.2011 товарищество обратилось к управляющей компании с требованием в течение 30 дней передать техническую документацию (л.д. 37 - 39 т. 1).
Решения собственников от 11.07.2011 являлись предметом судебного разбирательства в суде общей юрисдикции. Решением суда Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от 21.10.2011 по делу N 2-1715/11, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 05.12.2011 в удовлетворении исковых требований о признании недействительным протокола N 11 от 11.07.2011 отказано.
Полагая отказ ответчика от передачи технической документации незаконным, товарищество обратилось в суд с настоящим иском.
Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14 выражена правовая позиция, согласно которой пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
В случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации предшествующая управляющая организация обязана передать ее товариществу, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать товариществу.
Соответствующее толкование норм материального права Постановлением Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 7074/09 по делу N А40-73182/08-19-483 объявлено общеобязательным и подлежащим применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
Фактическое осуществление действий по управлению многоквартирным домом ответчиком не оспаривается и следует из представленных в материалы дела документов.
В письме от 06.09.2011 N 474 в адрес товарищества управляющая компания указывала на то, что она продолжает осуществлять управление многоквартирным домом и содержание общего имущества многоквартирного дома, полагает ранее заключенные договоры пролонгированными, ссылается на то, что решение об избрании способа управления обжалуется в суде и до момента вступления в законную силу решения по данному делу документация передана товариществу быть не может.
Как видно, большую часть представленных договоров управления ответчик заключил после получения сведений о принятом собственниками решении. Вместе с тем, представлены договоры 2007, 2010 годов.
Также представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и содержание и ремонт жилого фонда, из которых следует, что ответчиком заключались договоры на оказание услуг по начислению и учету денежных средств за жилищно-коммунальные услуги с МУП "Единый информационно-расчетный центр", ГУП РО "ИВЦ ЖКХ" в 2008 - 2012 гг.
Таким образом, начиная с 2007 года, управляющая компания при отсутствии возражений собственников многоквартирного дома (до мая 2011 года) осуществляла управление домом, заключив договоры с частью собственников.
Отсутствие принятого в установленном порядке собственниками помещений решения об избрании соответствующего способа управления сторонами не оспаривается.
Вместе с тем при фактическом управлении ответчиком многоквартирным домом по ул. Литвинова, 16 в период с 2007 до 2011 гг. собственниками помещений указанного дома не было принято решения об избрании иного способа управления, не было заявлено возражений по поводу осуществляемой ответчиком деятельности.
В указанной ситуации ссылка ответчика на незаконность осуществляемого им управления оценивается судом апелляционной инстанции как злоупотребление правом. Суд не усматривает оснований для толкования изложенной правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации как позволяющей ответчику, осуществлявшему предпринимательскую деятельность в отсутствие надлежащего оформления договорных отношений и оказывавшему в течение 5 лет возмездную услугу по управлению домом, использовать преимущества своего незаконного положения в сравнении с законно избранной управляющей компанией, правомочия которой прекращены.
В силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
С учетом положений приведенной нормы права суд полагает недопустимой при изложенных обстоятельствах ссылку ответчика на отсутствие у него статуса надлежаще избранной управляющей компании, равно как и на отсутствие у него истребуемой технической и иной документации, в отсутствие которой управление многоквартирным домом недопустимо как фактически, так и юридически.
Так, перечень истребуемой истцом документации основан на положениях п. 24, 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; п. 2 Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"; п. 3 Приложения N 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", Постановлении Правительства РФ от 24.11.1998 N 1371 "О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов".
На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает заявленные требования обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2012 по делу N А53-17608/2011 в части отказа в удовлетворении иска отменить.
Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" передать товариществу собственников жилья "Литвинова 16" техническую и иную документацию на многоквартирный жилой дом N 16 по ул. Литвинова в г. Ростове-на-Дону, а именно:
- - поквартирные карточки на жилые помещения;
- - технический паспорт на многоквартирный дом;
- - технические паспорта на общедомовые приборы учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии;
- - акты допуска в эксплуатацию общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии;
- - показания общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии на момент передачи документации;
- - технический паспорт на лифт;
- - свидетельство о государственной регистрации лифта;
- - акт приемки лифта в эксплуатацию;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома;
- -проекты на установку общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного водоснабжения, электрической энергии.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" (ИНН 6162046955, ОГРН 1066162015215) в пользу товарищества собственников жилья "Литвинова 16" (ИНН 6162059697, ОГРН 1116194004706) 4 000 (четыре тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник" (ИНН 6162046955, ОГРН 1066162015215) в пользу товарищества собственников жилья "Литвинова 16" (ИНН 6162059697, ОГРН 1116194004706) 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)