Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии:
извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка"
апелляционное производство N 05АП-647/2011
на решение от 26.11.2010
судьи Н.И. Акининой
по делу N А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка"
к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина"
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, о признании незаконной передачи имущества в аренду, признании недействительным договора аренды и соглашений к нему, признании права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения
установил:
Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья "Рябинка" (далее по тексту - ТСЖ "Рябинка") обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к городскому округу "Город Южно-Сахалинск" в лице Администрации г. Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН г. Южно-Сахалинска (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" на недвижимое имущество - на подвальное помещение дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение N 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв. м, этаж - подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-65-01/038/2007-159; признании права общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение площадью 252,7 кв. м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома N 218; признании действия ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска незаконным; признании договора аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и Обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина", правопреемником ООО "Хабаровский ювелирный завод", недействительными; истребовании у ответчиков из чужого незаконного владения подвального помещения дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска площадью 252,7 кв. м и передаче этого подвального помещения в общую собственность собственникам помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина, г. Южно-Сахалинска; обязании ответчиков возместить расходы по уплате государственной пошлины и оплаты услуг представителя истца по доверенности в сумме 60000 руб.
К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Жемчужина", в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
Решением от 26.11.2010 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что согласно приложениям к постановлению мэра г. Южно-Сахалинска N 306 от 07.02.1994 спорные помещения не вносились в реестр муниципальной собственности, при этом на момент вынесения указанного постановления в доме имелось несколько собственников, следовательно, в доме возникло общее имущество, принадлежащее собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о добросовестном владении ответчиком спорными помещениями с 2004 года, поскольку ввод помещений в эксплуатацию после проведения капитального ремонта был осуществлен только после декабря 2007 года.
Указывает на то, что впервые собственники помещений дома узнали о передаче в аренду спорных помещений только из писем N 2369 от 18.12.2007, N 203 от 25.12.2007.
Считает также доказанным факт нахождения в спорных помещениях запорной арматуры и иного оборудования, коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, а также необходимость в осуществлении постоянного контроля за ним и ремонтных работ, в связи с чем делает вывод о том, что спорные помещения относятся к общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Полагает, что спорное помещение находится во владении Администрации г. Южно-Сахалинска и Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, поскольку именно они передают спорные помещения в аренду ООО "Жемчужина".
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация г. Южно-Сахалинска с доводами жалобы не согласилась, полагает, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в установленном порядке.
Считает несостоятельной ссылку истца на ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, так как право муниципальной собственности на спорное имущество возникло до вступления в силу законодательства об общем имуществе в многоквартирном доме.
Обращает внимание на то, что спорные помещения еще до создания ТСЖ "Рябинка" использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме.
Считает Администрацию г. Южно-Сахалинска ненадлежащим ответчиком по иску, поскольку фактическим владельцем имущества является ООО "Жемчужина".
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области с доводами жалобы не согласилось, считает решение суда законным и обоснованным.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, в связи с чем аудиозапись судебного заседания не проводилась.
В канцелярию суда от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, решением собственников помещений в жилых домах, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, 218-А, Коммунистический пр., 84 создано Товарищество собственников жилья "Рябинка", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц 25.03.2009.
Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218, от 20.02.2009 принято решение о выборе способа управления указанным многоквартирным жилым домом - ТСЖ "Рябинка".
Городскому округу "Город Южно-Сахалинск" на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение - магазин (подвал пом. N 1-22 по техническому паспорту), площадью 252,7 кв. м, расположенное в подвале дома N 218 по ул. Ленина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.12.2007 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 и постановления мэра г. Южно-Сахалинска с реестром муниципальной собственности N 306 от 07.02.1994, регистрационная запись N 65-65-01/038/2007-159.
25.06.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО "Хабаровский ювелирный завод" (Арендатор) заключен договор аренды N 5/19 муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 205 кв. м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, для организации розничной торговли, сроком с 01.07.2004 по 28.06.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 Договора).
Дополнительным соглашением от 12.10.2004 увеличена общая площадь предоставленного в аренду помещения до 252,7 кв. м.
Установленный срок аренды был изменен дополнительным соглашением от 11.07.2007 на 10 лет с 11.07.2007.
Затем соглашением от 17.01.2008 пункт 1.2 договора был изложен в следующей редакции: "Арендуемый объект представляет собой магазин в подвальном помещении жилого дома (помещен. N 1-22 по техническому паспорту), общей площадью 252,7 кв. м, остаточной стоимостью 488038 руб. (балансовой - 691272 руб.); расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218.
Договор дополнен пунктом 1.4, в котором отражено, что указанный объект недвижимости принадлежит городскому округу "Город Южно-Сахалинска" на праве собственности на основании выписки из реестра имущества городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 14.11.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2007 сделана запись регистрации N 65-65-01/038/2007-159, условный номер 0000:64:401:001:001410680:0001:20051, Свидетельство о государственной регистрации права Серии 65-АБ N 41686.
В соответствии с соглашением от 08.12.2008 в связи с реорганизацией ООО "Хабаровский ювелирный завод" в форме выделения и создания ООО "Жемчужина" Арендатор с согласия Арендодателя передал ООО "Жемчужина" все права и обязанности по договору аренды от 25.06.2004 с учетом соглашений к нему от 12.10.2004, от 11.06.2007, от 22.10.2007, от 07.12.2007 и от 17.01.2008.
ТСЖ "Рябинка", полагая, что подвальное помещение в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 218, в г. Южно-Сахалинске, находящегося в управлении этого товарищества, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения задолго до создания ТСЖ "Рябинка" использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме, при этом нахождение в спорных помещения коммуникаций (трубопровода центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков с запорной арматурой) не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в этих помещения, для нужд других помещений, технические характеристики названных помещений позволяют использовать их как самостоятельные объекты прав, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные подвальные помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
В материалы дела представлен Договор о передаче квартиры (дома) в собственность N 5761 от 14.12.1993, согласно которому Администрация г. Южно-Сахалинска в порядке приватизации жилого фонда передала в собственность Панариной Е.Г. однокомнатную квартиру N 93 в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска. 14.12.1993 Панариной Е.Г. выдано свидетельство о собственности на квартиру N 5761.
Таким образом, в декабре 1993 года жилой дом N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
В материалах дела имеется Технический паспорт на жилой дом N 218 по ул. Ленина, составленный по состоянию на 22.06.1988 (л.д. 40-42 т. 2), из которого видно, что подвальные помещения оборудованы отсеками для хранения имущества жильцами дома, в подвале отсутствуют помещения, выделенные для целей самостоятельного использования под размещение магазина или иного подобного использования.
В экспликации к указанному техническому паспорту (л.д. 42 т. 2) также помещения поименованы как подвал, торговые помещения отсутствуют.
Как следует из рабочего чертежа схемы водоснабжения от 1963 г. в помещениях подвала расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения жилого дома (разводка по стоякам горячего и холодного водоснабжения).
Согласно Акту приема-передачи в аренду объекта нежилого фонда муниципального образования город Южно-Сахалинск от 03.06.2002 (л.д. 99 т. 1) при передаче в аренду ИП Асуханову Р.У. подвальных помещений зафиксировано, что подвальное помещение состоит из трех помещений, в которых проходят трубопроводы централизованного теплоснабжения, холодного водоснабжения и канализации; помещение может быть пригодно для организации розничной торговли после выполнения ремонтно-восстановительных работ.
Письмом Администрации г. Южно-Сахалинска от 18.12.2007 N 2369 (л.д. 28 т. 1) также подтверждается, что до момента передачи подвала в аренду, он представлял собой свободное помещение, состоящее из 3 отсеков, без устройства сараев.
Из указанного письма следует, что Департаментом 18.06.2002 было дано согласие на проведение капитального ремонта данного подвала, в то же время арендатор произвел не только капитальный ремонт, но и выполнил реконструкцию подвала без соответствующего на то разрешения ДАГУН г. Южно-Сахалинска.
Доказательства переоборудования подвальных помещений до 2002 года в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме N 218 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске в декабре 1993 года подвальные помещения жилого дома не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в связи с чем перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома на основании ст. 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" в редакции, действовавшей на момент приватизации квартиры Панариной Е.Г.
При этом не имеет правового значения довод ответчиков о том, что в настоящее время в подвальных помещениях оборудованы изолированными проходами для доступа к коммуникациям.
Кроме того, ширина указанных проходов, как следует из материалов дела, недостаточна для проведения ремонтных работ и нормальной эксплуатации инженерных систем жилого дома.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Истцом во исполнение указаний п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 требование об истребовании спорных помещений соединено с требованием о признании права собственности на них.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании права общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение площадью 252,7 кв. м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома N 218.
В то же время требование об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, заявленное только к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, как следует из уточнений истца, не может быть удовлетворено в силу следующего.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Материалами дела подтверждается, что спорное имущество находится в фактическом владении ООО "Жемчужина", занимающем его на основании оспариваемого договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении иска в части истребования спорного имущества из незаконного владения Администрации города Южно-Сахалинска, Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.
Рассматривая требования о признании недействительными договора аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующих соглашений к нему от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Таким образом, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, в связи с чем оспариваемый договор аренды, а, соответственно, и последующие соглашения к нему являются недействительными в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ.
Судом отклоняется довод ДАГУН г. Южно-Сахалинска о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным оспариваемого договора и соглашений к нему, поскольку срок исковой давности в три года установлен п. 1 ст. 181 ГК РФ только в отношении последствий недействительности ничтожной сделки, о применении которых истец не заявлял, при этом в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.
В то же время требования истца о признании действий ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска незаконными не подлежат удовлетворению в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты, который не приведет к восстановлению нарушенного права.
Действия, которые заявитель просит признать незаконными, фактически заключаются в совершении сделки, оформленной договором аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004, подлежащей оспариванию путем заявления требования о признании сделки недействительной в порядке искового производства.
Требования истца о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" на недвижимое имущество - на подвальное помещение дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение N 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв. м, этаж - подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-65-01/038/2007-159, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку в ГК РФ, в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований истца о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности надлежит отказать, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Поскольку государственная пошлина по настоящему иску в соответствии со ст. 333.21 ГК РФ составляет 18000 руб., в то же время истцом оплачено только 8000 руб. С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 10000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку именно действия Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска по незаконному распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме привели к нарушению прав истца, с указанного ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 8000 руб., а также государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.
В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Из материалов дела следует, что истцом (заказчик) и Сурниновым Г.В. (Исполнитель) был заключен договор N 11 на представление интересов заказчика в суде от 13.04.2010.
Пунктом 5 договора сторонами согласована стоимость услуг исполнителя в размере 50000 руб.
Факт оплаты услуг представителя в размере 50000 руб. подтверждается распиской N 11 от 14.04.2010.
Факт оказания услуг подтверждается материалами дела.
Вместе с тем, ч. 2 ст. 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Учитывая частичное удовлетворение заявленных исковых требований, категорию сложности дела, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, апелляционный суд считает обоснованным взыскание с ДАГУН г. Южно-Сахалинска судебных расходов за представительство по настоящему делу в сумме 10000 руб.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.11.2010 по делу N А59-2797/2010 отменить в части.
Признать право общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение (NN 1-22 по техническому паспорту) площадью 252,7 кв. м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска.
Признать договор аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения к нему от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и Обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (правопреемником ООО "Хабаровский ювелирный завод"), недействительными.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка" судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 (Десять тысяч) рублей, а также судебные расходы на оплату государственной пошлины по иску в сумме 8000 (Восемь тысяч) рублей, по апелляционной жалобе в сумме 1000 (Одна тысяча) рублей, всего 19000 (Девятнадцать тысяч) рублей.
В остальной части исковых требований Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка" отказать.
Взыскать с Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка" государственную пошлину по иску в сумме 10000 (Десять тысяч) рублей.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2011 N 05АП-647/2011 ПО ДЕЛУ N А59-2797/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2011 г. N 05АП-647/2011
Дело N А59-2797/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 22 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии:
извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка"
апелляционное производство N 05АП-647/2011
на решение от 26.11.2010
судьи Н.И. Акининой
по делу N А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка"
к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина"
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, о признании незаконной передачи имущества в аренду, признании недействительным договора аренды и соглашений к нему, признании права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения
установил:
Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья "Рябинка" (далее по тексту - ТСЖ "Рябинка") обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к городскому округу "Город Южно-Сахалинск" в лице Администрации г. Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН г. Южно-Сахалинска (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" на недвижимое имущество - на подвальное помещение дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение N 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв. м, этаж - подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-65-01/038/2007-159; признании права общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение площадью 252,7 кв. м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома N 218; признании действия ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска незаконным; признании договора аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и Обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина", правопреемником ООО "Хабаровский ювелирный завод", недействительными; истребовании у ответчиков из чужого незаконного владения подвального помещения дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска площадью 252,7 кв. м и передаче этого подвального помещения в общую собственность собственникам помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина, г. Южно-Сахалинска; обязании ответчиков возместить расходы по уплате государственной пошлины и оплаты услуг представителя истца по доверенности в сумме 60000 руб.
К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Жемчужина", в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
Решением от 26.11.2010 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что согласно приложениям к постановлению мэра г. Южно-Сахалинска N 306 от 07.02.1994 спорные помещения не вносились в реестр муниципальной собственности, при этом на момент вынесения указанного постановления в доме имелось несколько собственников, следовательно, в доме возникло общее имущество, принадлежащее собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о добросовестном владении ответчиком спорными помещениями с 2004 года, поскольку ввод помещений в эксплуатацию после проведения капитального ремонта был осуществлен только после декабря 2007 года.
Указывает на то, что впервые собственники помещений дома узнали о передаче в аренду спорных помещений только из писем N 2369 от 18.12.2007, N 203 от 25.12.2007.
Считает также доказанным факт нахождения в спорных помещениях запорной арматуры и иного оборудования, коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, а также необходимость в осуществлении постоянного контроля за ним и ремонтных работ, в связи с чем делает вывод о том, что спорные помещения относятся к общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Полагает, что спорное помещение находится во владении Администрации г. Южно-Сахалинска и Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, поскольку именно они передают спорные помещения в аренду ООО "Жемчужина".
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация г. Южно-Сахалинска с доводами жалобы не согласилась, полагает, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в установленном порядке.
Считает несостоятельной ссылку истца на ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, так как право муниципальной собственности на спорное имущество возникло до вступления в силу законодательства об общем имуществе в многоквартирном доме.
Обращает внимание на то, что спорные помещения еще до создания ТСЖ "Рябинка" использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме.
Считает Администрацию г. Южно-Сахалинска ненадлежащим ответчиком по иску, поскольку фактическим владельцем имущества является ООО "Жемчужина".
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области с доводами жалобы не согласилось, считает решение суда законным и обоснованным.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, в связи с чем аудиозапись судебного заседания не проводилась.
В канцелярию суда от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, решением собственников помещений в жилых домах, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, 218-А, Коммунистический пр., 84 создано Товарищество собственников жилья "Рябинка", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц 25.03.2009.
Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218, от 20.02.2009 принято решение о выборе способа управления указанным многоквартирным жилым домом - ТСЖ "Рябинка".
Городскому округу "Город Южно-Сахалинск" на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение - магазин (подвал пом. N 1-22 по техническому паспорту), площадью 252,7 кв. м, расположенное в подвале дома N 218 по ул. Ленина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.12.2007 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 и постановления мэра г. Южно-Сахалинска с реестром муниципальной собственности N 306 от 07.02.1994, регистрационная запись N 65-65-01/038/2007-159.
25.06.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО "Хабаровский ювелирный завод" (Арендатор) заключен договор аренды N 5/19 муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 205 кв. м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, для организации розничной торговли, сроком с 01.07.2004 по 28.06.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 Договора).
Дополнительным соглашением от 12.10.2004 увеличена общая площадь предоставленного в аренду помещения до 252,7 кв. м.
Установленный срок аренды был изменен дополнительным соглашением от 11.07.2007 на 10 лет с 11.07.2007.
Затем соглашением от 17.01.2008 пункт 1.2 договора был изложен в следующей редакции: "Арендуемый объект представляет собой магазин в подвальном помещении жилого дома (помещен. N 1-22 по техническому паспорту), общей площадью 252,7 кв. м, остаточной стоимостью 488038 руб. (балансовой - 691272 руб.); расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218.
Договор дополнен пунктом 1.4, в котором отражено, что указанный объект недвижимости принадлежит городскому округу "Город Южно-Сахалинска" на праве собственности на основании выписки из реестра имущества городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 14.11.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2007 сделана запись регистрации N 65-65-01/038/2007-159, условный номер 0000:64:401:001:001410680:0001:20051, Свидетельство о государственной регистрации права Серии 65-АБ N 41686.
В соответствии с соглашением от 08.12.2008 в связи с реорганизацией ООО "Хабаровский ювелирный завод" в форме выделения и создания ООО "Жемчужина" Арендатор с согласия Арендодателя передал ООО "Жемчужина" все права и обязанности по договору аренды от 25.06.2004 с учетом соглашений к нему от 12.10.2004, от 11.06.2007, от 22.10.2007, от 07.12.2007 и от 17.01.2008.
ТСЖ "Рябинка", полагая, что подвальное помещение в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 218, в г. Южно-Сахалинске, находящегося в управлении этого товарищества, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения задолго до создания ТСЖ "Рябинка" использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме, при этом нахождение в спорных помещения коммуникаций (трубопровода центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков с запорной арматурой) не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в этих помещения, для нужд других помещений, технические характеристики названных помещений позволяют использовать их как самостоятельные объекты прав, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные подвальные помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
В материалы дела представлен Договор о передаче квартиры (дома) в собственность N 5761 от 14.12.1993, согласно которому Администрация г. Южно-Сахалинска в порядке приватизации жилого фонда передала в собственность Панариной Е.Г. однокомнатную квартиру N 93 в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска. 14.12.1993 Панариной Е.Г. выдано свидетельство о собственности на квартиру N 5761.
Таким образом, в декабре 1993 года жилой дом N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
В материалах дела имеется Технический паспорт на жилой дом N 218 по ул. Ленина, составленный по состоянию на 22.06.1988 (л.д. 40-42 т. 2), из которого видно, что подвальные помещения оборудованы отсеками для хранения имущества жильцами дома, в подвале отсутствуют помещения, выделенные для целей самостоятельного использования под размещение магазина или иного подобного использования.
В экспликации к указанному техническому паспорту (л.д. 42 т. 2) также помещения поименованы как подвал, торговые помещения отсутствуют.
Как следует из рабочего чертежа схемы водоснабжения от 1963 г. в помещениях подвала расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения жилого дома (разводка по стоякам горячего и холодного водоснабжения).
Согласно Акту приема-передачи в аренду объекта нежилого фонда муниципального образования город Южно-Сахалинск от 03.06.2002 (л.д. 99 т. 1) при передаче в аренду ИП Асуханову Р.У. подвальных помещений зафиксировано, что подвальное помещение состоит из трех помещений, в которых проходят трубопроводы централизованного теплоснабжения, холодного водоснабжения и канализации; помещение может быть пригодно для организации розничной торговли после выполнения ремонтно-восстановительных работ.
Письмом Администрации г. Южно-Сахалинска от 18.12.2007 N 2369 (л.д. 28 т. 1) также подтверждается, что до момента передачи подвала в аренду, он представлял собой свободное помещение, состоящее из 3 отсеков, без устройства сараев.
Из указанного письма следует, что Департаментом 18.06.2002 было дано согласие на проведение капитального ремонта данного подвала, в то же время арендатор произвел не только капитальный ремонт, но и выполнил реконструкцию подвала без соответствующего на то разрешения ДАГУН г. Южно-Сахалинска.
Доказательства переоборудования подвальных помещений до 2002 года в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме N 218 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске в декабре 1993 года подвальные помещения жилого дома не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в связи с чем перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома на основании ст. 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" в редакции, действовавшей на момент приватизации квартиры Панариной Е.Г.
При этом не имеет правового значения довод ответчиков о том, что в настоящее время в подвальных помещениях оборудованы изолированными проходами для доступа к коммуникациям.
Кроме того, ширина указанных проходов, как следует из материалов дела, недостаточна для проведения ремонтных работ и нормальной эксплуатации инженерных систем жилого дома.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Истцом во исполнение указаний п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 требование об истребовании спорных помещений соединено с требованием о признании права собственности на них.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании права общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение площадью 252,7 кв. м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома N 218.
В то же время требование об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, заявленное только к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, как следует из уточнений истца, не может быть удовлетворено в силу следующего.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Материалами дела подтверждается, что спорное имущество находится в фактическом владении ООО "Жемчужина", занимающем его на основании оспариваемого договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении иска в части истребования спорного имущества из незаконного владения Администрации города Южно-Сахалинска, Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.
Рассматривая требования о признании недействительными договора аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующих соглашений к нему от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Таким образом, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, в связи с чем оспариваемый договор аренды, а, соответственно, и последующие соглашения к нему являются недействительными в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ.
Судом отклоняется довод ДАГУН г. Южно-Сахалинска о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным оспариваемого договора и соглашений к нему, поскольку срок исковой давности в три года установлен п. 1 ст. 181 ГК РФ только в отношении последствий недействительности ничтожной сделки, о применении которых истец не заявлял, при этом в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.
В то же время требования истца о признании действий ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска незаконными не подлежат удовлетворению в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты, который не приведет к восстановлению нарушенного права.
Действия, которые заявитель просит признать незаконными, фактически заключаются в совершении сделки, оформленной договором аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004, подлежащей оспариванию путем заявления требования о признании сделки недействительной в порядке искового производства.
Требования истца о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" на недвижимое имущество - на подвальное помещение дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение N 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв. м, этаж - подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-65-01/038/2007-159, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку в ГК РФ, в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований истца о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности надлежит отказать, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Поскольку государственная пошлина по настоящему иску в соответствии со ст. 333.21 ГК РФ составляет 18000 руб., в то же время истцом оплачено только 8000 руб. С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 10000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку именно действия Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска по незаконному распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме привели к нарушению прав истца, с указанного ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 8000 руб., а также государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.
В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Из материалов дела следует, что истцом (заказчик) и Сурниновым Г.В. (Исполнитель) был заключен договор N 11 на представление интересов заказчика в суде от 13.04.2010.
Пунктом 5 договора сторонами согласована стоимость услуг исполнителя в размере 50000 руб.
Факт оплаты услуг представителя в размере 50000 руб. подтверждается распиской N 11 от 14.04.2010.
Факт оказания услуг подтверждается материалами дела.
Вместе с тем, ч. 2 ст. 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Учитывая частичное удовлетворение заявленных исковых требований, категорию сложности дела, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, апелляционный суд считает обоснованным взыскание с ДАГУН г. Южно-Сахалинска судебных расходов за представительство по настоящему делу в сумме 10000 руб.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.11.2010 по делу N А59-2797/2010 отменить в части.
Признать право общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение (NN 1-22 по техническому паспорту) площадью 252,7 кв. м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска.
Признать договор аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения к нему от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и Обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (правопреемником ООО "Хабаровский ювелирный завод"), недействительными.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка" судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 (Десять тысяч) рублей, а также судебные расходы на оплату государственной пошлины по иску в сумме 8000 (Восемь тысяч) рублей, по апелляционной жалобе в сумме 1000 (Одна тысяча) рублей, всего 19000 (Девятнадцать тысяч) рублей.
В остальной части исковых требований Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка" отказать.
Взыскать с Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка" государственную пошлину по иску в сумме 10000 (Десять тысяч) рублей.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий:
И.Л.ЯКОВЕНКО
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи:
А.С.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
А.С.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)