Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нефедовой О.Ю., судей Малышевой Н.Н. и Шпачевой Т.В., рассмотрев 25.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Торгово-Промышленная Компания "БАЛТИЙСКАЯ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 по делу N А21-3568/2011 (судьи Слобожанина В.Б., Глазков Е.Г. и Черемошкина В.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом", место нахождения: 238158, Калининградская область, Черняховский район, город Черняховск, улица Князя М.Б.Барклая-де-Толли, дом 2, ОГРН 1083914002127 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торгово-Промышленная Компания "БАЛТИЙСКАЯ", место нахождения: 236039, город Калининград, Ленинский проспект, дом 117, офис 2, ОГРН 1023901649936 (далее - Компания), о взыскании 76 976 руб. 90 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Черняховск, улица Ленина, дом 33 (далее - дом) с 01.12.2009 по 25.04.2011.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Оптимист" (далее - ТСЖ).
Решением суда первой инстанции от 04.10.2011 (судья Пахомова Т.В.) в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.02.2012 указанное решение отменено. Иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Компания просит отменить постановление от 29.02.2012.
Податель жалобы считает, что истец должен взыскать плату с ТСЖ на основании договора; истец не представил аргументированного расчета суммы задолженности; условие договора о том, что плата за содержание и ремонт мест общего пользования устанавливается органом местного самоуправления, является ничтожным.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание кассационной инстанции не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений дома было принято решение о выборе способа управления домом в форме товарищества собственников жилья (протокол от 04.11.2009 N 1), согласно которому было создано и зарегистрировано ТСЖ.
ТСЖ и Общество (Управляющий) 13.11.2009 заключили договор управления N 054-033, предметом которого явилось выполнение Управляющим работ по эффективному управлению домом, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в них собственников и нанимателей, надлежащее содержание общего имущества собственников дома.
Поскольку Компания является собственником помещений дома площадью 565,3 кв. м, Общество 24.08.2010 обратилось к ней с предложением заключить договор по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Из переписки сторон суды установили, что Компания не возражала против заключения договора при условии изменения в соответствии с нормами жилищного законодательства порядка оплаты за содержание и ремонт общего имущества дома, установленного в договоре.
Общество, не согласившись с условиями, заявленными Компанией, предложило ей заключить договор по содержанию и ремонту общего имущества дома с ТСЖ.
Поскольку Компания не заключила договора с Обществом или с ТСЖ и не платила за содержание и ремонт общего имущества дома, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Компании задолженности.
Суд первой инстанции отказал в иске со ссылкой на статьи 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Апелляционная инстанция удовлетворила иск, исходя из того, что ТСЖ, заключая договор, передало часть функций по управлению управляющей организации, что предусмотрено статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги; поскольку размер расходов Общества и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, Общество не должно доказывать размера фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктами 16 и 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Компания не является членом ТСЖ. Поскольку решением собрания собственников жилья способом управления домом избрано товарищество собственников жилья, исходя из положений статей 137, 144 и 155 ЖК РФ плата за содержание и ремонт мест общего пользования должна производиться на основании договора, заключенного между собственником помещений и ТСЖ.
При этом отсутствие договора не освобождает собственников помещений в доме от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Апелляционный суд обоснованно отметил, что в данном случае обязанность собственника помещения по содержанию общего имущества дома возникает не в силу договора, а в силу прямого указания закона.
Как следует из части 6 статьи 155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
Указанная норма не обязывает собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья вносить плату исключительно товариществу собственников жилья. Плата может вноситься как товариществу собственников жилья, так и другой организации, уполномоченной на сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества.
На основании договора N 054-033 сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, а также иные платежи, установленные общим собранием собственников помещений, осуществляет Управляющий.
В соответствии с пунктом 3.1.6 указанного договора в обязанности Управляющего входит начисление и сбор платы за услуги с предоставлением собственникам помещений расчетных документов в установленные сроки.
Согласно пункту 3.1.17 договора Управляющий осуществляет работу по предупреждению и снижению задолженности собственников помещений за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества дома.
Таким образом, ТСЖ, заключая договор, передало часть функций по управлению Обществу, что предусмотрено статьей 148 ЖК РФ.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В соответствии с пунктом 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Суды установили, что собранием собственников дома не утверждался тариф за содержание и ремонт мест общего пользования. Правление ТСЖ приняло решение о применении норм по содержанию данной категории помещений, установленных решением городского Совета депутатов от 07.07.2009 N 115.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
В кассационную инстанцию Компания представила договор от 25.04.2012, заключенный с ТСЖ, на содержание и ремонт общего имущества. Данный документ не опровергает выводов обжалуемого постановления, поскольку договор заключен после 25.04.2011 - даты окончания периода, за который взыскивается задолженность.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств (обстоятельств, выводов суда).
При таких обстоятельствах жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 по делу N А21-3568/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Торгово-Промышленная Компания "БАЛТИЙСКАЯ" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ю.НЕФЕДОВА
Судьи
Н.Н.МАЛЫШЕВА
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 31.07.2012 ПО ДЕЛУ N А21-3568/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2012 г. по делу N А21-3568/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нефедовой О.Ю., судей Малышевой Н.Н. и Шпачевой Т.В., рассмотрев 25.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Торгово-Промышленная Компания "БАЛТИЙСКАЯ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 по делу N А21-3568/2011 (судьи Слобожанина В.Б., Глазков Е.Г. и Черемошкина В.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом", место нахождения: 238158, Калининградская область, Черняховский район, город Черняховск, улица Князя М.Б.Барклая-де-Толли, дом 2, ОГРН 1083914002127 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торгово-Промышленная Компания "БАЛТИЙСКАЯ", место нахождения: 236039, город Калининград, Ленинский проспект, дом 117, офис 2, ОГРН 1023901649936 (далее - Компания), о взыскании 76 976 руб. 90 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Черняховск, улица Ленина, дом 33 (далее - дом) с 01.12.2009 по 25.04.2011.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Оптимист" (далее - ТСЖ).
Решением суда первой инстанции от 04.10.2011 (судья Пахомова Т.В.) в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.02.2012 указанное решение отменено. Иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Компания просит отменить постановление от 29.02.2012.
Податель жалобы считает, что истец должен взыскать плату с ТСЖ на основании договора; истец не представил аргументированного расчета суммы задолженности; условие договора о том, что плата за содержание и ремонт мест общего пользования устанавливается органом местного самоуправления, является ничтожным.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание кассационной инстанции не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений дома было принято решение о выборе способа управления домом в форме товарищества собственников жилья (протокол от 04.11.2009 N 1), согласно которому было создано и зарегистрировано ТСЖ.
ТСЖ и Общество (Управляющий) 13.11.2009 заключили договор управления N 054-033, предметом которого явилось выполнение Управляющим работ по эффективному управлению домом, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в них собственников и нанимателей, надлежащее содержание общего имущества собственников дома.
Поскольку Компания является собственником помещений дома площадью 565,3 кв. м, Общество 24.08.2010 обратилось к ней с предложением заключить договор по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Из переписки сторон суды установили, что Компания не возражала против заключения договора при условии изменения в соответствии с нормами жилищного законодательства порядка оплаты за содержание и ремонт общего имущества дома, установленного в договоре.
Общество, не согласившись с условиями, заявленными Компанией, предложило ей заключить договор по содержанию и ремонту общего имущества дома с ТСЖ.
Поскольку Компания не заключила договора с Обществом или с ТСЖ и не платила за содержание и ремонт общего имущества дома, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Компании задолженности.
Суд первой инстанции отказал в иске со ссылкой на статьи 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Апелляционная инстанция удовлетворила иск, исходя из того, что ТСЖ, заключая договор, передало часть функций по управлению управляющей организации, что предусмотрено статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги; поскольку размер расходов Общества и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, Общество не должно доказывать размера фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктами 16 и 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Компания не является членом ТСЖ. Поскольку решением собрания собственников жилья способом управления домом избрано товарищество собственников жилья, исходя из положений статей 137, 144 и 155 ЖК РФ плата за содержание и ремонт мест общего пользования должна производиться на основании договора, заключенного между собственником помещений и ТСЖ.
При этом отсутствие договора не освобождает собственников помещений в доме от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Апелляционный суд обоснованно отметил, что в данном случае обязанность собственника помещения по содержанию общего имущества дома возникает не в силу договора, а в силу прямого указания закона.
Как следует из части 6 статьи 155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
Указанная норма не обязывает собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья вносить плату исключительно товариществу собственников жилья. Плата может вноситься как товариществу собственников жилья, так и другой организации, уполномоченной на сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества.
На основании договора N 054-033 сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, а также иные платежи, установленные общим собранием собственников помещений, осуществляет Управляющий.
В соответствии с пунктом 3.1.6 указанного договора в обязанности Управляющего входит начисление и сбор платы за услуги с предоставлением собственникам помещений расчетных документов в установленные сроки.
Согласно пункту 3.1.17 договора Управляющий осуществляет работу по предупреждению и снижению задолженности собственников помещений за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества дома.
Таким образом, ТСЖ, заключая договор, передало часть функций по управлению Обществу, что предусмотрено статьей 148 ЖК РФ.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В соответствии с пунктом 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Суды установили, что собранием собственников дома не утверждался тариф за содержание и ремонт мест общего пользования. Правление ТСЖ приняло решение о применении норм по содержанию данной категории помещений, установленных решением городского Совета депутатов от 07.07.2009 N 115.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
В кассационную инстанцию Компания представила договор от 25.04.2012, заключенный с ТСЖ, на содержание и ремонт общего имущества. Данный документ не опровергает выводов обжалуемого постановления, поскольку договор заключен после 25.04.2011 - даты окончания периода, за который взыскивается задолженность.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств (обстоятельств, выводов суда).
При таких обстоятельствах жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 по делу N А21-3568/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Торгово-Промышленная Компания "БАЛТИЙСКАЯ" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ю.НЕФЕДОВА
Судьи
Н.Н.МАЛЫШЕВА
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)