Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Кислицына Е.Г., Князевой Г.А.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
индивидуального предпринимателя Георгиевской Елены Михайловны
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2008
по делу N А82-1020/2008-35,
принятое судьей Чистяковой О.Н.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
к индивидуальному предпринимателю Георгиевской Елене Михайловне
о расторжении договора аренды, выселении и взыскании арендной платы и пеней
и
в Арбитражный суд Ярославской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее Комитет) к индивидуальному предпринимателю Георгиевской Елене Михайловне (далее Предприниматель) с иском о расторжении договора аренды от 07.12.2001 N 9327-г нежилого помещения общей площадью 5,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 31, о выселении из этого помещения и о взыскании 3 497 рублей 92 копеек задолженности по арендной плате за период с 11.10.2007 по 31.01.2008 и 202 рублей 89 копеек пеней за просрочку платежа за период с 27.12.2006 по 20.09.2007.
Требование основано на статьях 330, 450 (пункте 2), 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик неоднократно ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, а также использовал помещение вопреки условиям договора.
Руководствуясь статьями 309, 450, 452 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, решением от 15.05.2008 суд удовлетворил исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям и взыскал с ответчика 4 500 рублей государственной пошлины по иску. При этом суд отклонил довод ответчика о том, что арендуемое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
В апелляционной инстанции жалоба на решение не рассматривалась.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, оспариваемая сделка ничтожна, поскольку Комитет распорядился имуществом, не относящимся к муниципальной собственности. В силу статей 244 (пунктов 1 - 3), 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации это помещение является общим имуществом собственников жилья, как место общего пользования многоквартирного дома, что подтверждается договором купли-продажи от 25.10.1996 одной из квартир дома. Следовательно, дом, в котором расположен спорный объект, уже в 1996 году являлся объектом смешанной формы собственности.
Ответчик также указывает на отсутствие в материалах дела документа, свидетельствующего об исполнении постановления мэра города Ярославля от 09.10.1997 N 1340 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО "Автодизель". В указанный период времени действовал Федеральный закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 (далее Закон), статья 3 которого прямо закрепляла право собственника приватизированного жилого помещения на долю в праве общей собственности, в том числе - в отношении мест общего пользования.
Предприниматель не согласен и с размером взысканной с него государственной пошлины по иску, поскольку полагает, что она подлежала уплате в размере четырех процентов от заявленных сумм, что составляет 148 рублей 03 копейки.
Комитет в отзыве на кассационную жалобу указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.
Ходатайством от 07.09.2008 Комитет просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.
Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, на основании постановления мэра города Ярославля от 09.10.1997 N 1340 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО "Автодизель" нежилое помещение общей площадью 5,8 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 31, включено в реестр муниципальной собственности в составе жилого дома N 31 по проспекту Ленина. Данный объект изолирован и имеет отдельный вход с улицы.
Комитет и Предприниматель заключили договор аренды от 07.12.2001 N 9327-Г названного помещения для размещения торговых киосков, согласовав срок действия договора с 18.10.2001 по 16.10.2002 с правом его ежегодной пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункты 7.1 и 7.3 договора).
В пунктах 3.2, 3.3 и 3.5, договора контрагенты предусмотрели ежемесячное внесение арендных платежей с перечислением сумм по девятое число текущего месяца. Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, направляемое им уведомление является неотъемлемой частью договора.
Согласно уведомлению арендодателя от 02.02.2007 N 494 ежемесячная арендная плата с 01.02.2007 по договору составила 1 297 рублей 65 копеек.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Передачу имущества стороны оформили актом приема-передачи от 17.10.2001.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку Предприниматель перестал вносить арендные платежи с октября 2007 года за пользование имуществом.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривается, что Предприниматель не вносил арендные платежи по договору аренды от 07.12.2001 N 9327-Г с 11.10.2007 по 31.01.2008, поэтому суд правомерно взыскал с арендатора эту задолженность.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы влечет применение к неисправному контрагенту ответственности, по правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде уплаты пеней (неустойки), предусмотренных пунктом 5.1 договора аренды.
По смыслу положений пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендованных помещений удовлетворены также правомерно, поскольку документально подтвержден факт существенного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, к общему имуществу собственников жилья многоквартирного дома относятся не все оставшиеся помещения дома, а только помещения, подпадающие под указанный перечень имущества. Довод заявителя о том, что объект аренды является общим имуществом упомянутого многоквартирного дома, отклоняется, как документально не подтвержденный (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что в этом помещении отсутствуют инженерные коммуникации, оно изолировано от других помещений дома и имеет отдельный вход.
Ссылка подателя жалобы на статью 3 Закона несостоятельна, ибо данная норма права закрепляла за собственниками приватизированных жилых помещений лишь право владения либо пользования внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
Более того, в соответствии со статьей 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие этого Кодекса, таковой применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Утверждение ответчика об отсутствии в деле достоверных сведений об исполнении постановления мэра города Ярославля "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО "Автодизель" отклоняется, ибо в материалах дела имеется выписка из реестра объектов муниципальной собственности о включении нежилого помещения N 4 (подъезд А) площадью 2,8 квадратного метра и нежилого помещения N 4 (подъезд Б) площадью 2,9 квадратного метра в реестр муниципальной собственности.
Позиция Предпринимателя об ошибочном начислении судом государственной пошлины по иску в размере 4 500 рублей основана на неверном толковании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку по требованию имущественного характера подлежала уплате государственная пошлина в размере 500 рублей (подпункт 1 пункта 1), по требованию о расторжении договора - 2 000 рублей (подпункт 2 пункта 1) и по требованию о выселении - 2 000 рублей (подпункт 4 пункта 1).
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2008 по делу N А82-1020/2008-35 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Георгиевской Елены Михайловны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 09.09.2008 ПО ДЕЛУ N А82-1020/2008-35
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2008 г. по делу N А82-1020/2008-35
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Кислицына Е.Г., Князевой Г.А.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
индивидуального предпринимателя Георгиевской Елены Михайловны
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2008
по делу N А82-1020/2008-35,
принятое судьей Чистяковой О.Н.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
к индивидуальному предпринимателю Георгиевской Елене Михайловне
о расторжении договора аренды, выселении и взыскании арендной платы и пеней
и
установил:
в Арбитражный суд Ярославской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее Комитет) к индивидуальному предпринимателю Георгиевской Елене Михайловне (далее Предприниматель) с иском о расторжении договора аренды от 07.12.2001 N 9327-г нежилого помещения общей площадью 5,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 31, о выселении из этого помещения и о взыскании 3 497 рублей 92 копеек задолженности по арендной плате за период с 11.10.2007 по 31.01.2008 и 202 рублей 89 копеек пеней за просрочку платежа за период с 27.12.2006 по 20.09.2007.
Требование основано на статьях 330, 450 (пункте 2), 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик неоднократно ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, а также использовал помещение вопреки условиям договора.
Руководствуясь статьями 309, 450, 452 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, решением от 15.05.2008 суд удовлетворил исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям и взыскал с ответчика 4 500 рублей государственной пошлины по иску. При этом суд отклонил довод ответчика о том, что арендуемое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
В апелляционной инстанции жалоба на решение не рассматривалась.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, оспариваемая сделка ничтожна, поскольку Комитет распорядился имуществом, не относящимся к муниципальной собственности. В силу статей 244 (пунктов 1 - 3), 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации это помещение является общим имуществом собственников жилья, как место общего пользования многоквартирного дома, что подтверждается договором купли-продажи от 25.10.1996 одной из квартир дома. Следовательно, дом, в котором расположен спорный объект, уже в 1996 году являлся объектом смешанной формы собственности.
Ответчик также указывает на отсутствие в материалах дела документа, свидетельствующего об исполнении постановления мэра города Ярославля от 09.10.1997 N 1340 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО "Автодизель". В указанный период времени действовал Федеральный закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 (далее Закон), статья 3 которого прямо закрепляла право собственника приватизированного жилого помещения на долю в праве общей собственности, в том числе - в отношении мест общего пользования.
Предприниматель не согласен и с размером взысканной с него государственной пошлины по иску, поскольку полагает, что она подлежала уплате в размере четырех процентов от заявленных сумм, что составляет 148 рублей 03 копейки.
Комитет в отзыве на кассационную жалобу указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.
Ходатайством от 07.09.2008 Комитет просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.
Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, на основании постановления мэра города Ярославля от 09.10.1997 N 1340 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО "Автодизель" нежилое помещение общей площадью 5,8 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 31, включено в реестр муниципальной собственности в составе жилого дома N 31 по проспекту Ленина. Данный объект изолирован и имеет отдельный вход с улицы.
Комитет и Предприниматель заключили договор аренды от 07.12.2001 N 9327-Г названного помещения для размещения торговых киосков, согласовав срок действия договора с 18.10.2001 по 16.10.2002 с правом его ежегодной пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункты 7.1 и 7.3 договора).
В пунктах 3.2, 3.3 и 3.5, договора контрагенты предусмотрели ежемесячное внесение арендных платежей с перечислением сумм по девятое число текущего месяца. Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, направляемое им уведомление является неотъемлемой частью договора.
Согласно уведомлению арендодателя от 02.02.2007 N 494 ежемесячная арендная плата с 01.02.2007 по договору составила 1 297 рублей 65 копеек.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Передачу имущества стороны оформили актом приема-передачи от 17.10.2001.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку Предприниматель перестал вносить арендные платежи с октября 2007 года за пользование имуществом.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривается, что Предприниматель не вносил арендные платежи по договору аренды от 07.12.2001 N 9327-Г с 11.10.2007 по 31.01.2008, поэтому суд правомерно взыскал с арендатора эту задолженность.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы влечет применение к неисправному контрагенту ответственности, по правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде уплаты пеней (неустойки), предусмотренных пунктом 5.1 договора аренды.
По смыслу положений пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендованных помещений удовлетворены также правомерно, поскольку документально подтвержден факт существенного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, к общему имуществу собственников жилья многоквартирного дома относятся не все оставшиеся помещения дома, а только помещения, подпадающие под указанный перечень имущества. Довод заявителя о том, что объект аренды является общим имуществом упомянутого многоквартирного дома, отклоняется, как документально не подтвержденный (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что в этом помещении отсутствуют инженерные коммуникации, оно изолировано от других помещений дома и имеет отдельный вход.
Ссылка подателя жалобы на статью 3 Закона несостоятельна, ибо данная норма права закрепляла за собственниками приватизированных жилых помещений лишь право владения либо пользования внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
Более того, в соответствии со статьей 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие этого Кодекса, таковой применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Утверждение ответчика об отсутствии в деле достоверных сведений об исполнении постановления мэра города Ярославля "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО "Автодизель" отклоняется, ибо в материалах дела имеется выписка из реестра объектов муниципальной собственности о включении нежилого помещения N 4 (подъезд А) площадью 2,8 квадратного метра и нежилого помещения N 4 (подъезд Б) площадью 2,9 квадратного метра в реестр муниципальной собственности.
Позиция Предпринимателя об ошибочном начислении судом государственной пошлины по иску в размере 4 500 рублей основана на неверном толковании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку по требованию имущественного характера подлежала уплате государственная пошлина в размере 500 рублей (подпункт 1 пункта 1), по требованию о расторжении договора - 2 000 рублей (подпункт 2 пункта 1) и по требованию о выселении - 2 000 рублей (подпункт 4 пункта 1).
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2008 по делу N А82-1020/2008-35 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Георгиевской Елены Михайловны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.С.АПРЯТКИНА
Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Г.А.КНЯЗЕВА
Г.С.АПРЯТКИНА
Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Г.А.КНЯЗЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)