Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Цыденжапов З.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Пащенко Н.В.,
судей Холонгуевой О.Р., Васильевой С.Д.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. к ИП Г. о применении последствий недействительности ничтожного договора на содержание и текущий ремонт многоквартирного от 02.11.2009 г.
по апелляционной жалобе истца Н. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 05 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований Н. отказано.
Заслушав доклад судьи Васильевой С.Д., ознакомившись с апелляционной жалобой и материалами дела, выслушав представителя истца по доверенности Ю., судебная коллегия,
установила:
Н. обратился в суд с иском к ИП Г. о применении последствий недействительности ничтожного договора на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от 02.11.2009 г.
Исковые требования мотивированы тем, что Н., являясь собственником квартиры 02 ноября 2009 года заключил с ИП Г. договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, который в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса является ничтожным, так как не соответствует требованиям ст. ст. 162 и 164 ЖК РФ (как в редакции до 04.06.2001 г., так и в действующей редакции). На момент заключения оспариваемого договора собственниками многоквартирного дома не был выбран способ управления многоквартирным домом, поэтому ИП Г. не имел права заключать с ним договор об обслуживании дома. Оспариваемый договор является ничтожным не только в связи с нарушением требований жилищного законодательства о порядке его заключения, но и по его содержанию. Управляющей организации, которая указана стороной в договоре, не существует. Однако, это несуществующая организация имеет многочисленные права в отношении общего имущества собственников как самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 2.2.1), отключать помещение собственника от подачи коммунальных услуг в случае невнесения платы за содержание и текущий ремонт в течение 3 и более месяцев (п. п. 2.2.3), осуществлять контроль качества содержания и ремонта жилья путем проведения осмотров помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра (п. п. 2.2.4), привлекать инвестиции в виде капитальных вложений в общее имущество многоквартирного дома (п. п. 2.2.7), распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий ремонт общего имущества (п. 2.2.8) и так далее. Эти права могли быть предоставлены ИП Г. как управляющей компании только решением общего собрания собственников при выборе способа управления многоквартирным домом. Однако, такого решения собственники помещений многоквартирного дома не принимали. Кроме того, из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 29 апреля 2010 г. следует, что выбран способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками и принято решение о выборе организации по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома в лице ИП Г. Анализ вышеуказанного протокола свидетельствует, что собственниками помещений было принято два противоречащих друг другу и жилищному законодательству решения: в силу ст. 164 Жилищного кодекса (в редакции на дату проведения общего собрания собственников) при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Условия заключаемого договора должны быть приняты общим собранием собственников. Договор от 2 ноября 2009 г. ... заключен с нарушением требований жилищного законодательства, поэтому является ничтожным. Следовательно, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки. Просил применить последствия недействительности ничтожного договора, не влекущим юридических последствий с момента его заключения.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик Г. с исковыми требованиями не согласился, указав, что оснований для применения последствий недействительности ничтожного договора не имеется. С Н. 02.11.2009 г. был заключен договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по, соответствующий положениям ст. 164 ЖК РФ. ИП Г. не является управляющей организацией, а именуется в договоре "управляющей организацией" только для обозначения стороны договора.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец Н. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное установлением судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора и неправильной оценки доводов, указанных в исковом заявлении.
В судебном заседании судебной коллегии представитель истца по доверенности Ю. доводы жалобы поддержала в полном объеме.
В судебное заседание судебной коллегии Н., ИП Г. не явились по неизвестной причине. О дате, месте и времени заседания судебной коллегии были извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Сторона истца, заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожного договора, заключенного с ИП Г. на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по, просит признать данный договор не влекущим юридических последствий, ссылаясь на его несоответствие положениям ст. ст. 162, 164 ЖК РФ. При этом ссылается на следующие обстоятельства:
- на момент заключения оспариваемого договора 02.11.2009 г. собственниками многоквартирного дома не был выбран способ управления многоквартирным домом, в связи с чем ИП Г. не имел права заключать с ним договор об обслуживании дома.
- - оспариваемый договор является ничтожным, так как управляющей организации, которая указана стороной в договоре, не существует. И это организация в отношении общего имущества собственников имеет права как самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 2.2.1), отключать помещение собственника от подачи коммунальных услуг в случае невнесения платы за содержание и текущий ремонт в течение 3 и более месяцев (п. п. 2.2.3), осуществлять контроль качества содержания и ремонта жилья путем проведения осмотров помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра (п. п. 2.2.4), привлекать инвестиции в виде капитальных вложений в общее имущество многоквартирного дома (п. п. 2.2.7), распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий ремонт общего имущества (п. 2.2.8) и так далее;
- - размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома был установлен в оспариваемом договоре без решения общего собрания собственником жилья.
Районный суд, рассмотрев спор, пришел к выводу, что договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от 02 ноября 2009 года не содержит обязательных существенных условий договора управления, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, в связи с чем не является договором управления многоквартирным домом. При установленных выше обстоятельствах суд иные доводы истца отклонил, как не имеющие правового значения и в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия считает отказ в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в иске, обоснованным и законным. Однако, считает необходимым обосновать решение районного суда следующим.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено в суде, договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по между ИП Г. и Н. был заключен 02.11.2009 г.
Требуя применить последствия ничтожного договора - признать договор не влекущим правовых последствий, сторона истца ссылается на отсутствие решения собственников дома на право заключения договора на содержание и текущий ремонт как это предусмотрено требованиями ст. 164 ЖК РФ.
Однако, как следует из материалов дела, 06 апреля 2010 г. состоялось общее собрание собственников вышеназванного дома в форме заочного голосования, на котором они избрали способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом, на собрании избрали ИП Г. как организацию по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Таким образом, решением общего собрания собственников многоквартирного дома, состоявшегося после заключения договора между истцом и ИП Г., был подтвержден выбор организации, с которым собственники жилья должны были заключить договор на содержание и управление многоквартирным домом. Соответственно, требование Н. о применении последствий ничтожной сделки - признании договора не влекущим правовых последствий является необоснованным.
Довод истца, что оспариваемый договор является ничтожным, так как управляющей организации, которая указана стороной в договоре, не существует, подлежал отклонению, так как оспариваемый договор был заключен с ИП Г., что следует из содержания договора. Само по себе указание ИП Г. управляющей компанией не является основанием для применения последствий недействительности ничтожной сделки - признания договора не влекущим правовых последствий.
Иные доводы в иске были связаны с оспариванием прав ИП Г. в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, которые в соответствии с жилищным законодательством РФ принадлежат только собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.
Однако, оспаривание отдельных пунктов договора, в том числе и раздела 3 в части установления размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома не свидетельствует о ничтожности договора в целом и применении последствий недействительности ничтожной сделки - признания договора не влекущим юридических последствий.
Вывод суда, что при оспаривании договора от 02.11.2009 г. не подлежат применению положения ст. 164 ЖК РФ является верным, так как, исходя из содержания договора, ИП Г. не являлся управляющей организацией, как это предусмотрено вышеуказанной нормой.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
определила:
Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 05 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.ПАЩЕНКО
Судьи
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
С.Д.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 30.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2087
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2012 г. по делу N 33-2087
Судья: Цыденжапов З.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Пащенко Н.В.,
судей Холонгуевой О.Р., Васильевой С.Д.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. к ИП Г. о применении последствий недействительности ничтожного договора на содержание и текущий ремонт многоквартирного от 02.11.2009 г.
по апелляционной жалобе истца Н. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 05 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований Н. отказано.
Заслушав доклад судьи Васильевой С.Д., ознакомившись с апелляционной жалобой и материалами дела, выслушав представителя истца по доверенности Ю., судебная коллегия,
установила:
Н. обратился в суд с иском к ИП Г. о применении последствий недействительности ничтожного договора на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от 02.11.2009 г.
Исковые требования мотивированы тем, что Н., являясь собственником квартиры 02 ноября 2009 года заключил с ИП Г. договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, который в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса является ничтожным, так как не соответствует требованиям ст. ст. 162 и 164 ЖК РФ (как в редакции до 04.06.2001 г., так и в действующей редакции). На момент заключения оспариваемого договора собственниками многоквартирного дома не был выбран способ управления многоквартирным домом, поэтому ИП Г. не имел права заключать с ним договор об обслуживании дома. Оспариваемый договор является ничтожным не только в связи с нарушением требований жилищного законодательства о порядке его заключения, но и по его содержанию. Управляющей организации, которая указана стороной в договоре, не существует. Однако, это несуществующая организация имеет многочисленные права в отношении общего имущества собственников как самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 2.2.1), отключать помещение собственника от подачи коммунальных услуг в случае невнесения платы за содержание и текущий ремонт в течение 3 и более месяцев (п. п. 2.2.3), осуществлять контроль качества содержания и ремонта жилья путем проведения осмотров помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра (п. п. 2.2.4), привлекать инвестиции в виде капитальных вложений в общее имущество многоквартирного дома (п. п. 2.2.7), распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий ремонт общего имущества (п. 2.2.8) и так далее. Эти права могли быть предоставлены ИП Г. как управляющей компании только решением общего собрания собственников при выборе способа управления многоквартирным домом. Однако, такого решения собственники помещений многоквартирного дома не принимали. Кроме того, из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 29 апреля 2010 г. следует, что выбран способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками и принято решение о выборе организации по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома в лице ИП Г. Анализ вышеуказанного протокола свидетельствует, что собственниками помещений было принято два противоречащих друг другу и жилищному законодательству решения: в силу ст. 164 Жилищного кодекса (в редакции на дату проведения общего собрания собственников) при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Условия заключаемого договора должны быть приняты общим собранием собственников. Договор от 2 ноября 2009 г. ... заключен с нарушением требований жилищного законодательства, поэтому является ничтожным. Следовательно, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки. Просил применить последствия недействительности ничтожного договора, не влекущим юридических последствий с момента его заключения.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик Г. с исковыми требованиями не согласился, указав, что оснований для применения последствий недействительности ничтожного договора не имеется. С Н. 02.11.2009 г. был заключен договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по, соответствующий положениям ст. 164 ЖК РФ. ИП Г. не является управляющей организацией, а именуется в договоре "управляющей организацией" только для обозначения стороны договора.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец Н. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное установлением судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора и неправильной оценки доводов, указанных в исковом заявлении.
В судебном заседании судебной коллегии представитель истца по доверенности Ю. доводы жалобы поддержала в полном объеме.
В судебное заседание судебной коллегии Н., ИП Г. не явились по неизвестной причине. О дате, месте и времени заседания судебной коллегии были извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Сторона истца, заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожного договора, заключенного с ИП Г. на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по, просит признать данный договор не влекущим юридических последствий, ссылаясь на его несоответствие положениям ст. ст. 162, 164 ЖК РФ. При этом ссылается на следующие обстоятельства:
- на момент заключения оспариваемого договора 02.11.2009 г. собственниками многоквартирного дома не был выбран способ управления многоквартирным домом, в связи с чем ИП Г. не имел права заключать с ним договор об обслуживании дома.
- - оспариваемый договор является ничтожным, так как управляющей организации, которая указана стороной в договоре, не существует. И это организация в отношении общего имущества собственников имеет права как самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 2.2.1), отключать помещение собственника от подачи коммунальных услуг в случае невнесения платы за содержание и текущий ремонт в течение 3 и более месяцев (п. п. 2.2.3), осуществлять контроль качества содержания и ремонта жилья путем проведения осмотров помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра (п. п. 2.2.4), привлекать инвестиции в виде капитальных вложений в общее имущество многоквартирного дома (п. п. 2.2.7), распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий ремонт общего имущества (п. 2.2.8) и так далее;
- - размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома был установлен в оспариваемом договоре без решения общего собрания собственником жилья.
Районный суд, рассмотрев спор, пришел к выводу, что договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от 02 ноября 2009 года не содержит обязательных существенных условий договора управления, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, в связи с чем не является договором управления многоквартирным домом. При установленных выше обстоятельствах суд иные доводы истца отклонил, как не имеющие правового значения и в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия считает отказ в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в иске, обоснованным и законным. Однако, считает необходимым обосновать решение районного суда следующим.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено в суде, договор на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по между ИП Г. и Н. был заключен 02.11.2009 г.
Требуя применить последствия ничтожного договора - признать договор не влекущим правовых последствий, сторона истца ссылается на отсутствие решения собственников дома на право заключения договора на содержание и текущий ремонт как это предусмотрено требованиями ст. 164 ЖК РФ.
Однако, как следует из материалов дела, 06 апреля 2010 г. состоялось общее собрание собственников вышеназванного дома в форме заочного голосования, на котором они избрали способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом, на собрании избрали ИП Г. как организацию по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Таким образом, решением общего собрания собственников многоквартирного дома, состоявшегося после заключения договора между истцом и ИП Г., был подтвержден выбор организации, с которым собственники жилья должны были заключить договор на содержание и управление многоквартирным домом. Соответственно, требование Н. о применении последствий ничтожной сделки - признании договора не влекущим правовых последствий является необоснованным.
Довод истца, что оспариваемый договор является ничтожным, так как управляющей организации, которая указана стороной в договоре, не существует, подлежал отклонению, так как оспариваемый договор был заключен с ИП Г., что следует из содержания договора. Само по себе указание ИП Г. управляющей компанией не является основанием для применения последствий недействительности ничтожной сделки - признания договора не влекущим правовых последствий.
Иные доводы в иске были связаны с оспариванием прав ИП Г. в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, которые в соответствии с жилищным законодательством РФ принадлежат только собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.
Однако, оспаривание отдельных пунктов договора, в том числе и раздела 3 в части установления размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома не свидетельствует о ничтожности договора в целом и применении последствий недействительности ничтожной сделки - признания договора не влекущим юридических последствий.
Вывод суда, что при оспаривании договора от 02.11.2009 г. не подлежат применению положения ст. 164 ЖК РФ является верным, так как, исходя из содержания договора, ИП Г. не являлся управляющей организацией, как это предусмотрено вышеуказанной нормой.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
определила:
Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 05 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.ПАЩЕНКО
Судьи
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
С.Д.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)