Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии от истца общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440) директора Краева С.Ф. (паспорт <...>), от ответчика закрытого акционерного общества "Аверс" (ИНН 2635085321, ОГРН 1052604296205) Дульцева Г.Н. (доверенность от 23.03.2012), Бадтиевой А.Г. (доверенность от 25.07.2011), в отсутствие третьих лиц: товарищества собственников жилья "Новинка" (ИНН 2635124605, ОГРН 1092635006067), Комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лари" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 (судья Кузьмина М.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 (судьи Жуков Е.В., Винокурова Н.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-6671/2011, установил следующее.
ООО "Лари" обратилось с иском к ЗАО "Аверс" о взыскании 258 444 рублей 48 копеек задолженности по оплате за жилое помещение, 49 454 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 10 тыс. рублей судебных расходов на оплату услуг представителя и 460 рублей судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Лари" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9157 рублей 99 копеек. Судебный акт мотивирован недоказанностью предоставления услуг и работ ЗАО "Аверс" в соответствии с их перечнем по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, не вошла в состав документации при наделении ООО "Лари" полномочиями управляющей компании, не включалась в предмет конкурса по отбору управляющей организации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Новинка" (далее товарищество), Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя.
В кассационной жалобе ООО "Лари" просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Отсутствие подписанного с товариществом договора на оказание услуг по содержанию общего имущества не освобождает ответчика от обязанности по внесению соответствующей платы в размере, установленном органом местного самоуправления. Истец не обязан доказывать размер расходов, понесенных на содержание общего имущества дома (постановление президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10). Суды не оценили обращение ЗАО "Аверс" к ООО "Лари" для устранения неисправности труб, в результате чего управляющей компанией оказаны соответствующие услуги. Вывод судов о том, что ЗАО "Аверс" (за период с августа 2008 по сентябрь 2009 года) понесло расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и встроенно-пристроенного офисного здания на общую сумму более 933 686 рублей, не соответствует действительности.
В отзывах на кассационную жалобу ЗАО "Аверс", товарищество и Комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, пояснив, что объектом конкурса являлось право заключения договора управления многоквартирным домом площадью 5278, 7 кв. м, в том числе, 4587, 7 кв. м - площадь нежилых помещений, 691 кв. м - площадь подвала. Встроено-пристроенные помещения, принадлежащие ответчику, в предмет конкурса не включались.
В судебном заседании директор ООО "Лари" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители ЗАО "Аверс" возражали против них.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 25.07.2008 по итогам открытого конкурса в управление ООО "Лари" передан дом N 359 по ул. Ленина г. Ставрополя, что подтверждается протоколом открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. Данная официальная информация с конца июля 2008 года размещена на сайте администрации города Ставрополя.
По инициативе ООО "Лари" в августе 2008 года проведено информационное собрание с собственниками помещений дома N 359, на котором представлен договор и разъяснен порядок совместной работы.
Договор управления заключен с 01.08.2008 по 31.10.2009, действие договора управления прекращено на основании подписанного ООО "Лари" и ТСЖ "Новинка" акта приема-передачи имеющейся документации и акта технического состояния общего имущества.
За период обслуживания ООО "Лари" указанного многоквартирного дома заключены следующие договоры: договор теплоснабжения от 16.10.2008 N 3859 с ОАО "Теплосеть", договор на производство работ по ликвидации неисправностей и аварий внутридомовых сетей (систем) центрального отопления от 01.11.2008 с СМУП "Аварийно-ремонтная служба", договор от 01.06.2008 N 3124/1 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод с МУП "Водоканал".
Размер платы за жилое помещение установлен нормативным актом органа местного самоуправления в размере 12 рублей 02 копеек за 1 кв. м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.06.2011 N 01/041/2011-450 и N 01/041/2011-451 ЗАО "Аверс" является собственником нежилого помещения общей площадью 1535,8 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, д. 359.
ЗАО "Аверс" не производило оплату за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 01.08.2008 по 30.09.2009.
В адрес должника 08.07.2011 истцом направлена претензия N 217, согласно которой ООО "Лари" предлагало ответчику погасить образовавшуюся задолженность в сумме 258 444 рублей 48 копеек.
В связи с отказом ответчика оплатить возникший долг и проценты в досудебном порядке, истец обратился в суд с иском.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153, статьей 158 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, включая плату за содержание и ремонт жилого помещения, ремонт и содержание общего имущества, возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.
ЗАО "Аверс" является собственником нежилых помещений (встроенно-пристроенное 2-этажное офисное здание): помещения 1 25 (литера под А), 1-й этаж; помещения 26 32 (литера А1); помещения 33 38 (литера А1), 2-й этаж; помещения 18, 19, 22 (литера под А) 1-й этаж; помещения 23 39 (литера А); помещения 40 57 (литера А), 2-й этаж, общей площадью 1535,80 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359. Нежилые помещения приняты в эксплуатацию и поставлены на государственный технический учет.
Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме.
Пунктом 34 указанных Правил предусмотрено, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Если собственниками помещений не выбран способ управления, органы местного самоуправления проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.
В пункте 2 названных Правил дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Поскольку собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, в силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса администрацией г. Ставрополя в лице Комитета городского хозяйства администрации г. Ставрополя 25.07.2008 проведен открытый конкурс на право заключения договоров управления многоквартирными домами на территории Промышленного района.
Согласно перечню многоквартирных домов, являющихся объектами конкурса, их характеристикам (приложение N 1 к конкурсной документации) и акту о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от 17.05.2007 объектом конкурса являлся многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. Ленина, 359 общей площадью 5278,7 кв. м (в том числе жилые помещения 4587,7 кв. м, подвал 691 кв. м).
Суды установили, что принадлежащие ответчику нежилые помещения имеют самостоятельное назначение и не вошли ни в состав документации при наделении ООО "Лари" полномочиями управляющей компании, ни в состав документации при прекращении полномочий ООО "Лари" как управляющей компании данного многоквартирного дома. В акте технического состояния многоквартирного дома от 01.10.2009, подписанном ООО "Лари" и товариществом, к которому в 2009 году перешли полномочия по управлению домом, указано, что встроенных, встроенно-пристроенных помещений в многоквартирном доме нет. Данный акт согласован Комитетом городского хозяйства администрации г. Ставрополя.
Площадь нежилых встроенно-пристроенных помещений, входящих в состав дома (4567 кв. м), и площадь соответствующих мест общего пользования (1304,2 кв. м) не включались в предмет конкурса.
Исходя из изложенного, суды правильно отказали в удовлетворении иска.
Кроме того, истец не доказал, что в спорный период (с 01.08.2008 по 30.09.2009) предоставлял ЗАО "Аверс" услуги и работы в соответствии с их перечнем по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; нес расходы на содержание и ремонт общего имущества в размере, превышающем общую сумму денежных средств по строке "плата за жилое помещение", собранных с собственников жилых помещений (квартир).
Ссылка заявителя жалобы на существующую судебную практику отклоняется, поскольку указанные им судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах.
Другие доводы жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по кассационной жалобе в сумме 2 тыс. рублей относятся на заявителя жалобы, которому при принятии кассационной жалобы предоставлялась отсрочка ее уплаты.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 по делу N А63-6671/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440) в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.05.2012 ПО ДЕЛУ N А63-6671/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2012 г. по делу N А63-6671/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии от истца общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440) директора Краева С.Ф. (паспорт <...>), от ответчика закрытого акционерного общества "Аверс" (ИНН 2635085321, ОГРН 1052604296205) Дульцева Г.Н. (доверенность от 23.03.2012), Бадтиевой А.Г. (доверенность от 25.07.2011), в отсутствие третьих лиц: товарищества собственников жилья "Новинка" (ИНН 2635124605, ОГРН 1092635006067), Комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лари" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 (судья Кузьмина М.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 (судьи Жуков Е.В., Винокурова Н.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-6671/2011, установил следующее.
ООО "Лари" обратилось с иском к ЗАО "Аверс" о взыскании 258 444 рублей 48 копеек задолженности по оплате за жилое помещение, 49 454 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 10 тыс. рублей судебных расходов на оплату услуг представителя и 460 рублей судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Лари" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9157 рублей 99 копеек. Судебный акт мотивирован недоказанностью предоставления услуг и работ ЗАО "Аверс" в соответствии с их перечнем по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, не вошла в состав документации при наделении ООО "Лари" полномочиями управляющей компании, не включалась в предмет конкурса по отбору управляющей организации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Новинка" (далее товарищество), Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя.
В кассационной жалобе ООО "Лари" просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Отсутствие подписанного с товариществом договора на оказание услуг по содержанию общего имущества не освобождает ответчика от обязанности по внесению соответствующей платы в размере, установленном органом местного самоуправления. Истец не обязан доказывать размер расходов, понесенных на содержание общего имущества дома (постановление президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10). Суды не оценили обращение ЗАО "Аверс" к ООО "Лари" для устранения неисправности труб, в результате чего управляющей компанией оказаны соответствующие услуги. Вывод судов о том, что ЗАО "Аверс" (за период с августа 2008 по сентябрь 2009 года) понесло расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и встроенно-пристроенного офисного здания на общую сумму более 933 686 рублей, не соответствует действительности.
В отзывах на кассационную жалобу ЗАО "Аверс", товарищество и Комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, пояснив, что объектом конкурса являлось право заключения договора управления многоквартирным домом площадью 5278, 7 кв. м, в том числе, 4587, 7 кв. м - площадь нежилых помещений, 691 кв. м - площадь подвала. Встроено-пристроенные помещения, принадлежащие ответчику, в предмет конкурса не включались.
В судебном заседании директор ООО "Лари" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители ЗАО "Аверс" возражали против них.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 25.07.2008 по итогам открытого конкурса в управление ООО "Лари" передан дом N 359 по ул. Ленина г. Ставрополя, что подтверждается протоколом открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. Данная официальная информация с конца июля 2008 года размещена на сайте администрации города Ставрополя.
По инициативе ООО "Лари" в августе 2008 года проведено информационное собрание с собственниками помещений дома N 359, на котором представлен договор и разъяснен порядок совместной работы.
Договор управления заключен с 01.08.2008 по 31.10.2009, действие договора управления прекращено на основании подписанного ООО "Лари" и ТСЖ "Новинка" акта приема-передачи имеющейся документации и акта технического состояния общего имущества.
За период обслуживания ООО "Лари" указанного многоквартирного дома заключены следующие договоры: договор теплоснабжения от 16.10.2008 N 3859 с ОАО "Теплосеть", договор на производство работ по ликвидации неисправностей и аварий внутридомовых сетей (систем) центрального отопления от 01.11.2008 с СМУП "Аварийно-ремонтная служба", договор от 01.06.2008 N 3124/1 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод с МУП "Водоканал".
Размер платы за жилое помещение установлен нормативным актом органа местного самоуправления в размере 12 рублей 02 копеек за 1 кв. м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.06.2011 N 01/041/2011-450 и N 01/041/2011-451 ЗАО "Аверс" является собственником нежилого помещения общей площадью 1535,8 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, д. 359.
ЗАО "Аверс" не производило оплату за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 01.08.2008 по 30.09.2009.
В адрес должника 08.07.2011 истцом направлена претензия N 217, согласно которой ООО "Лари" предлагало ответчику погасить образовавшуюся задолженность в сумме 258 444 рублей 48 копеек.
В связи с отказом ответчика оплатить возникший долг и проценты в досудебном порядке, истец обратился в суд с иском.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153, статьей 158 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, включая плату за содержание и ремонт жилого помещения, ремонт и содержание общего имущества, возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.
ЗАО "Аверс" является собственником нежилых помещений (встроенно-пристроенное 2-этажное офисное здание): помещения 1 25 (литера под А), 1-й этаж; помещения 26 32 (литера А1); помещения 33 38 (литера А1), 2-й этаж; помещения 18, 19, 22 (литера под А) 1-й этаж; помещения 23 39 (литера А); помещения 40 57 (литера А), 2-й этаж, общей площадью 1535,80 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359. Нежилые помещения приняты в эксплуатацию и поставлены на государственный технический учет.
Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме.
Пунктом 34 указанных Правил предусмотрено, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Если собственниками помещений не выбран способ управления, органы местного самоуправления проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.
В пункте 2 названных Правил дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Поскольку собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, в силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса администрацией г. Ставрополя в лице Комитета городского хозяйства администрации г. Ставрополя 25.07.2008 проведен открытый конкурс на право заключения договоров управления многоквартирными домами на территории Промышленного района.
Согласно перечню многоквартирных домов, являющихся объектами конкурса, их характеристикам (приложение N 1 к конкурсной документации) и акту о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от 17.05.2007 объектом конкурса являлся многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. Ленина, 359 общей площадью 5278,7 кв. м (в том числе жилые помещения 4587,7 кв. м, подвал 691 кв. м).
Суды установили, что принадлежащие ответчику нежилые помещения имеют самостоятельное назначение и не вошли ни в состав документации при наделении ООО "Лари" полномочиями управляющей компании, ни в состав документации при прекращении полномочий ООО "Лари" как управляющей компании данного многоквартирного дома. В акте технического состояния многоквартирного дома от 01.10.2009, подписанном ООО "Лари" и товариществом, к которому в 2009 году перешли полномочия по управлению домом, указано, что встроенных, встроенно-пристроенных помещений в многоквартирном доме нет. Данный акт согласован Комитетом городского хозяйства администрации г. Ставрополя.
Площадь нежилых встроенно-пристроенных помещений, входящих в состав дома (4567 кв. м), и площадь соответствующих мест общего пользования (1304,2 кв. м) не включались в предмет конкурса.
Исходя из изложенного, суды правильно отказали в удовлетворении иска.
Кроме того, истец не доказал, что в спорный период (с 01.08.2008 по 30.09.2009) предоставлял ЗАО "Аверс" услуги и работы в соответствии с их перечнем по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; нес расходы на содержание и ремонт общего имущества в размере, превышающем общую сумму денежных средств по строке "плата за жилое помещение", собранных с собственников жилых помещений (квартир).
Ссылка заявителя жалобы на существующую судебную практику отклоняется, поскольку указанные им судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах.
Другие доводы жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по кассационной жалобе в сумме 2 тыс. рублей относятся на заявителя жалобы, которому при принятии кассационной жалобы предоставлялась отсрочка ее уплаты.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 по делу N А63-6671/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440) в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)