Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Комсервис": не явились;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис": не явились;
- от Муниципального учреждения Администрации поселка Новобурейский Бурейского района Амурской области: не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Комета - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Мечта - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Уют - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Надежа - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Стиль - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Совет - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Свет - п. Новобурейский": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис"
на решение от 22.04.2011
по делу N А04-495/2011
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Заноза Н.С.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Комсервис"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис"
об обязании передать техническую документацию
третьи лица: Муниципальное учреждение Администрация поселка Новобурейский Бурейского района Амурской области, Товарищество собственников жилья "Комета - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Мечта - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Уют - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Надежа - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Стиль - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Совет - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Свет - п. Новобурейский"
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Комсервис" (далее - ООО "Комсервис", истец, ОГРН 1072813000468) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - ООО "Жилсервис", ответчик, ОГРН 1082813000412) передать техническую документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные в п. Новобурейский, Бурейского района Амурской области по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества за период с 01.10.2008 по 14.04.2011;
б) документы (акты) о приемке результатов работ за период с 01.10.2008 по 14.04.2011;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период с 01.10.2008 по 14.04.2011;
г) поквартирные карточки;
д) технические паспорта.
Определениями от 09.03.2011, от 24.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное учреждение Администрация рабочего поселка Новобурейский Бурейского района Амурской области (ОГРН 1022800871840), Товарищество собственников жилья "Комета - п. Новобурейский" (ОГРН 1102813000047), Товарищество собственников жилья "Мечта - п. Новобурейский" (ОГРН 1082813000126), Товарищество собственников жилья "Уют - п. Новобурейский" (ОГРН 1082813000456), Товарищество собственников жилья "Надежа - п. Новобурейский" (ОГРН 1082813000159), Товарищество собственников жилья "Стиль - п. Новобурейский" (ОГРН 1092813000301), Товарищество собственников жилья "Совет - п. Новобурейский" (ОГРН 1072800002076), Товарищество собственников жилья "Свет - п. Новобурейский", ОГРН 1082813000071 (далее - третьи лица).
Решением от 22.04.2011 иск удовлетворен.
ООО "Жилсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве ООО "Комсервис" на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, но своих представителей в апелляционный суд не направили. ООО "Комсервис" заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство удовлетворено судом.
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Постановлением от 28.11.2008 N 118, в связи с признанием несостоявшимся конкурса по отбору управляющей организации, Администрацией рабочего поселка Новобурейский принято решение о заключении договора управления многоквартирными домами, находящимися на территории рабочего поселка Новобурейский, собственниками которых не был выбран способ управления этими домами или принятое решение о выборе способа управления не реализовано, с ООО "Жилсервис".
29.12.2008 (с учетом согласованных разногласий), между Муниципальным учреждением Администрацией рабочего поселка Новобурейский (администрация) и ООО "Жилсервис" (управляющая организация) заключен договор управления муниципальным жилищным фондом, по условиям которого администрация с 01.01.2009 передает, а управляющая организация принимает в управление муниципальный жилищный фонд, а также жилой фонд, принадлежащий собственникам жилых помещений, которые не определились с выбором способа управления многоквартирными домами, находящийся на территории Новобурейского муниципального образования согласно Приложению N 1 к договору.
В приложении N 1 к договору от 29.12.2008 указаны, в том числе дома по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62.
Согласно пункту 7.1 названного договора он заключен на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009. Пунктом 7.2 договора определено, что в том случае, если от администрации или управляющей организации не поступило предложений о прекращении действия договора, он считается продленным еще на два года.
22.01.2009 в N 2 газеты "Советское Приамурье" (т. 1 л.д. 111-113) ООО "Жилсервис" опубликован текст публичного договора (оферты) управления многоквартирным домом п. Новобурейский редакция N 1 утверждена приказом генерального директора ООО "Жилсервис" N 2 от 29.12.2008.
01.12.2010 собственниками помещений жилых домов, расположенных в п. Новобурейский по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62 проведены общие собрания в форме заочного голосования, на которых приняты решения о расторжении с 01.01.2011 договора управления с ООО "Жилсервис", о выборе управляющей организации - ООО "Комсервис", оформлены Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 01.12.2010 (т. 1 л.д. 17-37).
01.01.2011 на основании принятых решений собственниками указанных выше жилых домов с ООО "Комсервис" заключены договоры на управление многоквартирными домами.
По изложенным основаниям ООО "Комсервис" обратилось в ООО "Жилсервис" с письмом от 01.12.2010 N 694 (т. 1 л.д. 77) о передаче технической документации на многоквартирные дома, находящиеся в п. Новобурейский в том числе по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62.
Поскольку названное письмо оставлено ООО "Жилсервис" без удовлетворения истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 29.12.2008 расторгнут собственниками помещений в спорных многоквартирных домах в порядке реализации права, установленного пунктом 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), заключение договора управления многоквартирным домом путем направления публичной оферты не предусмотрено статьями 161, 162 ЖК РФ. Решения собственников помещений в многоквартирных домах от 01.12.2010 не оспорены и не признаны недействительными в установленном порядке. Обязанность прежней управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации предусмотрена пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что протоколы общих собраний собственников помещений в спорных многоквартирных домах и договоры управления многоквартирными домами от 01.01.2011 подписаны инициатором проведения общего собрания, который не уполномочен на совершение таких действий, в связи с чем договоры от 01.01.2011 не заключены. Полагает, что в рассматриваемом судом деле не соблюден порядок расторжения договора, установленный статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что ответчиком в адрес собственников направлялась публичная оферта, путем опубликования текста договора управления, собственники многоквартирных домов акцептовали оферту, оплачивая услуги ООО "Жилсервис". Кроме того, полагает, что поквартирные карточки и технические паспорта не включены в перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом, установленный решением общего собрания собственников помещений в данных домах.
Шестой арбитражный апелляционный суд полагает, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме 9 часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно частям 4, 8 данной статьи орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Из материалов дела видно, что договор от 29.12.2008 заключен администрацией рабочего поселка Новобурейский с ООО "Жилсервис" в связи с тем, что конкурс по отбору управляющей организации для многоквартирных домов, указанных в исковом заявлении, признан несостоявшимся, что соответствует части 8 статьи 161 ЖК РФ.
Ссылки ООО "Жилсервис" на оферту договора управления, которая опубликована обществом в N 2 газеты "Советское Приамурье" от 22.01.2009, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку статьей 162 ЖК РФ не предусмотрено заключение договора управления многоквартирным домом путем опубликования текста договора в газете, данный договор не является публичным.
Следовательно, 01.12.2010 действовал договор от 29.12.2008.
В силу части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Исключение из указанного правила предусмотрено частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Из материалов дела видно, что решениями, оформленными протоколами от 01.12.2010, собственники помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам в п. Новобурейский: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62, выбрали способ управления данными многоквартирными домами - управление ООО "Комсервис".
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства того, что до 01.12.2010 собственниками помещений в названных домах ранее принимались решения о выборе способа управления.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно руководствовался частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ.
Доводы ООО "Жилсервис" о том, что протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 01.12.2010 подписаны неуполномоченным лицом, не подтверждены доказательствами в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а потому отклонены апелляционным судом. Ссылки ответчика на то, что договоры управления от 01.01.2011 подписаны только с инициатором проведения общего собрания, не подтверждаются материалами дела. В тексте приобщенных к делу договоров от 01.01.2011 отсутствуют ссылки на то, что каждый из договоров подписан одним собственником от имени остальных собственников помещений в силу полномочия.
Основания полагать договоры управления многоквартирными домами от 01.01.2011 незаключенными, предусмотренные статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 162 ЖК РФ, апелляционный суд не установил.
Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В рассматриваемом случае возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ.
Собственники помещений в спорных многоквартирных домах воспользовались специальным правом отказаться в одностороннем порядке от договора управления, заключенного с ООО "Жилсервис", которое предусмотрено указанной нормой, в связи с чем договор от 29.12.2008 считается расторгнутым, а ссылки ответчика на неправильное применение судом статей 450, 452 ГК РФ несостоятельны по приведенным выше основаниям.
Кроме того, в соответствии с частями 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Доказательства признания недействительными в установленном законом порядке решений общих собраний собственников помещений жилых домов от 01.12.2010 сторонами не представлены.
Согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Пунктами 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, в состав технической документации длительного хранения входят:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции.
Пунктами 24, 27 раздела 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), предусмотрено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 26 Правил содержания общего имущества в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются, в том числе связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
К указанной документации, в соответствии с пунктом 56 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы от 20.09.2007 N 208, относятся поквартирные карточки (форма 10), которые ведутся и хранятся в организациях, осуществляющих первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства.
Порядок регистрационного учета граждан Российской Федерации регулируется Законом Российской Федерации от 25.06.1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Статьей 6 указанного Закона определено, что на граждан, изменивших место жительства, возлагается обязанность не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением и соответствующими документами для регистрации.
В целях реализации требований статьи 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713 утверждены Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию.
В соответствии с пунктом 4 названных Правил ответственными за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства являются должностные лица, занимающие постоянно или временно должности, связанные с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных обязанностей по контролю за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и помещениями социального назначения, в том числе, уполномоченные лица управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда (согласно утвержденному Правительством Российской Федерации перечню должностных лиц).
Следовательно, при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. В связи с чем поквартирные карточки должны быть переданы при передаче дома в управление.
Из материалов дела видно, что 01.12.2010 ООО "Комсервис" направило в адрес ООО "Жилсервис" (вх. N 343 от 01.12.2010) письмо N 694 с просьбой передать техническую документацию, поквартирные карточки и иные документы, связанные с управлением домами, в том числе расположенными в п. Новобурейский по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62.
Доказательства передачи указанной документации истцу ООО "Жилсервис" не представлены.
Доводы ответчика об отсутствии обязанности по передаче технических паспортов и поквартирных карточек истцу не могут служить основаниями для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу вышеприведенных норм материального права. Кроме того, судом первой инстанции названный довод правомерно отклонен, поскольку по условиям договора от 29.12.2008, заключенного Администрацией поселка городского типа Новобурейский и ООО "Жилсервис", на ответчика была возложена обязанность по осуществлению регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (п. п. 3.1.15.), задачами ООО "Жилсервис" являлось ведение технической документации на строения, инженерные сооружения (п. 4.1.2.), подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам (п. 4.1.12.), проведение технических осмотров жилых зданий (п. 4.1.22.), что предполагает составление соответствующей технической документации.
Проверив законность и обоснованность решения, апелляционный суд основания для отмены или изменения судебного акта, изложенные в статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установил.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 22 апреля 2011 года по делу N А04-495/2011 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2011 N 06АП-2461/2011 ПО ДЕЛУ N А04-495/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2011 г. N 06АП-2461/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Комсервис": не явились;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис": не явились;
- от Муниципального учреждения Администрации поселка Новобурейский Бурейского района Амурской области: не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Комета - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Мечта - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Уют - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Надежа - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Стиль - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Совет - п. Новобурейский": не явились;
- от Товарищества собственников жилья "Свет - п. Новобурейский": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис"
на решение от 22.04.2011
по делу N А04-495/2011
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Заноза Н.С.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Комсервис"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис"
об обязании передать техническую документацию
третьи лица: Муниципальное учреждение Администрация поселка Новобурейский Бурейского района Амурской области, Товарищество собственников жилья "Комета - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Мечта - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Уют - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Надежа - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Стиль - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Совет - п. Новобурейский", Товарищество собственников жилья "Свет - п. Новобурейский"
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Комсервис" (далее - ООО "Комсервис", истец, ОГРН 1072813000468) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - ООО "Жилсервис", ответчик, ОГРН 1082813000412) передать техническую документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные в п. Новобурейский, Бурейского района Амурской области по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества за период с 01.10.2008 по 14.04.2011;
б) документы (акты) о приемке результатов работ за период с 01.10.2008 по 14.04.2011;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период с 01.10.2008 по 14.04.2011;
г) поквартирные карточки;
д) технические паспорта.
Определениями от 09.03.2011, от 24.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное учреждение Администрация рабочего поселка Новобурейский Бурейского района Амурской области (ОГРН 1022800871840), Товарищество собственников жилья "Комета - п. Новобурейский" (ОГРН 1102813000047), Товарищество собственников жилья "Мечта - п. Новобурейский" (ОГРН 1082813000126), Товарищество собственников жилья "Уют - п. Новобурейский" (ОГРН 1082813000456), Товарищество собственников жилья "Надежа - п. Новобурейский" (ОГРН 1082813000159), Товарищество собственников жилья "Стиль - п. Новобурейский" (ОГРН 1092813000301), Товарищество собственников жилья "Совет - п. Новобурейский" (ОГРН 1072800002076), Товарищество собственников жилья "Свет - п. Новобурейский", ОГРН 1082813000071 (далее - третьи лица).
Решением от 22.04.2011 иск удовлетворен.
ООО "Жилсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве ООО "Комсервис" на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, но своих представителей в апелляционный суд не направили. ООО "Комсервис" заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство удовлетворено судом.
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Постановлением от 28.11.2008 N 118, в связи с признанием несостоявшимся конкурса по отбору управляющей организации, Администрацией рабочего поселка Новобурейский принято решение о заключении договора управления многоквартирными домами, находящимися на территории рабочего поселка Новобурейский, собственниками которых не был выбран способ управления этими домами или принятое решение о выборе способа управления не реализовано, с ООО "Жилсервис".
29.12.2008 (с учетом согласованных разногласий), между Муниципальным учреждением Администрацией рабочего поселка Новобурейский (администрация) и ООО "Жилсервис" (управляющая организация) заключен договор управления муниципальным жилищным фондом, по условиям которого администрация с 01.01.2009 передает, а управляющая организация принимает в управление муниципальный жилищный фонд, а также жилой фонд, принадлежащий собственникам жилых помещений, которые не определились с выбором способа управления многоквартирными домами, находящийся на территории Новобурейского муниципального образования согласно Приложению N 1 к договору.
В приложении N 1 к договору от 29.12.2008 указаны, в том числе дома по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62.
Согласно пункту 7.1 названного договора он заключен на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009. Пунктом 7.2 договора определено, что в том случае, если от администрации или управляющей организации не поступило предложений о прекращении действия договора, он считается продленным еще на два года.
22.01.2009 в N 2 газеты "Советское Приамурье" (т. 1 л.д. 111-113) ООО "Жилсервис" опубликован текст публичного договора (оферты) управления многоквартирным домом п. Новобурейский редакция N 1 утверждена приказом генерального директора ООО "Жилсервис" N 2 от 29.12.2008.
01.12.2010 собственниками помещений жилых домов, расположенных в п. Новобурейский по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62 проведены общие собрания в форме заочного голосования, на которых приняты решения о расторжении с 01.01.2011 договора управления с ООО "Жилсервис", о выборе управляющей организации - ООО "Комсервис", оформлены Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 01.12.2010 (т. 1 л.д. 17-37).
01.01.2011 на основании принятых решений собственниками указанных выше жилых домов с ООО "Комсервис" заключены договоры на управление многоквартирными домами.
По изложенным основаниям ООО "Комсервис" обратилось в ООО "Жилсервис" с письмом от 01.12.2010 N 694 (т. 1 л.д. 77) о передаче технической документации на многоквартирные дома, находящиеся в п. Новобурейский в том числе по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62.
Поскольку названное письмо оставлено ООО "Жилсервис" без удовлетворения истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 29.12.2008 расторгнут собственниками помещений в спорных многоквартирных домах в порядке реализации права, установленного пунктом 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), заключение договора управления многоквартирным домом путем направления публичной оферты не предусмотрено статьями 161, 162 ЖК РФ. Решения собственников помещений в многоквартирных домах от 01.12.2010 не оспорены и не признаны недействительными в установленном порядке. Обязанность прежней управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации предусмотрена пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что протоколы общих собраний собственников помещений в спорных многоквартирных домах и договоры управления многоквартирными домами от 01.01.2011 подписаны инициатором проведения общего собрания, который не уполномочен на совершение таких действий, в связи с чем договоры от 01.01.2011 не заключены. Полагает, что в рассматриваемом судом деле не соблюден порядок расторжения договора, установленный статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что ответчиком в адрес собственников направлялась публичная оферта, путем опубликования текста договора управления, собственники многоквартирных домов акцептовали оферту, оплачивая услуги ООО "Жилсервис". Кроме того, полагает, что поквартирные карточки и технические паспорта не включены в перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом, установленный решением общего собрания собственников помещений в данных домах.
Шестой арбитражный апелляционный суд полагает, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме 9 часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно частям 4, 8 данной статьи орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Из материалов дела видно, что договор от 29.12.2008 заключен администрацией рабочего поселка Новобурейский с ООО "Жилсервис" в связи с тем, что конкурс по отбору управляющей организации для многоквартирных домов, указанных в исковом заявлении, признан несостоявшимся, что соответствует части 8 статьи 161 ЖК РФ.
Ссылки ООО "Жилсервис" на оферту договора управления, которая опубликована обществом в N 2 газеты "Советское Приамурье" от 22.01.2009, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку статьей 162 ЖК РФ не предусмотрено заключение договора управления многоквартирным домом путем опубликования текста договора в газете, данный договор не является публичным.
Следовательно, 01.12.2010 действовал договор от 29.12.2008.
В силу части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Исключение из указанного правила предусмотрено частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Из материалов дела видно, что решениями, оформленными протоколами от 01.12.2010, собственники помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам в п. Новобурейский: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62, выбрали способ управления данными многоквартирными домами - управление ООО "Комсервис".
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства того, что до 01.12.2010 собственниками помещений в названных домах ранее принимались решения о выборе способа управления.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно руководствовался частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ.
Доводы ООО "Жилсервис" о том, что протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 01.12.2010 подписаны неуполномоченным лицом, не подтверждены доказательствами в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а потому отклонены апелляционным судом. Ссылки ответчика на то, что договоры управления от 01.01.2011 подписаны только с инициатором проведения общего собрания, не подтверждаются материалами дела. В тексте приобщенных к делу договоров от 01.01.2011 отсутствуют ссылки на то, что каждый из договоров подписан одним собственником от имени остальных собственников помещений в силу полномочия.
Основания полагать договоры управления многоквартирными домами от 01.01.2011 незаключенными, предусмотренные статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 162 ЖК РФ, апелляционный суд не установил.
Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В рассматриваемом случае возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ.
Собственники помещений в спорных многоквартирных домах воспользовались специальным правом отказаться в одностороннем порядке от договора управления, заключенного с ООО "Жилсервис", которое предусмотрено указанной нормой, в связи с чем договор от 29.12.2008 считается расторгнутым, а ссылки ответчика на неправильное применение судом статей 450, 452 ГК РФ несостоятельны по приведенным выше основаниям.
Кроме того, в соответствии с частями 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Доказательства признания недействительными в установленном законом порядке решений общих собраний собственников помещений жилых домов от 01.12.2010 сторонами не представлены.
Согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Пунктами 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, в состав технической документации длительного хранения входят:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции.
Пунктами 24, 27 раздела 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), предусмотрено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 26 Правил содержания общего имущества в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются, в том числе связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
К указанной документации, в соответствии с пунктом 56 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы от 20.09.2007 N 208, относятся поквартирные карточки (форма 10), которые ведутся и хранятся в организациях, осуществляющих первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства.
Порядок регистрационного учета граждан Российской Федерации регулируется Законом Российской Федерации от 25.06.1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Статьей 6 указанного Закона определено, что на граждан, изменивших место жительства, возлагается обязанность не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением и соответствующими документами для регистрации.
В целях реализации требований статьи 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713 утверждены Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию.
В соответствии с пунктом 4 названных Правил ответственными за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства являются должностные лица, занимающие постоянно или временно должности, связанные с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных обязанностей по контролю за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и помещениями социального назначения, в том числе, уполномоченные лица управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда (согласно утвержденному Правительством Российской Федерации перечню должностных лиц).
Следовательно, при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. В связи с чем поквартирные карточки должны быть переданы при передаче дома в управление.
Из материалов дела видно, что 01.12.2010 ООО "Комсервис" направило в адрес ООО "Жилсервис" (вх. N 343 от 01.12.2010) письмо N 694 с просьбой передать техническую документацию, поквартирные карточки и иные документы, связанные с управлением домами, в том числе расположенными в п. Новобурейский по адресам: ул. Зеленая, 9; ул. Пионерская, 9; ул. Комсомольская, 11; ул. Советская, 34; ул. Трудовая, 62.
Доказательства передачи указанной документации истцу ООО "Жилсервис" не представлены.
Доводы ответчика об отсутствии обязанности по передаче технических паспортов и поквартирных карточек истцу не могут служить основаниями для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу вышеприведенных норм материального права. Кроме того, судом первой инстанции названный довод правомерно отклонен, поскольку по условиям договора от 29.12.2008, заключенного Администрацией поселка городского типа Новобурейский и ООО "Жилсервис", на ответчика была возложена обязанность по осуществлению регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (п. п. 3.1.15.), задачами ООО "Жилсервис" являлось ведение технической документации на строения, инженерные сооружения (п. 4.1.2.), подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам (п. 4.1.12.), проведение технических осмотров жилых зданий (п. 4.1.22.), что предполагает составление соответствующей технической документации.
Проверив законность и обоснованность решения, апелляционный суд основания для отмены или изменения судебного акта, изложенные в статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установил.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 22 апреля 2011 года по делу N А04-495/2011 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)