Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2010 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Демидовой К.И.,
судей Черниковой Е.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания Афониным А.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Кривошеев А.Ю., протокол N 11 от 23.01.10 г.;
- от ответчика: Залуцкая В.А., по доверенности от 11.01.10 г.;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Зелинского 2,4" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2010 года по делу N А41-44077/09, принятое судьей Соловьевым А.А., по иску ТСЖ "Зелинского 2,4" к ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" об обязании передать документы,
установил:
товарищество собственников жилья "Зелинского, 2,4" (ТСЖ "Зелинского 2,4") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" (ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК"), в котором просило обязать ответчика передать документы, необходимые для определения затрат исполнителя по договору за весь период предоставления услуг, а также техническую документацию на многоквартирные дома и иные связанные с управлением документы согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.06 г. N 491, а именно:
1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
2) документы (акты) о приемке результатов работ;
3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества), крышной газовой котельной, лифтового оборудования, на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
4) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, инструкции по эксплуатации крышной газовой котельной, лифтового оборудования, технические паспорта указанного оборудования.
5) копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
6) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
7) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
8) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
9) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
10) копии договоров предоставления коммунальных услуг и обслуживания общего имущества сторонними организациями;
11) документальный отчет о поступивших платежах, задолженности собственников жилых и нежилых помещений домов по платежам за коммунальные услуги и содержание общего имущества, включая дополнительные платежи, собранные без решения общего собрания собственников об их взимании;
12) документальный отчет о понесенных расходах по управлению жилыми домами и расходах по содержанию общего имущества собственников, включая ведомости на оплату труда обслуживающего персонала (для персонала, занятого не только в жилом комплексе "Зелинского 2,4" - с расчетом доли затрат, приходящихся на указанные дома);
13) помесячные данные о расходе газа, расходе воды и расходе электроэнергии газовой котельной, расположенной в жилом комплексе "Зелинского 2,4" с предоставлением соответствующих журналов, за весь период обслуживания.
14) помесячные данные о расходе воды и расходе электроэнергии для обслуживания общего имущества в указанном жилом комплексе, за весь период обслуживания;
15) данные лицевых счетов домов ТСЖ "Зелинского 2, 4" на текущую дату, с расшифровкой задолженностей и переплат по видам услуг и по квартирам, с указанием даты начала предоставления услуг собственникам (даты акта приема квартиры собственником от застройщика), а также суммы задолженностей застройщика или его правопреемника.
16) перечень оборудования, принадлежащего юридическим и физическим лицам, размещенного в помещениях по адресам: г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 2, д. 4, являющихся общим имуществом собственников помещений в указанных многоквартирных домах, правовые основания размещения оборудования указанных лиц, отчет о полученных денежных средствах за аренду общего имущества собственников за период с 15.02.2008 г., копии договоров аренды.
Арбитражный суд Московской области решением от 22 июня 2010 года отказал ТСЖ "Зелинского 2,4" в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Зелинского 2,4" просит решение суда первой инстанции от 22.06.10 г. отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ТСЖ "Зелинского 2,4" не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
15 февраля 2008 года ТСЖ "Зелинского 2,4" (ТСЖ) и ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" (управляющий) заключили договор N 1/08/у управления многоквартирным домом, предметом которого в соответствии с пунктом 1.1. договора является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (т. 1, л.д. 19 - 25).
Пунктом 2.1. договора установлено, что ТСЖ передает в управление ответчику жилые дома N 2 и 4 по ул. Зелинского г. Воскресенска Московской области на основании решения общего собрания ТСЖ "Зелинского 2,4", оформленного протоколом N 3 от 13 февраля 2008 г., пунктом 7.1. договора сторонами определен срок его действия - 5 лет.
ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" приступило к исполнению обязательств по вышеуказанному договору и выполняет функции управляющей организации до настоящего времени, что подтверждается представленными в материалы дела договорами ООО "ИНСТРОЙ-XXI век" с ОАО "Мосэнергосбыт", ЗАО "Аквасток", ГУП МО "Мособлгаз", ООО "Мосрегионгаз", ООО "СТЕК", ООО "Комфорт-2000", МУП "Нерское ЖКХ", ЗАО "УК ДомСервис", ООО "Инстрой".
Как указывает истец, Правление ТСЖ (Протокол от 16.08.09 г. N 6) приняло решение о расторжении договора управления N 1/08/у с 01.11.09 г., о чем уведомило управляющую компанию письмом N 4 от 18 августа 2009 года (т. 1, л.д. 29), при этом данное решение правления было единогласно подтверждено внеочередным общим собранием членов ТСЖ, проведенном 24.10.09 г. (Протокол от 24.10.09 г. N 3).
Письмом N 7 от 22 сентября 2009 года истец обратился к ответчику с требованием передать документацию на управление многоквартирными домами в срок до 01.10.09 г. (т. 1, л.д. 31).
ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" оставило данное требование без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая ТСЖ "Зелинского 2,4" в удовлетворении заявленных требований, исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, что все истребуемые им документы имеются в наличии или должны быть изготовлены ответчиком, а также из того, что договор от 15.02.08 г. N 1/08/у управления многоквартирным домом не был расторгнут в предусмотренном законом либо договором управления порядке и считается действующим в настоящее время.
Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает на необоснованность вывода суда о том, что спорный договор в силу п. 9.1. договора может быть расторгнут только на основании решения общего собрания собственников жилья, поскольку данное условие противоречит ст. 782 ГК РФ.
Истец считает неправомерным вывод суда о том, что данный договор является смешанным и содержит элементы подряда и агентирования, в связи с чем расторгается в особом порядке, при этом полагает, что суд необоснованно сослался на признание протокола N 3 от 24.10.09 г. недействительным по решению Воскресенского городского суда, поскольку данное обстоятельство не имеет значения для расторжения договора.
Заявитель указывает, что обязанность управляющей компании передать документацию возникла в силу п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, при этом ответчик не заявлял об отсутствии у него испрашиваемых документов.
С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.
В соответствии со статьей 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Пунктами 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что общим собранием ТСЖ "Зелинского 2,4", оформленного протоколом N 3 от 13 февраля 2008 года, принято решение о передаче управления многоквартирными домами, расположенными по ул. Зелинского, д. 2 и д. 4, управляющей компании ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК".
15 февраля 2008 года ТСЖ "Зелинского 2,4" (ТСЖ) и ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" (управляющий) заключили договор N 1/08/у управления многоквартирным домом, предметом которого в соответствии с пунктом 1.1. договора является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (т. 1, л.д. 19 - 25).
Согласно п. 9.1. данный договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке, в частности, по инициативе общего собрания ТСЖ многоквартирного дома, с обязательным уведомлением об этом управляющего не позднее, чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора в данном случае допускается п. 3 ст. 161, п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в установленном порядке, при этом в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Исходя из вышеуказанных норм права, прекращение договорных отношений между сторонами спора должно быть установлено общим собранием собственников помещений.
Действие договора зависит от реализации собственниками своих прав на управление домом, до принятия решения о котором оснований для расторжения действующего договора не имеется.
Учитывая вышеизложенное, с момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом новой управляющей организацией, договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что решением Правления ТСЖ "Зелинского 2,4", подтвержденным внеочередным общим собранием членов товарищества от 24.10.09 г., принято решение о расторжении договора управления N 1/08/у с 01.11.09 г., что подтверждается протоколом от 24.10.09 г. N 3.
Однако протокол от 24.10.09 г. N 3 внеочередного собрания членов ТСЖ "Зелинского 2, 4" многоквартирных домов N 2 и N 4 по ул. Зелинского г. Воскресенска Московской области решением Воскресенского горсуда Московской области от 29.04.10 г. признан недействительным.
Поскольку в материалах дела не имеется доказательств принятия собственниками жилья решения о смене управляющей организации либо о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор управления нельзя считать расторгнутым с 01 ноября 2009 года, поскольку истцом не соблюдена процедура его расторжения в установленном договором управления порядке.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении ВАС РФ от 25 января 2010 года N ВАС-139/10.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу названной нормы сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора другой стороной и требующая расторжения договора, должна представить доказательства наличия такого нарушения и его существенности.
Доказательства существенных нарушений ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" условий договора N 1/08/у не представлено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 15.02.08 г. N 1/08/у управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и ТСЖ) не был расторгнут в предусмотренном законом либо договором управления порядке и считается действующим в настоящее время.
Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что договор управления является договором возмездного оказания услуг, изменение и расторжение которого осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 782 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд не может признать состоятельной.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор управления является смешанным договором, содержащим элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и агентского договора, и может быть расторгнут только по правилам, предусмотренным главой 29 ГК РФ.
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ТСЖ "Зелинского 2,4" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2010 года по делу N А41-44077/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Зелинского 2,4" госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб. в доход федерального бюджета РФ.
Председательствующий
К.И.ДЕМИДОВА
Судьи
Е.В.ЧЕРНИКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2010 ПО ДЕЛУ N А41-44077/09
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2010 г. по делу N А41-44077/09
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2010 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Демидовой К.И.,
судей Черниковой Е.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания Афониным А.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Кривошеев А.Ю., протокол N 11 от 23.01.10 г.;
- от ответчика: Залуцкая В.А., по доверенности от 11.01.10 г.;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Зелинского 2,4" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2010 года по делу N А41-44077/09, принятое судьей Соловьевым А.А., по иску ТСЖ "Зелинского 2,4" к ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" об обязании передать документы,
установил:
товарищество собственников жилья "Зелинского, 2,4" (ТСЖ "Зелинского 2,4") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" (ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК"), в котором просило обязать ответчика передать документы, необходимые для определения затрат исполнителя по договору за весь период предоставления услуг, а также техническую документацию на многоквартирные дома и иные связанные с управлением документы согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.06 г. N 491, а именно:
1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
2) документы (акты) о приемке результатов работ;
3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества), крышной газовой котельной, лифтового оборудования, на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
4) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, инструкции по эксплуатации крышной газовой котельной, лифтового оборудования, технические паспорта указанного оборудования.
5) копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
6) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
7) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
8) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
9) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
10) копии договоров предоставления коммунальных услуг и обслуживания общего имущества сторонними организациями;
11) документальный отчет о поступивших платежах, задолженности собственников жилых и нежилых помещений домов по платежам за коммунальные услуги и содержание общего имущества, включая дополнительные платежи, собранные без решения общего собрания собственников об их взимании;
12) документальный отчет о понесенных расходах по управлению жилыми домами и расходах по содержанию общего имущества собственников, включая ведомости на оплату труда обслуживающего персонала (для персонала, занятого не только в жилом комплексе "Зелинского 2,4" - с расчетом доли затрат, приходящихся на указанные дома);
13) помесячные данные о расходе газа, расходе воды и расходе электроэнергии газовой котельной, расположенной в жилом комплексе "Зелинского 2,4" с предоставлением соответствующих журналов, за весь период обслуживания.
14) помесячные данные о расходе воды и расходе электроэнергии для обслуживания общего имущества в указанном жилом комплексе, за весь период обслуживания;
15) данные лицевых счетов домов ТСЖ "Зелинского 2, 4" на текущую дату, с расшифровкой задолженностей и переплат по видам услуг и по квартирам, с указанием даты начала предоставления услуг собственникам (даты акта приема квартиры собственником от застройщика), а также суммы задолженностей застройщика или его правопреемника.
16) перечень оборудования, принадлежащего юридическим и физическим лицам, размещенного в помещениях по адресам: г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 2, д. 4, являющихся общим имуществом собственников помещений в указанных многоквартирных домах, правовые основания размещения оборудования указанных лиц, отчет о полученных денежных средствах за аренду общего имущества собственников за период с 15.02.2008 г., копии договоров аренды.
Арбитражный суд Московской области решением от 22 июня 2010 года отказал ТСЖ "Зелинского 2,4" в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Зелинского 2,4" просит решение суда первой инстанции от 22.06.10 г. отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ТСЖ "Зелинского 2,4" не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
15 февраля 2008 года ТСЖ "Зелинского 2,4" (ТСЖ) и ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" (управляющий) заключили договор N 1/08/у управления многоквартирным домом, предметом которого в соответствии с пунктом 1.1. договора является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (т. 1, л.д. 19 - 25).
Пунктом 2.1. договора установлено, что ТСЖ передает в управление ответчику жилые дома N 2 и 4 по ул. Зелинского г. Воскресенска Московской области на основании решения общего собрания ТСЖ "Зелинского 2,4", оформленного протоколом N 3 от 13 февраля 2008 г., пунктом 7.1. договора сторонами определен срок его действия - 5 лет.
ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" приступило к исполнению обязательств по вышеуказанному договору и выполняет функции управляющей организации до настоящего времени, что подтверждается представленными в материалы дела договорами ООО "ИНСТРОЙ-XXI век" с ОАО "Мосэнергосбыт", ЗАО "Аквасток", ГУП МО "Мособлгаз", ООО "Мосрегионгаз", ООО "СТЕК", ООО "Комфорт-2000", МУП "Нерское ЖКХ", ЗАО "УК ДомСервис", ООО "Инстрой".
Как указывает истец, Правление ТСЖ (Протокол от 16.08.09 г. N 6) приняло решение о расторжении договора управления N 1/08/у с 01.11.09 г., о чем уведомило управляющую компанию письмом N 4 от 18 августа 2009 года (т. 1, л.д. 29), при этом данное решение правления было единогласно подтверждено внеочередным общим собранием членов ТСЖ, проведенном 24.10.09 г. (Протокол от 24.10.09 г. N 3).
Письмом N 7 от 22 сентября 2009 года истец обратился к ответчику с требованием передать документацию на управление многоквартирными домами в срок до 01.10.09 г. (т. 1, л.д. 31).
ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" оставило данное требование без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая ТСЖ "Зелинского 2,4" в удовлетворении заявленных требований, исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, что все истребуемые им документы имеются в наличии или должны быть изготовлены ответчиком, а также из того, что договор от 15.02.08 г. N 1/08/у управления многоквартирным домом не был расторгнут в предусмотренном законом либо договором управления порядке и считается действующим в настоящее время.
Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает на необоснованность вывода суда о том, что спорный договор в силу п. 9.1. договора может быть расторгнут только на основании решения общего собрания собственников жилья, поскольку данное условие противоречит ст. 782 ГК РФ.
Истец считает неправомерным вывод суда о том, что данный договор является смешанным и содержит элементы подряда и агентирования, в связи с чем расторгается в особом порядке, при этом полагает, что суд необоснованно сослался на признание протокола N 3 от 24.10.09 г. недействительным по решению Воскресенского городского суда, поскольку данное обстоятельство не имеет значения для расторжения договора.
Заявитель указывает, что обязанность управляющей компании передать документацию возникла в силу п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, при этом ответчик не заявлял об отсутствии у него испрашиваемых документов.
С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.
В соответствии со статьей 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Пунктами 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что общим собранием ТСЖ "Зелинского 2,4", оформленного протоколом N 3 от 13 февраля 2008 года, принято решение о передаче управления многоквартирными домами, расположенными по ул. Зелинского, д. 2 и д. 4, управляющей компании ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК".
15 февраля 2008 года ТСЖ "Зелинского 2,4" (ТСЖ) и ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" (управляющий) заключили договор N 1/08/у управления многоквартирным домом, предметом которого в соответствии с пунктом 1.1. договора является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (т. 1, л.д. 19 - 25).
Согласно п. 9.1. данный договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке, в частности, по инициативе общего собрания ТСЖ многоквартирного дома, с обязательным уведомлением об этом управляющего не позднее, чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора в данном случае допускается п. 3 ст. 161, п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в установленном порядке, при этом в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Исходя из вышеуказанных норм права, прекращение договорных отношений между сторонами спора должно быть установлено общим собранием собственников помещений.
Действие договора зависит от реализации собственниками своих прав на управление домом, до принятия решения о котором оснований для расторжения действующего договора не имеется.
Учитывая вышеизложенное, с момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом новой управляющей организацией, договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что решением Правления ТСЖ "Зелинского 2,4", подтвержденным внеочередным общим собранием членов товарищества от 24.10.09 г., принято решение о расторжении договора управления N 1/08/у с 01.11.09 г., что подтверждается протоколом от 24.10.09 г. N 3.
Однако протокол от 24.10.09 г. N 3 внеочередного собрания членов ТСЖ "Зелинского 2, 4" многоквартирных домов N 2 и N 4 по ул. Зелинского г. Воскресенска Московской области решением Воскресенского горсуда Московской области от 29.04.10 г. признан недействительным.
Поскольку в материалах дела не имеется доказательств принятия собственниками жилья решения о смене управляющей организации либо о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор управления нельзя считать расторгнутым с 01 ноября 2009 года, поскольку истцом не соблюдена процедура его расторжения в установленном договором управления порядке.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении ВАС РФ от 25 января 2010 года N ВАС-139/10.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу названной нормы сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора другой стороной и требующая расторжения договора, должна представить доказательства наличия такого нарушения и его существенности.
Доказательства существенных нарушений ООО "ИНСТРОЙ-XXI ВЕК" условий договора N 1/08/у не представлено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 15.02.08 г. N 1/08/у управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и ТСЖ) не был расторгнут в предусмотренном законом либо договором управления порядке и считается действующим в настоящее время.
Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что договор управления является договором возмездного оказания услуг, изменение и расторжение которого осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 782 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд не может признать состоятельной.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор управления является смешанным договором, содержащим элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и агентского договора, и может быть расторгнут только по правилам, предусмотренным главой 29 ГК РФ.
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ТСЖ "Зелинского 2,4" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2010 года по делу N А41-44077/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Зелинского 2,4" госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб. в доход федерального бюджета РФ.
Председательствующий
К.И.ДЕМИДОВА
Судьи
Е.В.ЧЕРНИКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)