Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мироновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4700/2012) индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-415/2012 (судья Максимова О.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ИНН 8901009444, ОГРН 1028900509417), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Департамента имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард, о понуждении заключить договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг,
при участии в судебном заседании представителей:
- от индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны - не явился, извещена;
- от муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард - не явился, извещено;
- от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард - не явился, извещен,
установил:
Индивидуальный предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о понуждении муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП "Полярный круг" МО г. Салехард) заключить с ней договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
До принятия решение по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просил обязать МП "Полярный круг" МО г. Салехард заключить с ней договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади, в редакции, предложенной истцом.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-415/2012 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Григорьева И.Е. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ответчик обязан заключить договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с истцом. Условиями договора от 11.11.2002 N 15 на ответчика возложена обязанность по обеспечению арендуемых помещений коммунальными и эксплуатационными услугами. Здание находится только в безвозмездном пользовании ответчика. Кроме того, истец считает, что услуги МП "Полярный круг" МО г. Салехард по предоставлению коммунальных услуг и эксплуатационному обслуживанию здания СБУ "Сияние Севера", в том числе арендуемых истцом помещений, носят естественно-монопольный характер. Из этого податель жалобы делает вывод о том, что заключение спорного договора для ответчика также обязательно, как и для истца.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу МП "Полярный круг" МО г. Салехард и Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда указывают на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласны.
К отзыву Управления приложено решение Городской Думы муниципального образования город Салехард от 22.02.2012 N 13, которым Департамент имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард переименован в Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда.
В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон и третьего лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды и определению победителя аукциона от 15.02.2011 N 2-26-УИ между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной 10.01.2012 заключен договор N 1 на аренду муниципального нежилого помещения.
По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения N 60, 62 - 65, 69, общей площадью 160,5 кв. м, на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард ул. Мира, д. 17а. Здание, в том числе помещение, является собственностью муниципального образования город Салехард. Свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2008 N 72 НЛ 032204.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 16.01.2012 по 15.12.2012.
Пунктом 4.3.2 договора стороны согласовали, что в пятидневный срок со дня подписания акта приема-сдачи арендатор обязан заключить договор с муниципальным предприятием "Полярный круг" МО г. Салехард на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
Ответчиком в адрес истца 16.01.2012 направлены для подписания два экземпляра договора N 1-2012 на содержание помещения и мест общего пользования. В качестве неотъемлемой части к договору приложен расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера", утвержденный 16.01.2012 генеральным директором МП "Полярный круг" МО г. Салехард.
Не согласившись с предложенным расчетом, истец 19.01.2012 направил ответчику протокол разногласий, в котором просил изменить название договора N 1-2012 "на содержание помещения и мест общего пользования" на договор N 1-2012 на "эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования"; исключить из договора пункты 3.2.4, 4.5 и 5.2.2; внести изменения в пункты 1.1, 2.2.2, 4.1, 4.2; а также дополнить договор пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4.
Письмом от 23.01.2012 N 27 ответчик в заключении договора в редакции протокола разногласий истцу отказал, ссылаясь на то, что договор N 1-2012 на содержание помещения и мест общего пользования является типовым, условия предоставления услуг одинаковые для всех без исключения арендаторов СБУ "Сияние Севера", и не подлежат изменению. Тем же письмом ответчик настоятельно рекомендовал в срок до 26.01.2012 заключить договор на условиях, предложенных МП "Полярный круг".
Отказ в заключение договора в редакции протокола разногласий послужил истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны.
Иного подхода к разрешению возникшего между сторонами спора действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает.
Ответчик как ссудополучатель по договору безвозмездного пользования в соответствии со статьями 689 - 696 ГК РФ обязан содержать и поддерживать надлежащее техническое состояние используемого помещения.
При этом договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в силу статьи 426 ГК РФ не является публичным договором.
Позиция подателя жалобы, настаивающего на обязательности заключения для управляющей компании договоров с ресурсоснабжающими организациями, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.
Действительно, в пункте 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.
Изложенный в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ.
Как указывалось выше, в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей компании по заключению договоров установлена лишь с ресурсоснабжающими организациями.
Такая обязанность для собственников, самостоятельно выбравших способ управления, ЖК РФ не установлена.
В силу статьи 161 ЖК РФ обязанность для собственников заключать договор на техническое и коммунальное обслуживание с обслуживающей компанией появляется только при определении способа управления многоквартирным домом органами местного самоуправления посредством конкурса.
Управляющая компания не вправе обращаться в суд иском о понуждении заключить такой договор. Управляющая компания также не является обязанной стороной по смыслу статьи 426 ГК РФ при заключении договора управления многоквартирного дома.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что управляющей организацией ответчик не является.
Следовательно, довод о публичном характере договора на возмещение расходов за содержание и предоставление коммунальных услуг, проект которого представил для заключения с ответчиком истец, является неверным.
Ссылка подателя жалобы на то, что услуги МП "Полярный круг" МО г. Салехард по предоставлению коммунальных услуг и эксплуатационному обслуживанию здания СБУ "Сияние Севера", в том числе арендуемых истцом помещений, носят естественно-монопольный характер, является необоснованной.
Иных норм, в силу которых ответчик обязан был бы заключить рассматриваемый договор, истцом не приведено.
Договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.
Арендатор не вправе понуждать эксплуатирующую организацию к заключению рассматриваемого договора.
По условиям договора аренды на ответчика не возложена обязанность по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания помещения, переданного в аренду истцу.
С учетом изложенного судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность по заключению с истцом договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством.
Спорный договор подлежит заключению на общих началах гражданского законодательства.
Вместе с тем, фактически пользуясь оказываемыми услугами, истец обязан их оплачивать при наличии обоснованного расчета их стоимости и доказанности их фактического получения.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что против заключения с истцом договора на условиях типовой формы ответчик не возражает.
Оценив обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, подписав договор N 1 на аренду муниципального нежилого помещения от 10.01.2012 без разногласий по условиям договора, истец тем самым добровольно принял на себя обязательство соблюдать условия договора, в том числе и пункта 4.3.2 договора о заключении в пятидневный срок с муниципальным предприятием "Полярный круг" МО г. Салехард договора на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг. Поэтому именно истец, как арендатор по договору, является обязанной стороной для заключения договора на эксплуатационное и коммунальное обслуживание арендуемого им нежилого помещения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что индивидуальный предприниматель Григорьева И.Е. также не является лицом, обязанным к заключению спорного договора.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из содержания статьи 249 ГК РФ, законодатель прямо возлагает на собственника - участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом.
Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Таким образом, именно собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию этого помещения и общего имущества здания.
Условия пункта 4.3.2 договора аренды от 10.01.2012 N 1 не позволяют считать истца (арендатора), обязанным заключить договор с ответчиком.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 указано, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания помещения или общего имущества, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание.
Изложенный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11.
Следовательно, нарушения отказом ответчика от заключения спорного договора прав истца также не установлено. Тогда как судебной защите подлежат только нарушенные или оспоренные права.
В связи с чем доводы апелляционной жалобы, касающиеся того, что отказ ответчика от заключения договора фактически влечет для нее невозможность надлежащим образом исполнить свои обязательства арендатора по пункту 4.3.2, судом апелляционной инстанции отклонены.
Таким образом, оснований для удовлетворения требования истца об обязании МП "Полярный круг" МО г. Салехард заключить с Григорьевой И.Е. договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг, в редакции, предложенной истицей, не имеется.
В иске суд первой инстанции отказал правомерно.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Григорьевой И.Е. оставлена без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-415/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2012 ПО ДЕЛУ N А81-415/2012
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2012 г. по делу N А81-415/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мироновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4700/2012) индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-415/2012 (судья Максимова О.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ИНН 8901009444, ОГРН 1028900509417), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Департамента имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард, о понуждении заключить договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг,
при участии в судебном заседании представителей:
- от индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны - не явился, извещена;
- от муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард - не явился, извещено;
- от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард - не явился, извещен,
установил:
Индивидуальный предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о понуждении муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП "Полярный круг" МО г. Салехард) заключить с ней договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
До принятия решение по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просил обязать МП "Полярный круг" МО г. Салехард заключить с ней договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади, в редакции, предложенной истцом.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-415/2012 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Григорьева И.Е. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ответчик обязан заключить договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с истцом. Условиями договора от 11.11.2002 N 15 на ответчика возложена обязанность по обеспечению арендуемых помещений коммунальными и эксплуатационными услугами. Здание находится только в безвозмездном пользовании ответчика. Кроме того, истец считает, что услуги МП "Полярный круг" МО г. Салехард по предоставлению коммунальных услуг и эксплуатационному обслуживанию здания СБУ "Сияние Севера", в том числе арендуемых истцом помещений, носят естественно-монопольный характер. Из этого податель жалобы делает вывод о том, что заключение спорного договора для ответчика также обязательно, как и для истца.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу МП "Полярный круг" МО г. Салехард и Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда указывают на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласны.
К отзыву Управления приложено решение Городской Думы муниципального образования город Салехард от 22.02.2012 N 13, которым Департамент имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард переименован в Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда.
В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон и третьего лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды и определению победителя аукциона от 15.02.2011 N 2-26-УИ между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной 10.01.2012 заключен договор N 1 на аренду муниципального нежилого помещения.
По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения N 60, 62 - 65, 69, общей площадью 160,5 кв. м, на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард ул. Мира, д. 17а. Здание, в том числе помещение, является собственностью муниципального образования город Салехард. Свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2008 N 72 НЛ 032204.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 16.01.2012 по 15.12.2012.
Пунктом 4.3.2 договора стороны согласовали, что в пятидневный срок со дня подписания акта приема-сдачи арендатор обязан заключить договор с муниципальным предприятием "Полярный круг" МО г. Салехард на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
Ответчиком в адрес истца 16.01.2012 направлены для подписания два экземпляра договора N 1-2012 на содержание помещения и мест общего пользования. В качестве неотъемлемой части к договору приложен расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера", утвержденный 16.01.2012 генеральным директором МП "Полярный круг" МО г. Салехард.
Не согласившись с предложенным расчетом, истец 19.01.2012 направил ответчику протокол разногласий, в котором просил изменить название договора N 1-2012 "на содержание помещения и мест общего пользования" на договор N 1-2012 на "эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования"; исключить из договора пункты 3.2.4, 4.5 и 5.2.2; внести изменения в пункты 1.1, 2.2.2, 4.1, 4.2; а также дополнить договор пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4.
Письмом от 23.01.2012 N 27 ответчик в заключении договора в редакции протокола разногласий истцу отказал, ссылаясь на то, что договор N 1-2012 на содержание помещения и мест общего пользования является типовым, условия предоставления услуг одинаковые для всех без исключения арендаторов СБУ "Сияние Севера", и не подлежат изменению. Тем же письмом ответчик настоятельно рекомендовал в срок до 26.01.2012 заключить договор на условиях, предложенных МП "Полярный круг".
Отказ в заключение договора в редакции протокола разногласий послужил истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны.
Иного подхода к разрешению возникшего между сторонами спора действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает.
Ответчик как ссудополучатель по договору безвозмездного пользования в соответствии со статьями 689 - 696 ГК РФ обязан содержать и поддерживать надлежащее техническое состояние используемого помещения.
При этом договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в силу статьи 426 ГК РФ не является публичным договором.
Позиция подателя жалобы, настаивающего на обязательности заключения для управляющей компании договоров с ресурсоснабжающими организациями, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.
Действительно, в пункте 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.
Изложенный в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ.
Как указывалось выше, в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей компании по заключению договоров установлена лишь с ресурсоснабжающими организациями.
Такая обязанность для собственников, самостоятельно выбравших способ управления, ЖК РФ не установлена.
В силу статьи 161 ЖК РФ обязанность для собственников заключать договор на техническое и коммунальное обслуживание с обслуживающей компанией появляется только при определении способа управления многоквартирным домом органами местного самоуправления посредством конкурса.
Управляющая компания не вправе обращаться в суд иском о понуждении заключить такой договор. Управляющая компания также не является обязанной стороной по смыслу статьи 426 ГК РФ при заключении договора управления многоквартирного дома.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что управляющей организацией ответчик не является.
Следовательно, довод о публичном характере договора на возмещение расходов за содержание и предоставление коммунальных услуг, проект которого представил для заключения с ответчиком истец, является неверным.
Ссылка подателя жалобы на то, что услуги МП "Полярный круг" МО г. Салехард по предоставлению коммунальных услуг и эксплуатационному обслуживанию здания СБУ "Сияние Севера", в том числе арендуемых истцом помещений, носят естественно-монопольный характер, является необоснованной.
Иных норм, в силу которых ответчик обязан был бы заключить рассматриваемый договор, истцом не приведено.
Договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.
Арендатор не вправе понуждать эксплуатирующую организацию к заключению рассматриваемого договора.
По условиям договора аренды на ответчика не возложена обязанность по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания помещения, переданного в аренду истцу.
С учетом изложенного судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность по заключению с истцом договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством.
Спорный договор подлежит заключению на общих началах гражданского законодательства.
Вместе с тем, фактически пользуясь оказываемыми услугами, истец обязан их оплачивать при наличии обоснованного расчета их стоимости и доказанности их фактического получения.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что против заключения с истцом договора на условиях типовой формы ответчик не возражает.
Оценив обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, подписав договор N 1 на аренду муниципального нежилого помещения от 10.01.2012 без разногласий по условиям договора, истец тем самым добровольно принял на себя обязательство соблюдать условия договора, в том числе и пункта 4.3.2 договора о заключении в пятидневный срок с муниципальным предприятием "Полярный круг" МО г. Салехард договора на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг. Поэтому именно истец, как арендатор по договору, является обязанной стороной для заключения договора на эксплуатационное и коммунальное обслуживание арендуемого им нежилого помещения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что индивидуальный предприниматель Григорьева И.Е. также не является лицом, обязанным к заключению спорного договора.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из содержания статьи 249 ГК РФ, законодатель прямо возлагает на собственника - участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом.
Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Таким образом, именно собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию этого помещения и общего имущества здания.
Условия пункта 4.3.2 договора аренды от 10.01.2012 N 1 не позволяют считать истца (арендатора), обязанным заключить договор с ответчиком.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 указано, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания помещения или общего имущества, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание.
Изложенный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11.
Следовательно, нарушения отказом ответчика от заключения спорного договора прав истца также не установлено. Тогда как судебной защите подлежат только нарушенные или оспоренные права.
В связи с чем доводы апелляционной жалобы, касающиеся того, что отказ ответчика от заключения договора фактически влечет для нее невозможность надлежащим образом исполнить свои обязательства арендатора по пункту 4.3.2, судом апелляционной инстанции отклонены.
Таким образом, оснований для удовлетворения требования истца об обязании МП "Полярный круг" МО г. Салехард заключить с Григорьевой И.Е. договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг, в редакции, предложенной истицей, не имеется.
В иске суд первой инстанции отказал правомерно.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Григорьевой И.Е. оставлена без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-415/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)