Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мазнева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Антоневич Н.Я.
судей Ильинской Л.В. и Корсаковой Н.П.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании от 02 марта 2011 года дело N 2-241/10 по кассационной жалобе на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2010 года по иску Б.И. к ООО "ПСМ-Классик", ООО Торговый Дом "Сигма", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности и Г. к ТСЖ "Альпийский, 32", Обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Антоневич Н.Я., объяснения Г., ее представителя адвоката Царенковой О.А. (ордер от 02.03.11 г., дов. от 18.05.10 г.), представителя Б.И. Т. (дов. от 17.12.10 г.), представителя ТСЖ "Альпийский, 32" - К. (дов. от 01.06.10 г.) и ТСЖ "Альпийский, 32" председателя ТСЖ "Альпийский, 32" С. (протокол от 11.11.10 г.), представителя ООО "РЕМСТРОЙ" М. (дов. от 24.01.11 г.), представителя ОАО "ПСМ-Классик" Л. (дов. от 02.12.10 г.), представителя ООО "Торговый дом "Сигма" Мш. (дов. от 17.01.11 г.), судебная коллегия городского суда
Согласно Распоряжению Администрации Санкт-Петербурга N 2738-ра от 11.11.2003 года ЗАО "КОПстройсервис" (впоследствии ЗАО "КС-Сервис") являлось инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15 А, между корп. 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 литера А по Альпийскому пер., за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 года между ЗАО "КОПстройсервис" как застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-0285Ц21).
04.05.2006 года между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,38 кв. м указанных в приложении 1 к настоящему договору (п. 1.3).
Приложением N 1 к договору от 04.05.2006 года между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" закреплена квартирография свободных площадей по вышеуказанному строительному адресу на общую площадь 2492,38 кв. м, в которой в числе других предусмотрена трехкомнатная квартира площадью 92,99 кв. м без указания технических строительных характеристик и условного номера квартира, расположенная на 12 этаже 4 подъезда дома.
В соответствии с п. 1.8 договора, стороны выделяют свои доли в натуральном выражении и дольщик приобретает право собственности на квартиры после регистрации права собственности в ФРС при условии полной оплаты своей доли, которая в стоимостных показателях равна инвестиционной стоимости квартиры (стоимости строительства квартиры). Согласно п. 2.4 договора дольщик вправе непосредственно в отношении своей доли: знакомиться с технической и строительной документацией, имеющей отношение к строительству дома в части его доли, переуступить другому лицу свое право долевого участия в строительстве любой из квартир только с письменного согласия общества.
05.06.2006 года между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", в лице генерального директора Б.К., заключен договор N <...> АЛБП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому ООО "ТД "Сигма", инвестор, привлекает ООО "ПСМ-Классик", дольщика, к участию в финансировании строительства жилого дома по указанному выше строительному адресу. По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию дольщику передается для оформления собственности вновь созданное недвижимое имущество - квартиры в соответствии с приложением 1 к настоящему договору, общей приведенной площадью 508,42 кв. м. В приложении N 1 к договору указаны 6 квартир, в том числе трехкомнатная квартира с условным номером 6, расположенная на 2/13 этаже в 3 парадной общей площадью 91,49 кв. м.
27.06.2006 года между истцом Б.И. и ООО "ПСМ-Классик", в лице генерального директора Б., был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А между корп. 22 и 31 (34) (восточнее дома N 30 литера А по Альпийскому пер.), по окончании строительства которого Б.И. должна была получить в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на 12 этаже общей площадью 92,99 кв. м, условный номер 2, парадная N 4, в осях: 12с-16с, Ас-Дс (пункт 1,1 Договора).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2007 года ЗАО "КОПстройсервис" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Незавершенный объект недвижимости - жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский пер., 32 собственностью ЗАО "КОПстройсервис" признан не был и в конкурсную массу не вошел, что подтверждено 22.07.2008 года и от 30 августа 2007 года
22.03.2007 года физическими лицами, участвующими в строительстве данного жилого дома, зарегистрировано ТСЖ "Альпийский, 32".
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2007 года N 1210 ТСЖ "Альпийский, 32" переданы права инвестора (застройщика) по строительству жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому переулку.
В соответствии с Приложением к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2007 года N 1210, являющимся неотъемлемой частью названного Постановления, установлено инвестиционное условие - на инвестора возложена обязанность за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта.
30 октября 2007 года ТСЖ "Альпийский, 32" заключило с ООО "Ремстрой" договор генерального подряда на завершение строительства дома.
На основании обращения ТСЖ "Альпийский, 32" распоряжением комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 27.08.2008 года N 290 срок реализации инвестиционного проекта - строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому переулку продлен до 31 декабря 2008 года.
23 октября 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" было заключено дополнительное соглашение N 8 к договору генерального подряда на завершение строительства дома от 30 октября 2007 года.
13 декабря 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" и Г. был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому переулку. В соответствии с договором Г. и ООО "Ремстрой" принимают совместное участие в строительстве жилого дома путем вложения инвестиций в виде денежных средств долевое финансирование строительства жилого дома в порядке и в сроки, установленные договором, а ТСЖ "Альпийский, 32" по окончании строительства передает истцу в собственность в указанном доме трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, общей площадью 91,2 кв. м, расположенную на 12 этаже, условный N 2, парадная N 4 (номер квартиры по данным ПИБ 72). Стоимость квартиры согласно п. 2.2 договора составляет <...>, вносится двумя платежами: 1 платеж - до 01.05.2009 года в сумме <...>, второй платеж - до 02.06.2009 года - в сумме <...> (п. 2.3), стоимость квартиры остается неизменной независимо от фактических размеров квартиры и их технического состояния.
В связи с тем, что на ТСЖ "Альпийский, 32" Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2007 года N 1210 была возложена обязанность за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта, общим собранием членов ТСЖ "Альпийский, 32" от 25.07.2007 года было принято решение о сборе дополнительного инвестиционного взноса на завершение строительства дома из расчета <...>. за 1 кв. м.
29.12.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ТСЖ "Альпийский, 32" дано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, Восточнее Витебской железной дороги, квартал 15 А, между корп. 22 и 31 (34) (восточнее дома N 30, литера А по Альпийскому пер.)
В соответствии с актом о выполнении финансовых обязательств от 25.06.2009 года, подписанным ТСЖ "Альпийский,32", ООО "Ремстрой" и Г. дольщик Г. в полном объеме произвела инвестирование спорной квартиры.
Согласно акту приема-передачи квартиры N 72 от 26 июня 2009 года ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" передали Г. спорную квартиру, общей площадью 92,99 кв. м, условный номер 2, парадная N 4, этаж 12 в доме 32 по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский переулок.
30 сентября 2009 года Б.И. обратилась в суд с иском к ООО "ПСМ-Классик", ООО Торговый Дом "Сигма", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...>, ссылаясь на то, что она полностью выполнила условия договора N <...>, заключенного 27.06.2006 года с ответчиком ООО "ПСМ-Классик" о долевом участии в строительстве жилого дома, дом введен в эксплуатацию 29.12.2008 года, однако указанная квартира ей до настоящего времени не передана.
07.12.2009 года Г. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...>, об обязании ТСЖ "Альпийский, 32" представить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на указанную квартиру, сославшись на то, что долевой взнос, предусмотренный договором, истица оплатила полностью и в установленный договором срок, дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29 декабря 2008 года, квартира передана ей ответчиком по акту приема-передачи N <...> от 26.06.2009 года, однако до настоящего времени она не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном порядке, поскольку ответчиком не передаются в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области необходимые для регистрации права собственности документы.
Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 16.12.2009 года гражданское дело по иску Б.И. и гражданское дело по иску Г. о признании права собственности на квартиру объединены в одно производство для совместного рассмотрения, гражданскому делу присвоен N <...> (л.д. 28 том 2).
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2010 года исковые требования Г. удовлетворены. Суд признал за Г. право собственности на квартиру <...>. Б.И. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Б.И. в кассационной жалобе просит решение суда отменить, считая его неправильным, ссылаясь на то, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
Отказывая Б.И. в удовлетворении иска суд сослался на то, что ТСЖ "Альпийский, 32" не может быть признано правопреемником ЗАО "КОПстройсервис" по обязательствам последнего, в настоящее время правами застройщика обладает ТСЖ "Альпийский, 32", у которого нет договорных отношений с Б.И.; ООО "Торговый Дом "Сигма" не представило достаточных доказательств в подтверждение исполнения обязательств перед ЗАО "КОПстройсервис" по договору от 04.05.2006 года N <...>, а потому у ООО "Торговый Дом "Сигма" отсутствуют правовые основания для распоряжения спорным имуществом, в том числе путем заключения договора долевого участия с ООО "ПСМ-Классик"; Б.И. не в полном объеме исполнены перед ТСЖ "Альпийский, 32" инвестиционные условия, поскольку не произведена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года.
При этом суд удовлетворил исковые требования Г. о признании за ней права собственности на спорную квартиру на основании ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, сославшись на то, что у ТСЖ "Альпийский, 32" как у застройщика" при отсутствии подтверждения исполнения обязательств по оплате инвестиционных взносов по ряду квартир, в том числе и спорной, имелось право на привлечение дополнительных денежных средств и реализацию невостребованных квартир в строящемся доме; договор с участием истицы Г. действителен, обязательства Г. по инвестированию строительства конкретно определенной спорной квартиры выполнены в объеме, предусмотренном договором, спорная квартира передана Г. по акту приема-передачи квартиры и в настоящее время Г. в этой квартире проживает.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не считает возможным согласиться по следующим основаниям.
Согласно п. 5 ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в отношении инвестирования и строительства одного и того же объекта недвижимости - квартиры N <...>, было заключено 2 договора: 27.06.2006 года между истцом Б.И. и ООО "ПСМ-Классик"; 13 декабря 2008 года между истцом Г. и ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой".
Жилой дом N 32, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский переулок, введен в эксплуатацию 29.12.2008 года.
Согласно акту приема-передачи квартиры договору о долевом участии N <...>-В от 20.12.2007 года от 26 июня 2009 года Петербурга спорная квартира была передана Г.
Сведений о том, что за кем-либо зарегистрированы в установленном порядке права на спорную квартиру в сданном в эксплуатацию жилом доме, не представлено.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит, что суд неправомерно придал правоустанавливающее значение тому обстоятельству, что спорная квартира передана по акту приема-передачи Г. 26 июня 2009 года и последняя проживает в этой квартире, поскольку данное обстоятельство при отсутствии у Г. зарегистрированного права собственности на это жилое помещение не имело правового значения для рассмотрения и разрешения настоящего спора.
С учетом положений статьи 398 ГК РФ суду надлежало разрешить предъявленные Б.И. и Г. требования исходя из того, в пользу кого из указанных истцов обязательство возникло раньше, проверив, при этом могут ли являться заключенные Б.И. и Г. договоры основанием для предъявленных ими требований о признании права собственности на спорную квартиру в соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, сохранили ли действие эти договоры на дату разрешения спора, были ли выполнены Б.И. и Г. условия заключенных ими договоров, и были ли вложены внесенные Б.И. и Г. денежные средства в строительство объекта, являющегося предметом договоров, что сделано не было.
При этом судебная коллегия находит не имеющими значения для разрешения настоящего спора выводы суда первой инстанции о том, что ТСЖ "Альпийский, 32" не может быть признано правопреемником ЗАО "КОПстройсервис" по обязательствам последнего, а также о том, что у ТСЖ "Альпийский, 32", обладающего в настоящее время правами застройщика, нет договорных отношений с Б.И., поскольку перемена застройщика не может влиять на право инвестора требовать передачи ему предмета инвестиций по основаниям части 1 статьи 218 ГК РФ, в том случае, если инвестор на законных основаниях участвовал в инвестировании объекта недвижимости и внесенные им денежные средства вложены в строительство этого объекта.
Выводы суда первой инстанции о том, что ООО "Торговый Дом "Сигма" не представило достаточных доказательств в подтверждение исполнения обязательств перед ЗАО "КОПстройсервис" по договору от 04.05.2006 года N <...>, а потому у ООО "Торговый Дом "Сигма" отсутствуют правовые основания для распоряжения спорным имуществом, в том числе путем заключения договора долевого участия с ООО "ПСМ-Классик", судебная коллегия также находит несостоятельными. Согласно пункту 1.10 договора от 04.05.2006 года, заключенного между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ЗАО "КОПстройсервис", правовой основой их взаимоотношений является Закон РФ N 39 ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 6). Названный Закон не содержит требования о том, что такого рода договоры могут заключаться только собственниками и только в отношении принадлежащего им имущества. Право собственности истца Б.И. на объект инвестиций по заключенному ею договору о долевом участии в строительстве жилого дома не может быть поставлено в зависимость от исполнения третьими лицами условий по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, стороной по которым Б.И. не является.
Кроме того, судебная коллегия также находит, что не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований Б.И. то обстоятельство, что Б.И. не в полном объеме исполнены перед ТСЖ "Альпийский, 32" инвестиционные условия, поскольку ею не произведена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года, составляющему <...> за 1 кв. м жилого помещения
Как установлено судом первой инстанции, Б.И. в счет оплаты по договору от 27.06.2006 года было выплачено ООО "ПСМ-Классик" <...> по приходному кассовому ордеру от 27.12.2007 года, <...> по приходном кассовому ордеру от 22.11.2007 года и <...> по приходному ордеру от 21.11.2007 года, что соответствует условиям договора исходя из курса доллара 32 руб. за один доллар США.
Таким образом, как установил суд, истица Б.И. полностью выполнила условия заключенного ею с ООО "ПСМ-Классик" договора о долевом участии в строительстве жилого дома, уплатив ООО "ПСМ-Классик" <...>; из материалов дела также следует, что Б.И. согласна внести оплату по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года, в размере <...> за 1 кв. м жилого помещения, что в данном случае составит <...>.
При таких обстоятельствах в случае подтверждения вложения ООО "ПСМ-Классик" внесенных Б.И. <...> в строительство объекта, являющегося предметом договора, признание за ТСЖ "Альпийский, 32" права на реализацию данной квартиры в связи с тем, что Б.И. не внесена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, составляющая <...>, что несоразмерно мало по сравнению с выплаченной Б.И. суммой, не соответствует правилам статьи 218 ГК РФ и нарушает баланс интересов участников долевого строительства спорного объекта.
С учетом изложенного решение суда не может быть признано правильным и подлежит отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить действительные правоотношения сторон и в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с представленными суду доказательствами и требованиями материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2010 года отменить, дело возвратить в тот же районный суд на новое судебное рассмотрение в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.03.2011 N 2923
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 марта 2011 г. N 2923
Судья: Мазнева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Антоневич Н.Я.
судей Ильинской Л.В. и Корсаковой Н.П.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании от 02 марта 2011 года дело N 2-241/10 по кассационной жалобе на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2010 года по иску Б.И. к ООО "ПСМ-Классик", ООО Торговый Дом "Сигма", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности и Г. к ТСЖ "Альпийский, 32", Обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Антоневич Н.Я., объяснения Г., ее представителя адвоката Царенковой О.А. (ордер от 02.03.11 г., дов. от 18.05.10 г.), представителя Б.И. Т. (дов. от 17.12.10 г.), представителя ТСЖ "Альпийский, 32" - К. (дов. от 01.06.10 г.) и ТСЖ "Альпийский, 32" председателя ТСЖ "Альпийский, 32" С. (протокол от 11.11.10 г.), представителя ООО "РЕМСТРОЙ" М. (дов. от 24.01.11 г.), представителя ОАО "ПСМ-Классик" Л. (дов. от 02.12.10 г.), представителя ООО "Торговый дом "Сигма" Мш. (дов. от 17.01.11 г.), судебная коллегия городского суда
установила:
Согласно Распоряжению Администрации Санкт-Петербурга N 2738-ра от 11.11.2003 года ЗАО "КОПстройсервис" (впоследствии ЗАО "КС-Сервис") являлось инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15 А, между корп. 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 литера А по Альпийскому пер., за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 года между ЗАО "КОПстройсервис" как застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-0285Ц21).
04.05.2006 года между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,38 кв. м указанных в приложении 1 к настоящему договору (п. 1.3).
Приложением N 1 к договору от 04.05.2006 года между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" закреплена квартирография свободных площадей по вышеуказанному строительному адресу на общую площадь 2492,38 кв. м, в которой в числе других предусмотрена трехкомнатная квартира площадью 92,99 кв. м без указания технических строительных характеристик и условного номера квартира, расположенная на 12 этаже 4 подъезда дома.
В соответствии с п. 1.8 договора, стороны выделяют свои доли в натуральном выражении и дольщик приобретает право собственности на квартиры после регистрации права собственности в ФРС при условии полной оплаты своей доли, которая в стоимостных показателях равна инвестиционной стоимости квартиры (стоимости строительства квартиры). Согласно п. 2.4 договора дольщик вправе непосредственно в отношении своей доли: знакомиться с технической и строительной документацией, имеющей отношение к строительству дома в части его доли, переуступить другому лицу свое право долевого участия в строительстве любой из квартир только с письменного согласия общества.
05.06.2006 года между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", в лице генерального директора Б.К., заключен договор N <...> АЛБП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому ООО "ТД "Сигма", инвестор, привлекает ООО "ПСМ-Классик", дольщика, к участию в финансировании строительства жилого дома по указанному выше строительному адресу. По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию дольщику передается для оформления собственности вновь созданное недвижимое имущество - квартиры в соответствии с приложением 1 к настоящему договору, общей приведенной площадью 508,42 кв. м. В приложении N 1 к договору указаны 6 квартир, в том числе трехкомнатная квартира с условным номером 6, расположенная на 2/13 этаже в 3 парадной общей площадью 91,49 кв. м.
27.06.2006 года между истцом Б.И. и ООО "ПСМ-Классик", в лице генерального директора Б., был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А между корп. 22 и 31 (34) (восточнее дома N 30 литера А по Альпийскому пер.), по окончании строительства которого Б.И. должна была получить в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на 12 этаже общей площадью 92,99 кв. м, условный номер 2, парадная N 4, в осях: 12с-16с, Ас-Дс (пункт 1,1 Договора).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2007 года ЗАО "КОПстройсервис" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Незавершенный объект недвижимости - жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский пер., 32 собственностью ЗАО "КОПстройсервис" признан не был и в конкурсную массу не вошел, что подтверждено 22.07.2008 года и от 30 августа 2007 года
22.03.2007 года физическими лицами, участвующими в строительстве данного жилого дома, зарегистрировано ТСЖ "Альпийский, 32".
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2007 года N 1210 ТСЖ "Альпийский, 32" переданы права инвестора (застройщика) по строительству жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому переулку.
В соответствии с Приложением к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2007 года N 1210, являющимся неотъемлемой частью названного Постановления, установлено инвестиционное условие - на инвестора возложена обязанность за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта.
30 октября 2007 года ТСЖ "Альпийский, 32" заключило с ООО "Ремстрой" договор генерального подряда на завершение строительства дома.
На основании обращения ТСЖ "Альпийский, 32" распоряжением комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 27.08.2008 года N 290 срок реализации инвестиционного проекта - строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому переулку продлен до 31 декабря 2008 года.
23 октября 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" было заключено дополнительное соглашение N 8 к договору генерального подряда на завершение строительства дома от 30 октября 2007 года.
13 декабря 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" и Г. был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому переулку. В соответствии с договором Г. и ООО "Ремстрой" принимают совместное участие в строительстве жилого дома путем вложения инвестиций в виде денежных средств долевое финансирование строительства жилого дома в порядке и в сроки, установленные договором, а ТСЖ "Альпийский, 32" по окончании строительства передает истцу в собственность в указанном доме трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, общей площадью 91,2 кв. м, расположенную на 12 этаже, условный N 2, парадная N 4 (номер квартиры по данным ПИБ 72). Стоимость квартиры согласно п. 2.2 договора составляет <...>, вносится двумя платежами: 1 платеж - до 01.05.2009 года в сумме <...>, второй платеж - до 02.06.2009 года - в сумме <...> (п. 2.3), стоимость квартиры остается неизменной независимо от фактических размеров квартиры и их технического состояния.
В связи с тем, что на ТСЖ "Альпийский, 32" Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2007 года N 1210 была возложена обязанность за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта, общим собранием членов ТСЖ "Альпийский, 32" от 25.07.2007 года было принято решение о сборе дополнительного инвестиционного взноса на завершение строительства дома из расчета <...>. за 1 кв. м.
29.12.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ТСЖ "Альпийский, 32" дано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, Восточнее Витебской железной дороги, квартал 15 А, между корп. 22 и 31 (34) (восточнее дома N 30, литера А по Альпийскому пер.)
В соответствии с актом о выполнении финансовых обязательств от 25.06.2009 года, подписанным ТСЖ "Альпийский,32", ООО "Ремстрой" и Г. дольщик Г. в полном объеме произвела инвестирование спорной квартиры.
Согласно акту приема-передачи квартиры N 72 от 26 июня 2009 года ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" передали Г. спорную квартиру, общей площадью 92,99 кв. м, условный номер 2, парадная N 4, этаж 12 в доме 32 по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский переулок.
30 сентября 2009 года Б.И. обратилась в суд с иском к ООО "ПСМ-Классик", ООО Торговый Дом "Сигма", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...>, ссылаясь на то, что она полностью выполнила условия договора N <...>, заключенного 27.06.2006 года с ответчиком ООО "ПСМ-Классик" о долевом участии в строительстве жилого дома, дом введен в эксплуатацию 29.12.2008 года, однако указанная квартира ей до настоящего времени не передана.
07.12.2009 года Г. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...>, об обязании ТСЖ "Альпийский, 32" представить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на указанную квартиру, сославшись на то, что долевой взнос, предусмотренный договором, истица оплатила полностью и в установленный договором срок, дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29 декабря 2008 года, квартира передана ей ответчиком по акту приема-передачи N <...> от 26.06.2009 года, однако до настоящего времени она не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном порядке, поскольку ответчиком не передаются в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области необходимые для регистрации права собственности документы.
Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 16.12.2009 года гражданское дело по иску Б.И. и гражданское дело по иску Г. о признании права собственности на квартиру объединены в одно производство для совместного рассмотрения, гражданскому делу присвоен N <...> (л.д. 28 том 2).
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2010 года исковые требования Г. удовлетворены. Суд признал за Г. право собственности на квартиру <...>. Б.И. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Б.И. в кассационной жалобе просит решение суда отменить, считая его неправильным, ссылаясь на то, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
Отказывая Б.И. в удовлетворении иска суд сослался на то, что ТСЖ "Альпийский, 32" не может быть признано правопреемником ЗАО "КОПстройсервис" по обязательствам последнего, в настоящее время правами застройщика обладает ТСЖ "Альпийский, 32", у которого нет договорных отношений с Б.И.; ООО "Торговый Дом "Сигма" не представило достаточных доказательств в подтверждение исполнения обязательств перед ЗАО "КОПстройсервис" по договору от 04.05.2006 года N <...>, а потому у ООО "Торговый Дом "Сигма" отсутствуют правовые основания для распоряжения спорным имуществом, в том числе путем заключения договора долевого участия с ООО "ПСМ-Классик"; Б.И. не в полном объеме исполнены перед ТСЖ "Альпийский, 32" инвестиционные условия, поскольку не произведена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года.
При этом суд удовлетворил исковые требования Г. о признании за ней права собственности на спорную квартиру на основании ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, сославшись на то, что у ТСЖ "Альпийский, 32" как у застройщика" при отсутствии подтверждения исполнения обязательств по оплате инвестиционных взносов по ряду квартир, в том числе и спорной, имелось право на привлечение дополнительных денежных средств и реализацию невостребованных квартир в строящемся доме; договор с участием истицы Г. действителен, обязательства Г. по инвестированию строительства конкретно определенной спорной квартиры выполнены в объеме, предусмотренном договором, спорная квартира передана Г. по акту приема-передачи квартиры и в настоящее время Г. в этой квартире проживает.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не считает возможным согласиться по следующим основаниям.
Согласно п. 5 ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в отношении инвестирования и строительства одного и того же объекта недвижимости - квартиры N <...>, было заключено 2 договора: 27.06.2006 года между истцом Б.И. и ООО "ПСМ-Классик"; 13 декабря 2008 года между истцом Г. и ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой".
Жилой дом N 32, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский переулок, введен в эксплуатацию 29.12.2008 года.
Согласно акту приема-передачи квартиры договору о долевом участии N <...>-В от 20.12.2007 года от 26 июня 2009 года Петербурга спорная квартира была передана Г.
Сведений о том, что за кем-либо зарегистрированы в установленном порядке права на спорную квартиру в сданном в эксплуатацию жилом доме, не представлено.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит, что суд неправомерно придал правоустанавливающее значение тому обстоятельству, что спорная квартира передана по акту приема-передачи Г. 26 июня 2009 года и последняя проживает в этой квартире, поскольку данное обстоятельство при отсутствии у Г. зарегистрированного права собственности на это жилое помещение не имело правового значения для рассмотрения и разрешения настоящего спора.
С учетом положений статьи 398 ГК РФ суду надлежало разрешить предъявленные Б.И. и Г. требования исходя из того, в пользу кого из указанных истцов обязательство возникло раньше, проверив, при этом могут ли являться заключенные Б.И. и Г. договоры основанием для предъявленных ими требований о признании права собственности на спорную квартиру в соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, сохранили ли действие эти договоры на дату разрешения спора, были ли выполнены Б.И. и Г. условия заключенных ими договоров, и были ли вложены внесенные Б.И. и Г. денежные средства в строительство объекта, являющегося предметом договоров, что сделано не было.
При этом судебная коллегия находит не имеющими значения для разрешения настоящего спора выводы суда первой инстанции о том, что ТСЖ "Альпийский, 32" не может быть признано правопреемником ЗАО "КОПстройсервис" по обязательствам последнего, а также о том, что у ТСЖ "Альпийский, 32", обладающего в настоящее время правами застройщика, нет договорных отношений с Б.И., поскольку перемена застройщика не может влиять на право инвестора требовать передачи ему предмета инвестиций по основаниям части 1 статьи 218 ГК РФ, в том случае, если инвестор на законных основаниях участвовал в инвестировании объекта недвижимости и внесенные им денежные средства вложены в строительство этого объекта.
Выводы суда первой инстанции о том, что ООО "Торговый Дом "Сигма" не представило достаточных доказательств в подтверждение исполнения обязательств перед ЗАО "КОПстройсервис" по договору от 04.05.2006 года N <...>, а потому у ООО "Торговый Дом "Сигма" отсутствуют правовые основания для распоряжения спорным имуществом, в том числе путем заключения договора долевого участия с ООО "ПСМ-Классик", судебная коллегия также находит несостоятельными. Согласно пункту 1.10 договора от 04.05.2006 года, заключенного между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ЗАО "КОПстройсервис", правовой основой их взаимоотношений является Закон РФ N 39 ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 6). Названный Закон не содержит требования о том, что такого рода договоры могут заключаться только собственниками и только в отношении принадлежащего им имущества. Право собственности истца Б.И. на объект инвестиций по заключенному ею договору о долевом участии в строительстве жилого дома не может быть поставлено в зависимость от исполнения третьими лицами условий по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, стороной по которым Б.И. не является.
Кроме того, судебная коллегия также находит, что не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований Б.И. то обстоятельство, что Б.И. не в полном объеме исполнены перед ТСЖ "Альпийский, 32" инвестиционные условия, поскольку ею не произведена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года, составляющему <...> за 1 кв. м жилого помещения
Как установлено судом первой инстанции, Б.И. в счет оплаты по договору от 27.06.2006 года было выплачено ООО "ПСМ-Классик" <...> по приходному кассовому ордеру от 27.12.2007 года, <...> по приходном кассовому ордеру от 22.11.2007 года и <...> по приходному ордеру от 21.11.2007 года, что соответствует условиям договора исходя из курса доллара 32 руб. за один доллар США.
Таким образом, как установил суд, истица Б.И. полностью выполнила условия заключенного ею с ООО "ПСМ-Классик" договора о долевом участии в строительстве жилого дома, уплатив ООО "ПСМ-Классик" <...>; из материалов дела также следует, что Б.И. согласна внести оплату по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года, в размере <...> за 1 кв. м жилого помещения, что в данном случае составит <...>.
При таких обстоятельствах в случае подтверждения вложения ООО "ПСМ-Классик" внесенных Б.И. <...> в строительство объекта, являющегося предметом договора, признание за ТСЖ "Альпийский, 32" права на реализацию данной квартиры в связи с тем, что Б.И. не внесена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, составляющая <...>, что несоразмерно мало по сравнению с выплаченной Б.И. суммой, не соответствует правилам статьи 218 ГК РФ и нарушает баланс интересов участников долевого строительства спорного объекта.
С учетом изложенного решение суда не может быть признано правильным и подлежит отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить действительные правоотношения сторон и в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с представленными суду доказательствами и требованиями материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2010 года отменить, дело возвратить в тот же районный суд на новое судебное рассмотрение в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)