Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2012 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Банина И.Н.,
судей: Юрковой Н.В., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Добровольским А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца -
ОАО "Домоуправляющая Компания Нижегородского района"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273,
принятое единолично судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску открытого акционерного общества "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" (ОГРН 1055238198564, г. Нижний Новгород, ул. Ульянова, д. 6)
к обществу с ограниченной ответственностью "Региональное развитие"
о взыскании 969.715 руб. 20 коп.
при участии представителей:
от истца - Зыков А.В. по доверенности от 01.11.2012 г.
от ответчика - Тимошин В.Н. по доверенности от 24.10.2012 г.
установил:
Открытое акционерное общество "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональное развитие" о взыскании задолженности в размере 854 458 руб. 68 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 785 руб. 56 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец не согласился с принятым решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт удовлетворении исковых требований.
Истец полагает, что при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции были нарушены нормы материального права, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик не согласился с доводами апелляционной жалобы, направил письменный отзыв, в котором опроверг доводы истца. В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в обоснование заявленного требования истец указал, что ООО "Региональное развитие" принадлежат на праве собственности нежилые помещения 3, 6, 7, расположенные в жилом доме 148 по ул. М. Горького с 02.08.2010 г.
Наряду с нежилым помещением ответчику - ООО "Региональное развитие" принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 Гражданского кодекса РФ).
Собственник отдельного помещения в доме обязан нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 2 ст. 39 СК РФ, ст. 249 ГК РФ).
Обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение.
В соответствии со ст. 45, 47, 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома 148 по ул. М. Горького на общем собрании выбрали способ правления многоквартирным домом управление управляющей компанией - ОАО "ДК Нижегородского района".
Собственниками с ОАО "ДК Нижегородского района" заключен Договор управления многоквартирным домом от 01.08.2007 г.
Истец, направил в адрес ответчика проект договора для его рассмотрения, однако предложенный истцом вариант договора управления МКД ответчиком подписан не был. Протоколом разногласий ответчик исключил оплату капитального ремонта.
Истец указал, что фактически оказывает услуги ответчику с 05.08.2007 г., а именно: обслуживание контейнеров и контейнерной площадки; содержание общего имущества МКД; ремонт общего имущества МКД; капитальный ремонт общего имущества, в подтверждение оказания услуг истцом представлены договоры с подрядными организациями по аварийному обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с 01.01.2008 г. по 31.12.2010 г. составляет 854 458 руб. 68 коп.
22.09.2011 г. истец направил в адрес ответчика претензию о наличии задолженности по нежилым помещениям, находящимся в его собственности.
Задолженность не была оплачена, претензия оставлена без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с иском.
Разрешая спор по существу, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что собственниками помещений был избран способ управления многоквартирным домом, однако он реализован не был. Из материалов дела не следует, что истец заключил с собственниками помещений в многоквартирных домах договоры на управление многоквартирными домами, а также то, что истец уполномочен в качестве представителя собственника обслуживать и содержать дома (в том числе и выполнять обязанности абонента).
Проведение общих собраний собственниками помещений многоквартирных домов и избрание на них управляющей организации без заключения договоров с избранной управляющей организацией свидетельствует лишь о выборе способа управления, а не о возложении обязанностей по обслуживанию многоквартирных домов на выбранную организацию. Подобные обязанности возникают лишь после заключения соответствующего договора.
Решения собственников помещений многоквартирных домов не соответствуют требованиям, установленным частью 3 статьи 162 Жилищного РФ.
Договор на управление домом от 01.08.2007 г. является ничтожным в связи с нарушением жилищного законодательства. Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 и статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая законодательству, ничтожна с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом.
В связи с этим протоколы общих собраний и договор управления не порождают для сторон правовых последствий.
При этом суд первой инстанции также принял во внимание, что истцом пропущен срок исковой давности по предъявленным требованиям о взыскании задолженности за услуги по содержанию и ремонту помещений за период с 01 января 2008 года по 15 февраля 2009 года.
Арбитражный апелляционный суд находит такой вывод суда первой инстанции законным, обоснованным и считает, что судом установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
В силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса - на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, условия договора управления многоквартирным домом, названные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, относятся к существенным, при этом законодатель особо указывает, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Следовательно, в протоколах общих собраний собственников должны были быть указаны все существенные условия будущего договора на управление названые в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
В материалы дела были представлены копии: протокола N 1 общего собрания собственников помещений от 09.06.2007 г. о выборе способа управления домом N 148 по ул. Максима Горького г. Нижний Новгород; протокола N 1 общего собрания собственников помещений от 05.11.2007 г. о выборе способа управления домом с заключением договора управления: договора управления многоквартирным домом N 46 был заключен 01.08.2007 г. с 3 собственниками помещений (всего собственников более 100). Представленный договор управления многоквартирным домом был заключен ранее, чем общим собранием была избрана управляющая организация и указано на необходимость заключения договора на управления домом.
В представленных в материалы дела протоколах общих собраний собственников названые выше существенные условия отсутствуют, иных протоколов истцом в суд представлено не было.
Проведение общих собраний собственниками помещений многоквартирных домов и избрание на них управляющей организации без заключения договоров с избранной управляющей организацией свидетельствует лишь о выборе способа управления, а не о возложении обязанностей по обслуживанию многоквартирных домов на выбранную организацию. Подобные обязанности возникают лишь после заключения соответствующего договора. В нарушение ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в протоколах общих собраний собственников помещений не были определены существенные условия договоров управления жилыми домами. Доказательств того, что фактически избранный собственниками способ управления был реализован, в материалах дела нет, к апелляционной жалобе документы, свидетельствующие об избрании в качестве управляющей организации ОАО "ДК Нижегородского района" не приложены.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени или одним из собственников или иным лицом, имеющим полномочие на основании решения общего собрания собственников, только при непосредственном управлении многоквартирным домом (статья 164 ЖК РФ).
С момента выбора формы управления и передачи функций по управлению домом управляющей компании, вышеуказанные договоры заключатся не с собственниками помещений в многоквартирных домах, а с управляющей организацией, действующей на основании договоров управления. Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения вышеуказанных договоров, в случае если управление многоквартирными домами передано управляющей организации, только с управляющей компанией, а не с непосредственными потребителями коммунальных услуг.
Арендатором жилых помещений (принадлежащих ответчику) были заключены договоры на предоставление коммунальных услуг (тепло-, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (имеются в материалах дела).
Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрены основания для заключения между потребителями и ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов при наличии у потребителей договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией. Правоотношения потребителей с ресурсоснабжающей организацией правомерны только при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом.
Таким образом, истец не является исполнителем, в обязанность которого входит предоставление коммунальных услуг, противоречат пунктам 1 и 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Из анализа названых норм следует вывод о том, что для того чтобы признать ответчика управляющей организацией и как следствие исполнителем коммунальных услуг необходимо не только установить факт проведения соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления дома, но и фактическую реализацию выбранного способа - заключение соответствующих письменных договоров на управление многоквартирным домом.
То обстоятельство, что простого решения общего собрания явно недостаточно для возникновения права управления у организации, следует хотя бы из того, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимость и возможность утверждения на общем собрании организации, которая будет управлять многоквартирным домом, а только говорит о выборе на общем собрании такого способа управления и утверждении на общем собрании условий договора управления, но не самой управляющей организации.
Исходя из ст. 162 Жилищного кодекса РФ, организацией, получившей право управления, будет являться только та организация, которая заключила с каждым собственником договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Указанный вывод подтверждает также ч. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. N 75. Этой нормой установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией считается нереализованным в случае, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Как уже указывалось, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Учитывая, что протоколы общих собраний собственников помещений об определении способа управления домом (управляющая организация) не содержат существенные условия будущих договоров управления, а также то, что договоры на предоставление коммунальных услуг (тепло-, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО заключены непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, что противоречит действующему законодательству, то проведенные собрания собственников не порождают для сторон правовых последствий. Следовательно, избранный собственниками помещений способ управления многоквартирными домами не реализован.
Таким образом, решения собственников помещений многоквартирного дома N 148 по ул. Максима Горького г. Нижний Новгород не соответствуют требованиям, установленным ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, не имеют юридической силы, а представленный договор на управление домом N 46 от 01.08.2007 г. является ничтожным в связи с нарушением жилищного законодательства, в связи с чем, протоколы общих собраний и договор управления не могут порождать правовых последствий не только для сторон договора, но и для других собственников помещений. Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая законодательству, ничтожна с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, суд вправе констатировать ничтожность сделки, что суд первой инстанции небезосновательно и сделал.
При этом арбитражный апелляционный суд принимает во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание сделки недействительной не является безусловным основанием для отказа в оплате оказанных услуг (выполненных работ).
Суд апелляционной инстанции с целью установления фактического объема и стоимости услуг, оказанных ответчику, предлагал истцу представить такие доказательства, однако истец, несмотря на это, не представил в суд достоверных доказательств фактического оказания услуг, их объема, состава и стоимости. Поэтому иск не подлежит удовлетворению.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции на основе всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимной связи и установления существенных обстоятельств настоящего дела, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, положенные в основу принятого решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания долга и процентов в сумме 294 047 руб. 22 коп.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Учитывая, что отказ открытого акционерного общества "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" от части исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, апелляционный суд принимает отказ истца от исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Региональное развитие" долга и процентов в сумме 294 047 руб. 22 коп.
Таким образом, производство по делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии с подпунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 49, 110, 150, 176, 266, 268, 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Принять частичный отказ истца от иска в части взыскания долга и процентов в сумме 294 047 (двести девяносто четыре тысячи сорок семь) руб. 22 коп.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273 в этой части отменить, производство по делу в этой части прекратить. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
И.Н.БАНИН
Судьи
Н.В.ЮРКОВА
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.11.2012 N 09АП-29064/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А40-29560/12-6-273
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2012 г. N 09АП-29064/2012-ГК
Дело N А40-29560/12-6-273
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2012 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Банина И.Н.,
судей: Юрковой Н.В., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Добровольским А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца -
ОАО "Домоуправляющая Компания Нижегородского района"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273,
принятое единолично судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску открытого акционерного общества "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" (ОГРН 1055238198564, г. Нижний Новгород, ул. Ульянова, д. 6)
к обществу с ограниченной ответственностью "Региональное развитие"
о взыскании 969.715 руб. 20 коп.
при участии представителей:
от истца - Зыков А.В. по доверенности от 01.11.2012 г.
от ответчика - Тимошин В.Н. по доверенности от 24.10.2012 г.
установил:
Открытое акционерное общество "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональное развитие" о взыскании задолженности в размере 854 458 руб. 68 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 785 руб. 56 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец не согласился с принятым решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт удовлетворении исковых требований.
Истец полагает, что при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции были нарушены нормы материального права, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик не согласился с доводами апелляционной жалобы, направил письменный отзыв, в котором опроверг доводы истца. В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в обоснование заявленного требования истец указал, что ООО "Региональное развитие" принадлежат на праве собственности нежилые помещения 3, 6, 7, расположенные в жилом доме 148 по ул. М. Горького с 02.08.2010 г.
Наряду с нежилым помещением ответчику - ООО "Региональное развитие" принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 Гражданского кодекса РФ).
Собственник отдельного помещения в доме обязан нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 2 ст. 39 СК РФ, ст. 249 ГК РФ).
Обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение.
В соответствии со ст. 45, 47, 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома 148 по ул. М. Горького на общем собрании выбрали способ правления многоквартирным домом управление управляющей компанией - ОАО "ДК Нижегородского района".
Собственниками с ОАО "ДК Нижегородского района" заключен Договор управления многоквартирным домом от 01.08.2007 г.
Истец, направил в адрес ответчика проект договора для его рассмотрения, однако предложенный истцом вариант договора управления МКД ответчиком подписан не был. Протоколом разногласий ответчик исключил оплату капитального ремонта.
Истец указал, что фактически оказывает услуги ответчику с 05.08.2007 г., а именно: обслуживание контейнеров и контейнерной площадки; содержание общего имущества МКД; ремонт общего имущества МКД; капитальный ремонт общего имущества, в подтверждение оказания услуг истцом представлены договоры с подрядными организациями по аварийному обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с 01.01.2008 г. по 31.12.2010 г. составляет 854 458 руб. 68 коп.
22.09.2011 г. истец направил в адрес ответчика претензию о наличии задолженности по нежилым помещениям, находящимся в его собственности.
Задолженность не была оплачена, претензия оставлена без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с иском.
Разрешая спор по существу, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что собственниками помещений был избран способ управления многоквартирным домом, однако он реализован не был. Из материалов дела не следует, что истец заключил с собственниками помещений в многоквартирных домах договоры на управление многоквартирными домами, а также то, что истец уполномочен в качестве представителя собственника обслуживать и содержать дома (в том числе и выполнять обязанности абонента).
Проведение общих собраний собственниками помещений многоквартирных домов и избрание на них управляющей организации без заключения договоров с избранной управляющей организацией свидетельствует лишь о выборе способа управления, а не о возложении обязанностей по обслуживанию многоквартирных домов на выбранную организацию. Подобные обязанности возникают лишь после заключения соответствующего договора.
Решения собственников помещений многоквартирных домов не соответствуют требованиям, установленным частью 3 статьи 162 Жилищного РФ.
Договор на управление домом от 01.08.2007 г. является ничтожным в связи с нарушением жилищного законодательства. Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 и статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая законодательству, ничтожна с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом.
В связи с этим протоколы общих собраний и договор управления не порождают для сторон правовых последствий.
При этом суд первой инстанции также принял во внимание, что истцом пропущен срок исковой давности по предъявленным требованиям о взыскании задолженности за услуги по содержанию и ремонту помещений за период с 01 января 2008 года по 15 февраля 2009 года.
Арбитражный апелляционный суд находит такой вывод суда первой инстанции законным, обоснованным и считает, что судом установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
В силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса - на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, условия договора управления многоквартирным домом, названные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, относятся к существенным, при этом законодатель особо указывает, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Следовательно, в протоколах общих собраний собственников должны были быть указаны все существенные условия будущего договора на управление названые в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
В материалы дела были представлены копии: протокола N 1 общего собрания собственников помещений от 09.06.2007 г. о выборе способа управления домом N 148 по ул. Максима Горького г. Нижний Новгород; протокола N 1 общего собрания собственников помещений от 05.11.2007 г. о выборе способа управления домом с заключением договора управления: договора управления многоквартирным домом N 46 был заключен 01.08.2007 г. с 3 собственниками помещений (всего собственников более 100). Представленный договор управления многоквартирным домом был заключен ранее, чем общим собранием была избрана управляющая организация и указано на необходимость заключения договора на управления домом.
В представленных в материалы дела протоколах общих собраний собственников названые выше существенные условия отсутствуют, иных протоколов истцом в суд представлено не было.
Проведение общих собраний собственниками помещений многоквартирных домов и избрание на них управляющей организации без заключения договоров с избранной управляющей организацией свидетельствует лишь о выборе способа управления, а не о возложении обязанностей по обслуживанию многоквартирных домов на выбранную организацию. Подобные обязанности возникают лишь после заключения соответствующего договора. В нарушение ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в протоколах общих собраний собственников помещений не были определены существенные условия договоров управления жилыми домами. Доказательств того, что фактически избранный собственниками способ управления был реализован, в материалах дела нет, к апелляционной жалобе документы, свидетельствующие об избрании в качестве управляющей организации ОАО "ДК Нижегородского района" не приложены.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени или одним из собственников или иным лицом, имеющим полномочие на основании решения общего собрания собственников, только при непосредственном управлении многоквартирным домом (статья 164 ЖК РФ).
С момента выбора формы управления и передачи функций по управлению домом управляющей компании, вышеуказанные договоры заключатся не с собственниками помещений в многоквартирных домах, а с управляющей организацией, действующей на основании договоров управления. Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения вышеуказанных договоров, в случае если управление многоквартирными домами передано управляющей организации, только с управляющей компанией, а не с непосредственными потребителями коммунальных услуг.
Арендатором жилых помещений (принадлежащих ответчику) были заключены договоры на предоставление коммунальных услуг (тепло-, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (имеются в материалах дела).
Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрены основания для заключения между потребителями и ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов при наличии у потребителей договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией. Правоотношения потребителей с ресурсоснабжающей организацией правомерны только при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом.
Таким образом, истец не является исполнителем, в обязанность которого входит предоставление коммунальных услуг, противоречат пунктам 1 и 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Из анализа названых норм следует вывод о том, что для того чтобы признать ответчика управляющей организацией и как следствие исполнителем коммунальных услуг необходимо не только установить факт проведения соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления дома, но и фактическую реализацию выбранного способа - заключение соответствующих письменных договоров на управление многоквартирным домом.
То обстоятельство, что простого решения общего собрания явно недостаточно для возникновения права управления у организации, следует хотя бы из того, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимость и возможность утверждения на общем собрании организации, которая будет управлять многоквартирным домом, а только говорит о выборе на общем собрании такого способа управления и утверждении на общем собрании условий договора управления, но не самой управляющей организации.
Исходя из ст. 162 Жилищного кодекса РФ, организацией, получившей право управления, будет являться только та организация, которая заключила с каждым собственником договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Указанный вывод подтверждает также ч. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. N 75. Этой нормой установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией считается нереализованным в случае, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Как уже указывалось, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Учитывая, что протоколы общих собраний собственников помещений об определении способа управления домом (управляющая организация) не содержат существенные условия будущих договоров управления, а также то, что договоры на предоставление коммунальных услуг (тепло-, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО заключены непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, что противоречит действующему законодательству, то проведенные собрания собственников не порождают для сторон правовых последствий. Следовательно, избранный собственниками помещений способ управления многоквартирными домами не реализован.
Таким образом, решения собственников помещений многоквартирного дома N 148 по ул. Максима Горького г. Нижний Новгород не соответствуют требованиям, установленным ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, не имеют юридической силы, а представленный договор на управление домом N 46 от 01.08.2007 г. является ничтожным в связи с нарушением жилищного законодательства, в связи с чем, протоколы общих собраний и договор управления не могут порождать правовых последствий не только для сторон договора, но и для других собственников помещений. Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая законодательству, ничтожна с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, суд вправе констатировать ничтожность сделки, что суд первой инстанции небезосновательно и сделал.
При этом арбитражный апелляционный суд принимает во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание сделки недействительной не является безусловным основанием для отказа в оплате оказанных услуг (выполненных работ).
Суд апелляционной инстанции с целью установления фактического объема и стоимости услуг, оказанных ответчику, предлагал истцу представить такие доказательства, однако истец, несмотря на это, не представил в суд достоверных доказательств фактического оказания услуг, их объема, состава и стоимости. Поэтому иск не подлежит удовлетворению.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции на основе всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимной связи и установления существенных обстоятельств настоящего дела, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, положенные в основу принятого решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания долга и процентов в сумме 294 047 руб. 22 коп.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Учитывая, что отказ открытого акционерного общества "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" от части исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, апелляционный суд принимает отказ истца от исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Региональное развитие" долга и процентов в сумме 294 047 руб. 22 коп.
Таким образом, производство по делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии с подпунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 49, 110, 150, 176, 266, 268, 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Принять частичный отказ истца от иска в части взыскания долга и процентов в сумме 294 047 (двести девяносто четыре тысячи сорок семь) руб. 22 коп.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273 в этой части отменить, производство по делу в этой части прекратить. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2012 г. по делу N А40-29560/12-6-273 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Домоуправляющая Компания Нижегородского района" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
И.Н.БАНИН
Судьи
Н.В.ЮРКОВА
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)