Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" марта 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сулеймановой И.Э.,
при участии:
от жилищно-строительного кооператива N 6 Заводского района г. Саратова - Донской Д.И. по доверенности от 20.07.2010, председатель правления Поповнин В.Д. паспорт,
от общества с ограниченной ответственностью "Мобилком Тревел" - Никишина О.В. по доверенности от 01.11.2010, директор Сахно О.В. паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мобилком Тревел"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "26" декабря 2010 года по делу N А57-13439/2010, принятое судьей Елистратовым К.А.,
по иску жилищно-строительного кооператива N 6 Заводского района г. Саратова,
к обществу с ограниченной ответственности "Мобилком Тревел" (г. Саратов),
о взыскании задолженности
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив N 6 Заводского района г. Саратова (далее - ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "МОБИЛКОМ ТРЕВЕЛ" (далее - ООО "МОБИЛКОМ ТРЕВЕЛ", ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 15 960 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 2 154,6 рублей, всего 18 114, 6 рублей, государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от с ООО "Мобилком Тревел" в пользу ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова задолженность по договору от 18.06.2009 по состоянию на 18.09.2010 в сумме 15 960 рублей, пени в размере 1 005,48 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 873,13 рублей, всего 18 838,61 рублей. В части взыскания пени в размере 1 149,12 рублей отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд в судебном заседании 18.03.2011 объявил перерыв до 25.03.2011 до 09 часов 15 минут.
В судебном заседании апелляционной инстанции после перерыва истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика в его пользу судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 8 000 рублей. Ходатайство принято судебной коллегией к рассмотрению.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
18.06.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды части стены жилого дома, в соответствии с которым арендатору предоставлена часть стены жилого дома ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова, общей площадью 15 кв. м, расположенного по адресу: Саратов, проспект Энтузиастов, д. 52, для размещения рекламного баннера (л.д. 8 - 10).
Срок действия указанного договора с 18.06.2009 по 18.05.2010.
Ответчик должен вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере 1 064 рублей, установленном п. 4.3 договора.
В связи с нарушением арендатором данной обязанности арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 06.03.2010 с предложением уплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и освободить арендуемую площадь (л.д. 11).
В связи с неисполнением обязанности по уплате задолженности по арендной плате в размере 15 960 рублей за период с 18.06.2009 по 18.09.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания суммы основного долга, указал, что полномочия жилищно-строительного кооператива по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников. Отсутствие решения общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не влечет ничтожность совершенной товариществом собственников жилья сделки по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае имеет место заключение договора в интересах членов ЖСК N 6 как сособственников общего имущества. Поскольку ответчик свои обязанности по уплате арендной платы не исполнил, исковые требования о взыскания суммы основного долга и о взыскании неустойки с учетом применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия пришла к выводу, что судом первой инстанции не дана оценка договору аренды части стены жилого дома на предмет его действительности и заключенности.
На необходимость исследования судами вопроса о действительности и заключенности договора указано в разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемся в пунктах 1 и 2 Постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Как следует из материалов дела спорный договор на аренду части стены жилого дома заключен между ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова и ООО "МОБИЛКОМ ТРЕВЕЛ".
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпунктам "в", "г" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
В материалах дела имеется копия выписки, из протокола заседания правления ЖСК N 6 от 18.06.2009 из которой следует, что на заседании правления обсуждался вопрос об установке рекламного баннера на торцевой стене жилого дома N 52, и была определена сумма аренды в размере 1 064 рублей (л.д. 45).
В судебном заседании представитель ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова пояснил, что вопрос о передаче в аренду части стены жилого дома N 52, расположенного по адресу: Саратов, проспект Энтузиастов на общем собрании собственников жилых помещений указанного дома не обсуждался. Представитель истца пояснил, что указанный вопрос был решен на заседании правления, что по мнению истца, является достаточным основанием для заключения в дальнейшем договора аренды, так как иной порядок согласования отчуждения имущества принадлежащего собственникам многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
Спорный договор не содержит ссылок на решение собственников жилых помещений в многоквартирном доме о передаче в аренду спорного имущества.
Иных доказательств того, что решение о передаче в аренду части стены жилого дома принято на основании решения собственников жилого дома, находящегося по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, д. 52 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.
Довод истца о том, что действующая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации на момент заключения спорного договора не содержала требования о получении согласия собственников жилых помещений на отчуждение части имущества находящегося в их общей долевой собственности ошибочен.
Согласно пунктам 1 - 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) к компетенции общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Решение о передачи части стены дома в аренду относится к вопросу, решение которого принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьями 45 - 46 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок проведения и принятия решения по вопросам повестки дня собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Пунктами 3 - 4 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Так, согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Истцом в материалы дела не представлен протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме, из которого бы следовало, что квалифицированным большинством (2/3 голосов) было принято решение о передаче части стены жилого дома по адресу: Саратов, проспект Энтузиастов, д. 52 в аренду для размещения рекламного баннера общей площадью 15 кв. м а также другие доказательства, позволившие апелляционной инстанции прийти к выводу, о том, что данный вопрос был включен в повестку дня собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по нему принято решение, и соответственно соблюдены установленные законом требования к принятию решения по числу голосов.
Решение заседания правления ЖСК N 6 на которое ссылается истец по вопросу отчуждения имущества, находящегося в долевой собственности собственников многоквартирного дома, не может в силу закона подменить собой решение собрания собственников, так как законом решение вопроса о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании изложенного судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности договора аренды части стены жилого дома от 18.06.2009 в силу его ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как передаваемое по нему имущество являлось общей собственностью жильцов многоквартирного дома N 52, расположенного по адресу Саратов, проспект Энтузиастов, и могло быть отчуждено только с их согласия, указанный договор заключен в нарушение требований статей 209, 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из содержания указанных выше норм права, следует, имущество многоквартирного дома, принадлежит домовладельцам на праве общей собственности и не подлежит отчуждению без их на то согласия. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о правомерности заявленных истцом требований основаны на неверном толковании норм материального права, и решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Суд апелляционной инстанции считает, что, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, то бремя несения судебных расходов, возлагается на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от "26" декабря 2010 года по делу N А57-13439/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований жилищно-строительному кооперативу N 6 Заводского района г. Саратова о взыскании задолженности по арендной плате а также, пени за просрочку внесения арендных платежей и в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива N 6 Заводского района г. Саратова в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 2 000 рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и моет быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Саратовской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.Г.ВЕРЯСКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2011 ПО ДЕЛУ N А57-13439/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2011 г. по делу N А57-13439/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "25" марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" марта 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сулеймановой И.Э.,
при участии:
от жилищно-строительного кооператива N 6 Заводского района г. Саратова - Донской Д.И. по доверенности от 20.07.2010, председатель правления Поповнин В.Д. паспорт,
от общества с ограниченной ответственностью "Мобилком Тревел" - Никишина О.В. по доверенности от 01.11.2010, директор Сахно О.В. паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мобилком Тревел"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "26" декабря 2010 года по делу N А57-13439/2010, принятое судьей Елистратовым К.А.,
по иску жилищно-строительного кооператива N 6 Заводского района г. Саратова,
к обществу с ограниченной ответственности "Мобилком Тревел" (г. Саратов),
о взыскании задолженности
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив N 6 Заводского района г. Саратова (далее - ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "МОБИЛКОМ ТРЕВЕЛ" (далее - ООО "МОБИЛКОМ ТРЕВЕЛ", ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 15 960 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 2 154,6 рублей, всего 18 114, 6 рублей, государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от с ООО "Мобилком Тревел" в пользу ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова задолженность по договору от 18.06.2009 по состоянию на 18.09.2010 в сумме 15 960 рублей, пени в размере 1 005,48 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 873,13 рублей, всего 18 838,61 рублей. В части взыскания пени в размере 1 149,12 рублей отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд в судебном заседании 18.03.2011 объявил перерыв до 25.03.2011 до 09 часов 15 минут.
В судебном заседании апелляционной инстанции после перерыва истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика в его пользу судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 8 000 рублей. Ходатайство принято судебной коллегией к рассмотрению.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
18.06.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды части стены жилого дома, в соответствии с которым арендатору предоставлена часть стены жилого дома ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова, общей площадью 15 кв. м, расположенного по адресу: Саратов, проспект Энтузиастов, д. 52, для размещения рекламного баннера (л.д. 8 - 10).
Срок действия указанного договора с 18.06.2009 по 18.05.2010.
Ответчик должен вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере 1 064 рублей, установленном п. 4.3 договора.
В связи с нарушением арендатором данной обязанности арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 06.03.2010 с предложением уплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и освободить арендуемую площадь (л.д. 11).
В связи с неисполнением обязанности по уплате задолженности по арендной плате в размере 15 960 рублей за период с 18.06.2009 по 18.09.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания суммы основного долга, указал, что полномочия жилищно-строительного кооператива по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников. Отсутствие решения общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не влечет ничтожность совершенной товариществом собственников жилья сделки по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае имеет место заключение договора в интересах членов ЖСК N 6 как сособственников общего имущества. Поскольку ответчик свои обязанности по уплате арендной платы не исполнил, исковые требования о взыскания суммы основного долга и о взыскании неустойки с учетом применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия пришла к выводу, что судом первой инстанции не дана оценка договору аренды части стены жилого дома на предмет его действительности и заключенности.
На необходимость исследования судами вопроса о действительности и заключенности договора указано в разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемся в пунктах 1 и 2 Постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Как следует из материалов дела спорный договор на аренду части стены жилого дома заключен между ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова и ООО "МОБИЛКОМ ТРЕВЕЛ".
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпунктам "в", "г" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
В материалах дела имеется копия выписки, из протокола заседания правления ЖСК N 6 от 18.06.2009 из которой следует, что на заседании правления обсуждался вопрос об установке рекламного баннера на торцевой стене жилого дома N 52, и была определена сумма аренды в размере 1 064 рублей (л.д. 45).
В судебном заседании представитель ЖСК N 6 Заводского района г. Саратова пояснил, что вопрос о передаче в аренду части стены жилого дома N 52, расположенного по адресу: Саратов, проспект Энтузиастов на общем собрании собственников жилых помещений указанного дома не обсуждался. Представитель истца пояснил, что указанный вопрос был решен на заседании правления, что по мнению истца, является достаточным основанием для заключения в дальнейшем договора аренды, так как иной порядок согласования отчуждения имущества принадлежащего собственникам многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
Спорный договор не содержит ссылок на решение собственников жилых помещений в многоквартирном доме о передаче в аренду спорного имущества.
Иных доказательств того, что решение о передаче в аренду части стены жилого дома принято на основании решения собственников жилого дома, находящегося по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, д. 52 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.
Довод истца о том, что действующая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации на момент заключения спорного договора не содержала требования о получении согласия собственников жилых помещений на отчуждение части имущества находящегося в их общей долевой собственности ошибочен.
Согласно пунктам 1 - 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) к компетенции общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Решение о передачи части стены дома в аренду относится к вопросу, решение которого принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьями 45 - 46 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок проведения и принятия решения по вопросам повестки дня собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Пунктами 3 - 4 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Так, согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Истцом в материалы дела не представлен протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме, из которого бы следовало, что квалифицированным большинством (2/3 голосов) было принято решение о передаче части стены жилого дома по адресу: Саратов, проспект Энтузиастов, д. 52 в аренду для размещения рекламного баннера общей площадью 15 кв. м а также другие доказательства, позволившие апелляционной инстанции прийти к выводу, о том, что данный вопрос был включен в повестку дня собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по нему принято решение, и соответственно соблюдены установленные законом требования к принятию решения по числу голосов.
Решение заседания правления ЖСК N 6 на которое ссылается истец по вопросу отчуждения имущества, находящегося в долевой собственности собственников многоквартирного дома, не может в силу закона подменить собой решение собрания собственников, так как законом решение вопроса о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании изложенного судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности договора аренды части стены жилого дома от 18.06.2009 в силу его ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как передаваемое по нему имущество являлось общей собственностью жильцов многоквартирного дома N 52, расположенного по адресу Саратов, проспект Энтузиастов, и могло быть отчуждено только с их согласия, указанный договор заключен в нарушение требований статей 209, 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из содержания указанных выше норм права, следует, имущество многоквартирного дома, принадлежит домовладельцам на праве общей собственности и не подлежит отчуждению без их на то согласия. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о правомерности заявленных истцом требований основаны на неверном толковании норм материального права, и решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Суд апелляционной инстанции считает, что, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, то бремя несения судебных расходов, возлагается на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от "26" декабря 2010 года по делу N А57-13439/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований жилищно-строительному кооперативу N 6 Заводского района г. Саратова о взыскании задолженности по арендной плате а также, пени за просрочку внесения арендных платежей и в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива N 6 Заводского района г. Саратова в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 2 000 рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и моет быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Саратовской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.Г.ВЕРЯСКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)