Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Яковлева А.С.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ляминой А.А.
при участии:
- от ООО "Управляющая жилищная компания": Моисеев А.П., представитель по доверенности б/н от 09.01.2012;
- от ООО "Тамбовская Жилищная Компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 года по делу N А64-11048/2011 (судья Макарова Н.Ю.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания" (ОГРН 1106829003038) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ОГРН 1086829000059) об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 165 по ул. Советская г. Тамбова документы,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания", г. Тамбов обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 165 ул. Советская г. Тамбова документы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 года по делу N А64-11048/2011 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.04.2012 года представитель ООО "Управляющая жилищная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Тамбовская Жилищная Компания" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.04.2012 года.
При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заслушав мнение ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, что между собственниками многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова и ответчиком 30.12.2008 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 97/12 (далее - договор).
Согласно договору собственники многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 3.1.2 договора ответчик обязан обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова согласно Приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В данный Перечень входят работы и услуги:
- - по управлению многоквартирным домом;
- - по уборке прилегающей территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
- - по проведению технических осмотров и мелкого ремонта.
Однако обязательства по договору в части содержания и ремонта общего имущества исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, что подтверждается актами осмотра состояния жилого дома от 20.09.2011 г. и от 14.10.2011 г. Осмотр жилого дома проведен комиссией из числа собственников помещений.
Из указанных актов осмотра следует, что ответчиком не выполняется работа по устранению значительных неисправностей в системе холодного водоснабжения и канализации, неисправна канализационная система в подвале: негерметичны стыковые соединения, отсутствуют пробки у прочисток, имеются трещины, расколы, участки труб коррозированы, течи, неисправна система водопровода в подвале: трубы коррозированы, не окрашены; не осуществляется ревизия запорной арматуры, не проводятся профилактические работы по ее надлежащему содержанию (вентили, задвижки не очищаются от ржавчины, накипи, не окрашены, не промазываются машинным маслом, не осуществляется замена сальниковой набивки; неисправна отмостка, некачественно проведен капитальный ремонт кровли, кровля протекает, недостатки не устранены, отсутствует освещение в местах общего пользования, нерегулярно осуществляется уборка территории.
В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления многоквартирным домом, 16.10.2011 г. общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 97/12 от 30.12.2008 г. и заключении договора с ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
Однако вновь избранная управляющая компания не имеет возможности приступить к исполнению условий договора на управление многоквартирным домом, поскольку ответчик ООО "Управляющая жилищная компания" отказывается передать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую ООО "Тамбовская Жилищная Компания" для исполнения договорных обязательств.
Указанные обстоятельства послужили причиной для обращения общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания", г. Тамбов в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 165 ул. Советская г. Тамбова документы, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Довод заявителя о том, что договор не может быть расторгнут из-за несоблюдения порядка расторжения договора и, соответственно, не может быть передана техническая документация, не принимается судом во внимание.
Между ответчиком и собственниками многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова 30.12.2008 года заключен договор управления многоквартирным домом N 97/12, согласно пункту 9.1 срок его действия составляет 5 лет.
В соответствии с пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собрание, на котором принято решение расторгнуть договор на управление многоквартирным домом с ООО "Управляющая Жилищная Компания" ввиду ненадлежащего исполнения ей условий договора, состоялось 16.10.2011 г., т.е. до истечения срока действия договора.
В силу пункта 1 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года N 1027, договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора.
Причиной расторжения договора от 30.12.2008 года N 97/12 явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств, что подтверждается актами осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 20.09.2011 г. и от 14.10.2011 г., составленными уполномоченными представителями собственников.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по управлению многоквартирным домом подтверждается также иными материалами дела, в том числе приложениями N 1 к договорам на управление многоквартирным домом.
По Приложению N 1 "описание состояния общего имущества на момент заключения договора управления" к договору от 21.10.2011 г., заключенному с ООО "Тамбовская жилищная компания", в неудовлетворительном состоянии находятся козырьки у подъездов, сети канализации, электроосветительная арматура, сети ХВС - задвижки, вентили, тогда как при описании объектов при приемке дома ООО "Управляющая жилищная компания" (приложение N 1 к договору N 97/12 от 30.12.2008 г., л.д. 59) ответчик принимал объекты, где в неудовлетворительном состоянии были входные козырьки подъездов, электроосветительная арматура, но и в отношении этих недостатков обязательства по содержанию и ремонту ответчиком исполнены не были.
Факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком подтвержден материалами дела и установлен в ходе судебного заседания, подтвержден свидетельскими показаниями. Для составления акта осмотра состояния многоквартирного дома приглашались представители ответчика, однако от подписания акта представители отказались, о чем в акте имеется отметка.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Председателем ТСЖ "Советская, 165" Тимофеевой С.Н. 20.10.2011 года как стороной по договору, в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, к уведомлению были приложены акты осмотра состояния многоквартирного дома, протокол общего собрания собственников от 16.10.2011 года, в который был включен вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом и другие документы. В уведомлении сообщалось, что договор считается прекращенным с момента получения уведомления (лд.31).
Порядок расторжения договора собственниками соблюден.
Между ТСЖ "Советская, 165" и ООО "Тамбовская Жилищная Компания" 21.10.2011 года был заключен договор управления многоквартирным домом (лд.лд. 16-23).
В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 определены документы, относящиеся к технической документации на многоквартирный дом.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать ООО "Тамбовская Жилищная Компания" техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 года N 17074/09).
Ответчик не отрицает, что техническая документация истцу не передана, документация находится в распоряжении ответчика, поскольку он считает себя обязанным по ее ведению и хранению по договору от 30.12.2008 г. N 97/12, не согласен с возникновением прав ООО "Тамбовская Жилищная Компания" на предъявление таких требований.
Часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является императивной нормой, из смысла данной нормы следует, что право собственников жилого помещения обращаться с заявлением о прекращении договора управления многоквартирным домом в любое время до окончания его действия.
Анализ норм права с учетом субъективного состава участников не свидетельствует о том, что домовладельцы лишаются возможности сменить способ управления и управляющую компания иначе, как в судебном порядке.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) не противоречит нормам ГК РФ и ЖК РФ.
Довод ответчика о том, что суд не в полной мере оценил представленные в судебное заседание доказательства, а именно протокол общего собрания собственников помещений от 16.10.2011 года, что собрание проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ отклоняется судом по следующим основаниям.
Если ответчик не согласен с актом осмотра состояния многоквартирного дома и отказом ТСЖ "Советская-165" от исполнения договора, считает, что ТСЖ "Советская-165" нарушает права и законные интересы собственников, то должен представить в суд доказательства. Ответчик этого не сделал.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 года по делу N А64-11048/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.05.2012 ПО ДЕЛУ N А64-11048/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2012 г. по делу N А64-11048/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Яковлева А.С.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ляминой А.А.
при участии:
- от ООО "Управляющая жилищная компания": Моисеев А.П., представитель по доверенности б/н от 09.01.2012;
- от ООО "Тамбовская Жилищная Компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 года по делу N А64-11048/2011 (судья Макарова Н.Ю.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания" (ОГРН 1106829003038) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ОГРН 1086829000059) об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 165 по ул. Советская г. Тамбова документы,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания", г. Тамбов обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 165 ул. Советская г. Тамбова документы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 года по делу N А64-11048/2011 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.04.2012 года представитель ООО "Управляющая жилищная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Тамбовская Жилищная Компания" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.04.2012 года.
При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заслушав мнение ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, что между собственниками многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова и ответчиком 30.12.2008 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 97/12 (далее - договор).
Согласно договору собственники многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 3.1.2 договора ответчик обязан обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова согласно Приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В данный Перечень входят работы и услуги:
- - по управлению многоквартирным домом;
- - по уборке прилегающей территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
- - по проведению технических осмотров и мелкого ремонта.
Однако обязательства по договору в части содержания и ремонта общего имущества исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, что подтверждается актами осмотра состояния жилого дома от 20.09.2011 г. и от 14.10.2011 г. Осмотр жилого дома проведен комиссией из числа собственников помещений.
Из указанных актов осмотра следует, что ответчиком не выполняется работа по устранению значительных неисправностей в системе холодного водоснабжения и канализации, неисправна канализационная система в подвале: негерметичны стыковые соединения, отсутствуют пробки у прочисток, имеются трещины, расколы, участки труб коррозированы, течи, неисправна система водопровода в подвале: трубы коррозированы, не окрашены; не осуществляется ревизия запорной арматуры, не проводятся профилактические работы по ее надлежащему содержанию (вентили, задвижки не очищаются от ржавчины, накипи, не окрашены, не промазываются машинным маслом, не осуществляется замена сальниковой набивки; неисправна отмостка, некачественно проведен капитальный ремонт кровли, кровля протекает, недостатки не устранены, отсутствует освещение в местах общего пользования, нерегулярно осуществляется уборка территории.
В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления многоквартирным домом, 16.10.2011 г. общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 97/12 от 30.12.2008 г. и заключении договора с ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
Однако вновь избранная управляющая компания не имеет возможности приступить к исполнению условий договора на управление многоквартирным домом, поскольку ответчик ООО "Управляющая жилищная компания" отказывается передать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую ООО "Тамбовская Жилищная Компания" для исполнения договорных обязательств.
Указанные обстоятельства послужили причиной для обращения общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания", г. Тамбов в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 165 ул. Советская г. Тамбова документы, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Довод заявителя о том, что договор не может быть расторгнут из-за несоблюдения порядка расторжения договора и, соответственно, не может быть передана техническая документация, не принимается судом во внимание.
Между ответчиком и собственниками многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова 30.12.2008 года заключен договор управления многоквартирным домом N 97/12, согласно пункту 9.1 срок его действия составляет 5 лет.
В соответствии с пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собрание, на котором принято решение расторгнуть договор на управление многоквартирным домом с ООО "Управляющая Жилищная Компания" ввиду ненадлежащего исполнения ей условий договора, состоялось 16.10.2011 г., т.е. до истечения срока действия договора.
В силу пункта 1 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года N 1027, договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора.
Причиной расторжения договора от 30.12.2008 года N 97/12 явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств, что подтверждается актами осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 20.09.2011 г. и от 14.10.2011 г., составленными уполномоченными представителями собственников.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по управлению многоквартирным домом подтверждается также иными материалами дела, в том числе приложениями N 1 к договорам на управление многоквартирным домом.
По Приложению N 1 "описание состояния общего имущества на момент заключения договора управления" к договору от 21.10.2011 г., заключенному с ООО "Тамбовская жилищная компания", в неудовлетворительном состоянии находятся козырьки у подъездов, сети канализации, электроосветительная арматура, сети ХВС - задвижки, вентили, тогда как при описании объектов при приемке дома ООО "Управляющая жилищная компания" (приложение N 1 к договору N 97/12 от 30.12.2008 г., л.д. 59) ответчик принимал объекты, где в неудовлетворительном состоянии были входные козырьки подъездов, электроосветительная арматура, но и в отношении этих недостатков обязательства по содержанию и ремонту ответчиком исполнены не были.
Факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком подтвержден материалами дела и установлен в ходе судебного заседания, подтвержден свидетельскими показаниями. Для составления акта осмотра состояния многоквартирного дома приглашались представители ответчика, однако от подписания акта представители отказались, о чем в акте имеется отметка.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Председателем ТСЖ "Советская, 165" Тимофеевой С.Н. 20.10.2011 года как стороной по договору, в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, к уведомлению были приложены акты осмотра состояния многоквартирного дома, протокол общего собрания собственников от 16.10.2011 года, в который был включен вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом и другие документы. В уведомлении сообщалось, что договор считается прекращенным с момента получения уведомления (лд.31).
Порядок расторжения договора собственниками соблюден.
Между ТСЖ "Советская, 165" и ООО "Тамбовская Жилищная Компания" 21.10.2011 года был заключен договор управления многоквартирным домом (лд.лд. 16-23).
В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 определены документы, относящиеся к технической документации на многоквартирный дом.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать ООО "Тамбовская Жилищная Компания" техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 года N 17074/09).
Ответчик не отрицает, что техническая документация истцу не передана, документация находится в распоряжении ответчика, поскольку он считает себя обязанным по ее ведению и хранению по договору от 30.12.2008 г. N 97/12, не согласен с возникновением прав ООО "Тамбовская Жилищная Компания" на предъявление таких требований.
Часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является императивной нормой, из смысла данной нормы следует, что право собственников жилого помещения обращаться с заявлением о прекращении договора управления многоквартирным домом в любое время до окончания его действия.
Анализ норм права с учетом субъективного состава участников не свидетельствует о том, что домовладельцы лишаются возможности сменить способ управления и управляющую компания иначе, как в судебном порядке.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) не противоречит нормам ГК РФ и ЖК РФ.
Довод ответчика о том, что суд не в полной мере оценил представленные в судебное заседание доказательства, а именно протокол общего собрания собственников помещений от 16.10.2011 года, что собрание проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ отклоняется судом по следующим основаниям.
Если ответчик не согласен с актом осмотра состояния многоквартирного дома и отказом ТСЖ "Советская-165" от исполнения договора, считает, что ТСЖ "Советская-165" нарушает права и законные интересы собственников, то должен представить в суд доказательства. Ответчик этого не сделал.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 года по делу N А64-11048/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)