Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Елисеевой Е.В., Синякиной Т.В.
при участии представителя истца: Овчинниковой Л.В. по доверенности от 03.09.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012,
принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Поляковой С.Г., Щелокаевой Т.А.,
по делу N А82-10150/2011 Арбитражного суда Ярославской области
по иску открытого акционерного общества городского округа город Рыбинск "Управляющая компания"
к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и
к обществу с ограниченной ответственностью "Роллинг"
о взыскании задолженности и
установил:
открытое акционерное общество городского округа город Рыбинск "Управляющая компания" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Роллинг" (далее - Общество). Предметом иска (с учетом уточнений) явилось требование о взыскании с названных лиц 260 811 рублей 79 копеек задолженности за содержание и ремонт многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги (отопление) и 11 988 рублей 19 копеек пеней, начисленных за просрочку оплаты долга.
Истец просил взыскать с Департамента:
- - 96 832 рубля 29 копеек задолженности за услуги по содержанию и ремонту, оказанные с 01.09.2008 по 30.04.2010 по договору управления многоквартирным домом от 01.09.2008;
- - 5070 рублей 45 копеек пеней, начисленных с 11.10.2008 по 10.05.2010 за просрочку платежей.
С Общества истец потребовал взыскать:
- - 36 612 рублей 76 копеек задолженности за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, оказанные с 01.05.2010 по 30.09.2011 по договору N 358 на долевое участие по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг;
- - 63 683 рубля 37 копеек задолженности за коммунальные услуги (отопление) за тот же период по тому же договору;
- - 6917 рублей 74 копейки пеней, начисленных с 11.02.2010 по 10.11.2011 за просрочку платежей.
Исковые требования предъявлены к ответчикам как собственнику и арендатору нежилого помещения, расположенного в управляемом истцом многоквартирном доме N 9/7 по улице Молодежной города Рыбинска Ярославской области. Истец поставлял коммунальные услуги в отношении указанного нежилого помещения, а также оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества этого дома. Ответчики воспользовались услугами истца, но не оплатили их. Расчет стоимости услуг произведен Управляющей компанией исходя из занимаемых ответчиками площадей и тарифов, установленных органами местного самоуправления. Взыскиваемый период разделен на два: до начала исполнения договора аренды и после него.
Арбитражный суд Ярославской области с учетом признания Обществом части долга за оказанные коммунальные услуги решением от 03.02.2012 удовлетворил иск частично: взыскал с Общества в пользу Управляющей компании 63 683 рубля 37 копеек задолженности. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал в связи с недоказанностью истцом размера оказанных услуг.
Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 31.05.2012 отменил решение: взыскал с Департамента в пользу Управляющей компании 96 832 рубля 29 копеек долга и 5070 рублей 45 копеек пеней; в удовлетворении иска к Обществу отказал. Суд исходил из того, что Департамент, представляющий интересы собственника (муниципального образования) спорного помещения в многоквартирном доме, должен нести бремя его содержания и обслуживания, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества дома. Суд признал обоснованным расчет истца, составленный на основе установленных органами местного самоуправления тарифов и размера площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Отказ в удовлетворении иска к Обществу мотивирован судом тем, что оно как арендатор спорного помещения не обязано оплачивать услуги по содержанию общедомового имущества и коммунальные услуги, так как эта обязанность возложена законом на собственника и не может быть переложена им на арендатора помещения. Суд руководствовался статьями 125, 215, 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 31.05.2012 и оставить в силе решение от 03.02.2012.
Заявитель считает, что апелляционный суд не учел правоотношения, сложившиеся между ответчиками. Плату за содержание помещения и общего имущества дома и коммунальные платежи должно вносить Управляющей компании Общество как арендатор нежилого помещения. Эти отношений урегулированы договором аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 1658, а также договором N 358, который заключили Общество и Управляющая компания и предметом которого является оказание услуг по содержанию общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг (отопления).
Заявитель также указал, что в соответствии с документами, определяющими его статус, Департамент осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности в пределах его компетенции. В положении о Департаменте приведен исчерпывающий список функций, которыми он наделен. В данные полномочия не входят функции по обслуживанию принадлежащего городскому округу имущества. Таким образом, Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу.
По мнению заявителя, у суда отсутствовали основания для взыскания с Департамента долга и пеней, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчику платежных документов на их оплату.
Как на нарушение судом норм процессуального права заявитель указывает на неправомерное принятие апелляционным судом от истца дополнительных документов (договоров на обслуживание жилого фонда, заключенных с третьими лицами) в отсутствие на то правовых оснований.
В жалобе также указывается на то, что апелляционный суд необоснованно не принял частичное признание Обществом иска.
Управляющая компания в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемые судебные акты, как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на жалобу.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11.10.2012 до 15.10.2012.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установили судебные инстанции, муниципальному образованию городского округа город Рыбинск на праве муниципальной собственности принадлежит помещение общей площадью 268,6 квадратных метров, расположенное в многоквартирном доме по адресу: город Рыбинск, улица Молодежная, дом N 9/7 (далее - спорное помещение).
Истец является управляющей компанией в этом многоквартирном доме. Собственники и Управляющая компания заключили договор управления многоквартирным домом от 01.09.2008, по условиям которого истец обязался оказывать собственникам услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также коммунальные услуги, заключив с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры на снабжение коммунальными ресурсами и прием бытовых стоков.
Согласно пунктам 4.1 и 4.4 договора управления размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество пропорционально занимаемому собственником помещению. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом.
Стороны договора управления установили ответственность за просрочку исполнения денежных обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общедомового имущества в виде пеней в размере и порядке, установленном пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункты 5.1 и 5.2 договора).
Постановлениями администрации городского округа город Рыбинск от 21.12.2007 N 2063, от 24.12.2008 N 3390 и от 15.02.2010 N 390 "Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения" установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории города Рыбинска.
Плата за содержание и ремонт общего имущества дома и плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги собственник обязан уплатить пени в размере и порядке, которые установлены частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и договором (пункты 4.5 и 5.2 договора).
По договору аренды от 01.08.2006 N 1658 спорное помещение было передано Обществу (арендатору). В соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды и дополнительными соглашениями к нему арендатор обязан заключить с балансодержателем или соответствующими обслуживающими организациями договор, регулирующий помимо прочего коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества. Из пункта 2.2.10 следует, что арендатор обязан самостоятельно за свой счет все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска горячей и холодной воды в случае их временного отключения.
С целью исполнения указанного договора Общество (абонент) заключило с Управляющей компанией договор на долевое участие абонента по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного жилого дома и предоставление коммунальных услуг N 358, по условиям которого истец обязался обеспечить предоставление абоненту услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного дома, а также коммунальных услуг, а абонент - оплатить расходы пропорционально занимаемой площади и коммунальные услуги. Действие договора N 358 распространено на отношения сторон, возникшие с 01.05.2010, а в части отопления - с 01.01.2010.
В спорный период истец оказал коммунальные услуги, а также услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома.
Поводом для обращения Управляющей компании в суд с иском послужило то обстоятельство, что Департамент и Общество не исполнили обязательства по внесению платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
По данным истца, задолженность Департамента за оказанные услуги составила 96 832 рубля 29 копеек; Общества - 100 296 рублей 13 копеек. Расчет составлен исходя из занимаемой ответчиками площади и установленных тарифов.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
В пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе отопление). Неиспользование помещений не является основанием невнесения собственниками платы. По общему правилу плата вносится управляющей организации на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (пункт 14 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.
Согласно пункту 29 Правил N 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации (пункт 33 Правил N 491).
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Из статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. По общему правилу к муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Суд апелляционной инстанции оценил представленные сторонами доказательства (в том числе дополнительные) и установил, что спорный объект представляет собой часть многоквартирного жилого дома. Собственником этого объекта является муниципальное образование городского округа город Рыбинск. Полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, надзору за состоянием недвижимости и юридическому оформлению имущественных отношений с муниципальной недвижимостью наделен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск. В связи с этим апелляционный суд правомерно пришел к выводу, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является муниципальное образование в лице указанного Департамента.
Истец в суде апелляционной инстанции подтвердил факт исполнения функций управляющей компании. Вопреки доводам заявителя, принятие апелляционным судом дополнительных доказательств не является достаточным основанием для отмены или изменения судебного акта (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Ставка платы на содержание и ремонт дома не была установлена общим собранием собственников многоквартирного дома, поэтому размер долга в отношении оказанных услуг истец определил, исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления в спорный период пропорционально доле Департамента с учетом мест общего пользования. Данный порядок определения размера платы соответствует пунктам 4.1 и 4.4 заключенного договора управления многоквартирным домом от 01.09.2008.
В обоснование исковых требований Управляющая компания представила расчет оказанных услуг, поставленных в отношении нежилого помещения с 01.09.2008 по 30.04.2010, на сумму 96 832 рубля 29 копеек. Департамент не представил доводов и доказательств, достоверно опровергающих методику расчета или исходные данные, использованные в нем. Суд апелляционной инстанции проверил расчет и признал его верным.
Довод Департамента о недоказанности истцом объема услуг и их размера не принимается судом округа. Расчет платы определен как произведение тарифа, площади помещения и соответствующего числа месяцев. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Эта правовая позиция выражена высшей судебной инстанцией в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Доказательств оплаты оказанных услуг Департамент в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Доводы заявителя об обязанности Общества как арендатора нести расходы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома несостоятельны и противоречат правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, предъявленные к Департаменту, начислив за просрочку оплату долга пеней в порядке статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 договора от 01.09.2008.
Истец предъявил требование о взыскании стоимости коммунальных услуг, оказанных с 01.05.2010 по 30.09.2011, в сумме 63 683 рублей 37 копеек с Общества, поскольку последнее арендовало спорное помещение у муниципального образования и состояло в договорных отношениях с Управляющей компанией по оказанию коммунальных услуг. Общество признало эти требования обоснованными.
Апелляционный суд отказал в удовлетворении этой части требований и не принял признание иска, поскольку договор между Обществом и Управляющей компанией и признание иска противоречат закону, так как обязанность собственника нести расходы по содержанию своего имущества не может быть переложена на арендатора помещения.
Суд округа не может согласиться с этим выводом суда апелляционной инстанции.
Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (пункты 3 и 5 статьи 49, пункт 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По договору аренды от 01.08.2006 N 1658 арендатор (Общество) обязался нести расходы по оплате коммунальных услуг, то есть заключить соответствующие договоры с третьими лицами. Во исполнение этого условия по договору N 358, заключенному между Управляющей компанией и Обществом, последнее приняло на себя обязательство по оплате отопления с 01.01.2010.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 779, пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Факт оказания услуг Общество не оспаривало. Коммунальную услугу по отоплению помещения Общество получало в своих интересах. Более того, Общество признало требования истца об оплате этих услуг. Отношения между Департаментом и Обществом, а также между Обществом и Управляющей компанией урегулированы договорами. Законодательство допускает получение коммунальных услуг как самостоятельного блага не собственником помещения, а его фактическим пользователем (в частности арендатором).
При таких условиях у апелляционного суда не было оснований для отказа в принятии признания иска. Вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в размере 63 683 рублей 37 копеек, составляющих сумму задолженности по коммунальным услугам, отпущенным в отношении нежилого помещения с 01.01.2010 по 30.09.2011, является ошибочным.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 287 и пунктом 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным отменить обжалованный судебный акт в части отказа в удовлетворении исковых требований к Обществу о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, взыскав с Общества 63 683 рубля 37 копеек долга.
Выводы апелляционного суда в части отказа во взыскании с Общества стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома суд округа признал правомерными, основанными на статьях 210, 249, 616 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 5 статьи 161, статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном жилом доме не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и несению расходов на ремонт и содержание общего имущества. Позиция апелляционного суда соответствует судебной практике, сформированной в указанных постановлениях высшей судебной инстанции.
В связи с частичным удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
Кассационную жалобу Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск удовлетворить частично.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу N А82-10150/2011 Арбитражного суда Ярославской области изменить, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Роллинг" в пользу открытого акционерного общества городского округа город Рыбинск "Управляющая компания":
- - 63 683 рубля 37 копеек задолженности за отопление;
- - 2283 рубля 14 копеек рублей судебных расходов.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
В остальной части постановление Второго арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 15.10.2012 ПО ДЕЛУ N А82-10150/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. по делу N А82-10150/2011
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Елисеевой Е.В., Синякиной Т.В.
при участии представителя истца: Овчинниковой Л.В. по доверенности от 03.09.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012,
принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Поляковой С.Г., Щелокаевой Т.А.,
по делу N А82-10150/2011 Арбитражного суда Ярославской области
по иску открытого акционерного общества городского округа город Рыбинск "Управляющая компания"
к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и
к обществу с ограниченной ответственностью "Роллинг"
о взыскании задолженности и
установил:
открытое акционерное общество городского округа город Рыбинск "Управляющая компания" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Роллинг" (далее - Общество). Предметом иска (с учетом уточнений) явилось требование о взыскании с названных лиц 260 811 рублей 79 копеек задолженности за содержание и ремонт многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги (отопление) и 11 988 рублей 19 копеек пеней, начисленных за просрочку оплаты долга.
Истец просил взыскать с Департамента:
- - 96 832 рубля 29 копеек задолженности за услуги по содержанию и ремонту, оказанные с 01.09.2008 по 30.04.2010 по договору управления многоквартирным домом от 01.09.2008;
- - 5070 рублей 45 копеек пеней, начисленных с 11.10.2008 по 10.05.2010 за просрочку платежей.
С Общества истец потребовал взыскать:
- - 36 612 рублей 76 копеек задолженности за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, оказанные с 01.05.2010 по 30.09.2011 по договору N 358 на долевое участие по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг;
- - 63 683 рубля 37 копеек задолженности за коммунальные услуги (отопление) за тот же период по тому же договору;
- - 6917 рублей 74 копейки пеней, начисленных с 11.02.2010 по 10.11.2011 за просрочку платежей.
Исковые требования предъявлены к ответчикам как собственнику и арендатору нежилого помещения, расположенного в управляемом истцом многоквартирном доме N 9/7 по улице Молодежной города Рыбинска Ярославской области. Истец поставлял коммунальные услуги в отношении указанного нежилого помещения, а также оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества этого дома. Ответчики воспользовались услугами истца, но не оплатили их. Расчет стоимости услуг произведен Управляющей компанией исходя из занимаемых ответчиками площадей и тарифов, установленных органами местного самоуправления. Взыскиваемый период разделен на два: до начала исполнения договора аренды и после него.
Арбитражный суд Ярославской области с учетом признания Обществом части долга за оказанные коммунальные услуги решением от 03.02.2012 удовлетворил иск частично: взыскал с Общества в пользу Управляющей компании 63 683 рубля 37 копеек задолженности. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал в связи с недоказанностью истцом размера оказанных услуг.
Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 31.05.2012 отменил решение: взыскал с Департамента в пользу Управляющей компании 96 832 рубля 29 копеек долга и 5070 рублей 45 копеек пеней; в удовлетворении иска к Обществу отказал. Суд исходил из того, что Департамент, представляющий интересы собственника (муниципального образования) спорного помещения в многоквартирном доме, должен нести бремя его содержания и обслуживания, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества дома. Суд признал обоснованным расчет истца, составленный на основе установленных органами местного самоуправления тарифов и размера площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Отказ в удовлетворении иска к Обществу мотивирован судом тем, что оно как арендатор спорного помещения не обязано оплачивать услуги по содержанию общедомового имущества и коммунальные услуги, так как эта обязанность возложена законом на собственника и не может быть переложена им на арендатора помещения. Суд руководствовался статьями 125, 215, 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 31.05.2012 и оставить в силе решение от 03.02.2012.
Заявитель считает, что апелляционный суд не учел правоотношения, сложившиеся между ответчиками. Плату за содержание помещения и общего имущества дома и коммунальные платежи должно вносить Управляющей компании Общество как арендатор нежилого помещения. Эти отношений урегулированы договором аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 1658, а также договором N 358, который заключили Общество и Управляющая компания и предметом которого является оказание услуг по содержанию общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг (отопления).
Заявитель также указал, что в соответствии с документами, определяющими его статус, Департамент осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности в пределах его компетенции. В положении о Департаменте приведен исчерпывающий список функций, которыми он наделен. В данные полномочия не входят функции по обслуживанию принадлежащего городскому округу имущества. Таким образом, Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу.
По мнению заявителя, у суда отсутствовали основания для взыскания с Департамента долга и пеней, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчику платежных документов на их оплату.
Как на нарушение судом норм процессуального права заявитель указывает на неправомерное принятие апелляционным судом от истца дополнительных документов (договоров на обслуживание жилого фонда, заключенных с третьими лицами) в отсутствие на то правовых оснований.
В жалобе также указывается на то, что апелляционный суд необоснованно не принял частичное признание Обществом иска.
Управляющая компания в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемые судебные акты, как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на жалобу.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11.10.2012 до 15.10.2012.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установили судебные инстанции, муниципальному образованию городского округа город Рыбинск на праве муниципальной собственности принадлежит помещение общей площадью 268,6 квадратных метров, расположенное в многоквартирном доме по адресу: город Рыбинск, улица Молодежная, дом N 9/7 (далее - спорное помещение).
Истец является управляющей компанией в этом многоквартирном доме. Собственники и Управляющая компания заключили договор управления многоквартирным домом от 01.09.2008, по условиям которого истец обязался оказывать собственникам услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также коммунальные услуги, заключив с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры на снабжение коммунальными ресурсами и прием бытовых стоков.
Согласно пунктам 4.1 и 4.4 договора управления размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество пропорционально занимаемому собственником помещению. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом.
Стороны договора управления установили ответственность за просрочку исполнения денежных обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общедомового имущества в виде пеней в размере и порядке, установленном пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункты 5.1 и 5.2 договора).
Постановлениями администрации городского округа город Рыбинск от 21.12.2007 N 2063, от 24.12.2008 N 3390 и от 15.02.2010 N 390 "Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения" установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории города Рыбинска.
Плата за содержание и ремонт общего имущества дома и плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги собственник обязан уплатить пени в размере и порядке, которые установлены частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и договором (пункты 4.5 и 5.2 договора).
По договору аренды от 01.08.2006 N 1658 спорное помещение было передано Обществу (арендатору). В соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды и дополнительными соглашениями к нему арендатор обязан заключить с балансодержателем или соответствующими обслуживающими организациями договор, регулирующий помимо прочего коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества. Из пункта 2.2.10 следует, что арендатор обязан самостоятельно за свой счет все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска горячей и холодной воды в случае их временного отключения.
С целью исполнения указанного договора Общество (абонент) заключило с Управляющей компанией договор на долевое участие абонента по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного жилого дома и предоставление коммунальных услуг N 358, по условиям которого истец обязался обеспечить предоставление абоненту услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного дома, а также коммунальных услуг, а абонент - оплатить расходы пропорционально занимаемой площади и коммунальные услуги. Действие договора N 358 распространено на отношения сторон, возникшие с 01.05.2010, а в части отопления - с 01.01.2010.
В спорный период истец оказал коммунальные услуги, а также услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома.
Поводом для обращения Управляющей компании в суд с иском послужило то обстоятельство, что Департамент и Общество не исполнили обязательства по внесению платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
По данным истца, задолженность Департамента за оказанные услуги составила 96 832 рубля 29 копеек; Общества - 100 296 рублей 13 копеек. Расчет составлен исходя из занимаемой ответчиками площади и установленных тарифов.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
В пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе отопление). Неиспользование помещений не является основанием невнесения собственниками платы. По общему правилу плата вносится управляющей организации на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (пункт 14 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.
Согласно пункту 29 Правил N 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации (пункт 33 Правил N 491).
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Из статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. По общему правилу к муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Суд апелляционной инстанции оценил представленные сторонами доказательства (в том числе дополнительные) и установил, что спорный объект представляет собой часть многоквартирного жилого дома. Собственником этого объекта является муниципальное образование городского округа город Рыбинск. Полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, надзору за состоянием недвижимости и юридическому оформлению имущественных отношений с муниципальной недвижимостью наделен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск. В связи с этим апелляционный суд правомерно пришел к выводу, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является муниципальное образование в лице указанного Департамента.
Истец в суде апелляционной инстанции подтвердил факт исполнения функций управляющей компании. Вопреки доводам заявителя, принятие апелляционным судом дополнительных доказательств не является достаточным основанием для отмены или изменения судебного акта (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Ставка платы на содержание и ремонт дома не была установлена общим собранием собственников многоквартирного дома, поэтому размер долга в отношении оказанных услуг истец определил, исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления в спорный период пропорционально доле Департамента с учетом мест общего пользования. Данный порядок определения размера платы соответствует пунктам 4.1 и 4.4 заключенного договора управления многоквартирным домом от 01.09.2008.
В обоснование исковых требований Управляющая компания представила расчет оказанных услуг, поставленных в отношении нежилого помещения с 01.09.2008 по 30.04.2010, на сумму 96 832 рубля 29 копеек. Департамент не представил доводов и доказательств, достоверно опровергающих методику расчета или исходные данные, использованные в нем. Суд апелляционной инстанции проверил расчет и признал его верным.
Довод Департамента о недоказанности истцом объема услуг и их размера не принимается судом округа. Расчет платы определен как произведение тарифа, площади помещения и соответствующего числа месяцев. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Эта правовая позиция выражена высшей судебной инстанцией в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Доказательств оплаты оказанных услуг Департамент в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Доводы заявителя об обязанности Общества как арендатора нести расходы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома несостоятельны и противоречат правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, предъявленные к Департаменту, начислив за просрочку оплату долга пеней в порядке статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 договора от 01.09.2008.
Истец предъявил требование о взыскании стоимости коммунальных услуг, оказанных с 01.05.2010 по 30.09.2011, в сумме 63 683 рублей 37 копеек с Общества, поскольку последнее арендовало спорное помещение у муниципального образования и состояло в договорных отношениях с Управляющей компанией по оказанию коммунальных услуг. Общество признало эти требования обоснованными.
Апелляционный суд отказал в удовлетворении этой части требований и не принял признание иска, поскольку договор между Обществом и Управляющей компанией и признание иска противоречат закону, так как обязанность собственника нести расходы по содержанию своего имущества не может быть переложена на арендатора помещения.
Суд округа не может согласиться с этим выводом суда апелляционной инстанции.
Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (пункты 3 и 5 статьи 49, пункт 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По договору аренды от 01.08.2006 N 1658 арендатор (Общество) обязался нести расходы по оплате коммунальных услуг, то есть заключить соответствующие договоры с третьими лицами. Во исполнение этого условия по договору N 358, заключенному между Управляющей компанией и Обществом, последнее приняло на себя обязательство по оплате отопления с 01.01.2010.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 779, пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Факт оказания услуг Общество не оспаривало. Коммунальную услугу по отоплению помещения Общество получало в своих интересах. Более того, Общество признало требования истца об оплате этих услуг. Отношения между Департаментом и Обществом, а также между Обществом и Управляющей компанией урегулированы договорами. Законодательство допускает получение коммунальных услуг как самостоятельного блага не собственником помещения, а его фактическим пользователем (в частности арендатором).
При таких условиях у апелляционного суда не было оснований для отказа в принятии признания иска. Вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в размере 63 683 рублей 37 копеек, составляющих сумму задолженности по коммунальным услугам, отпущенным в отношении нежилого помещения с 01.01.2010 по 30.09.2011, является ошибочным.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 287 и пунктом 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным отменить обжалованный судебный акт в части отказа в удовлетворении исковых требований к Обществу о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, взыскав с Общества 63 683 рубля 37 копеек долга.
Выводы апелляционного суда в части отказа во взыскании с Общества стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома суд округа признал правомерными, основанными на статьях 210, 249, 616 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 5 статьи 161, статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном жилом доме не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и несению расходов на ремонт и содержание общего имущества. Позиция апелляционного суда соответствует судебной практике, сформированной в указанных постановлениях высшей судебной инстанции.
В связи с частичным удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
Кассационную жалобу Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск удовлетворить частично.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу N А82-10150/2011 Арбитражного суда Ярославской области изменить, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Роллинг" в пользу открытого акционерного общества городского округа город Рыбинск "Управляющая компания":
- - 63 683 рубля 37 копеек задолженности за отопление;
- - 2283 рубля 14 копеек рублей судебных расходов.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
В остальной части постановление Второго арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.САМУЙЛОВ
С.В.САМУЙЛОВ
Судьи
Е.В.ЕЛИСЕЕВА
Т.В.СИНЯКИНА
Е.В.ЕЛИСЕЕВА
Т.В.СИНЯКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)