Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Моисеенко Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-161/2011) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2010 по делу N А70-8899/2010 (судья Багатурия Л.Е.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" (ОГРН 1027200835903, ИНН 7224017652) о взыскании 782 216 руб. 54 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" - Ширыкалова Н.В. (паспорт, доверенность от 21.02.2011 сроком действия на 1 год);
- установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" (далее - ООО "СК "ДОМОСТРОЙ", ответчик) о взыскании 782 216 рублей 54 копеек, в том числе 548 008 рублей 76 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 14.09.2004 N 23-30/344, а также 234 207 рублей 78 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2010 по делу N А70-8899/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская, с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение в этом доме. Соответственно, с этого момента у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что земельный участок не сформирован в соответствии с законодательством под многоквартирный жилой дом. Также считает, что земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
От Департамента имущественных отношений Тюменской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя стороны, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Судом апелляционной инстанции заявленное ходатайство удовлетворено. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия Департамента имущественных отношений Тюменской области.
От ООО "СК "ДОМОСТРОЙ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
Из отзыва следует, что решение суда является законным и обоснованным.
Представитель ООО "СК "ДОМОСТРОЙ" в заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании Распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 04.08.2004 N 1775/14-з (л.д. 21 - 22), 14.09.2004 Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания ДОМОСТРОЙ" (арендатор) заключили договор N 23-30/344 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 3362), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская (за счет отселения и сноса жилого дома по ул. Лопарева, 97), кадастровый номер 72:23:04 29 003:0027 (л.д. 16 - 19). Земельный участок представлялся под строительство жилого дома (ГП-11) с объектами соцкультбыта, гаражного комплекса (ГП-42) и трансформаторной подстанции (ГП-41).
Из пункта 7.2 договора следует, что он действует в период с 04.08.2004 по 03.08.2007.
Размер арендной платы указан в приложении N 2 к договору (л.д. 20).
Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2005 (т. 1, л.д. 12).
Соглашением от 06.09.2007 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка с 04.08.2007 по 03.07.2008 (л.д. 14).
Пунктом 2 указанного соглашения стороны определили, что арендную плату арендатору производить в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы с 01.08.2007 (л.д. 15).
Земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская, с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027 сформирован в 2002 году (как указано в распоряжении Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 04.08.2004 N 1775/14-з кадастровый план земельного участка от 06.08.2002 N 1500).
04 апреля 2008 года Департамент градостроительной политики администрации города Тюмени выдал разрешение обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" N RU72304000-31-рв на ввод в эксплуатацию жилого дома с объектами соцкультбыта (ГП-11) и инженерными сетями, имеющий 10 этажей 4 секции 193 квартиры и расположенный по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Депутатская, 80 корпус 2; ул. Депутатская, 80 корпус 2/1; ул. Депутатская, 80 корпус 2/2; ул. Депутатская, 80 корпус 2/3; ул. Депутатская, 80 корпус 2/4, ул. Депутатская, 80 корпус 2/5, ул. Депутатская, 80 корпус 2/6; ул. Депутатская, 80 корпус 2/7; ул. Депутатская, 80 корпус 2/8; ул. Депутатская, 80 корпус 2/9; ул. Депутатская, 80 корпус 2/10; ул. Депутатская, 80 корпус 2/11; ул. Депутатская, 80 корпус 2/12; ул. Депутатская, 80 корпус 2/13; ул. Депутатская, 80 корпус 2/14; ул. Депутатская, 80 корпус 2/15; ул. Депутатская, 80 корпус 2/16; (л. д. 39 - 41).
Приказом N 185-од от 03 марта 2008 года утверждено заключение о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации: Жилой дом с объектами соцкультбыта (ГП-11) по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 80, корпус 2, встроенные нежилые помещения - офисы, гаражный комплекс (ГП-42) по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 80, строение 1, трансформаторная подстанция (ГП-41) по адресу: г. Тюмень, ул. Демьяна Бедного, 83, корпус 1, строение 1 (л.д. 43, 44 - 46).
04 июля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрировано право собственности за Щегловой Ольгой Николаевной на однокомнатную квартиру площадью 53,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 80 корп. 2, кв. 38.
Истец, полагая, что ответчик по истечении срока действия продолжает пользоваться земельным участок с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027, не исполняет договорные обязательства по арендной плате, обратился в суд с настоящим иском.
17.11.2010 Арбитражный суд Тюменской области принял решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Означенное решение обжаловано истцом в порядке апелляционного производства. В качестве доводов апелляционной жалобы истцом заявлено о том, что земельный участок не сформирован под многоквартирный дом и о том, что суд ошибочно сделал вывод об отсутствии в необходимости каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку возражений относительно проверки решения суда первой инстанции в полном объеме не поступило, суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемое решение в части указанных доводов (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ обжалуемый судебный акт на предмет соответствия его нормам материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 7.2 договора аренды земельного участка N 23-30/344 от 14.09.2004 установлен период его действия: с 04.08.2004 по 03.08.2007.
Соглашением о продлении срока действия договора аренды от 06.09.2007 стороны продлили срок действия договора аренды с 04.08.2007 по 03.07.2008.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Однако истец основывает свои исковые требования о взыскании с ответчика арендной платы на том, что с 03.07.2008 договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 3.1.6. договора арендатор имеет право продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора.
В соответствии с пунктом 3.2.19 арендатор обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока настоящего договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора.
Из материалов дела усматривается, что заблаговременно, как предусмотрено пунктами 3.1.6 и 3.2.19 договора аренды, ответчик (арендатор) с заявлением о продлении срока аренды земельного участка к истцу (арендодателю) не обращался, следовательно, договор аренды не может считаться продленным на неопределенный срок на прежних условиях, а является прекращенным в связи с истечением срока его действия, т.е. с 04.07.2008.
Кроме того, пунктами 1.1, 1.4, 2.2.1, 3.1.1, 3.1.1., 3.1.3, 3.2.1 земельный участок предоставлялся с определенным целевым назначением - для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, гаражного комплекса и трансформаторной подстанции.
В период действия договора аренды земельного участка ответчик осуществил строительство указанных объектов.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик после прекращения договора аренды продолжал пользоваться арендованным земельным участком, судам первой и апелляционной инстанции не представлено.
При завершении строительства на арендованном земельном участке появились новые объекты недвижимости, при переходе прав на которые в силу статьи 271 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации переходит право и на соответствующий земельный участок, в связи с чем земельный участок не возвращается арендодателю по акту приема-передачи, а переходит к собственникам объектов недвижимости.
Более того, истец и ответчик считали отношения по аренде земельного участка прекращенными в связи с истечением срока его действия, указанные обстоятельства подтверждаются перепиской сторон, а именно: письмом ООО "СК "ДОМОСТРОЙ" от 08.09.2008 N 135, которым ответчик просил продлить договор на 9 месяцев, письмом от 10.11.2008 N 081110021/17-2 истцом ответчику отказано, а также письмами от 24.06.2009 N 71, от 20.07.2009 N 090720015/10-1, от 04.07.2009 N 102, от 13.08.2009 N 8428/10-1.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что Департамент имущественных отношений Тюменской области с требованием о взыскании арендных платежей с ответчика не обращался, указанные требования заявлены истцом лишь спустя два года.
Поскольку, по истечении срока действия договора аренды от 04.08.2004 N 1775/14-з ответчик не продолжал пользоваться земельным участком, не вносил за него арендную плату, в свою очередь истец отказывал в предоставлении данного участка в аренду, следовательно, у истца отсутствовали намерения на пролонгацию договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем договор аренды считается прекращенным с 04.07.2008.
На факт оплаты арендных платежей за период действия договора аренды ответчик ссылается в отзыве на исковое заявление, а именно указывает, что внесение арендных платежей производилось за период действия договора до 03.07.2008.
Никаких возражений от истца ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не поступило, поэтому суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по апелляционной жалобе руководствуется пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что истцом признаны обстоятельства оплаты ответчиком арендных платежей за период действия договора аренды, т.е. до 03.07.2008.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что жильцы дома не оформили свое право на земельный участок под домом, в связи с чем именно застройщик продолжает пользоваться участком и должен оплачивать за него, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Построенный на земельном участке жилой дом с объектами соцкультбыта (ГП-11) и инженерными сетями был введен в эксплуатацию 04.04.2008 разрешением Администрации города Тюмени RU72304000-31-рв, после чего ответчик по актам приема-передачи передал участникам долевого строительства жилые и нежилые помещения для государственной регистрации права собственности.
Так, первый случай государственной регистрации права собственности на квартиру состоялся 04 июля 2008 года. Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрировано право собственности за Щегловой Ольгой Николаевной на однокомнатную квартиру площадью 53,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 80 корп. 2, кв. 38.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу статьи 25 Земельного Кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом (04.07.2008) возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, что исключает возможность продления ранее существующего договора аренды с застройщиком.
Кроме того, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, земельный участок под строительство жилого дома был сформирован еще в 2002 году, т.е. до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, правовые обязательства долевых собственников возникает в силу вводного закона еще с момента появления дома (ввода его в эксплуатацию).
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены данные дома, возникает в силу прямого указания закона.
При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме и на общее имущество, в том числе и на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку целью использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка является строительство жилого дома и материалами дела подтверждается, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, то в силу закона земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская, с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение в этом доме., т.е. с 04.07.2008. Соответственно, с этого момента у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.
Что касается довода истца о том, что земельный участок не сформирован под многоквартирный дом, то суд апелляционной инстанции считает, что данный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2002 году, т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требований о формировании иного участка земли не содержится.
Таким образом, поскольку на земельном участке располагается многоквартирный жилой дом, то у Департамента имущественных отношений Тюменской области отсутствует возможность владения, пользования и распоряжения данным земельным участком, в том числе и возможность получать арендную плату за земельный участок.
Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Департамент имущественных отношений Тюменской области удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не распределяются, поскольку Департамента имущественных отношений Тюменской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2010 по делу N А70-8899/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.03.2011 ПО ДЕЛУ N А70-8899/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2011 г. по делу N А70-8899/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Моисеенко Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-161/2011) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2010 по делу N А70-8899/2010 (судья Багатурия Л.Е.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" (ОГРН 1027200835903, ИНН 7224017652) о взыскании 782 216 руб. 54 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" - Ширыкалова Н.В. (паспорт, доверенность от 21.02.2011 сроком действия на 1 год);
- установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" (далее - ООО "СК "ДОМОСТРОЙ", ответчик) о взыскании 782 216 рублей 54 копеек, в том числе 548 008 рублей 76 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 14.09.2004 N 23-30/344, а также 234 207 рублей 78 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2010 по делу N А70-8899/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская, с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение в этом доме. Соответственно, с этого момента у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что земельный участок не сформирован в соответствии с законодательством под многоквартирный жилой дом. Также считает, что земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
От Департамента имущественных отношений Тюменской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя стороны, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Судом апелляционной инстанции заявленное ходатайство удовлетворено. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия Департамента имущественных отношений Тюменской области.
От ООО "СК "ДОМОСТРОЙ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
Из отзыва следует, что решение суда является законным и обоснованным.
Представитель ООО "СК "ДОМОСТРОЙ" в заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании Распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 04.08.2004 N 1775/14-з (л.д. 21 - 22), 14.09.2004 Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания ДОМОСТРОЙ" (арендатор) заключили договор N 23-30/344 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 3362), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская (за счет отселения и сноса жилого дома по ул. Лопарева, 97), кадастровый номер 72:23:04 29 003:0027 (л.д. 16 - 19). Земельный участок представлялся под строительство жилого дома (ГП-11) с объектами соцкультбыта, гаражного комплекса (ГП-42) и трансформаторной подстанции (ГП-41).
Из пункта 7.2 договора следует, что он действует в период с 04.08.2004 по 03.08.2007.
Размер арендной платы указан в приложении N 2 к договору (л.д. 20).
Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2005 (т. 1, л.д. 12).
Соглашением от 06.09.2007 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка с 04.08.2007 по 03.07.2008 (л.д. 14).
Пунктом 2 указанного соглашения стороны определили, что арендную плату арендатору производить в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы с 01.08.2007 (л.д. 15).
Земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская, с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027 сформирован в 2002 году (как указано в распоряжении Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 04.08.2004 N 1775/14-з кадастровый план земельного участка от 06.08.2002 N 1500).
04 апреля 2008 года Департамент градостроительной политики администрации города Тюмени выдал разрешение обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ДОМОСТРОЙ" N RU72304000-31-рв на ввод в эксплуатацию жилого дома с объектами соцкультбыта (ГП-11) и инженерными сетями, имеющий 10 этажей 4 секции 193 квартиры и расположенный по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Депутатская, 80 корпус 2; ул. Депутатская, 80 корпус 2/1; ул. Депутатская, 80 корпус 2/2; ул. Депутатская, 80 корпус 2/3; ул. Депутатская, 80 корпус 2/4, ул. Депутатская, 80 корпус 2/5, ул. Депутатская, 80 корпус 2/6; ул. Депутатская, 80 корпус 2/7; ул. Депутатская, 80 корпус 2/8; ул. Депутатская, 80 корпус 2/9; ул. Депутатская, 80 корпус 2/10; ул. Депутатская, 80 корпус 2/11; ул. Депутатская, 80 корпус 2/12; ул. Депутатская, 80 корпус 2/13; ул. Депутатская, 80 корпус 2/14; ул. Депутатская, 80 корпус 2/15; ул. Депутатская, 80 корпус 2/16; (л. д. 39 - 41).
Приказом N 185-од от 03 марта 2008 года утверждено заключение о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации: Жилой дом с объектами соцкультбыта (ГП-11) по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 80, корпус 2, встроенные нежилые помещения - офисы, гаражный комплекс (ГП-42) по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 80, строение 1, трансформаторная подстанция (ГП-41) по адресу: г. Тюмень, ул. Демьяна Бедного, 83, корпус 1, строение 1 (л.д. 43, 44 - 46).
04 июля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрировано право собственности за Щегловой Ольгой Николаевной на однокомнатную квартиру площадью 53,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 80 корп. 2, кв. 38.
Истец, полагая, что ответчик по истечении срока действия продолжает пользоваться земельным участок с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027, не исполняет договорные обязательства по арендной плате, обратился в суд с настоящим иском.
17.11.2010 Арбитражный суд Тюменской области принял решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Означенное решение обжаловано истцом в порядке апелляционного производства. В качестве доводов апелляционной жалобы истцом заявлено о том, что земельный участок не сформирован под многоквартирный дом и о том, что суд ошибочно сделал вывод об отсутствии в необходимости каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку возражений относительно проверки решения суда первой инстанции в полном объеме не поступило, суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемое решение в части указанных доводов (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ обжалуемый судебный акт на предмет соответствия его нормам материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 7.2 договора аренды земельного участка N 23-30/344 от 14.09.2004 установлен период его действия: с 04.08.2004 по 03.08.2007.
Соглашением о продлении срока действия договора аренды от 06.09.2007 стороны продлили срок действия договора аренды с 04.08.2007 по 03.07.2008.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Однако истец основывает свои исковые требования о взыскании с ответчика арендной платы на том, что с 03.07.2008 договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 3.1.6. договора арендатор имеет право продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора.
В соответствии с пунктом 3.2.19 арендатор обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока настоящего договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора.
Из материалов дела усматривается, что заблаговременно, как предусмотрено пунктами 3.1.6 и 3.2.19 договора аренды, ответчик (арендатор) с заявлением о продлении срока аренды земельного участка к истцу (арендодателю) не обращался, следовательно, договор аренды не может считаться продленным на неопределенный срок на прежних условиях, а является прекращенным в связи с истечением срока его действия, т.е. с 04.07.2008.
Кроме того, пунктами 1.1, 1.4, 2.2.1, 3.1.1, 3.1.1., 3.1.3, 3.2.1 земельный участок предоставлялся с определенным целевым назначением - для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, гаражного комплекса и трансформаторной подстанции.
В период действия договора аренды земельного участка ответчик осуществил строительство указанных объектов.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик после прекращения договора аренды продолжал пользоваться арендованным земельным участком, судам первой и апелляционной инстанции не представлено.
При завершении строительства на арендованном земельном участке появились новые объекты недвижимости, при переходе прав на которые в силу статьи 271 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации переходит право и на соответствующий земельный участок, в связи с чем земельный участок не возвращается арендодателю по акту приема-передачи, а переходит к собственникам объектов недвижимости.
Более того, истец и ответчик считали отношения по аренде земельного участка прекращенными в связи с истечением срока его действия, указанные обстоятельства подтверждаются перепиской сторон, а именно: письмом ООО "СК "ДОМОСТРОЙ" от 08.09.2008 N 135, которым ответчик просил продлить договор на 9 месяцев, письмом от 10.11.2008 N 081110021/17-2 истцом ответчику отказано, а также письмами от 24.06.2009 N 71, от 20.07.2009 N 090720015/10-1, от 04.07.2009 N 102, от 13.08.2009 N 8428/10-1.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что Департамент имущественных отношений Тюменской области с требованием о взыскании арендных платежей с ответчика не обращался, указанные требования заявлены истцом лишь спустя два года.
Поскольку, по истечении срока действия договора аренды от 04.08.2004 N 1775/14-з ответчик не продолжал пользоваться земельным участком, не вносил за него арендную плату, в свою очередь истец отказывал в предоставлении данного участка в аренду, следовательно, у истца отсутствовали намерения на пролонгацию договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем договор аренды считается прекращенным с 04.07.2008.
На факт оплаты арендных платежей за период действия договора аренды ответчик ссылается в отзыве на исковое заявление, а именно указывает, что внесение арендных платежей производилось за период действия договора до 03.07.2008.
Никаких возражений от истца ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не поступило, поэтому суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по апелляционной жалобе руководствуется пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что истцом признаны обстоятельства оплаты ответчиком арендных платежей за период действия договора аренды, т.е. до 03.07.2008.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что жильцы дома не оформили свое право на земельный участок под домом, в связи с чем именно застройщик продолжает пользоваться участком и должен оплачивать за него, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Построенный на земельном участке жилой дом с объектами соцкультбыта (ГП-11) и инженерными сетями был введен в эксплуатацию 04.04.2008 разрешением Администрации города Тюмени RU72304000-31-рв, после чего ответчик по актам приема-передачи передал участникам долевого строительства жилые и нежилые помещения для государственной регистрации права собственности.
Так, первый случай государственной регистрации права собственности на квартиру состоялся 04 июля 2008 года. Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрировано право собственности за Щегловой Ольгой Николаевной на однокомнатную квартиру площадью 53,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 80 корп. 2, кв. 38.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу статьи 25 Земельного Кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом (04.07.2008) возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, что исключает возможность продления ранее существующего договора аренды с застройщиком.
Кроме того, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, земельный участок под строительство жилого дома был сформирован еще в 2002 году, т.е. до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, правовые обязательства долевых собственников возникает в силу вводного закона еще с момента появления дома (ввода его в эксплуатацию).
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены данные дома, возникает в силу прямого указания закона.
При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме и на общее имущество, в том числе и на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку целью использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка является строительство жилого дома и материалами дела подтверждается, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, то в силу закона земельный участок площадью 10470,2 кв. м, расположенный в г. Тюмень, ул. Николая Чаплина - Молодежная - Депутатская, с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0027 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение в этом доме., т.е. с 04.07.2008. Соответственно, с этого момента у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.
Что касается довода истца о том, что земельный участок не сформирован под многоквартирный дом, то суд апелляционной инстанции считает, что данный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2002 году, т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требований о формировании иного участка земли не содержится.
Таким образом, поскольку на земельном участке располагается многоквартирный жилой дом, то у Департамента имущественных отношений Тюменской области отсутствует возможность владения, пользования и распоряжения данным земельным участком, в том числе и возможность получать арендную плату за земельный участок.
Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Департамент имущественных отношений Тюменской области удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не распределяются, поскольку Департамента имущественных отношений Тюменской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2010 по делу N А70-8899/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)