Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Синякиной Т.В., Терешиной Н.М.
при участии представителей
от истца: Наумова П.И., протокол от 23.12.2009 N 6,
от администрации Московского района города Нижнего Новгорода:
Рыбакиной Е.П. по доверенности от 11.01.2010 N 32-16-06
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
товарищества собственников жилья "Красных Зорь, 5А"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.01.2010,
принятое судьей Горобец Н.В.,
по делу N А43-34396/2009
по иску товарищества собственников жилья "Красных Зорь, 5А"
к муниципальному образованию "Город Нижний Новгород" в лице администрации города Нижнего Новгорода и администрации Московского района города Нижнего Новгорода
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
и
с учетом уточненных требований товарищество собственников жилья "Красных Зорь, 5А" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к муниципальному образованию "Город Нижний Новгород" в лице администрации города Нижнего Новгорода (далее - Муниципальное образование) и администрации Московского района города Нижнего Новгорода (далее - Администрация).
Предметом исковых требований явилось урегулирование разногласий, возникших между Товариществом и Администрацией при подписании договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Стороны не пришли к согласию по пунктам 2.3.1 и 3.6 договора.
Администрация предложила спорные пункты договора в следующей редакции:
- - пункт 2.3.1: "Собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за работы и услуги. Если помещение в многоквартирном доме передано по договору аренды или найма, плату вносит арендатор или наниматель соответственно. Плата вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным";
- - пункт 3.6: "В случае принятия на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения о капитальном ремонте общего имущества собственник производит оплату данных работ соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.".
Товарищество предложило дополнить пункт 2.3.1 договора абзацем: "В случае если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, собственник обязан принять все законные меры воздействия к нанимателю вплоть до выселения последнего и погасить имеющуюся задолженность".
Пункт 3.6 договора предложен истцом в следующей редакции: "В случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об оплате расходов на капитальный ремонт, собственник производит оплату этих расходов соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.
Оплата расходов на капитальный ремонт производится собственником ежемесячно, по безналичному расчету, не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации.".
Суд первой инстанции решением от 28.01.2010 отказал в удовлетворении исковых требований. При принятии судебного акта суд исходил из того, что спорные пункты в редакции истца противоречат как действующему законодательству о порядке оплаты жилого помещения, коммунальных услуг и капитального ремонта, так и условиям того же договора, по которым у сторон нет разногласий.
Суд руководствовался статьями 421 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 135, 138 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 05.08.2008 N 3637 "О порядке выделения денежных средств из бюджета города Нижнего Новгорода на проведение капитального ремонта многоквартирных домов" (далее - Постановление N 3637).
В арбитражном суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Не согласившись с принятым судебным актом, Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 28.01.2010 и принять по делу новый судебный акт о принятии пунктов 2.3.1 и 3.6 договора в редакции истца.
По мнению заявителя, основанному на статьях 30 и 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2.3.1 в редакции истца не противоречит закону. Заявитель не согласен с выводом суда о необоснованности возложения на Администрацию ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате жилого помещения и коммунальных услуг нанимателями и арендаторами помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Заявитель считает, что пункт 3.6 договора в его редакции соответствует требованиям статей 153 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. Предложение Администрации о внесении платы за капитальный ремонт после выполнения работ, основанное на Постановлении N 3637, противоречит действующему законодательству, сложившемуся порядку начисления иными собственниками платы за капитальный ремонт и нарушает права Товарищества на беспрепятственное осуществление им своих прав, предусмотренных статьями 5 и 135 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование своих доводов заявитель приводит ситуацию, сложившуюся в 2007 - 2008 годах по дому, находящемуся в управлении Товарищества.
Администрация в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемый судебный акт, как законный и обоснованный.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее соответственно и подтвердили, что по согласию сторон урегулирование спорных условий договора передано на усмотрение суда. Представители сторон не смогли пояснить, в какой из редакций действует договор после принятия судебного решения, и указали, что руководствуются прежним договором.
Муниципальное образование, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явилось. Дело рассмотрено в его отсутствие.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 часов 30 минут 09.06.2010.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 28.01.2010 по делу N А43-34396/2009 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установил суд, в многоквартирном доме N 5а по улице Красных Зорь Нижнего Новгорода имеются квартиры, принадлежащие на праве собственности как гражданам, так и Муниципальному образованию. При этом в квартирах последнего проживают жильцы по договорам социального найма. Собственниками (гражданами) создано товарищество собственников жилья "Красных Зорь, 5А".
Товарищество 21.05.2009 с целью исполнения предусмотренной статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности обратилось в Администрацию как собственнику помещений в многоквартирном доме, не являющемуся членом товарищества, с предложением заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Администрация направила в адрес Товарищества проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, разработанный департаментом жилья и инженерной инфраструктуры и согласованный с департаментом правовой работы.
Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий в части пунктов 2.3.1 и 3.6.
Предложенный Товариществом вариант пунктов 2.3.1 и 3.6 договора не принят Администрацией, поскольку, по мнению ответчика, противоречит действующему законодательству и содержанию других статей договора является неисполнимым.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции исходит из следующего.
Из статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в платежах по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что все собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплачивать расходы на его капитальный ремонт. Решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом учитываются предложения управляющей организации об условиях проведения ремонта (в том числе объемы, сроки и стоимость работ, порядок финансирования, сроки возмещения расходов).
Структура платы за жилое помещение для нанимателей и собственников жилых помещений определена в статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно абзацу второму пункта 1 названной нормы наниматели жилых помещений не вносят плату на капитальный ремонт имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Во исполнение указанных норм администрацией города Нижнего Новгорода принято постановление от 05.08.2008 N 3637 "О порядке выделения денежных средств из бюджета города Нижнего Новгорода на проведение капитального ремонта многоквартирных домов", которым утвержден порядок выделения бюджетных средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов соразмерно доле города в праве общей собственности на это имущество. Здесь определены условия и механизм выделения денежных средств из городского бюджета на проведение капитального ремонта и указано, что бюджетные средства на эти цели предоставляются управляющим организациям на основании письменного обращения в администрацию соответствующего района города Нижнего Новгорода с последующим согласованием в департаменте жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода. Финансирование капитального ремонта осуществляется в пределах объема бюджетных средств, предусмотренных на эти цели в бюджете города Нижнего Новгорода на текущий финансовый год. Перечисление денежных средств на расчетный счет Товарищества осуществляется на основании платежного поручения, представляемого администрацией района в финансовое управление соответствующего района департамента финансов и налоговой политики администрации города Нижнего Новгорода.
Кроме того, данным Порядком, установлены основания для перечисления денежных средств товариществу, которыми, в частности, являются:
- - заявка на финансирование работ капитального ремонта многоквартирного дома в доле муниципальной собственности в праве общей собственности на это имущество;
- - решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта;
- - соглашение товарищества с администрацией района о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;
- - гарантийное письмо о целевом использовании бюджетных средств;
- - сводная ведомость планируемого объема капитального ремонта многоквартирного дома.
Такими образом, обязанность Администрации по внесению платы на капитальный ремонт ежемесячно не установлена ни статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Постановлением N 3637 и противоречит действующему порядку выделения бюджетных средств Товариществам собственникам жилья на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
В связи с этим соответствующие доводы заявителя подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм жилищного законодательства. При этом судом учитывается, что на момент рассмотрения дела Постановление N 3637 сторонами не оспорено, недействительным не признано.
Оценивая выводы суда первой инстанции по поводу разногласий по пункту 2.3.1, окружной суд исходит из того, что наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Кроме того, наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (пункты 2 и 3 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанности по проведению текущего ремонта жилого помещения и своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лежат на нанимателе по договору социального найма (часть 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; у арендатора - с момента заключения соответствующего договора аренды; собственника - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Положения данной статьи не подлежат расширительному толкованию.
Статьей 90 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
На основании изложенного следует, что ни нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, ни иные правовые акты в сфере представления жилищно-коммунальных услуг не предусматривают императивных норм, предписывающих муниципальному фонду нести расходы по оплате за коммунальные услуги и жилое помещение, переданное арендаторам или нанимателям в случае, если наниматель в течение более шести месяцев не погашает имеющуюся у него задолженность.
Расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы местного самоуправления только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке (пункт 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя, правовой механизм взыскания Товариществом задолженности, пени и убытков, связанных с неисполнение нанимателями или арендаторами помещения муниципального фонда, а также порядок ограничения им подачи коммунального ресурса в связи с его неоплатой, предусмотрен пунктами 2.1.3, 2.2.3, 4.2 и 4.4 договора, в отношении которых у сторон при его подписании не возникло разногласий.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для принятия пунктов 2.3.1 и 3.6 в редакции истца. Однако, принимая решения об отказе в исковых требованиях, суд не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Решение суда является основанием для возникновения у контрагентов обязанности заключить договор на указанных в решении условиях.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
В нарушение указанных норм права Арбитражный суд Нижегородской области принял решение об отказе в иске, не определив подлежащую применению редакцию спорных пунктов. Вследствие этого спор остался не разрешенным судом.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит отмене, так как суд не исследовал имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, а дело - передаче на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду надлежит оценить редакцию, предложенную Администрацией, определить условия договора, по которым у сторон был спор, и изложить принятую судом редакцию в резолютивной части решения.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.01.2010 по делу N А43-34396/2009 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 09.06.2010 ПО ДЕЛУ N А43-34396/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2010 г. по делу N А43-34396/2009
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Синякиной Т.В., Терешиной Н.М.
при участии представителей
от истца: Наумова П.И., протокол от 23.12.2009 N 6,
от администрации Московского района города Нижнего Новгорода:
Рыбакиной Е.П. по доверенности от 11.01.2010 N 32-16-06
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
товарищества собственников жилья "Красных Зорь, 5А"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.01.2010,
принятое судьей Горобец Н.В.,
по делу N А43-34396/2009
по иску товарищества собственников жилья "Красных Зорь, 5А"
к муниципальному образованию "Город Нижний Новгород" в лице администрации города Нижнего Новгорода и администрации Московского района города Нижнего Новгорода
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
и
установил:
с учетом уточненных требований товарищество собственников жилья "Красных Зорь, 5А" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к муниципальному образованию "Город Нижний Новгород" в лице администрации города Нижнего Новгорода (далее - Муниципальное образование) и администрации Московского района города Нижнего Новгорода (далее - Администрация).
Предметом исковых требований явилось урегулирование разногласий, возникших между Товариществом и Администрацией при подписании договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Стороны не пришли к согласию по пунктам 2.3.1 и 3.6 договора.
Администрация предложила спорные пункты договора в следующей редакции:
- - пункт 2.3.1: "Собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за работы и услуги. Если помещение в многоквартирном доме передано по договору аренды или найма, плату вносит арендатор или наниматель соответственно. Плата вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным";
- - пункт 3.6: "В случае принятия на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения о капитальном ремонте общего имущества собственник производит оплату данных работ соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.".
Товарищество предложило дополнить пункт 2.3.1 договора абзацем: "В случае если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, собственник обязан принять все законные меры воздействия к нанимателю вплоть до выселения последнего и погасить имеющуюся задолженность".
Пункт 3.6 договора предложен истцом в следующей редакции: "В случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об оплате расходов на капитальный ремонт, собственник производит оплату этих расходов соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.
Оплата расходов на капитальный ремонт производится собственником ежемесячно, по безналичному расчету, не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации.".
Суд первой инстанции решением от 28.01.2010 отказал в удовлетворении исковых требований. При принятии судебного акта суд исходил из того, что спорные пункты в редакции истца противоречат как действующему законодательству о порядке оплаты жилого помещения, коммунальных услуг и капитального ремонта, так и условиям того же договора, по которым у сторон нет разногласий.
Суд руководствовался статьями 421 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 135, 138 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 05.08.2008 N 3637 "О порядке выделения денежных средств из бюджета города Нижнего Новгорода на проведение капитального ремонта многоквартирных домов" (далее - Постановление N 3637).
В арбитражном суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Не согласившись с принятым судебным актом, Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 28.01.2010 и принять по делу новый судебный акт о принятии пунктов 2.3.1 и 3.6 договора в редакции истца.
По мнению заявителя, основанному на статьях 30 и 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2.3.1 в редакции истца не противоречит закону. Заявитель не согласен с выводом суда о необоснованности возложения на Администрацию ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате жилого помещения и коммунальных услуг нанимателями и арендаторами помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Заявитель считает, что пункт 3.6 договора в его редакции соответствует требованиям статей 153 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. Предложение Администрации о внесении платы за капитальный ремонт после выполнения работ, основанное на Постановлении N 3637, противоречит действующему законодательству, сложившемуся порядку начисления иными собственниками платы за капитальный ремонт и нарушает права Товарищества на беспрепятственное осуществление им своих прав, предусмотренных статьями 5 и 135 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование своих доводов заявитель приводит ситуацию, сложившуюся в 2007 - 2008 годах по дому, находящемуся в управлении Товарищества.
Администрация в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемый судебный акт, как законный и обоснованный.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее соответственно и подтвердили, что по согласию сторон урегулирование спорных условий договора передано на усмотрение суда. Представители сторон не смогли пояснить, в какой из редакций действует договор после принятия судебного решения, и указали, что руководствуются прежним договором.
Муниципальное образование, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явилось. Дело рассмотрено в его отсутствие.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 часов 30 минут 09.06.2010.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 28.01.2010 по делу N А43-34396/2009 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установил суд, в многоквартирном доме N 5а по улице Красных Зорь Нижнего Новгорода имеются квартиры, принадлежащие на праве собственности как гражданам, так и Муниципальному образованию. При этом в квартирах последнего проживают жильцы по договорам социального найма. Собственниками (гражданами) создано товарищество собственников жилья "Красных Зорь, 5А".
Товарищество 21.05.2009 с целью исполнения предусмотренной статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности обратилось в Администрацию как собственнику помещений в многоквартирном доме, не являющемуся членом товарищества, с предложением заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Администрация направила в адрес Товарищества проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, разработанный департаментом жилья и инженерной инфраструктуры и согласованный с департаментом правовой работы.
Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий в части пунктов 2.3.1 и 3.6.
Предложенный Товариществом вариант пунктов 2.3.1 и 3.6 договора не принят Администрацией, поскольку, по мнению ответчика, противоречит действующему законодательству и содержанию других статей договора является неисполнимым.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции исходит из следующего.
Из статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в платежах по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что все собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплачивать расходы на его капитальный ремонт. Решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом учитываются предложения управляющей организации об условиях проведения ремонта (в том числе объемы, сроки и стоимость работ, порядок финансирования, сроки возмещения расходов).
Структура платы за жилое помещение для нанимателей и собственников жилых помещений определена в статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно абзацу второму пункта 1 названной нормы наниматели жилых помещений не вносят плату на капитальный ремонт имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Во исполнение указанных норм администрацией города Нижнего Новгорода принято постановление от 05.08.2008 N 3637 "О порядке выделения денежных средств из бюджета города Нижнего Новгорода на проведение капитального ремонта многоквартирных домов", которым утвержден порядок выделения бюджетных средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов соразмерно доле города в праве общей собственности на это имущество. Здесь определены условия и механизм выделения денежных средств из городского бюджета на проведение капитального ремонта и указано, что бюджетные средства на эти цели предоставляются управляющим организациям на основании письменного обращения в администрацию соответствующего района города Нижнего Новгорода с последующим согласованием в департаменте жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода. Финансирование капитального ремонта осуществляется в пределах объема бюджетных средств, предусмотренных на эти цели в бюджете города Нижнего Новгорода на текущий финансовый год. Перечисление денежных средств на расчетный счет Товарищества осуществляется на основании платежного поручения, представляемого администрацией района в финансовое управление соответствующего района департамента финансов и налоговой политики администрации города Нижнего Новгорода.
Кроме того, данным Порядком, установлены основания для перечисления денежных средств товариществу, которыми, в частности, являются:
- - заявка на финансирование работ капитального ремонта многоквартирного дома в доле муниципальной собственности в праве общей собственности на это имущество;
- - решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта;
- - соглашение товарищества с администрацией района о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;
- - гарантийное письмо о целевом использовании бюджетных средств;
- - сводная ведомость планируемого объема капитального ремонта многоквартирного дома.
Такими образом, обязанность Администрации по внесению платы на капитальный ремонт ежемесячно не установлена ни статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Постановлением N 3637 и противоречит действующему порядку выделения бюджетных средств Товариществам собственникам жилья на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
В связи с этим соответствующие доводы заявителя подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм жилищного законодательства. При этом судом учитывается, что на момент рассмотрения дела Постановление N 3637 сторонами не оспорено, недействительным не признано.
Оценивая выводы суда первой инстанции по поводу разногласий по пункту 2.3.1, окружной суд исходит из того, что наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Кроме того, наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (пункты 2 и 3 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанности по проведению текущего ремонта жилого помещения и своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лежат на нанимателе по договору социального найма (часть 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; у арендатора - с момента заключения соответствующего договора аренды; собственника - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Положения данной статьи не подлежат расширительному толкованию.
Статьей 90 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
На основании изложенного следует, что ни нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, ни иные правовые акты в сфере представления жилищно-коммунальных услуг не предусматривают императивных норм, предписывающих муниципальному фонду нести расходы по оплате за коммунальные услуги и жилое помещение, переданное арендаторам или нанимателям в случае, если наниматель в течение более шести месяцев не погашает имеющуюся у него задолженность.
Расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы местного самоуправления только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке (пункт 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя, правовой механизм взыскания Товариществом задолженности, пени и убытков, связанных с неисполнение нанимателями или арендаторами помещения муниципального фонда, а также порядок ограничения им подачи коммунального ресурса в связи с его неоплатой, предусмотрен пунктами 2.1.3, 2.2.3, 4.2 и 4.4 договора, в отношении которых у сторон при его подписании не возникло разногласий.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для принятия пунктов 2.3.1 и 3.6 в редакции истца. Однако, принимая решения об отказе в исковых требованиях, суд не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Решение суда является основанием для возникновения у контрагентов обязанности заключить договор на указанных в решении условиях.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
В нарушение указанных норм права Арбитражный суд Нижегородской области принял решение об отказе в иске, не определив подлежащую применению редакцию спорных пунктов. Вследствие этого спор остался не разрешенным судом.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит отмене, так как суд не исследовал имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, а дело - передаче на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду надлежит оценить редакцию, предложенную Администрацией, определить условия договора, по которым у сторон был спор, и изложить принятую судом редакцию в резолютивной части решения.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.01.2010 по делу N А43-34396/2009 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.САМУЙЛОВ
Судьи
Т.В.СИНЯКИНА
Н.М.ТЕРЕШИНА
С.В.САМУЙЛОВ
Судьи
Т.В.СИНЯКИНА
Н.М.ТЕРЕШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)