Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" февраля 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца ООО "Управляющая компания "Красжилсервис": Мячикова Т.А. - представитель по доверенности от 28.09.2009 N 296,
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" ноября 2009 года по делу N А33-11406/2009, принятое судьей Данекиной Л.А.,
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее по тексту - ООО УК "Красжилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (далее по тексту - ООО "Заря") о взыскании задолженности по договору от 12.07.2005 N 64-э/р в размере 129 389 рублей 99 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02.11.2009 исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Заря" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" взыскано 119 575,12 руб. долга и 3 777,72 руб. судебных расходов по государственной пошлине.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным решением, ООО "УК "Красжилсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- суд, удовлетворив требования за период с 01.07.2008 по 08.05.2009 в сумме 119575 рублей 12 копеек, необоснованно отказал в удовлетворении требований за другой период с 09.05.2009 по 31.05.2009, посчитав, что с момента получения ООО УК "Красжилсервис" уведомления за N 12 от 08.05.2009 о расторжении договора N 64-э/р от 12.07.2005 на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения договор считается расторгнутым в одностороннем порядке,
- на основании решения собственников многоквартирного жилого дома N 25 по улице Тельмана истец избран в качестве управляющей организации,
- поскольку многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, договор на управление домом может быть заключен и расторгнут на основании протокола общего собрания собственников помещения, следовательно, односторонний отказ ООО "Заря" от исполнения обязательства неправомерен,
- - согласно договору аренды нежилого помещения N 9344 от 15.06.2005 обязанности по оплате эксплуатационных расходов возложены собственником нежилого помещения на арендатора;
- - ООО "Заря" как арендатор нежилого помещения, находящегося в спорном жилом доме, в силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязано возместить истцу понесенные им расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорционально занимаемой площади помещения,
- пункт 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ закрепляет право заказчика отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов,
- в спорный период услуги по содержанию общего имущества дома оказывались надлежащим образом и продолжают оказываться до настоящего времени, однако, оплата не произведена,
- ООО "Заря" продолжает пользоваться помещением и соответственно продолжает быть потребителем услуг, оказываемых ООО УК "Красжилсервис", но за которые не производит оплату,
- указанные отношения не могут быть прекращены в одностороннем порядке, так как сущностью обязанностей ООО УК "Красжилсервис" является содержание общего имущества многоквартирного дома как единого цельного комплекса, системы, и услуги фактически оказываются для всех пользователей помещений в доме,
- договором N 64-э/р от 12.07.2005 предусмотрено право ООО УК "Красжилсервис" на повышение тарифов в одностороннем порядке без уведомления пользователя.
Общество с ограниченной ответственностью "Заря" отзыв на апелляционную жалобу не представило. Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: договора управления многоквартирным домом N 20-у от 28.12.2006; договора N 16-Д от 01.01.2009 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; договора N 17-Д от 01.03.2008 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; актов сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 16-Д, N 17-Д за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договора N 10-AT на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.01.2009; договора N 10-АТ на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.02.2008; актов сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 10-АТ от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договора N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.01.2009; договора N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.02.2008; актов сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 4-Л от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; справки о накопленных средствах по капитальному ремонту на счете дома N 25 по ул. Тельмана от 25.01.2010; протокола N 3 от 27.05.2009 внеочередного собрания собственников помещений; протокола N 2 от 22.11.2008 внеочередного собрания собственников помещений; договора подряда 2-ФЗ от 09.07.2009; справки о стоимости выполненных работ и затратах от 30.11.2009; акта выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 30.11.2009; договора подряда 1-ФЗ от 09.07.2009; справки о стоимости выполненных работ и затратах от 19.10.2009; акта выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 19.10.2009.
В обоснование ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в суде апелляционной инстанции представитель ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" Мячикова Т.А. пояснила, что суд первой инстанции не приобщил данные доказательства к материалам дела, ограничившись исследованием обстоятельств с учетом доводов ответчика о сроках действия договора N 64 - э/р от 12.07.2005. Обстоятельства по фактическому оказанию услуг в спорный период суд первой инстанции не исследовал, доводы об оказании услуг на основании договора управления многоквартирным домом не оценивал.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Истец применительно к требованиям статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса обосновал заявленное ходатайство.
Суд, совещаясь на месте, определил удовлетворить ходатайство представителя ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" Мячиковой Т.А. и приобщить к материалам дела указанные документы. Все дополнительные документы приобщены судом апелляционной инстанции, в связи с необходимостью исследования и оценки обстоятельств оказания услуг в спорный период.
Представитель ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" Мячикова Т.А. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение проверяется в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за май 2009 года.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
15.06.2005 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Заря" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 9344, согласно которому арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование в нежилом помещении N 131 комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, реестровый N СТР05861, общей площадью 772,6 м(2), расположенном на первом этаже девятиэтажного жилого дома в г. Красноярске по адресу: ул. Тельмана, 25, для использования под магазин.
Исходя из пункта 4.2.3 договора, арендатор принял на себя обязательства содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Согласно пункту 4.2.5. договора аренды арендатор обязуется в месячный срок заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 4.2.6 договора немедленно извещать организацию, несущую расходы по эксплуатационному содержанию о всяком повреждении нежилого помещения, авариях сантехнического, электротехнического и другого оборудования.
Согласно пункту 4.2.21 арендатор обязан нести расходы, связанные с содержанием арендуемого помещения.
Пунктом 8 дополнительного соглашения N 8 от 05.08.2009 к договору аренды предусмотрено, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком (л.д. 139).
12.07.2005 между ООО УК "Красжилсервис" (исполнитель) и ООО "Заря" (пользователь) заключен договор N 64-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения.
Согласно пункту 1.1. договора исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользователя домовладения, а пользователь производит оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, расположенное по адресу ул. Тельмана, д. 25, общей площадью 759,4 м(2).
Оплата по договору производится пользователем ежемесячно на условиях предоплаты до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя в банке или внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя. Размер оплаты определяется расчетом, приведенным в Приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1. договора).
При изменении в течение года ставки эксплуатационных расходов исполнитель производит соответствующий перерасчет со дня их изменения (пункт 3.2. договора).
Согласно приложению N 1 к договору стоимость эксплуатационных услуг составляет 4 310,20 руб. в месяц с налогом на добавленную стоимость.
Дополнительным соглашением от 10.01.2007 к договору стоимость услуг по договору определена в размере 5 806,67 руб.
Дополнительным соглашением от 04.03.2008 к договору ООО УК "Красжилсервис" предложило ООО "Заря" изложить положения договора N 64-э/р от 12.07.2005 в следующей редакции:
- - название договора "договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома";
- - пункт 1.1. договора "исполнитель обеспечивает содержание и ремонт (в том числе капитальный) общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 25, а пользователь производит оплату расходов по содержанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу, где расположено нежилое помещение площадью 759,4 м(2)";
- - пункт 3.1. договора "оплата по договору производится пользователем ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя в банке или внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя";
- - пункт 3.2. договора "при изменении в течение года тарифа по содержанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества многоквартирного дома исполнитель производит соответствующий перерасчет со дня изменения. С этого момента пользователь обязан производить оплату по измененным тарифам";
- - пункт 6.3. договора "настоящий договор является неотъемлемой частью договора на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу:: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 25";
- - Приложение N 1 к договору "стоимость расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома составляет 11 550,63 руб. в месяц с налогом на добавленную стоимость".
Пунктом 9 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с 01.03.2008.
Письмом от 10.11.2008, полученным ООО "Заря" 17.11.2008, ответчику повторно направлен экземпляр соглашения от 04.03.2008 для подписания.
Дополнительное соглашение от 04.03.2008 ответчиком не подписано.
Уведомлением N 18 от 11.04.2008, полученным истцом 11.04.2008, ООО "Заря" предложило ООО УК "Красжилсервис" расторгнуть договор.
Письмом от 10.03.2009 N 372 ООО УК "Красжилсервис" известило ООО "Заря" о том, что в связи с изменением тарифа на 2009 год Решением городского Совета депутатов от 22.12.2008 N В-63 стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с 01.01.2009 составила 13 228,73 руб. в месяц с налогом на добавленную стоимость.
Уведомлением N 12 от 08.05.2009, полученным истцом 08.05.2009, ООО "Заря" известило ООО УК "Красжилсервис" о расторжении договора в одностороннем порядке.
ООО УК "Красжилсервис" и собственниками жилых помещений дома, расположенного по адресу: ул. Тельмана, дом 25 заключен договор N 20-у управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого управление многоквартирным домом осуществляется Управляющей организацией в интересах граждан, юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений, нанимателей, членов семей собственников и нанимателей, собственника муниципальных жилых помещений на счет их средств (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является выполнение Управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул.Тельмана, дом 25, в целях обеспечения надлежащей эксплуатации данного дома, содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения) собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользующимся жилыми помещениями в этом доме лицам, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Согласно пункту 1.4 договора собственники и арендаторы нежилых помещений заключают договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, который является неотъемлемой частью данного договора.
В пункте 1.5 договора стороны определили состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по договору, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1.6 договора перечень работ и услуг, выполняемых Управляющей организацией, а также периодичность и сроки их выполнения представлены в Приложениях N N 3 - 5 к договору.
Пунктом 1.7 договора стороны предусмотрели порядок решения вопроса о проведении капитального ремонта, а также накопление средств на счете Управляющей организации для проведения капитального ремонта. Как следует из договора и приложений N N 3-6, истец обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню и объему работ: техническое обслуживание конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования здания, содержание придомовой территории, лестничных клеток, дератизация и дезинсекция подвальных помещений и мусоропроводов, содержание и ремонт лифтов, аварийно-диспетчерское обслуживание и другие услуги по содержанию многоквартирного дома.
Собственники (пользователи) помещений обязались своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт (в том числе капитальный) помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения и за коммунальные услуги (пункты 1.7, 2.1.9 договора).
Согласно пункту 4.1 договора стоимость услуг по настоящему договору устанавливается в размере платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и нанимателей помещений дома. Плата за содержание и ремонт помещений (общего имущества многоквартирного дома) включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме в соответствии с перечнями и объемами, установленными в Приложениях N N 3 - 5.
В силу пунктов 4.2, 4.3 договора плата за содержание и ремонт помещений определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если плата не установлена собственниками, она определяется в размере, установленном нормативными документами органов местного самоуправления. Величина платы за капитальный ремонт многоквартирного дома определяется, исходя из расчета 1,21 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения, может изменяться по решению собственников.
В связи с изменением тарифов на 2009 год на основании решения городского Совета депутатов от 22.12.2008 N В-6310.03.2009 истец направил в адрес ответчика уведомление N 372 о повышении стоимости услуг на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с 01.01.2009 в месяц до 13228 руб. 73 коп. (тариф за 1 кв.м 17 руб. 42 коп.), 31.04.2009 в связи с изменением тарифов направлена калькуляция на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с 01.01.2009.
Претензией N 902 от 29.05.2009, врученной пользователю 01.06.2009, ООО УК"Красжилсервис" предложило ООО "Заря" уплатить эксплуатационные расходы за период с 01.07.2008 по 31.05.2009 в размере 129 389,99 руб.
Поскольку задолженность по договору N 64-э/р от 12.07.2005 ООО "Заря" не оплачена, ООО УК "Красжилсервис" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 129 389 рублей 99 копеек задолженности.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что между ООО "Заря" и ООО УК "Красжилсервис" заключен договор N 64-э/р от 12.07.2005 на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения. Указанный договор является разновидностью договора возмездного оказания услуг и регулируется главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В соответствии с пунктов 1.1. договора исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользователя домовладения, а пользователь производит оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, расположенное по адресу ул. Тельмана, д. 25, общей площадью 759,4 м(2).
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что исполнитель обязан обеспечить техническое обслуживание и бесперебойную работу общедомового санитарно - технического и инженерного оборудования; обеспечить выполнение функций, связанных с текущим ремонтом здания в целом, его инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; обеспечить поддержание надлежащего санитарного состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения.
Из содержания договора следует, что исполнитель обязан осуществлять меры по содержанию и ремонту здания в целом, а также придомовой территории.
Суд первой инстанции проанализировав условия договора на техническое обслуживание и договора аренды, частично удовлетворяя исковые требования на основании договора N 64-э/р от 12.07.2005, пришел к выводу о том, что ответчик, являясь пользователем помещения по договору аренды, обязан оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, а не только расходы по содержанию нежилого помещения. Сумма задолженности взыскана судом за период с 01.07.2008 по 08.05.2009. В удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с 09.05.2009 по 31.05.2009 судом первой инстанции отказано.
При этом суд первой инстанции, ссылаясь на статью 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой заказчику предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от договора возмездного оказания услуг, пришел к выводу о расторжении ответчиком в одностороннем порядке договора N 64-э/р от 12.07.2005 с 08.05.2009 и отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности после расторжения договора с 09.05.2009.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности за май 2009 года, решение в части отказа в удовлетворении исковых требований подлежит изменению по следующим основаниям.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
В соответствии со статьями 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Согласно пункту 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из материалов дела следует, что собственники жилого многоквартирного дома N 25 по ул. Тельмана в г. Красноярске избрали способ управления - управляющую компанию - ООО "УК "Красжилсервис".
В соответствии с пунктом 16 Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
28.12.2006 между собственниками многоквартирного жилого дома и истцом подписан договор N 20-у управления многоквартирного дома.
В приложении N 2 к договору содержится список собственников (пользователей) нежилых помещений с указанием пользователя ООО "Заря" и общей площади занимаемого помещения - 759, 4 кв.м.
В соответствии с пунктом 6.4 Положения о реестре имущества городской казны, утвержденного Постановлением администрации г. Красноярска от 12.09.2006 N 758, в период пользования и владения имуществом городской казны третьими лицами бремя его содержания определяется договором или иным гражданско-правовым актом.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктами 4.2.3, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.21 договора аренды нежилого помещения N 9344 от 15.06.2005 предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять содержание арендуемого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии и заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.
Пунктом 8 дополнительного соглашения N 8 от 05.08.2009 к договору аренды предусмотрено, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений.
Таким образом, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска возложил на ООО "Заря" обязанности собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, что не противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что вопрос согласования условий договора управления многоквартирным домом со стороны ответчика не имеет правового значения
В силу пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В связи с тем, что ответчик является потребителем комплекса работ и услуг, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома возложены на арендатора, вывод суда первой инстанции об отсутствии обязанности нести расходы на содержание арендованного имущества в спорный период, является ошибочным. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права.
В договоре управления согласованы виды выполняемых истцом работ: техническое обслуживание конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования здания, содержание придомовой территории, лестничных клеток, дератизация и дезинсекция подвальных помещений и мусоропроводов, содержание и ремонт лифтов, аварийно-диспетчерское обслуживание (приложения N N 3 - 5 договора).
В силу пунктов 4.2, 4.3 договора плата за содержание и ремонт помещений определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если плата не установлена собственниками, она определяется в размере, установленном нормативными документами органов местного самоуправления. Величина платы за капитальный ремонт многоквартирного дома определяется, исходя из расчета 1,21 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения, может изменяться по решению собственников.
Согласно расчету суммы иска и расшифровок тарифов и видов услуг, представленных в апелляционную инстанцию, истец по настоящему делу просит взыскать в спорный период - май 2009 года расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально занимаемой площади (759, 4 кв.м) по тарифу 17 руб. 42 коп. за 1 м2 в соответствии с калькуляцией (л.д. 37) на основании решения Красноярского городского Совета N В-63 от 22.12.2008 "Об оплате жилья и коммунальных услуг".
Примененные истцом тарифы не превышают тарифы, утвержденные Решением Красноярского городского Совета N В-63 от 22.12.2008, и соответствуют положениям пунктов 4.2, 4.3 договора управления многоквартирным домом N 20-у от 28.12.2006.
Таким образом, ООО УК "Красжилсервис" обоснованно предъявлены к оплате расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома в мае 2009 года в размере 13 228,73 руб. (17,42 руб. х 759,4 кв.м = 13228,73 руб.).
Факты исполнения истцом обязанности по содержанию и ремонту жилого дома, в том числе мест общего пользования, а также накопления средств для последующего капитального ремонта подтверждаются договорами, заключенными истцом с подрядными организациями в 2008 - 2009 годы, доказательствами их исполнения (актами выполненных работ и справками о стоимости работ), справкой о накопленных средствах по капитальному ремонту на счете дома N 25 по ул. Тельмана от 25.01.2010; протоколом N 3 от 27.05.2009 внеочередного собрания собственников помещений; протоколом N 2 от 22.11.2008 внеочередного собрания собственников помещений.
В материалы дела представлены: договор N 16-Д от 01.01.2009 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; договор N 17-Д от 01.03.2008 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; акты сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 16-Д, N 17-Д за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договор N 10-AT на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.01.2009; договор N 10-АТ на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.02.2008; акты сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 10-АТ от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договор N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.01.2009; договор N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.02.2008; акты сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 4-Л от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; справки о накопленных средствах по капитальному ремонту на счете дома N 25 по ул. Тельмана от 25.01.2010; протокол N 3 от 27.05.2009 внеочередного собрания собственников помещений; протокол N 2 от 22.11.2008 внеочередного собрания собственников помещений; договор подряда 2-ФЗ от 09.07.2009; справки о стоимости выполненных работ и затратах от 30.11.2009; акты выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 30.11.2009; договор подряда 1-ФЗ от 09.07.2009; справка о стоимости выполненных работ и затратах от 19.10.2009; акт выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 19.10.2009.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств в спорный период, которые могли повлиять на размер стоимости оказанных услуг.
Таким образом, на стороне ответчика имеет место неосновательное сбережение денежных средств за счет оказанных услуг истца.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовая квалификация отношений относится к компетенции суда. Суд первой инстанции не применил указанные нормы права.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о недоказанности иска в связи с отсутствием договорных отношений в спорный период является необоснованным, а решение незаконным.
Указанное решение подлежит изменению по пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неприменением норм материального права (главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежащих применению.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в общей сумме 5 087 рублей 79 копеек относятся на ответчика. Истцом при подаче иска и апелляционной жалобы госпошлина оплачена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 02 ноября 2009 года по делу N А33-11406/2009 изменить.
Иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Заря" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" 129 389 рублей 99 копеек задолженности, 4 087 рублей 79 копеек - расходов по уплате государственной пошлины за иск, 1000 рублей 00 копеек - расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2010 ПО ДЕЛУ N А33-11406/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2010 г. по делу N А33-11406/2009
Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" февраля 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца ООО "Управляющая компания "Красжилсервис": Мячикова Т.А. - представитель по доверенности от 28.09.2009 N 296,
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" ноября 2009 года по делу N А33-11406/2009, принятое судьей Данекиной Л.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее по тексту - ООО УК "Красжилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (далее по тексту - ООО "Заря") о взыскании задолженности по договору от 12.07.2005 N 64-э/р в размере 129 389 рублей 99 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02.11.2009 исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Заря" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" взыскано 119 575,12 руб. долга и 3 777,72 руб. судебных расходов по государственной пошлине.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным решением, ООО "УК "Красжилсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- суд, удовлетворив требования за период с 01.07.2008 по 08.05.2009 в сумме 119575 рублей 12 копеек, необоснованно отказал в удовлетворении требований за другой период с 09.05.2009 по 31.05.2009, посчитав, что с момента получения ООО УК "Красжилсервис" уведомления за N 12 от 08.05.2009 о расторжении договора N 64-э/р от 12.07.2005 на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения договор считается расторгнутым в одностороннем порядке,
- на основании решения собственников многоквартирного жилого дома N 25 по улице Тельмана истец избран в качестве управляющей организации,
- поскольку многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, договор на управление домом может быть заключен и расторгнут на основании протокола общего собрания собственников помещения, следовательно, односторонний отказ ООО "Заря" от исполнения обязательства неправомерен,
- - согласно договору аренды нежилого помещения N 9344 от 15.06.2005 обязанности по оплате эксплуатационных расходов возложены собственником нежилого помещения на арендатора;
- - ООО "Заря" как арендатор нежилого помещения, находящегося в спорном жилом доме, в силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязано возместить истцу понесенные им расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорционально занимаемой площади помещения,
- пункт 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ закрепляет право заказчика отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов,
- в спорный период услуги по содержанию общего имущества дома оказывались надлежащим образом и продолжают оказываться до настоящего времени, однако, оплата не произведена,
- ООО "Заря" продолжает пользоваться помещением и соответственно продолжает быть потребителем услуг, оказываемых ООО УК "Красжилсервис", но за которые не производит оплату,
- указанные отношения не могут быть прекращены в одностороннем порядке, так как сущностью обязанностей ООО УК "Красжилсервис" является содержание общего имущества многоквартирного дома как единого цельного комплекса, системы, и услуги фактически оказываются для всех пользователей помещений в доме,
- договором N 64-э/р от 12.07.2005 предусмотрено право ООО УК "Красжилсервис" на повышение тарифов в одностороннем порядке без уведомления пользователя.
Общество с ограниченной ответственностью "Заря" отзыв на апелляционную жалобу не представило. Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: договора управления многоквартирным домом N 20-у от 28.12.2006; договора N 16-Д от 01.01.2009 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; договора N 17-Д от 01.03.2008 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; актов сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 16-Д, N 17-Д за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договора N 10-AT на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.01.2009; договора N 10-АТ на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.02.2008; актов сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 10-АТ от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договора N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.01.2009; договора N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.02.2008; актов сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 4-Л от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; справки о накопленных средствах по капитальному ремонту на счете дома N 25 по ул. Тельмана от 25.01.2010; протокола N 3 от 27.05.2009 внеочередного собрания собственников помещений; протокола N 2 от 22.11.2008 внеочередного собрания собственников помещений; договора подряда 2-ФЗ от 09.07.2009; справки о стоимости выполненных работ и затратах от 30.11.2009; акта выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 30.11.2009; договора подряда 1-ФЗ от 09.07.2009; справки о стоимости выполненных работ и затратах от 19.10.2009; акта выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 19.10.2009.
В обоснование ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в суде апелляционной инстанции представитель ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" Мячикова Т.А. пояснила, что суд первой инстанции не приобщил данные доказательства к материалам дела, ограничившись исследованием обстоятельств с учетом доводов ответчика о сроках действия договора N 64 - э/р от 12.07.2005. Обстоятельства по фактическому оказанию услуг в спорный период суд первой инстанции не исследовал, доводы об оказании услуг на основании договора управления многоквартирным домом не оценивал.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Истец применительно к требованиям статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса обосновал заявленное ходатайство.
Суд, совещаясь на месте, определил удовлетворить ходатайство представителя ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" Мячиковой Т.А. и приобщить к материалам дела указанные документы. Все дополнительные документы приобщены судом апелляционной инстанции, в связи с необходимостью исследования и оценки обстоятельств оказания услуг в спорный период.
Представитель ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" Мячикова Т.А. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение проверяется в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за май 2009 года.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
15.06.2005 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Заря" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 9344, согласно которому арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование в нежилом помещении N 131 комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, реестровый N СТР05861, общей площадью 772,6 м(2), расположенном на первом этаже девятиэтажного жилого дома в г. Красноярске по адресу: ул. Тельмана, 25, для использования под магазин.
Исходя из пункта 4.2.3 договора, арендатор принял на себя обязательства содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Согласно пункту 4.2.5. договора аренды арендатор обязуется в месячный срок заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 4.2.6 договора немедленно извещать организацию, несущую расходы по эксплуатационному содержанию о всяком повреждении нежилого помещения, авариях сантехнического, электротехнического и другого оборудования.
Согласно пункту 4.2.21 арендатор обязан нести расходы, связанные с содержанием арендуемого помещения.
Пунктом 8 дополнительного соглашения N 8 от 05.08.2009 к договору аренды предусмотрено, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком (л.д. 139).
12.07.2005 между ООО УК "Красжилсервис" (исполнитель) и ООО "Заря" (пользователь) заключен договор N 64-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения.
Согласно пункту 1.1. договора исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользователя домовладения, а пользователь производит оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, расположенное по адресу ул. Тельмана, д. 25, общей площадью 759,4 м(2).
Оплата по договору производится пользователем ежемесячно на условиях предоплаты до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя в банке или внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя. Размер оплаты определяется расчетом, приведенным в Приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1. договора).
При изменении в течение года ставки эксплуатационных расходов исполнитель производит соответствующий перерасчет со дня их изменения (пункт 3.2. договора).
Согласно приложению N 1 к договору стоимость эксплуатационных услуг составляет 4 310,20 руб. в месяц с налогом на добавленную стоимость.
Дополнительным соглашением от 10.01.2007 к договору стоимость услуг по договору определена в размере 5 806,67 руб.
Дополнительным соглашением от 04.03.2008 к договору ООО УК "Красжилсервис" предложило ООО "Заря" изложить положения договора N 64-э/р от 12.07.2005 в следующей редакции:
- - название договора "договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома";
- - пункт 1.1. договора "исполнитель обеспечивает содержание и ремонт (в том числе капитальный) общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 25, а пользователь производит оплату расходов по содержанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу, где расположено нежилое помещение площадью 759,4 м(2)";
- - пункт 3.1. договора "оплата по договору производится пользователем ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя в банке или внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя";
- - пункт 3.2. договора "при изменении в течение года тарифа по содержанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества многоквартирного дома исполнитель производит соответствующий перерасчет со дня изменения. С этого момента пользователь обязан производить оплату по измененным тарифам";
- - пункт 6.3. договора "настоящий договор является неотъемлемой частью договора на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу:: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 25";
- - Приложение N 1 к договору "стоимость расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома составляет 11 550,63 руб. в месяц с налогом на добавленную стоимость".
Пунктом 9 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с 01.03.2008.
Письмом от 10.11.2008, полученным ООО "Заря" 17.11.2008, ответчику повторно направлен экземпляр соглашения от 04.03.2008 для подписания.
Дополнительное соглашение от 04.03.2008 ответчиком не подписано.
Уведомлением N 18 от 11.04.2008, полученным истцом 11.04.2008, ООО "Заря" предложило ООО УК "Красжилсервис" расторгнуть договор.
Письмом от 10.03.2009 N 372 ООО УК "Красжилсервис" известило ООО "Заря" о том, что в связи с изменением тарифа на 2009 год Решением городского Совета депутатов от 22.12.2008 N В-63 стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с 01.01.2009 составила 13 228,73 руб. в месяц с налогом на добавленную стоимость.
Уведомлением N 12 от 08.05.2009, полученным истцом 08.05.2009, ООО "Заря" известило ООО УК "Красжилсервис" о расторжении договора в одностороннем порядке.
ООО УК "Красжилсервис" и собственниками жилых помещений дома, расположенного по адресу: ул. Тельмана, дом 25 заключен договор N 20-у управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого управление многоквартирным домом осуществляется Управляющей организацией в интересах граждан, юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений, нанимателей, членов семей собственников и нанимателей, собственника муниципальных жилых помещений на счет их средств (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является выполнение Управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул.Тельмана, дом 25, в целях обеспечения надлежащей эксплуатации данного дома, содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения) собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользующимся жилыми помещениями в этом доме лицам, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Согласно пункту 1.4 договора собственники и арендаторы нежилых помещений заключают договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, который является неотъемлемой частью данного договора.
В пункте 1.5 договора стороны определили состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по договору, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1.6 договора перечень работ и услуг, выполняемых Управляющей организацией, а также периодичность и сроки их выполнения представлены в Приложениях N N 3 - 5 к договору.
Пунктом 1.7 договора стороны предусмотрели порядок решения вопроса о проведении капитального ремонта, а также накопление средств на счете Управляющей организации для проведения капитального ремонта. Как следует из договора и приложений N N 3-6, истец обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню и объему работ: техническое обслуживание конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования здания, содержание придомовой территории, лестничных клеток, дератизация и дезинсекция подвальных помещений и мусоропроводов, содержание и ремонт лифтов, аварийно-диспетчерское обслуживание и другие услуги по содержанию многоквартирного дома.
Собственники (пользователи) помещений обязались своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт (в том числе капитальный) помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения и за коммунальные услуги (пункты 1.7, 2.1.9 договора).
Согласно пункту 4.1 договора стоимость услуг по настоящему договору устанавливается в размере платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и нанимателей помещений дома. Плата за содержание и ремонт помещений (общего имущества многоквартирного дома) включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме в соответствии с перечнями и объемами, установленными в Приложениях N N 3 - 5.
В силу пунктов 4.2, 4.3 договора плата за содержание и ремонт помещений определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если плата не установлена собственниками, она определяется в размере, установленном нормативными документами органов местного самоуправления. Величина платы за капитальный ремонт многоквартирного дома определяется, исходя из расчета 1,21 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения, может изменяться по решению собственников.
В связи с изменением тарифов на 2009 год на основании решения городского Совета депутатов от 22.12.2008 N В-6310.03.2009 истец направил в адрес ответчика уведомление N 372 о повышении стоимости услуг на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с 01.01.2009 в месяц до 13228 руб. 73 коп. (тариф за 1 кв.м 17 руб. 42 коп.), 31.04.2009 в связи с изменением тарифов направлена калькуляция на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с 01.01.2009.
Претензией N 902 от 29.05.2009, врученной пользователю 01.06.2009, ООО УК"Красжилсервис" предложило ООО "Заря" уплатить эксплуатационные расходы за период с 01.07.2008 по 31.05.2009 в размере 129 389,99 руб.
Поскольку задолженность по договору N 64-э/р от 12.07.2005 ООО "Заря" не оплачена, ООО УК "Красжилсервис" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 129 389 рублей 99 копеек задолженности.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что между ООО "Заря" и ООО УК "Красжилсервис" заключен договор N 64-э/р от 12.07.2005 на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения. Указанный договор является разновидностью договора возмездного оказания услуг и регулируется главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В соответствии с пунктов 1.1. договора исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользователя домовладения, а пользователь производит оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, расположенное по адресу ул. Тельмана, д. 25, общей площадью 759,4 м(2).
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что исполнитель обязан обеспечить техническое обслуживание и бесперебойную работу общедомового санитарно - технического и инженерного оборудования; обеспечить выполнение функций, связанных с текущим ремонтом здания в целом, его инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; обеспечить поддержание надлежащего санитарного состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения.
Из содержания договора следует, что исполнитель обязан осуществлять меры по содержанию и ремонту здания в целом, а также придомовой территории.
Суд первой инстанции проанализировав условия договора на техническое обслуживание и договора аренды, частично удовлетворяя исковые требования на основании договора N 64-э/р от 12.07.2005, пришел к выводу о том, что ответчик, являясь пользователем помещения по договору аренды, обязан оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, а не только расходы по содержанию нежилого помещения. Сумма задолженности взыскана судом за период с 01.07.2008 по 08.05.2009. В удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с 09.05.2009 по 31.05.2009 судом первой инстанции отказано.
При этом суд первой инстанции, ссылаясь на статью 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой заказчику предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от договора возмездного оказания услуг, пришел к выводу о расторжении ответчиком в одностороннем порядке договора N 64-э/р от 12.07.2005 с 08.05.2009 и отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности после расторжения договора с 09.05.2009.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности за май 2009 года, решение в части отказа в удовлетворении исковых требований подлежит изменению по следующим основаниям.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
В соответствии со статьями 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Согласно пункту 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из материалов дела следует, что собственники жилого многоквартирного дома N 25 по ул. Тельмана в г. Красноярске избрали способ управления - управляющую компанию - ООО "УК "Красжилсервис".
В соответствии с пунктом 16 Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
28.12.2006 между собственниками многоквартирного жилого дома и истцом подписан договор N 20-у управления многоквартирного дома.
В приложении N 2 к договору содержится список собственников (пользователей) нежилых помещений с указанием пользователя ООО "Заря" и общей площади занимаемого помещения - 759, 4 кв.м.
В соответствии с пунктом 6.4 Положения о реестре имущества городской казны, утвержденного Постановлением администрации г. Красноярска от 12.09.2006 N 758, в период пользования и владения имуществом городской казны третьими лицами бремя его содержания определяется договором или иным гражданско-правовым актом.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктами 4.2.3, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.21 договора аренды нежилого помещения N 9344 от 15.06.2005 предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять содержание арендуемого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии и заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.
Пунктом 8 дополнительного соглашения N 8 от 05.08.2009 к договору аренды предусмотрено, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений.
Таким образом, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска возложил на ООО "Заря" обязанности собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, что не противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что вопрос согласования условий договора управления многоквартирным домом со стороны ответчика не имеет правового значения
В силу пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В связи с тем, что ответчик является потребителем комплекса работ и услуг, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома возложены на арендатора, вывод суда первой инстанции об отсутствии обязанности нести расходы на содержание арендованного имущества в спорный период, является ошибочным. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права.
В договоре управления согласованы виды выполняемых истцом работ: техническое обслуживание конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования здания, содержание придомовой территории, лестничных клеток, дератизация и дезинсекция подвальных помещений и мусоропроводов, содержание и ремонт лифтов, аварийно-диспетчерское обслуживание (приложения N N 3 - 5 договора).
В силу пунктов 4.2, 4.3 договора плата за содержание и ремонт помещений определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если плата не установлена собственниками, она определяется в размере, установленном нормативными документами органов местного самоуправления. Величина платы за капитальный ремонт многоквартирного дома определяется, исходя из расчета 1,21 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения, может изменяться по решению собственников.
Согласно расчету суммы иска и расшифровок тарифов и видов услуг, представленных в апелляционную инстанцию, истец по настоящему делу просит взыскать в спорный период - май 2009 года расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально занимаемой площади (759, 4 кв.м) по тарифу 17 руб. 42 коп. за 1 м2 в соответствии с калькуляцией (л.д. 37) на основании решения Красноярского городского Совета N В-63 от 22.12.2008 "Об оплате жилья и коммунальных услуг".
Примененные истцом тарифы не превышают тарифы, утвержденные Решением Красноярского городского Совета N В-63 от 22.12.2008, и соответствуют положениям пунктов 4.2, 4.3 договора управления многоквартирным домом N 20-у от 28.12.2006.
Таким образом, ООО УК "Красжилсервис" обоснованно предъявлены к оплате расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома в мае 2009 года в размере 13 228,73 руб. (17,42 руб. х 759,4 кв.м = 13228,73 руб.).
Факты исполнения истцом обязанности по содержанию и ремонту жилого дома, в том числе мест общего пользования, а также накопления средств для последующего капитального ремонта подтверждаются договорами, заключенными истцом с подрядными организациями в 2008 - 2009 годы, доказательствами их исполнения (актами выполненных работ и справками о стоимости работ), справкой о накопленных средствах по капитальному ремонту на счете дома N 25 по ул. Тельмана от 25.01.2010; протоколом N 3 от 27.05.2009 внеочередного собрания собственников помещений; протоколом N 2 от 22.11.2008 внеочередного собрания собственников помещений.
В материалы дела представлены: договор N 16-Д от 01.01.2009 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; договор N 17-Д от 01.03.2008 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции; акты сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 16-Д, N 17-Д за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договор N 10-AT на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.01.2009; договор N 10-АТ на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 01.02.2008; акты сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 10-АТ от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; договор N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.01.2009; договор N 4-Л на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.02.2008; акты сдачи-приемки выполненных работ по договорам N 4-Л от 2008 года, 2009 года за период с 01.07.2008 по 31.05.2009; справки о накопленных средствах по капитальному ремонту на счете дома N 25 по ул. Тельмана от 25.01.2010; протокол N 3 от 27.05.2009 внеочередного собрания собственников помещений; протокол N 2 от 22.11.2008 внеочередного собрания собственников помещений; договор подряда 2-ФЗ от 09.07.2009; справки о стоимости выполненных работ и затратах от 30.11.2009; акты выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 30.11.2009; договор подряда 1-ФЗ от 09.07.2009; справка о стоимости выполненных работ и затратах от 19.10.2009; акт выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома от 19.10.2009.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств в спорный период, которые могли повлиять на размер стоимости оказанных услуг.
Таким образом, на стороне ответчика имеет место неосновательное сбережение денежных средств за счет оказанных услуг истца.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовая квалификация отношений относится к компетенции суда. Суд первой инстанции не применил указанные нормы права.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о недоказанности иска в связи с отсутствием договорных отношений в спорный период является необоснованным, а решение незаконным.
Указанное решение подлежит изменению по пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неприменением норм материального права (главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежащих применению.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в общей сумме 5 087 рублей 79 копеек относятся на ответчика. Истцом при подаче иска и апелляционной жалобы госпошлина оплачена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 02 ноября 2009 года по делу N А33-11406/2009 изменить.
Иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Заря" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" 129 389 рублей 99 копеек задолженности, 4 087 рублей 79 копеек - расходов по уплате государственной пошлины за иск, 1000 рублей 00 копеек - расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи:
О.В.МАГДА
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи:
О.В.МАГДА
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)