Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ларченко О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Петровой Ю.Ю., Пучинина Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 июля 2010 года кассационную жалобу ТСЖ "Динамо 22" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2010 года по гражданскому делу N 2-125/10 по иску ТСЖ "Динамо-22" к М.Т. о взыскании задолженности и по встречному иску М.Т. к ТСЖ "Динамо-22" об обязании исключить из карточки лицевого счета М.Т. сведения о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж,
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя М.Т. - М.О. по доверенности от <...> г., представителя ТСЖ "Динамо-22" - адвоката Васильеву Л.М., действующую на основании доверенности от <...> г. и ордера от <...> г., судебная коллегия
ТСЖ "Динамо-22" обратилось в суд с иском к М.Т., являющейся собственницей квартиры <...> о взыскании 223008 рублей 88 коп., которые включают в себя задолженность ответчицы по оплате за услуги охраны, услуги Ю/Л, услуги консьержей, платежи в резервный фонд; ТСЖ просило взыскать с ответчицы задолженность за период с июня 2006 года по декабрь 2009 год. М.Т. исковые требования не признала, обратилась со встречным иском об исключении из карточки лицевого счета М.Т. сведений о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2010 года исковые требования ТСЖ "Динамо-22" оставлены без удовлетворения, встречный иск М.Т. удовлетворен.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Динамо-22" просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, руководствуясь следующим.
Из материалов дела усматривается, что М.Т. является собственницей квартиры <...>, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права собственности; ТСЖ "Динамо-22" (далее ТСЖ) зарегистрировано в ЕГРЮЛ 25.06.1998 г. и является формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества и расположено по адресу: <...>; членами ТСЖ "Динамо-22" являются собственники жилых домов, расположенных по адресам: <...>, ТСЖ создано на основании решения застройщика, ЗАО, для обслуживания указанных домов, как единого имущественного комплекса; квартира, принадлежащая истице имеет общую площадь 192,9 кв. м, расположена в доме, входящем в состав ТСЖ "Динамо-22", квартира передана ей по акту приема-передачи 30.11.1998 г.; истица членом ТСЖ не является, расходов по оплате услуг охраны, консьержей, оплате услуг Ю/Л (кнопка тревожной сигнализации), взносов в резервный фонд не несет.
Отказывая ТСЖ в удовлетворении заявленных требований, районный суд сослался на положения ст. 61 ч. 2 ГПК РФ, указав, что имеется вступившее в законную силу решение Московского районного суда СПб от 18.11.2003 г., вынесенное в отношении тех же требований ТСЖ к М.Т. за предшествующий период, которым установлено, что расходы на охрану дома и средства резервного фонда не могут быть признаны необходимыми и считаться обязательными для ответчицы. Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом районного суда, поскольку указанное решение вынесено до 01.03.2005 г., то есть вступления в силу ЖК РФ, положения которого не исключают возможность отнесения к платежам, которые должны нести собственники квартир в многоквартирном доме, расходы по оплате услуг, связанных с охраной дома. Таким образом, суд первой инстанции должен был оценить имеющиеся доказательства с учетом положений главы 6 ЖК РФ, а также ст. 154 ЖК РФ. Так, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- - плату за коммунальные услуги.
В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
ТСЖ представлены в суд ежегодные решения общего собрания ТСЖ "Динамо-22" за период с 2006 года по 2009 год, на которых единогласно члены ТСЖ, они же собственники квартир в домах, входящих в состав ТСЖ, утверждали смету расходов на содержание дома. В указанную смету входили: оплата услуг охраны по договору с ООО (до января 2009 года), с января 2009 г. - оплата услуг консьержей, взносы в резервный фонд, оплата услуг охраны по договору с Ю/Л (кнопка тревожной сигнализации и обслуживание кнопки тревожной сигнализации). Положение о резервном фонде ТСЖ, выбор способа охраны дома (сначала ООО, а затем с 2009 г. - консьержами) также утверждены решением общего собрания членов ТСЖ. Как пояснил представитель ТСЖ в заседании судебной коллегии в ТСЖ "Динамо-22" входят все собственники квартир в домах по <...> и <...>, за исключением М.Т., которая в члены ТСЖ не вступает. В материалы дела также представлены доказательства несения ТСЖ расходов на оплату услуг охраны ООО, консьержей, Ю/Л в пределах сметы, утвержденной решениями общего собрания членов ТСЖ в период с 2006 - 2009 г. Истцом также представлены доказательства, а ответчицей не оспорено, что услуги по охране, в том числе и <...>, в котором находится имущество М.Т. (квартира и гараж) оказывались до января 2009 г. ООО, а с января 2009 г. охрану дома осуществляют консьержи, которым выплачивается заработная плата; кроме того, ТСЖ регулярно оплачивает Ю/Л услуги по обслуживанию кнопки тревожной сигнализации согласно сметам, утвержденным на общих собраниях членов ТСЖ. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества; согласно ст. 39 ч. 1 собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Судебная коллегия полагает, что истица, как собственник благоустроенной четырехкомнатной квартиры площадью 192,9 кв. м, а также гаража, входящего в имущественный комплекс, обслуживаемый ТСЖ "Динамо-22", должна нести расходы по охране указанного имущества, которые фактически несут члены ТСЖ, поскольку указанные расходы направлены на сохранность принадлежащего ей имущества, одобрены большинством собственников квартир в доме, истица получает данные услуги (дом и гараж находятся под круглосуточной охраной). Отказываясь нести указанные расходы, истица фактически перекладывает данную обязанность на других собственников дома, поскольку оплата услуг охраны осуществляется в соответствии с утвержденной сметой.
Довод районного суда о том, что ТСЖ не доказано, что услуги по охране осуществлялись только в отношении дома <...>, поскольку именно этот адрес указан в договоре с ООО, опровергается фактическими обстоятельствами дела. Так, из материалов дела усматривается, а ответчицей не оспорено, что в договоре с ООО указан юридический адрес ТСЖ - <...>, тогда как фактически указанное ТСЖ обслуживает одновременно два дома, в том числе и <...>, который входит в одно ТСЖ с домом <...>. Из представленных в суд доказательств также усматривается, что сметы расходов ТСЖ, включающие расходы на оплату услуг охраны всего жилого комплекса, утверждались общим собранием ТСЖ, в том числе и собственниками жилых помещений дома <...> в СПб, где у истицы находится квартира и гараж. Согласно представленным доказательствам указанные расходы оплачивались как собственниками дома <...> так и собственниками дома <...>. Как следует из материалов дела, весь жилой комплекс, включая и дом <...> передан застройщиком на баланс ТСЖ Динамо-22, собственники двух домов являются членами ТСЖ, договоры на охрану, как с ООО, так и с Ю/Л, заключались ТСЖ с включением всех объектов, находящихся на балансе ТСЖ и обслуживаемых им, включая и огороженную единым забором территорию с расположенными на ней гаражами, в том числе и гаражом М.Т. Кроме того, представитель ТСЖ в заседании судебной коллегии пояснил, а представитель ответчицы не оспорил, что въезд на территорию комплекса может быть осуществлен только со стороны дома <...>, где и расположен пост охраны, в обязанности которого входит осуществление пропускного режима, круглосуточные посты охраны расположены в обоих домах - доме <...> и доме <...>. Судебная коллегия находит убедительным и отвечающим представленным доказательствам довод кассационной жалобы о том, что в соответствии с договорами на оказание услуг охраны в обязанности охранников входила организация строгого пропускного режима к помещениям, имеющим жизненно важное значение для жилого комплекса в целом, а именно: котельной, электрощитовой, водомеру и пункту управления лифтами, являющимися общим имуществом двух домов. Таким образом, вывод районного суда о том, что М.Т. не должна нести расходы, связанные с охраной имущества дома, является необоснованным, так как противоречит представленным доказательствам и сделан без учета положений ст. 210 ГК РФ и 38 ч. 1 ЖК РФ.
Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении спора не учтены положения ст. 137 ч. 3, 4 ЖК РФ, согласно которым в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов; ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Согласно указанной норме права ТСЖ вправе требовать оплаты обязательных платежей, которые несут другие собственники квартир, входящих в ТСЖ, не только с членов ТСЖ, но и собственников квартир, не входящих в ТСЖ, поскольку при этом бремя необходимых расходов в большем размере ложится на остальных собственников квартир, а собственник, фактически пользующийся определенными услугами, не несет расходов по их оказанию. Кроме того, в силу п. 5.3 Устава ТСЖ "Динамо-22" собственники жилых помещений и иного недвижимого имущества обязаны выполнять законные требования товарищества; в силу п. 5.10 Устава ТСЖ отказ домовладельца от членства в ТСЖ не освобождает его от участия в компенсации приходящихся на него пропорционально имеемой площади домовладения, необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом, в целях его содержания и эксплуатации.
Из материалов дела усматривается, что в ТСЖ "Динамо-22" создан резервный фонд, что соответствует ч. 3 ст. 151 ЖК РФ и ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, а также главе 8 Устава ТСЖ. Согласно Положению о резервном фонде, утвержденному общим собранием членов ТСЖ "Динамо-22" (т. 3 л.д. 183), резервный фонд ТСЖ служит исключительно целям обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома и платежеспособности ТСЖ; резервный фонд ТСЖ - особая статья доходов и расходов ТСЖ, исключительным применением которой являются: аккумулирование взносов собственников помещений на создание резерва для своевременной оплаты услуг (работ) внешних поставщиков, а также персонала ТСЖ, в случаях неполной или несвоевременной оплаты собственниками помещений ТСЖ, оперативное устранение аварийных ситуаций, восстановительные работы, связанные с техническим обслуживанием и эксплуатацией общего имущества (вне плана). В материалах дела имеются ежегодные (с 2006 года) решения общего собрания членов ТСЖ об утверждении сметы с определением размера резервного фонда, формируемого ТСЖ в начале каждого года. Таким образом, судебная коллегия полагает, что районным судом необоснованно отказано ответчику во взыскании с истицы платежей в резервный фонд, которые утверждены всеми членами ТСЖ, они же являются собственниками квартир в многоквартирном доме, как и истица, указанные платежи являются необходимыми для обеспечения в надлежащем состоянии имущества собственников. Довод представителя М.Т. о том, что платежи в резервный фонд могут быть взысканы с собственника жилого помещения только после подтверждения фактически произведенных расходов, основан на неверном понимании природы указанных платежей исходя из норм ЖК РФ, поскольку резервный фонд, как было указано выше, формируется в начале каждого года, для оперативного устранения возникших проблем, связанных с техническим обслуживанием, эксплуатацией дома, своевременной оплатой внешним поставщикам услуг. Судебная коллегия полагает, что М.Т., как собственница квартиры <...>, входящих в состав ТСЖ "Динамо-22", должна нести расходы, связанные с содержанием и сохранностью имущества ТСЖ, несмотря на то, что она не является членом ТСЖ. Указанный довод основан на положениях ст. 154 ч. 2 ЖК РФ, Устава ТСЖ. Истица, по мнению судебной коллегии, должна нести расходы на оплату услуг консьержей, которые обеспечивают охрану в каждом подъезде дома, в том числе подъезде, где истица имеет в собственности квартиру, а также вносить платежи в резервный фонд. Судебная коллегия также находит обоснованным довод кассационной жалобы о том, что превышение фактических затрат по оплате услуг консьержам над расходами, заложенными в смету, не является основанием к отказу в иске о взыскании произведенных ТСЖ затрат по указанным видам платежей. Во-первых, согласно представленным суду доказательствам, среднемесячный расход на оплату услуг консьержей на протяжении всего периода взыскания (с 2006 года) составлял 206639,7 рубля, что на 3360,30 рубля меньше суммы, задолженной в смете, утвержденной решением общего собрания членов ТСЖ. Во-вторых, суд первой инстанции при вынесении решения не учел, что затраты на оплату труда консьержей включают в себя помимо выплаты заработной платы консьержам также и отчисления в бюджетные (налоги) и внебюджетные фонды, платежи, перечисленные ТСЖ в бюджет и соответствующие фонды, являются обязательными расходами для ТСЖ, а следовательно, для собственников квартир в многоквартирном доме; ТСЖ были представлены платежные ведомости на выплату заработной платы консьержам и расчетные ведомости с указанием размеров налоговых отчислений и взносов в Пенсионный фонд.
Согласно ст. 46 ч. 5 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В соответствии с ч. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. В силу ч. 4 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе потребовать взыскания с собственника возникших по причине невнесения указанных платежей убытков.
Таким образом, поскольку решения о создании резервного фонда, охране домов, входящих в состав ТСЖ "Динамо-22", ООО, а затем консьержами, определении размера оплаты в резервный фонд, охранному предприятию, консьержам, Ю/Л (кнопка тревожной сигнализации) были приняты общим собранием всех членов ТСЖ, фактически данные услуги оказываются, все виды указанных платежей направлены на сохранность имущества собственников квартир, обеспечение нормальной работы, связанной с техническим обслуживанием и эксплуатацией общего имущества собственников дома, истица должна нести расходы, которые несут члены ТСЖ, также являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Кроме того, судебная коллегия полагает, что понятие "необходимые платежи" в контексте ст. 154 ЖК РФ должно определяться исходя из воли большинства собственников имущества, которые несут бремя его содержания. В противоположном случае, если каждый собственник, полагаясь на свое усмотрение, не будет участвовать в несении тех или иных платежей, его доля подлежит оплате другими собственниками, несущими бремя содержания имущества, что являлось бы злоупотреблением правом одними собственниками за счет других.
Согласно расчету, представленному ТСЖ "Динамо-22", задолженность М.Т. за период с июня 2006 года по декабрь 2009 года (т. 3 л.д. 208 - 209), которая не оспорена последней, составила 223008 рублей 88 коп. Указанная задолженность включает в себя платежи по охране собственности ООО (до января 2009 года), оплату услуг консьержей (с января 2009 года), техническое обслуживание кнопки тревожной сигнализации ОВО при УВД, платежи в резервный фонд. При вынесении решения судебная коллегия учитывает, что несение данных расходов ТСЖ подтверждено истцом представленными суду доказательствами, указанные платежи являются необходимыми, поскольку связаны с сохранностью дорогостоящего имущества (истице принадлежит четырехкомнатная квартира площадью 192,9 кв. м, а также гараж, обслуживаемые ТСЖ, имущество находится в перспективном районе Санкт-Петербурга - на Крестовском острове). При определении размера задолженности судебная коллегия принимает во внимание довод представителя ТСЖ о том, что при расчете задолженности, имеющейся у М.Т. по всем видам платежей (не только спорных) учтена имеющаяся у ответчицы льгота, что подтверждено материалами дела. ТСЖ сделан М.Т. перерасчет с учетом тех видов платежей, на которые льгота распространяется, в связи с чем после подачи иска ТСЖ отказалось от взыскания части платежей, которые на момент предъявления иска составляли 319973 рубля 75 коп.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что требования ТСЖ обоснованны, то встречный иск М.Т. об обязании исключить из карточки лицевого счета сведения о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2010 года отменить, вынести по делу новое решение. Взыскать с М.Т. в пользу ТСЖ "Динамо-22" задолженность по оплате услуг за жилое помещение и гараж в размере 223008 рублей 88 копеек, расходы по оплате госпошлины 3830 рублей 09 коп., а всего - 226838 рублей 97 коп.
Исковые требования М.Т. к ТСЖ "Динамо-22" об обязании исключить из карточки лицевого счета М.Т. сведения о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.07.2010 N 33-8858/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июля 2010 г. N 33-8858/2010
Судья: Ларченко О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Петровой Ю.Ю., Пучинина Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 июля 2010 года кассационную жалобу ТСЖ "Динамо 22" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2010 года по гражданскому делу N 2-125/10 по иску ТСЖ "Динамо-22" к М.Т. о взыскании задолженности и по встречному иску М.Т. к ТСЖ "Динамо-22" об обязании исключить из карточки лицевого счета М.Т. сведения о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж,
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя М.Т. - М.О. по доверенности от <...> г., представителя ТСЖ "Динамо-22" - адвоката Васильеву Л.М., действующую на основании доверенности от <...> г. и ордера от <...> г., судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Динамо-22" обратилось в суд с иском к М.Т., являющейся собственницей квартиры <...> о взыскании 223008 рублей 88 коп., которые включают в себя задолженность ответчицы по оплате за услуги охраны, услуги Ю/Л, услуги консьержей, платежи в резервный фонд; ТСЖ просило взыскать с ответчицы задолженность за период с июня 2006 года по декабрь 2009 год. М.Т. исковые требования не признала, обратилась со встречным иском об исключении из карточки лицевого счета М.Т. сведений о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2010 года исковые требования ТСЖ "Динамо-22" оставлены без удовлетворения, встречный иск М.Т. удовлетворен.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Динамо-22" просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, руководствуясь следующим.
Из материалов дела усматривается, что М.Т. является собственницей квартиры <...>, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права собственности; ТСЖ "Динамо-22" (далее ТСЖ) зарегистрировано в ЕГРЮЛ 25.06.1998 г. и является формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества и расположено по адресу: <...>; членами ТСЖ "Динамо-22" являются собственники жилых домов, расположенных по адресам: <...>, ТСЖ создано на основании решения застройщика, ЗАО, для обслуживания указанных домов, как единого имущественного комплекса; квартира, принадлежащая истице имеет общую площадь 192,9 кв. м, расположена в доме, входящем в состав ТСЖ "Динамо-22", квартира передана ей по акту приема-передачи 30.11.1998 г.; истица членом ТСЖ не является, расходов по оплате услуг охраны, консьержей, оплате услуг Ю/Л (кнопка тревожной сигнализации), взносов в резервный фонд не несет.
Отказывая ТСЖ в удовлетворении заявленных требований, районный суд сослался на положения ст. 61 ч. 2 ГПК РФ, указав, что имеется вступившее в законную силу решение Московского районного суда СПб от 18.11.2003 г., вынесенное в отношении тех же требований ТСЖ к М.Т. за предшествующий период, которым установлено, что расходы на охрану дома и средства резервного фонда не могут быть признаны необходимыми и считаться обязательными для ответчицы. Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом районного суда, поскольку указанное решение вынесено до 01.03.2005 г., то есть вступления в силу ЖК РФ, положения которого не исключают возможность отнесения к платежам, которые должны нести собственники квартир в многоквартирном доме, расходы по оплате услуг, связанных с охраной дома. Таким образом, суд первой инстанции должен был оценить имеющиеся доказательства с учетом положений главы 6 ЖК РФ, а также ст. 154 ЖК РФ. Так, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- - плату за коммунальные услуги.
В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
ТСЖ представлены в суд ежегодные решения общего собрания ТСЖ "Динамо-22" за период с 2006 года по 2009 год, на которых единогласно члены ТСЖ, они же собственники квартир в домах, входящих в состав ТСЖ, утверждали смету расходов на содержание дома. В указанную смету входили: оплата услуг охраны по договору с ООО (до января 2009 года), с января 2009 г. - оплата услуг консьержей, взносы в резервный фонд, оплата услуг охраны по договору с Ю/Л (кнопка тревожной сигнализации и обслуживание кнопки тревожной сигнализации). Положение о резервном фонде ТСЖ, выбор способа охраны дома (сначала ООО, а затем с 2009 г. - консьержами) также утверждены решением общего собрания членов ТСЖ. Как пояснил представитель ТСЖ в заседании судебной коллегии в ТСЖ "Динамо-22" входят все собственники квартир в домах по <...> и <...>, за исключением М.Т., которая в члены ТСЖ не вступает. В материалы дела также представлены доказательства несения ТСЖ расходов на оплату услуг охраны ООО, консьержей, Ю/Л в пределах сметы, утвержденной решениями общего собрания членов ТСЖ в период с 2006 - 2009 г. Истцом также представлены доказательства, а ответчицей не оспорено, что услуги по охране, в том числе и <...>, в котором находится имущество М.Т. (квартира и гараж) оказывались до января 2009 г. ООО, а с января 2009 г. охрану дома осуществляют консьержи, которым выплачивается заработная плата; кроме того, ТСЖ регулярно оплачивает Ю/Л услуги по обслуживанию кнопки тревожной сигнализации согласно сметам, утвержденным на общих собраниях членов ТСЖ. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества; согласно ст. 39 ч. 1 собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Судебная коллегия полагает, что истица, как собственник благоустроенной четырехкомнатной квартиры площадью 192,9 кв. м, а также гаража, входящего в имущественный комплекс, обслуживаемый ТСЖ "Динамо-22", должна нести расходы по охране указанного имущества, которые фактически несут члены ТСЖ, поскольку указанные расходы направлены на сохранность принадлежащего ей имущества, одобрены большинством собственников квартир в доме, истица получает данные услуги (дом и гараж находятся под круглосуточной охраной). Отказываясь нести указанные расходы, истица фактически перекладывает данную обязанность на других собственников дома, поскольку оплата услуг охраны осуществляется в соответствии с утвержденной сметой.
Довод районного суда о том, что ТСЖ не доказано, что услуги по охране осуществлялись только в отношении дома <...>, поскольку именно этот адрес указан в договоре с ООО, опровергается фактическими обстоятельствами дела. Так, из материалов дела усматривается, а ответчицей не оспорено, что в договоре с ООО указан юридический адрес ТСЖ - <...>, тогда как фактически указанное ТСЖ обслуживает одновременно два дома, в том числе и <...>, который входит в одно ТСЖ с домом <...>. Из представленных в суд доказательств также усматривается, что сметы расходов ТСЖ, включающие расходы на оплату услуг охраны всего жилого комплекса, утверждались общим собранием ТСЖ, в том числе и собственниками жилых помещений дома <...> в СПб, где у истицы находится квартира и гараж. Согласно представленным доказательствам указанные расходы оплачивались как собственниками дома <...> так и собственниками дома <...>. Как следует из материалов дела, весь жилой комплекс, включая и дом <...> передан застройщиком на баланс ТСЖ Динамо-22, собственники двух домов являются членами ТСЖ, договоры на охрану, как с ООО, так и с Ю/Л, заключались ТСЖ с включением всех объектов, находящихся на балансе ТСЖ и обслуживаемых им, включая и огороженную единым забором территорию с расположенными на ней гаражами, в том числе и гаражом М.Т. Кроме того, представитель ТСЖ в заседании судебной коллегии пояснил, а представитель ответчицы не оспорил, что въезд на территорию комплекса может быть осуществлен только со стороны дома <...>, где и расположен пост охраны, в обязанности которого входит осуществление пропускного режима, круглосуточные посты охраны расположены в обоих домах - доме <...> и доме <...>. Судебная коллегия находит убедительным и отвечающим представленным доказательствам довод кассационной жалобы о том, что в соответствии с договорами на оказание услуг охраны в обязанности охранников входила организация строгого пропускного режима к помещениям, имеющим жизненно важное значение для жилого комплекса в целом, а именно: котельной, электрощитовой, водомеру и пункту управления лифтами, являющимися общим имуществом двух домов. Таким образом, вывод районного суда о том, что М.Т. не должна нести расходы, связанные с охраной имущества дома, является необоснованным, так как противоречит представленным доказательствам и сделан без учета положений ст. 210 ГК РФ и 38 ч. 1 ЖК РФ.
Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении спора не учтены положения ст. 137 ч. 3, 4 ЖК РФ, согласно которым в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов; ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Согласно указанной норме права ТСЖ вправе требовать оплаты обязательных платежей, которые несут другие собственники квартир, входящих в ТСЖ, не только с членов ТСЖ, но и собственников квартир, не входящих в ТСЖ, поскольку при этом бремя необходимых расходов в большем размере ложится на остальных собственников квартир, а собственник, фактически пользующийся определенными услугами, не несет расходов по их оказанию. Кроме того, в силу п. 5.3 Устава ТСЖ "Динамо-22" собственники жилых помещений и иного недвижимого имущества обязаны выполнять законные требования товарищества; в силу п. 5.10 Устава ТСЖ отказ домовладельца от членства в ТСЖ не освобождает его от участия в компенсации приходящихся на него пропорционально имеемой площади домовладения, необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом, в целях его содержания и эксплуатации.
Из материалов дела усматривается, что в ТСЖ "Динамо-22" создан резервный фонд, что соответствует ч. 3 ст. 151 ЖК РФ и ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, а также главе 8 Устава ТСЖ. Согласно Положению о резервном фонде, утвержденному общим собранием членов ТСЖ "Динамо-22" (т. 3 л.д. 183), резервный фонд ТСЖ служит исключительно целям обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома и платежеспособности ТСЖ; резервный фонд ТСЖ - особая статья доходов и расходов ТСЖ, исключительным применением которой являются: аккумулирование взносов собственников помещений на создание резерва для своевременной оплаты услуг (работ) внешних поставщиков, а также персонала ТСЖ, в случаях неполной или несвоевременной оплаты собственниками помещений ТСЖ, оперативное устранение аварийных ситуаций, восстановительные работы, связанные с техническим обслуживанием и эксплуатацией общего имущества (вне плана). В материалах дела имеются ежегодные (с 2006 года) решения общего собрания членов ТСЖ об утверждении сметы с определением размера резервного фонда, формируемого ТСЖ в начале каждого года. Таким образом, судебная коллегия полагает, что районным судом необоснованно отказано ответчику во взыскании с истицы платежей в резервный фонд, которые утверждены всеми членами ТСЖ, они же являются собственниками квартир в многоквартирном доме, как и истица, указанные платежи являются необходимыми для обеспечения в надлежащем состоянии имущества собственников. Довод представителя М.Т. о том, что платежи в резервный фонд могут быть взысканы с собственника жилого помещения только после подтверждения фактически произведенных расходов, основан на неверном понимании природы указанных платежей исходя из норм ЖК РФ, поскольку резервный фонд, как было указано выше, формируется в начале каждого года, для оперативного устранения возникших проблем, связанных с техническим обслуживанием, эксплуатацией дома, своевременной оплатой внешним поставщикам услуг. Судебная коллегия полагает, что М.Т., как собственница квартиры <...>, входящих в состав ТСЖ "Динамо-22", должна нести расходы, связанные с содержанием и сохранностью имущества ТСЖ, несмотря на то, что она не является членом ТСЖ. Указанный довод основан на положениях ст. 154 ч. 2 ЖК РФ, Устава ТСЖ. Истица, по мнению судебной коллегии, должна нести расходы на оплату услуг консьержей, которые обеспечивают охрану в каждом подъезде дома, в том числе подъезде, где истица имеет в собственности квартиру, а также вносить платежи в резервный фонд. Судебная коллегия также находит обоснованным довод кассационной жалобы о том, что превышение фактических затрат по оплате услуг консьержам над расходами, заложенными в смету, не является основанием к отказу в иске о взыскании произведенных ТСЖ затрат по указанным видам платежей. Во-первых, согласно представленным суду доказательствам, среднемесячный расход на оплату услуг консьержей на протяжении всего периода взыскания (с 2006 года) составлял 206639,7 рубля, что на 3360,30 рубля меньше суммы, задолженной в смете, утвержденной решением общего собрания членов ТСЖ. Во-вторых, суд первой инстанции при вынесении решения не учел, что затраты на оплату труда консьержей включают в себя помимо выплаты заработной платы консьержам также и отчисления в бюджетные (налоги) и внебюджетные фонды, платежи, перечисленные ТСЖ в бюджет и соответствующие фонды, являются обязательными расходами для ТСЖ, а следовательно, для собственников квартир в многоквартирном доме; ТСЖ были представлены платежные ведомости на выплату заработной платы консьержам и расчетные ведомости с указанием размеров налоговых отчислений и взносов в Пенсионный фонд.
Согласно ст. 46 ч. 5 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В соответствии с ч. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. В силу ч. 4 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе потребовать взыскания с собственника возникших по причине невнесения указанных платежей убытков.
Таким образом, поскольку решения о создании резервного фонда, охране домов, входящих в состав ТСЖ "Динамо-22", ООО, а затем консьержами, определении размера оплаты в резервный фонд, охранному предприятию, консьержам, Ю/Л (кнопка тревожной сигнализации) были приняты общим собранием всех членов ТСЖ, фактически данные услуги оказываются, все виды указанных платежей направлены на сохранность имущества собственников квартир, обеспечение нормальной работы, связанной с техническим обслуживанием и эксплуатацией общего имущества собственников дома, истица должна нести расходы, которые несут члены ТСЖ, также являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Кроме того, судебная коллегия полагает, что понятие "необходимые платежи" в контексте ст. 154 ЖК РФ должно определяться исходя из воли большинства собственников имущества, которые несут бремя его содержания. В противоположном случае, если каждый собственник, полагаясь на свое усмотрение, не будет участвовать в несении тех или иных платежей, его доля подлежит оплате другими собственниками, несущими бремя содержания имущества, что являлось бы злоупотреблением правом одними собственниками за счет других.
Согласно расчету, представленному ТСЖ "Динамо-22", задолженность М.Т. за период с июня 2006 года по декабрь 2009 года (т. 3 л.д. 208 - 209), которая не оспорена последней, составила 223008 рублей 88 коп. Указанная задолженность включает в себя платежи по охране собственности ООО (до января 2009 года), оплату услуг консьержей (с января 2009 года), техническое обслуживание кнопки тревожной сигнализации ОВО при УВД, платежи в резервный фонд. При вынесении решения судебная коллегия учитывает, что несение данных расходов ТСЖ подтверждено истцом представленными суду доказательствами, указанные платежи являются необходимыми, поскольку связаны с сохранностью дорогостоящего имущества (истице принадлежит четырехкомнатная квартира площадью 192,9 кв. м, а также гараж, обслуживаемые ТСЖ, имущество находится в перспективном районе Санкт-Петербурга - на Крестовском острове). При определении размера задолженности судебная коллегия принимает во внимание довод представителя ТСЖ о том, что при расчете задолженности, имеющейся у М.Т. по всем видам платежей (не только спорных) учтена имеющаяся у ответчицы льгота, что подтверждено материалами дела. ТСЖ сделан М.Т. перерасчет с учетом тех видов платежей, на которые льгота распространяется, в связи с чем после подачи иска ТСЖ отказалось от взыскания части платежей, которые на момент предъявления иска составляли 319973 рубля 75 коп.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что требования ТСЖ обоснованны, то встречный иск М.Т. об обязании исключить из карточки лицевого счета сведения о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2010 года отменить, вынести по делу новое решение. Взыскать с М.Т. в пользу ТСЖ "Динамо-22" задолженность по оплате услуг за жилое помещение и гараж в размере 223008 рублей 88 копеек, расходы по оплате госпошлины 3830 рублей 09 коп., а всего - 226838 рублей 97 коп.
Исковые требования М.Т. к ТСЖ "Динамо-22" об обязании исключить из карточки лицевого счета М.Т. сведения о задолженности по оплате за жилое помещение и гараж оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)