Судебные решения, арбитраж
Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 24 июля 2007 г. Дело N А33-13401/06-Ф02-4516/07
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орлова А.В.,
судей: Кадниковой Л.А., Смоляк Л.И.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" - директора Пиндюрова В.Н., представителя Мезенцева А.В. (доверенность от 10.04.2007), представителя Янишевского И.В. (доверенность от 10.04.2007),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" на решение от 5 марта 2007 года, постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-13401/06 (суд первой инстанции: Лесков Р.В.; суд апелляционной инстанции: Бычкова Л.К., Мыглан Л.А., Петроченко Г.Г.),
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Строй-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным распоряжения администрации города Красноярска (далее - администрация) N 921-арх от 21.04.2006 "О внесении изменений в постановление администрации г. Красноярска N 286 от 12.03.1997 (ТСЖ "Зодчий")" и признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений, товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Зодчий", ООО "Толстиков и К", Управление архитектуры администрации г. Красноярска.
Решением от 5 марта 2007 года в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года решение от 5 марта 2007 года отменено, принято новое решение, в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Строй-Инвест" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 5 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года отменить, принять новое решение и полностью удовлетворить требования ООО "Строй-Инвест".
Вопрос об отмене обжалуемых судебных актов рассматривается в связи с доводами кассационной жалобы о несоответствии выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, о неправильном применении судами норм материального права, в частности правил статей 1 Протоколов N 1, статей 6, 13, 14 Конвенции о защите прав и человека и основных свобод, статей 15, 34, 35, 40 Конституции Российской Федерации, статей 30, 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 58 Устава города Красноярска, о нарушении норм процессуального права, а именно положений статьи 6, части 1 статьи 65, части 5 статьи 200, пункта 2 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, ООО "Строй-Инвест" не было надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, поскольку определения по месту регистрации юридического лица не направлялись судом первой инстанции, а телефоноуведомление судом апелляционной инстанции всех участников процесса за несколько часов до суда означает отсутствие уведомления; суд апелляционной инстанции не учел, что если администрация не защищается, то жалоба подлежит удовлетворению; суды не пожелали обратить внимания на озвученные требования закона и факты нарушения прав ООО "Строй-Инвест" и привлеченных инвесторов дольщиков, факты злонамеренных действий администрации по отказу в надлежащем информировании о процедуре механизма оформления всех документов и актов.
Заявитель жалобы считает, что спорный объект недвижимости администрацией передан ТСЖ "Зодчий" без решения суда; что соглашение о расторжении договора субаренды N 14 и договор уступки права требования, на основании которых издан оспариваемый акт, являются недействительными сделками в силу их ничтожности; что спорный объект недвижимости изъят у ООО "Строй-Инвест" и его дольщиков и передан ТСЖ "Зодчий" в отсутствие предусмотренных законом оснований, в пользу неосновательного обогащения ТСЖ "Зодчий"; что, отказывая оформлять все надлежащие документы и препятствуя фирме по строительству, пресечена возможность работать фирме вообще.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СКФ "Толстиков и Ко" согласилось с доводами заявителя.
Представители ООО "Строй-Инвест" в судебном заседании поддержали позицию кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы не представили.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации N 286 от 12.03.1997 частной строительно-коммерческой фирме (ЧСКФ) "Толстиков и К" в арендное пользование сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный на ул. Крайней Ленинского района, для строительства жилого дома N 1 (л.д. 21, том 1).
31.03.1997 подписан договор аренды земельного участка N 1661, согласно пункту 1.1 которого Земельное управление г. Красноярска (арендодатель) предоставляет ЧСКФ "Толстиков и К" (арендатор) в арендное пользование земельный участок площадью 3225,31 кв.м для строительства жилого дома по ул. Крайней, 1. Срок аренды, согласно пункту 2.2 договора, определен сторонами с 01.01.1997 по 11.03.2000 (л.д. 22 - 23, том 1).
20.08.2004 между ООО "Строительно-коммерческая фирма "Толстиков и К" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" (арендатор) подписан договор N 14 субаренды земельного участка. Согласно пункту 1.1 данного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 3225,30 кв.м, расположенный в г. Красноярске по ул. Крайней, 1, в Ленинском районе, для строительства жилого дома (л.д. 24, том 1).
В качестве оснований для распоряжения земельным участков ООО "СКФ "Толстиков и К" в пунктах 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 указано постановление администрации N 286 от 12.03.1997, договор аренды земельного участка N 1661 от 31.03.1997, распоряжение администрации N 1388-арх от 03.06.2004 "О продлении срока аренды, установленного постановлением администрации города от 12.03.1997 N 286".
Договор субаренды заключен на срок с 20.08.2004 до 31.12.2005 (пункт 1.7 договора). По акту приема-передачи от 20.08.2004 земельный участок передан субарендатору (л.д. 5). Как следует из штампа регистрационного органа, договор субаренды как сделка зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2004 (л.д. 28, том 1).
Письмом N 35 от 18.08.2004 ООО "СКФ "Толстиков и К" известило заместителя главы города Красноярска - начальника Департамента недвижимости о том, что на основании пункта 3.1 договора аренды N 1661 от 31.03.1997 произведена передача земельного участка площадью 3225,30 кв.м в субаренду ООО "Стройтэкс-Инвест" (л.д. 30, том 1).
29.04.2005 Департаментом градостроительства администрации на имя ООО "Стройтэкс-Инвест" выдано разрешение N 167 на строительство объекта недвижимости - жилого дома N 1 по ул. Крайней в Ленинском районе г. Красноярска со сроком действия до 31.12.2005 (л.д. 32, том 1).
20.11.2005 ООО "СКФ "Толстиков и К" и ООО "Стройтэкс-Инвест" подписали соглашение о расторжении договора N 14 от 20.08.2004, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 23.12.2005 (л.д. 33, том 1).
По акту от 20.11.2005 ООО "Стройтэкс-Инвест" передало ООО "СКФ "Толстиков и К" земельный участок площадью 3225,30 кв.м (л.д. 34, том 1).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО "Стройтэкс-Инвест" 09.06.2005 прекратило свою деятельность при реорганизации путем слияния. Правопреемником ООО "Стройтэкс-Инвест" является ООО "Строй-Инвест", зарегистрированное 09.06.2005 по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 53а (л.д. 73 - 78, том 1; л.д. 36 - 55, том 2).
Распоряжением администрации N 728-арх от 06.04.2006 продлен срок аренды земельного участка из земель поселений, оценочной зоны N 6, кадастровый номер 24:50:0500128:0002, установленный пунктом 1 постановлении администрации N 286 от 12.03.1997, до 31.12.2006 (л.д. 35, том 1).
31.01.2006 между ООО "СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" подписан договор уступки прав требования, в соответствии с которым (пункт 1.1) ООО "СКФ "Толстиков и К" уступает все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1661 от 31.03.1997, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Крайняя, Ленинский район, общей площадью 3225,31 кв.м, "приобретателю прав" - ТСЖ "Зодчий". Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.03.2006, что следует из регистрационного штампа, имеющегося на договоре (л.д. 36 - 37, том 1).
В деле имеется письмо ООО "СКФ "Толстиков и К" от 17.04.2006, адресованное ООО "Строй-Инвест" (правопреемнику ООО "Стройтэкс-Инвест"), а также пояснение ООО "СКФ "Толстиков и К" от 07.08.2006, адресованное суду, о том, что письмо от 17.04.2006 не составлялось, не подписывалось (л.д. 38 - 39, том 1).
Распоряжением N 921-арх от 21.04.2006 "О внесении изменений в постановление администрации города от 12.03.1997 N 286 (ТСЖ "Зодчий")" в названии и в пункте 1 постановления администрации N 286 от 12.03.1997 слова "частной строительной фирме "Толстиков и К" заменены словами "товариществу собственников жилья "Зодчий", а также продлен срок действия договора аренды земельного участка до 12.03.2008 (л.д. 40, том 1).
25.04.2006 ООО "СКФ "Толстиков и К" обратилось с заявлением к начальнику Департамента муниципального имущества и земельных отношений о продлении договора аренды земельного участка N 1661 от 31.03.1997 (л.д. 41, том 1).
Заявитель, полагая, что распоряжение N 921-арх от 21.04.2006 не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы ООО "Строй-Инвест", создает препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного акта незаконным (л.д. 14 - 16, том 1).
Кроме того, считая, что договор субаренды N 14 от 20.08.2004, заключенный правопреемником ООО "Строй-Инвест" - ООО "Стройтэкс-Инвест", пролонгирован на прежних условиях, заявитель обратился с требованием о признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска (л.д. 14 - 16, том 1).
Отказывая в удовлетворении заявления ООО "Строй-Инвест", суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств наличия прав землепользования, в том числе и права аренды в отношении спорного земельного участка, а равно оснований возникновения этих прав на момент принятия оспариваемого распоряжения, доказательств, подтверждающих факт нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым актом.
Установив факт принятия судом решения по настоящему делу в отсутствие заявителя - ООО "Строй-Инвест", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменил данный судебный акт.
Отказ в удовлетворении заявления ООО "Строй-Инвест" суд апелляционной инстанции мотивировал выводами о том, что заявителем не доказан факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; в материалы дела заявителем не представлены доказательства наличия возникших в установленном порядке прав на земельный участок либо на находящийся на данном участке объект недвижимости на момент издания оспариваемого распоряжения.
Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
ООО "Строй-Инвест" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным распоряжения администрации N 921-арх от 21.04.2006, подлежащим рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и требованием о признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, подлежащим рассмотрению в порядке искового производства (раздел II названного Кодекса).
Выполняя требования части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно включили в предмет доказывания (судебного исследования) по делу совокупность следующих обстоятельств: наличия (отсутствия) у ООО "Строй-Инвест" на момент принятия оспариваемого акта и рассмотрения дела права аренды в отношении земельного участка площадью 3225,3 кв.м, на нарушение которого ссылается заявитель; наличия (отсутствия) факта нарушения оспариваемым распоряжением прав и законных интересов ООО "Строй-Инвест" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; наличия (отсутствия) у органа местного самоуправления полномочий на принятие оспариваемого распоряжения; соответствие (несоответствие) оспариваемого распоряжения закону или иному нормативному правовому акту.
В обоснование заявленных требований ООО "Строй-Инвест" сослалось на обстоятельства пролонгации договора субаренды N 14 от 20.08.2004, наличие прав арендатора в отношении земельного участка площадью 3225,3 кв.м, факт нарушения этих прав, а равно прав застройщика объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, оспариваемым распоряжением; факт недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды N 14 от 20.08.2004.
Отказ в удовлетворении заявления ООО "Строй-Инвест" суд апелляционной инстанции мотивировал выводами о недоказанности заявителем факта нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ввиду непредставления заявителем доказательств наличия возникших в установленном порядке прав на земельный участок либо на находящийся на данном участке объект недвижимости на момент издания оспариваемого распоряжения.
При этом вывод о недоказанности заявителем наличия возникших в установленном порядке прав на спорный земельный участок суд апелляционной инстанции обосновал выводами об отсутствии оснований для применения к отношениям сторон по договору субаренды пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении договора субаренды истечением срока его действия, о непредставлении ООО "Строй-Инвест" доказательств осуществления фактического пользования земельным участком по истечении действия срока договора субаренды.
Данные выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, основанными на правильном применении абзацев 1, 3 пункта 2 статьи 615, статьи 617, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом правовых позиций, выраженных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 17 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Делая вывод о том, что ООО "Строй-Инвест" не представлены в материалы дела доказательства возобновления договора субаренды на неопределенный срок, суд не принял во внимание положения пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Суд не учел, что по договору аренды N 1661 от 31.03.1997, как и по договору субаренды N 14 от 20.08.2004, спорный земельный участок предоставлен для строительства жилого дома, которое на момент истечения срока действия названного договора субаренды не завершено застройщиком - ООО "Строй-Инвест" (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), что само по себе свидетельствует о фактическом осуществлении использования спорного земельного участка заявителем по истечении срока действия договора субаренды N 14 от 20.08.2004.
Как установлено судом и следует из материалов дела, администрация, по существу, не оспаривала факт возобновления договора субаренды N 14 от 20.08.2004 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в обоснование законности принятия оспариваемого распоряжения указала исключительно на факт расторжения указанного договора субаренды соглашением от 20.11.2005 (л.д. 86, том 1).
Вывод о наличии возражений арендатора в лице ООО "СКФ "Толстиков и К" против пользования ООО "Строй-Инвест" спорным земельным участком суд мотивировал оценкой представленного в материалы дела соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды N 14 от 20.08.2004, которое совершено ООО "Стройтэкс-Инвест" - правопреемником ООО "Строй-Инвест" на момент, когда данное юридическое лицо прекратило свою деятельность в установленном законом порядке и, соответственно, не обладало правоспособностью.
Вместе с тем при оценке данного соглашения суд не принял во внимание доводы заявителя о недействительности соглашения в силу его ничтожности и не учел правила пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Оценивая соглашение об уступке прав требования от 31.01.2006, суд апелляционной инстанции не применил абзац 1 и абзац 3 пункта 2 статьи 615, статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел правовые позиции, выраженные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 17 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как обоснованно установлено судом апелляционной инстанции, решение по настоящему делу принято судом первой инстанции в отсутствие заявителя - ООО "Строй-Инвест", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Учитывая изложенное, решение от 5 марта 2007 года на основании пункта 2 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года в соответствии с частью 1, пунктом 1 части 2, частью 3 статьи 288 названного Кодекса подлежат отмене, с передачей настоящего дела в силу пункта 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо: рассмотреть вопрос об определении процессуально-правового порядка рассмотрения требований ООО "Строй-Инвест"; в соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределить бремя доказывания имеющих значение для настоящего дела обстоятельств; с учетом изложенного в настоящем постановлении исследовать и оценить доводы ООО "Строй-Инвест" о возобновлении договора субаренды N 14 от 20.08.2004 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды N 14 от 20.08.2004; оценить представленные сторонами доказательства; установить нормы права, подлежащие применению; разрешить спор по существу; распределить между сторонами расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
Решение от 5 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-13401/06 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.07.2007 N А33-13401/06-Ф02-4516/07 ПО ДЕЛУ N А33-13401/06
Разделы:Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 24 июля 2007 г. Дело N А33-13401/06-Ф02-4516/07
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орлова А.В.,
судей: Кадниковой Л.А., Смоляк Л.И.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" - директора Пиндюрова В.Н., представителя Мезенцева А.В. (доверенность от 10.04.2007), представителя Янишевского И.В. (доверенность от 10.04.2007),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" на решение от 5 марта 2007 года, постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-13401/06 (суд первой инстанции: Лесков Р.В.; суд апелляционной инстанции: Бычкова Л.К., Мыглан Л.А., Петроченко Г.Г.),
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Строй-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным распоряжения администрации города Красноярска (далее - администрация) N 921-арх от 21.04.2006 "О внесении изменений в постановление администрации г. Красноярска N 286 от 12.03.1997 (ТСЖ "Зодчий")" и признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений, товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Зодчий", ООО "Толстиков и К", Управление архитектуры администрации г. Красноярска.
Решением от 5 марта 2007 года в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года решение от 5 марта 2007 года отменено, принято новое решение, в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Строй-Инвест" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 5 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года отменить, принять новое решение и полностью удовлетворить требования ООО "Строй-Инвест".
Вопрос об отмене обжалуемых судебных актов рассматривается в связи с доводами кассационной жалобы о несоответствии выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, о неправильном применении судами норм материального права, в частности правил статей 1 Протоколов N 1, статей 6, 13, 14 Конвенции о защите прав и человека и основных свобод, статей 15, 34, 35, 40 Конституции Российской Федерации, статей 30, 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 58 Устава города Красноярска, о нарушении норм процессуального права, а именно положений статьи 6, части 1 статьи 65, части 5 статьи 200, пункта 2 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, ООО "Строй-Инвест" не было надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, поскольку определения по месту регистрации юридического лица не направлялись судом первой инстанции, а телефоноуведомление судом апелляционной инстанции всех участников процесса за несколько часов до суда означает отсутствие уведомления; суд апелляционной инстанции не учел, что если администрация не защищается, то жалоба подлежит удовлетворению; суды не пожелали обратить внимания на озвученные требования закона и факты нарушения прав ООО "Строй-Инвест" и привлеченных инвесторов дольщиков, факты злонамеренных действий администрации по отказу в надлежащем информировании о процедуре механизма оформления всех документов и актов.
Заявитель жалобы считает, что спорный объект недвижимости администрацией передан ТСЖ "Зодчий" без решения суда; что соглашение о расторжении договора субаренды N 14 и договор уступки права требования, на основании которых издан оспариваемый акт, являются недействительными сделками в силу их ничтожности; что спорный объект недвижимости изъят у ООО "Строй-Инвест" и его дольщиков и передан ТСЖ "Зодчий" в отсутствие предусмотренных законом оснований, в пользу неосновательного обогащения ТСЖ "Зодчий"; что, отказывая оформлять все надлежащие документы и препятствуя фирме по строительству, пресечена возможность работать фирме вообще.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СКФ "Толстиков и Ко" согласилось с доводами заявителя.
Представители ООО "Строй-Инвест" в судебном заседании поддержали позицию кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы не представили.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации N 286 от 12.03.1997 частной строительно-коммерческой фирме (ЧСКФ) "Толстиков и К" в арендное пользование сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный на ул. Крайней Ленинского района, для строительства жилого дома N 1 (л.д. 21, том 1).
31.03.1997 подписан договор аренды земельного участка N 1661, согласно пункту 1.1 которого Земельное управление г. Красноярска (арендодатель) предоставляет ЧСКФ "Толстиков и К" (арендатор) в арендное пользование земельный участок площадью 3225,31 кв.м для строительства жилого дома по ул. Крайней, 1. Срок аренды, согласно пункту 2.2 договора, определен сторонами с 01.01.1997 по 11.03.2000 (л.д. 22 - 23, том 1).
20.08.2004 между ООО "Строительно-коммерческая фирма "Толстиков и К" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" (арендатор) подписан договор N 14 субаренды земельного участка. Согласно пункту 1.1 данного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 3225,30 кв.м, расположенный в г. Красноярске по ул. Крайней, 1, в Ленинском районе, для строительства жилого дома (л.д. 24, том 1).
В качестве оснований для распоряжения земельным участков ООО "СКФ "Толстиков и К" в пунктах 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 указано постановление администрации N 286 от 12.03.1997, договор аренды земельного участка N 1661 от 31.03.1997, распоряжение администрации N 1388-арх от 03.06.2004 "О продлении срока аренды, установленного постановлением администрации города от 12.03.1997 N 286".
Договор субаренды заключен на срок с 20.08.2004 до 31.12.2005 (пункт 1.7 договора). По акту приема-передачи от 20.08.2004 земельный участок передан субарендатору (л.д. 5). Как следует из штампа регистрационного органа, договор субаренды как сделка зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2004 (л.д. 28, том 1).
Письмом N 35 от 18.08.2004 ООО "СКФ "Толстиков и К" известило заместителя главы города Красноярска - начальника Департамента недвижимости о том, что на основании пункта 3.1 договора аренды N 1661 от 31.03.1997 произведена передача земельного участка площадью 3225,30 кв.м в субаренду ООО "Стройтэкс-Инвест" (л.д. 30, том 1).
29.04.2005 Департаментом градостроительства администрации на имя ООО "Стройтэкс-Инвест" выдано разрешение N 167 на строительство объекта недвижимости - жилого дома N 1 по ул. Крайней в Ленинском районе г. Красноярска со сроком действия до 31.12.2005 (л.д. 32, том 1).
20.11.2005 ООО "СКФ "Толстиков и К" и ООО "Стройтэкс-Инвест" подписали соглашение о расторжении договора N 14 от 20.08.2004, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 23.12.2005 (л.д. 33, том 1).
По акту от 20.11.2005 ООО "Стройтэкс-Инвест" передало ООО "СКФ "Толстиков и К" земельный участок площадью 3225,30 кв.м (л.д. 34, том 1).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО "Стройтэкс-Инвест" 09.06.2005 прекратило свою деятельность при реорганизации путем слияния. Правопреемником ООО "Стройтэкс-Инвест" является ООО "Строй-Инвест", зарегистрированное 09.06.2005 по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 53а (л.д. 73 - 78, том 1; л.д. 36 - 55, том 2).
Распоряжением администрации N 728-арх от 06.04.2006 продлен срок аренды земельного участка из земель поселений, оценочной зоны N 6, кадастровый номер 24:50:0500128:0002, установленный пунктом 1 постановлении администрации N 286 от 12.03.1997, до 31.12.2006 (л.д. 35, том 1).
31.01.2006 между ООО "СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" подписан договор уступки прав требования, в соответствии с которым (пункт 1.1) ООО "СКФ "Толстиков и К" уступает все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1661 от 31.03.1997, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Крайняя, Ленинский район, общей площадью 3225,31 кв.м, "приобретателю прав" - ТСЖ "Зодчий". Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.03.2006, что следует из регистрационного штампа, имеющегося на договоре (л.д. 36 - 37, том 1).
В деле имеется письмо ООО "СКФ "Толстиков и К" от 17.04.2006, адресованное ООО "Строй-Инвест" (правопреемнику ООО "Стройтэкс-Инвест"), а также пояснение ООО "СКФ "Толстиков и К" от 07.08.2006, адресованное суду, о том, что письмо от 17.04.2006 не составлялось, не подписывалось (л.д. 38 - 39, том 1).
Распоряжением N 921-арх от 21.04.2006 "О внесении изменений в постановление администрации города от 12.03.1997 N 286 (ТСЖ "Зодчий")" в названии и в пункте 1 постановления администрации N 286 от 12.03.1997 слова "частной строительной фирме "Толстиков и К" заменены словами "товариществу собственников жилья "Зодчий", а также продлен срок действия договора аренды земельного участка до 12.03.2008 (л.д. 40, том 1).
25.04.2006 ООО "СКФ "Толстиков и К" обратилось с заявлением к начальнику Департамента муниципального имущества и земельных отношений о продлении договора аренды земельного участка N 1661 от 31.03.1997 (л.д. 41, том 1).
Заявитель, полагая, что распоряжение N 921-арх от 21.04.2006 не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы ООО "Строй-Инвест", создает препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного акта незаконным (л.д. 14 - 16, том 1).
Кроме того, считая, что договор субаренды N 14 от 20.08.2004, заключенный правопреемником ООО "Строй-Инвест" - ООО "Стройтэкс-Инвест", пролонгирован на прежних условиях, заявитель обратился с требованием о признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска (л.д. 14 - 16, том 1).
Отказывая в удовлетворении заявления ООО "Строй-Инвест", суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств наличия прав землепользования, в том числе и права аренды в отношении спорного земельного участка, а равно оснований возникновения этих прав на момент принятия оспариваемого распоряжения, доказательств, подтверждающих факт нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым актом.
Установив факт принятия судом решения по настоящему делу в отсутствие заявителя - ООО "Строй-Инвест", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменил данный судебный акт.
Отказ в удовлетворении заявления ООО "Строй-Инвест" суд апелляционной инстанции мотивировал выводами о том, что заявителем не доказан факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; в материалы дела заявителем не представлены доказательства наличия возникших в установленном порядке прав на земельный участок либо на находящийся на данном участке объект недвижимости на момент издания оспариваемого распоряжения.
Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
ООО "Строй-Инвест" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным распоряжения администрации N 921-арх от 21.04.2006, подлежащим рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и требованием о признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, подлежащим рассмотрению в порядке искового производства (раздел II названного Кодекса).
Выполняя требования части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно включили в предмет доказывания (судебного исследования) по делу совокупность следующих обстоятельств: наличия (отсутствия) у ООО "Строй-Инвест" на момент принятия оспариваемого акта и рассмотрения дела права аренды в отношении земельного участка площадью 3225,3 кв.м, на нарушение которого ссылается заявитель; наличия (отсутствия) факта нарушения оспариваемым распоряжением прав и законных интересов ООО "Строй-Инвест" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; наличия (отсутствия) у органа местного самоуправления полномочий на принятие оспариваемого распоряжения; соответствие (несоответствие) оспариваемого распоряжения закону или иному нормативному правовому акту.
В обоснование заявленных требований ООО "Строй-Инвест" сослалось на обстоятельства пролонгации договора субаренды N 14 от 20.08.2004, наличие прав арендатора в отношении земельного участка площадью 3225,3 кв.м, факт нарушения этих прав, а равно прав застройщика объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, оспариваемым распоряжением; факт недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды N 14 от 20.08.2004.
Отказ в удовлетворении заявления ООО "Строй-Инвест" суд апелляционной инстанции мотивировал выводами о недоказанности заявителем факта нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ввиду непредставления заявителем доказательств наличия возникших в установленном порядке прав на земельный участок либо на находящийся на данном участке объект недвижимости на момент издания оспариваемого распоряжения.
При этом вывод о недоказанности заявителем наличия возникших в установленном порядке прав на спорный земельный участок суд апелляционной инстанции обосновал выводами об отсутствии оснований для применения к отношениям сторон по договору субаренды пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении договора субаренды истечением срока его действия, о непредставлении ООО "Строй-Инвест" доказательств осуществления фактического пользования земельным участком по истечении действия срока договора субаренды.
Данные выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, основанными на правильном применении абзацев 1, 3 пункта 2 статьи 615, статьи 617, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом правовых позиций, выраженных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 17 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Делая вывод о том, что ООО "Строй-Инвест" не представлены в материалы дела доказательства возобновления договора субаренды на неопределенный срок, суд не принял во внимание положения пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Суд не учел, что по договору аренды N 1661 от 31.03.1997, как и по договору субаренды N 14 от 20.08.2004, спорный земельный участок предоставлен для строительства жилого дома, которое на момент истечения срока действия названного договора субаренды не завершено застройщиком - ООО "Строй-Инвест" (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), что само по себе свидетельствует о фактическом осуществлении использования спорного земельного участка заявителем по истечении срока действия договора субаренды N 14 от 20.08.2004.
Как установлено судом и следует из материалов дела, администрация, по существу, не оспаривала факт возобновления договора субаренды N 14 от 20.08.2004 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в обоснование законности принятия оспариваемого распоряжения указала исключительно на факт расторжения указанного договора субаренды соглашением от 20.11.2005 (л.д. 86, том 1).
Вывод о наличии возражений арендатора в лице ООО "СКФ "Толстиков и К" против пользования ООО "Строй-Инвест" спорным земельным участком суд мотивировал оценкой представленного в материалы дела соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды N 14 от 20.08.2004, которое совершено ООО "Стройтэкс-Инвест" - правопреемником ООО "Строй-Инвест" на момент, когда данное юридическое лицо прекратило свою деятельность в установленном законом порядке и, соответственно, не обладало правоспособностью.
Вместе с тем при оценке данного соглашения суд не принял во внимание доводы заявителя о недействительности соглашения в силу его ничтожности и не учел правила пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Оценивая соглашение об уступке прав требования от 31.01.2006, суд апелляционной инстанции не применил абзац 1 и абзац 3 пункта 2 статьи 615, статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел правовые позиции, выраженные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 17 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как обоснованно установлено судом апелляционной инстанции, решение по настоящему делу принято судом первой инстанции в отсутствие заявителя - ООО "Строй-Инвест", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Учитывая изложенное, решение от 5 марта 2007 года на основании пункта 2 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года в соответствии с частью 1, пунктом 1 части 2, частью 3 статьи 288 названного Кодекса подлежат отмене, с передачей настоящего дела в силу пункта 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо: рассмотреть вопрос об определении процессуально-правового порядка рассмотрения требований ООО "Строй-Инвест"; в соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределить бремя доказывания имеющих значение для настоящего дела обстоятельств; с учетом изложенного в настоящем постановлении исследовать и оценить доводы ООО "Строй-Инвест" о возобновлении договора субаренды N 14 от 20.08.2004 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды N 14 от 20.08.2004; оценить представленные сторонами доказательства; установить нормы права, подлежащие применению; разрешить спор по существу; распределить между сторонами расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 5 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-13401/06 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ОРЛОВ
А.В.ОРЛОВ
Судьи:
Л.А.КАДНИКОВА
Л.И.СМОЛЯК
Л.А.КАДНИКОВА
Л.И.СМОЛЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)