Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Ротор", г. Пенза,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010
по делу N А49-10794/2009
по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Ротор", г. Пенза, к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 6", г. Нижний Новгород, о признании права собственности, при участии третьих лиц: администрации г. Пензы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области,
установил:
товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Ротор" (далее - истец, ТСЖ "Ротор") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 6" (далее - ответчик, ОАО "ТГК N 6") о признании права собственников помещений многоквартирного дома по ул. Пролетарская/Жемчужная д. 4/35 Железнодорожный район, г. Пенза, на нежилое помещение в литере А площадью 36,2 кв. м, находящееся в техническом подвале многоквартирного дома по ул. Пролетарская/Жемчужная д. 4/35 Железнодорожный район, г. Пенза.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация г. Пензы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 исковые требования ТСЖ "Ротор" оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ТСЖ "Ротор" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе заявитель указал на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ТГК-6" просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения и постановления, на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон в судебном заседании, считает решение и постановление подлежащими отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 03.02.1999 между ОАО "Пензенское управление строительства" (дольщик) и филиалом ТЭЦ-1 ОАО "Пензаэнерго" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, предметом которого являлся порядок финансирования строительства 60-квартирного дома N 1 в жилом квартале, ограниченном ул. Жемчужная, Каракозова, Пролетарская в г. Пензе. В соответствии с условиями договора застройщик финансирует не только строительство жилого дома в размере своей доли, но и строительство внеплощадочных площадей, ЦТП, сетей теплоснабжения от магистральных сетей до ЦТП, ТП, сетей электроснабжения до ТП.
По акту государственной приемочной комиссии от 29.12.2002 индивидуальный тепловой пункт площадью 36,2 кв. м, расположенный в подвальном помещении жилого дома по ул. Пролетарской в г. Пензе, принят в эксплуатацию.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права правопредшественник ответчика является собственником нежилого помещения общей площадью 36,2 кв. м в лит. А по адресу: г. Пенза, ул. Пролетарская/Жемчужная, дом 4/35. Основанием регистрации права в свидетельстве указан акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.12.2002.
По акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 03.12.2002 (утвержден главой администрации г. Пензы 20.12.2002) комиссией принят в эксплуатацию представленный заказчиком - филиалом ОАО "Пензаэнерго" Пензенской ТЭЦ-1 60-квартирный 10-этажный жилой дом с подвалом и техническим этажом по адресу: г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Пролетарская. Установлено, что строительство дома произведено в соответствии с проектом.
По акту от 28.02.2003 филиал ОАО "Пензаэнерго" Пензенской ТЭЦ-1 с 01.03.2003 передало ТСЖ (ВСК) "Ротор" законченный строительством 60-квартирный жилой дом стр. N 1, адрес объекта - г. Пенза, ул. Пролетарская/Жемчужная, 4/35.
ОАО "Пензаэнерго" было реорганизовано в форме выделения, его правопреемником стало ОАО "Пензенская генерирующая компания".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.04.2005 ОАО "Пензенская генерирующая компания" является собственником нежилого помещения общей площадью 36,2 кв. м в лит. А, адрес объекта г. Пенза, ул. Пролетарская/Жемчужная, 4/35. Основанием для регистрации права указаны разделительный баланс ОАО "Пензаэнерго" реорганизуемого в форме выделения на 01.10.2003, протокол от 08.04.2004 N 15, протокол общего собрания акционеров ОАО "Пензенская генерирующая компания" создаваемого в результате реорганизации ОАО "Пензаэнерго" в форме выделения от 06.08.2004 N 1, сводный акт приема-передачи объектов основных средств (недвижимого имущества) на 01.01.2005.
ОАО "Пензенская генерирующая компания" было реорганизовано в форме присоединения, его правопреемником стало ОАО "ТГК N 6".
Свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2007 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2009 подтверждается наличие у ОАО "Территориальная генерирующая компания N 6" права собственности на объект - нежилое помещение в литере А, общая площадь 36,2 кв. м, этаж - подвал, номера на поэтажном плане - 1, адрес объекта: г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Пролетарская/Жемчужная, д. 4/35, основание возникновения права - распоряжение от 25.04.2005 N 103р, передаточный акт ОАО "Пензенская генерирующая компания" реорганизуемого в форме присоединения от 24.10.2006.
Исковые требования истца основаны на положениях статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу которой собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Истец полагает, что спорное помещение теплового пункта является общей долевой собственников помещений в многоквартирном доме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу, что нормами статей 290 ГК РФ и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) регулируются отношения, возникающие после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, однако к отношениям, возникшим до регистрации прав собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, данные правовые нормы применимы быть не могут.
Суды указали, что имущество, находящееся в собственности юридического лица, не может рассматриваться как общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку данное имущество имеет индивидуального собственника. Поскольку права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме регистрировались с марта 2003 года, а спорный тепловой пункт к этому моменту уже был обременен правами правопредшественника ответчика (ОАО "Пензаэнерго"), то спорный тепловой пункт, не может рассматриваться как общее имущество многоквартирного дома.
Судебная коллегия признает данные выводы преждевременными, поскольку основаны на неполном исследовании всех обстоятельств дела.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.
В спорном помещении расположен индивидуальный тепловой пункт, обеспечивающий теплоснабжение многоквартирного дома.
При рассмотрении спора о признании права общей долевой собственности на общее имущество подлежит обязательному исследованию вопрос о наличии признаков общего имущества у спорного помещения. Однако судами данное обстоятельство не устанавливалось.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
При оценке доводов ответчика о наличии зарегистрированного права собственности на спорное имущество необходимо учитывать положения пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" согласно которому, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, в силу пункта 9 указанного постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение.
В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.
Так как, фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, установлены судом без их полного и всестороннего исследования и правовой оценки, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает принятый по делу судебный акт, и подлежащим отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, выполнить требования о всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, вынести законный и обоснованный судебный акт и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу N А49-10794/2009 отменить.
Дело N А49-10794/2009 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 07.09.2010 ПО ДЕЛУ N А49-10794/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2010 г. по делу N А49-10794/2009
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Ротор", г. Пенза,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010
по делу N А49-10794/2009
по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Ротор", г. Пенза, к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 6", г. Нижний Новгород, о признании права собственности, при участии третьих лиц: администрации г. Пензы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области,
установил:
товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Ротор" (далее - истец, ТСЖ "Ротор") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 6" (далее - ответчик, ОАО "ТГК N 6") о признании права собственников помещений многоквартирного дома по ул. Пролетарская/Жемчужная д. 4/35 Железнодорожный район, г. Пенза, на нежилое помещение в литере А площадью 36,2 кв. м, находящееся в техническом подвале многоквартирного дома по ул. Пролетарская/Жемчужная д. 4/35 Железнодорожный район, г. Пенза.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация г. Пензы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 исковые требования ТСЖ "Ротор" оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ТСЖ "Ротор" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе заявитель указал на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ТГК-6" просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения и постановления, на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон в судебном заседании, считает решение и постановление подлежащими отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 03.02.1999 между ОАО "Пензенское управление строительства" (дольщик) и филиалом ТЭЦ-1 ОАО "Пензаэнерго" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, предметом которого являлся порядок финансирования строительства 60-квартирного дома N 1 в жилом квартале, ограниченном ул. Жемчужная, Каракозова, Пролетарская в г. Пензе. В соответствии с условиями договора застройщик финансирует не только строительство жилого дома в размере своей доли, но и строительство внеплощадочных площадей, ЦТП, сетей теплоснабжения от магистральных сетей до ЦТП, ТП, сетей электроснабжения до ТП.
По акту государственной приемочной комиссии от 29.12.2002 индивидуальный тепловой пункт площадью 36,2 кв. м, расположенный в подвальном помещении жилого дома по ул. Пролетарской в г. Пензе, принят в эксплуатацию.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права правопредшественник ответчика является собственником нежилого помещения общей площадью 36,2 кв. м в лит. А по адресу: г. Пенза, ул. Пролетарская/Жемчужная, дом 4/35. Основанием регистрации права в свидетельстве указан акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.12.2002.
По акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 03.12.2002 (утвержден главой администрации г. Пензы 20.12.2002) комиссией принят в эксплуатацию представленный заказчиком - филиалом ОАО "Пензаэнерго" Пензенской ТЭЦ-1 60-квартирный 10-этажный жилой дом с подвалом и техническим этажом по адресу: г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Пролетарская. Установлено, что строительство дома произведено в соответствии с проектом.
По акту от 28.02.2003 филиал ОАО "Пензаэнерго" Пензенской ТЭЦ-1 с 01.03.2003 передало ТСЖ (ВСК) "Ротор" законченный строительством 60-квартирный жилой дом стр. N 1, адрес объекта - г. Пенза, ул. Пролетарская/Жемчужная, 4/35.
ОАО "Пензаэнерго" было реорганизовано в форме выделения, его правопреемником стало ОАО "Пензенская генерирующая компания".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.04.2005 ОАО "Пензенская генерирующая компания" является собственником нежилого помещения общей площадью 36,2 кв. м в лит. А, адрес объекта г. Пенза, ул. Пролетарская/Жемчужная, 4/35. Основанием для регистрации права указаны разделительный баланс ОАО "Пензаэнерго" реорганизуемого в форме выделения на 01.10.2003, протокол от 08.04.2004 N 15, протокол общего собрания акционеров ОАО "Пензенская генерирующая компания" создаваемого в результате реорганизации ОАО "Пензаэнерго" в форме выделения от 06.08.2004 N 1, сводный акт приема-передачи объектов основных средств (недвижимого имущества) на 01.01.2005.
ОАО "Пензенская генерирующая компания" было реорганизовано в форме присоединения, его правопреемником стало ОАО "ТГК N 6".
Свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2007 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2009 подтверждается наличие у ОАО "Территориальная генерирующая компания N 6" права собственности на объект - нежилое помещение в литере А, общая площадь 36,2 кв. м, этаж - подвал, номера на поэтажном плане - 1, адрес объекта: г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Пролетарская/Жемчужная, д. 4/35, основание возникновения права - распоряжение от 25.04.2005 N 103р, передаточный акт ОАО "Пензенская генерирующая компания" реорганизуемого в форме присоединения от 24.10.2006.
Исковые требования истца основаны на положениях статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу которой собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Истец полагает, что спорное помещение теплового пункта является общей долевой собственников помещений в многоквартирном доме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу, что нормами статей 290 ГК РФ и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) регулируются отношения, возникающие после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, однако к отношениям, возникшим до регистрации прав собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, данные правовые нормы применимы быть не могут.
Суды указали, что имущество, находящееся в собственности юридического лица, не может рассматриваться как общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку данное имущество имеет индивидуального собственника. Поскольку права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме регистрировались с марта 2003 года, а спорный тепловой пункт к этому моменту уже был обременен правами правопредшественника ответчика (ОАО "Пензаэнерго"), то спорный тепловой пункт, не может рассматриваться как общее имущество многоквартирного дома.
Судебная коллегия признает данные выводы преждевременными, поскольку основаны на неполном исследовании всех обстоятельств дела.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.
В спорном помещении расположен индивидуальный тепловой пункт, обеспечивающий теплоснабжение многоквартирного дома.
При рассмотрении спора о признании права общей долевой собственности на общее имущество подлежит обязательному исследованию вопрос о наличии признаков общего имущества у спорного помещения. Однако судами данное обстоятельство не устанавливалось.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
При оценке доводов ответчика о наличии зарегистрированного права собственности на спорное имущество необходимо учитывать положения пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" согласно которому, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, в силу пункта 9 указанного постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение.
В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.
Так как, фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, установлены судом без их полного и всестороннего исследования и правовой оценки, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает принятый по делу судебный акт, и подлежащим отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, выполнить требования о всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, вынести законный и обоснованный судебный акт и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу N А49-10794/2009 отменить.
Дело N А49-10794/2009 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)