Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей В.В. Галов, М.В. Ильина
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: Коротыч О.В., доверенность от 10.12.2009 г.; председатель ТСЖ - Сотник О.М., паспорт;
- от ответчика: представитель Пшеничная О.Б., доверенность от 21.10.2009 г.; представитель Савченко Е.Н., доверенность от 23.03.2009 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 августа 2009 года по делу N А53-6936/2009,
принятое в составе судьи Пильтенко С.А.
по иску ТСЖ "ФЕНИКС"
к обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом"
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Зодчий"
об истребовании документов
установил:
ТСЖ "ФЕНИКС" (далее товарищество, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к управляющей компании ООО "Наш дом"(далее общество) с требованием об обязании ООО "Наш дом" передать ТСЖ "ФЕНИКС" документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 78В.
Определением суда от 10 июня 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Зодчий", являющийся застройщиком указанного дома.
В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований в порядке п. 1 ст. 49 АПК РФ.
После уточнения исковых требований и частичного отказа от исковых требовании, требования истца свелись к обязании ООО "Наш дом" передать ТСЖ "ФЕНИКС", а в случае отсутствия восстановить и передать, следующую документацию на многоквартирный дом, по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 78В:
- 1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения состоянии общего имущества;
- 2. документы (акты) о приемке результатов работ по ремонту общего имущества;
- 3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 5. акты приемки жилого дома от строительной организации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- 6. исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- 7. технический паспорт на дом;
- 8. исполнительные чертежи контуров заземления;
- 9. сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- 10. технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей;
- 11. технические паспорта тепловых пунктов;
- 12. технические паспорта основного электрооборудования;
- 13. паспорта на инженерное, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- 14. отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
- 15. акты освидетельствования скрытых работ;
- 16. протокол измерения шума и вибрации;
- 17. акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
- 18. акты проверки газотехнической инспекции;
- 19. договор аренды земли;
- 20. копии договоров, связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома;
- 21. реестр собственников помещений;
- 22. лицевые счета;
- 23. акты на остаточную стоимость строения;
- 24. справку о состоянии расчетов жильцов за коммунальные услуги;
- 25. ордера и правоустанавливающие документы на жилые (нежилые) помещения многоквартирного дома;
- 26. копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям;
- 27. акты сверки и энергоснабжающими организациями;
- 28. акт разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- 29. акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.
Заявленные требования мотивированы тем, что согласно ст. ст. 161 и 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением дома документы созданному ТСЖ, истребуемые документы необходимы товариществу для управления домом.
Решением суда от 10.08.2009 г. суд обязал ООО "Наш дом" передать ТСЖ "ФЕНИКС" истребуемые документы, указав, что управляющая компания должна передать техническую документацию ТСЖ в силу прямого указания закона. Суд прекратил производство по делу в части истребования следующей документации: инструкции на эксплуатацию многоквартирного дома, копии кадастрового плана(карты) земельного участка, копии градостроительного плана земельного участка, документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений с приложением плана, проектная документация (копия проектной документации, паспорта лифтового хозяйства, журнал заявок жителей, протокол измерения сопротивления электросетей, протоколы измерения вентиляции, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации, журнал регистрации жалоб и заявлений по вопросам управления содержания и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 78В, включая список льготников и субсидиантов.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение в части удовлетворения требований отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указал следующие доводы.
ООО "УК "Наш дом" передало, а ТСЖ "Феникс" приняло всю имеющуюся у ООО "УК "Наш дом" документацию на дом, с помощью которой ООО "УК "Наш дом" и осуществляло управление многоквартирным домом.
Действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, по смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязать передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Однако, истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, а именно истцом суду не представлено доказательств, что требуемая им документация находится у ответчика. Таким образом, у суда при принятии решения не было доказательств наличия спорной документации у ООО "Наш дом". Заявитель жалобы просил судебный акт отменить, в иске ТСЖ отказать.
Согласно п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку сторонами не заявлено о проверке судебного акта в полном объеме, суд апелляционной инстанции считает необходимым проверить законность судебного акта только в обжалуемой части.
Представитель ООО "Наш дом" в судебном заседании передал представителю ТСЖ "ФЕНИКС" подлинник технического паспорта на дом по Малиновского 78 от 17.11.2006 г. и копию разрешения на ввод в эксплуатацию N RU-613100-6319 от 27.12.2006, пояснив, что подлинный экземпляр разрешения находится в органе стройнадзора.
Представитель ТСЖ "Феникс" в судебном заседании пояснил, что ООО"Наш дом" должно передать товариществу не только техническую, но и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом. Для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги истцу необходима информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма, о произведенных оплатах и имеющихся задолженностях. Представитель считает, что ссылка ответчика на отсутствие у него истребуемой документации несостоятельна, т.к. отсутствие документации, предусмотренной законодательством, делает невозможным исполнение обязанностей по управлению жилым домом. Также ТСЖ "Феникс" считает, что перечень документов и порядок их передачи также установлен в пункте 6 Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление". В силу пункта 6 Положения организация, осуществлявшая ранее управление и техобслуживание многоквартирного дома передает лицу, уполномоченному собственниками, не только техническую, но и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности, а также в случае отсутствия документации - осуществляет ее восстановление.
Представитель ООО "Наш дом" указал, что кроме представленных истцу документов, иной документации у ответчика нет, поскольку она не передавалась ему застройщиком - ООО "Зодчий" по акту 31 января 2007 г. в соответствии с реестром. 21 июля 2009 года ООО "Зодчий" (застройщик, третье лицо по данному делу) по реестру передало обществу некоторую проектную документацию по жилому дому по ул. Малиновского, 78 В. Доказательств передачи иной документации ООО "Зодчий" ответчику в материалы дела не представлено. ООО "Наш дом" считает, что не обязано передавать бухгалтерскую документацию истцу в силу того, что обязанность вести реестр собственников помещений, заключать с ними договоры, связанные с обслуживанием дома, заводить лицевые счета на собственников помещений, вести списки граждан, имеющих льготы по оплате возложена на организацию, непосредственно управляющую домом. Бухгалтерская документация ООО "Наш дом" является результатом финансово-хозяйственной деятельности и хранится в ООО "Наш дом".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, управление многоквартирным домом N 78В по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону осуществлялось управляющей компанией ООО "Наш дом". 7 марта 2008 г. общим собранием собственников помещений указанного дома принято решение о создании товарищества собственников жилья "Феникс", утвержден устав, избрано правление ТСЖ. 26 марта 2008 г. ИФНС по Советскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись в ЕГРЮЛ о создании товарищества. Товарищество уведомило управляющую компанию об изменении формы управления домом и предложило передать всю техническую и иную документацию касающуюся дома N 78Б по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону.
Непредставление управляющей компанией всей технической и иной документации, необходимой для эксплуатации жилого дома, послужило основанием для обращения с иском в суд.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества.
Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, товарищество вправе потребовать техническую документацию и иную документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией (кто передает, в какой срок передает и т.п.).
По смыслу статьи 162 Кодекса обязать управляющую компанию ООО "Наш дом" передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
По общим правилам гражданского законодательства, а также обычаям делового оборота при любой передаче, в т.ч. управления многоквартирным жилым домом и документации, касающейся такого управления, стороны должны составлять акты приема-передачи, в которых отражаются все сведения об имуществе или документах, которые передаются одной стороной другой.
Из материалов дела следует, что по акту от 01 января 2007 года ООО "Зодчий" сдал, а ООО "Наш дом" принял для дальнейшей эксплуатации 10-и этажный 160 квартирный жилой дом, расположенный в г. Ростове-на-Дону, Советский район, ул. Малиновского, 78 В. В соответствие с перечнем технической документации ООО "Наш дом" передало, а ТСЖ "Феникс" приняло документацию на дом.
Кроме того, 21 июля 2009 года ООО "Зодчий" (застройщик, третье лицо по данному делу) по реестру передало следующую проектную документацию по жилому дому по ул. Малиновского, 78 В:
- 1. 2006-61-ОПЗ, СЗ-ТС Тепловая связь (копия);
- 2. 0633-ЛГ Телефонизация (копия);
- 3. 05/06-1-ЭС Сети 0,4 кВ (копия);
- 4. 084/04-1-НСС Сети радиофикации (копия);
- 5. 744-26-206-ГС Наружные сети газификации (копия);
- 6. копия технического паспорта на 2-х этажную пристройку 2006 г. и 2008 г.;
- 7. копия кадастрового плана земельного участка;
- 8. проектный план границ (копия);
- 9. чертежи 084/04-1-ВК 51 лист (копия);
- 10. Отопление и вентиляция 084/04-1-ОВ 25 листов (копия);
- 11. электрооборудование 084/04-1-ЭЛ 32 листа (копия);
- 12. архитектурные строительные решения 084/04-1-АС 102 листа (копия)
- 13. технический паспорт (копия);
- 14. акт ввода в эксплуатацию (наружная сеть водопровода), которая передана в дальнейшем ТСЖ.
ООО "Наш дом" истребовал у ООО "Зодчий" оригинал технического паспорта и копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6319 от 27 декабря 2006 года выданное МУ "Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону",указанные документы были переданы в судебном заседании представителю товарищества, что отражено в протоколе.
ТСЖ "Феникс" представило ходатайство о частичном отказе от иска в части истребования технического паспорта. Отказ от иска в части истребования технического паспорта, судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями ст. 49 АПК РФ, принят. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Иную документацию, указанную в исковом заявлении заявитель жалобы считает, что не должен передавать товариществу, поскольку часть документации у него не имеется, а другая документация, касающаяся эксплуатации дома за прошлые годы: копии договоров, связанные с эксплуатацией дома за период работы общества, лицевые счета, справка о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные расходы, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов по собственникам, акты сверки с энергоснабжающими организациями, акты разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, водоотведения, водоснабжения, газоснабжения является результатом деятельности управляющей компании. Товарищество должно самостоятельно заключить договоры, а также получить необходимую документацию в отношении разграничения балансовой принадлежности имущества.
Ссылка управляющей компании на то, что на каждый год необходимо заключать договоры с энергоснабжающей организацией как основание для отказа в требованиях отклонена, поскольку заключения договоров на один год не представлено.Кроме того, заключенные ранее договоры с энергоснабжающими организациями необходимы товариществу для их пролонгации, а также для проверки правильности произведенных расчетов за предоставленные услуги. Необоснован отказ в предоставлении актов разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, так как указанная документация устанавливает границы ответственности за коммуникации дома.
Неправомерен отказ управляющей компании в передаче лицевых счетов, справки о состоянии расчетов жильцов за коммунальные расходы, поскольку наличии указанных документов позволить товариществу установить должников и истребовать оплату за коммунальные услуги, учитывая, что ТСЖ и управляющая компания составили 1.06.2009 г. соглашения о зачете задолженностей по осуществлению технического обслуживания и содержания дома.
Что касается передачи иных документов, указанных в решении, то представитель управляющей компании пояснил, что акты осмотра, проверки инженерных коммуникаций, документы по ремонту общего имущества, о техническом состоянии дома, исполнительные чертежи заземления, сметы, описи работ текущего и капитального ремонта, технические паспорта энергоустановок, электрооборудования отсутствуют, необходимости в указанных документах не было, так как дом новый. Кроме того, часть названных документов, застройщик не передавал управляющей компании и товарищество вправе их истребовать у застройщика.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Истец не доказал обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований, а именно суду не представлено доказательств, что требуемая им документация находится у ответчика.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции надлежит изменить, обязав ООО "Наш дом" передать ТСЖ "Феникс" следующую документацию: копии договоров, связанные с эксплуатацией дома за период работы общества, лицевые счета, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов по собственникам, справку о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные расходы,, акты сверки с энергоснабжающими организациями, акты разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, в остальной части иска надлежит отказать.
Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче жалобы ТСЖ "Феникс оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 2000 руб.
При подаче апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции, предложил ООО "Наш дом" уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб. Суду представлена квитанция от 12.10.2009 г. об оплате 1000 руб., из которой следует, что Зеленским С.А. уплачена государственная пошлина по делу N А53-5872/2009, за подачу жалобы 15АП-6774/2009.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым взыскать в федеральный бюджет государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб.
Поскольку, жалоба ООО "Наш дом" удовлетворена частично, а иск заявлен неимущественного характера, государственную пошлину в федеральный бюджет надлежит взыскать по жалобе с истца и ответчика по 500 руб. с каждого. с ООО "Наш дом" в пользу ТСЖ "Феникс" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1000 руб. по иску.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Ростовской области от 10 августа 2009 года по делу N А53-6936/2009 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
обязать ООО "Наш дом" передать ТСЖ "Феникс" следующую документацию в отношении дома N 78В по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону:
1. копии договоров, связанные с эксплуатацией дома за период работы общества,
2. лицевые счета, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов по собственникам,
3. справку о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные расходы,
4. акты сверки с энергоснабжающими организациями,
5. акты разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, водоотведения, водоснабжения, газоснабжения.
Прекратить производство по делу в части истребования технического паспорт на дом.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО "Наш Дом" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 500 руб. по жалобе.
Взыскать с ТСЖ "Феникс" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 500 руб. по жалобе.
Взыскать с ООО "Наш дом" в пользу ООО "Феникс" 1000 руб. по иску.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2010 N 15АП-8730/2009 ПО ДЕЛУ N А53-6936/2009
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2010 г. N 15АП-8730/2009
Дело N А53-6936/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей В.В. Галов, М.В. Ильина
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: Коротыч О.В., доверенность от 10.12.2009 г.; председатель ТСЖ - Сотник О.М., паспорт;
- от ответчика: представитель Пшеничная О.Б., доверенность от 21.10.2009 г.; представитель Савченко Е.Н., доверенность от 23.03.2009 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 августа 2009 года по делу N А53-6936/2009,
принятое в составе судьи Пильтенко С.А.
по иску ТСЖ "ФЕНИКС"
к обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом"
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Зодчий"
об истребовании документов
установил:
ТСЖ "ФЕНИКС" (далее товарищество, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к управляющей компании ООО "Наш дом"(далее общество) с требованием об обязании ООО "Наш дом" передать ТСЖ "ФЕНИКС" документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 78В.
Определением суда от 10 июня 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Зодчий", являющийся застройщиком указанного дома.
В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований в порядке п. 1 ст. 49 АПК РФ.
После уточнения исковых требований и частичного отказа от исковых требовании, требования истца свелись к обязании ООО "Наш дом" передать ТСЖ "ФЕНИКС", а в случае отсутствия восстановить и передать, следующую документацию на многоквартирный дом, по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 78В:
- 1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения состоянии общего имущества;
- 2. документы (акты) о приемке результатов работ по ремонту общего имущества;
- 3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 5. акты приемки жилого дома от строительной организации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- 6. исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- 7. технический паспорт на дом;
- 8. исполнительные чертежи контуров заземления;
- 9. сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- 10. технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей;
- 11. технические паспорта тепловых пунктов;
- 12. технические паспорта основного электрооборудования;
- 13. паспорта на инженерное, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- 14. отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
- 15. акты освидетельствования скрытых работ;
- 16. протокол измерения шума и вибрации;
- 17. акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
- 18. акты проверки газотехнической инспекции;
- 19. договор аренды земли;
- 20. копии договоров, связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома;
- 21. реестр собственников помещений;
- 22. лицевые счета;
- 23. акты на остаточную стоимость строения;
- 24. справку о состоянии расчетов жильцов за коммунальные услуги;
- 25. ордера и правоустанавливающие документы на жилые (нежилые) помещения многоквартирного дома;
- 26. копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям;
- 27. акты сверки и энергоснабжающими организациями;
- 28. акт разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- 29. акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.
Заявленные требования мотивированы тем, что согласно ст. ст. 161 и 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением дома документы созданному ТСЖ, истребуемые документы необходимы товариществу для управления домом.
Решением суда от 10.08.2009 г. суд обязал ООО "Наш дом" передать ТСЖ "ФЕНИКС" истребуемые документы, указав, что управляющая компания должна передать техническую документацию ТСЖ в силу прямого указания закона. Суд прекратил производство по делу в части истребования следующей документации: инструкции на эксплуатацию многоквартирного дома, копии кадастрового плана(карты) земельного участка, копии градостроительного плана земельного участка, документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений с приложением плана, проектная документация (копия проектной документации, паспорта лифтового хозяйства, журнал заявок жителей, протокол измерения сопротивления электросетей, протоколы измерения вентиляции, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации, журнал регистрации жалоб и заявлений по вопросам управления содержания и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 78В, включая список льготников и субсидиантов.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение в части удовлетворения требований отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указал следующие доводы.
ООО "УК "Наш дом" передало, а ТСЖ "Феникс" приняло всю имеющуюся у ООО "УК "Наш дом" документацию на дом, с помощью которой ООО "УК "Наш дом" и осуществляло управление многоквартирным домом.
Действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, по смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязать передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Однако, истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, а именно истцом суду не представлено доказательств, что требуемая им документация находится у ответчика. Таким образом, у суда при принятии решения не было доказательств наличия спорной документации у ООО "Наш дом". Заявитель жалобы просил судебный акт отменить, в иске ТСЖ отказать.
Согласно п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку сторонами не заявлено о проверке судебного акта в полном объеме, суд апелляционной инстанции считает необходимым проверить законность судебного акта только в обжалуемой части.
Представитель ООО "Наш дом" в судебном заседании передал представителю ТСЖ "ФЕНИКС" подлинник технического паспорта на дом по Малиновского 78 от 17.11.2006 г. и копию разрешения на ввод в эксплуатацию N RU-613100-6319 от 27.12.2006, пояснив, что подлинный экземпляр разрешения находится в органе стройнадзора.
Представитель ТСЖ "Феникс" в судебном заседании пояснил, что ООО"Наш дом" должно передать товариществу не только техническую, но и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом. Для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги истцу необходима информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма, о произведенных оплатах и имеющихся задолженностях. Представитель считает, что ссылка ответчика на отсутствие у него истребуемой документации несостоятельна, т.к. отсутствие документации, предусмотренной законодательством, делает невозможным исполнение обязанностей по управлению жилым домом. Также ТСЖ "Феникс" считает, что перечень документов и порядок их передачи также установлен в пункте 6 Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление". В силу пункта 6 Положения организация, осуществлявшая ранее управление и техобслуживание многоквартирного дома передает лицу, уполномоченному собственниками, не только техническую, но и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности, а также в случае отсутствия документации - осуществляет ее восстановление.
Представитель ООО "Наш дом" указал, что кроме представленных истцу документов, иной документации у ответчика нет, поскольку она не передавалась ему застройщиком - ООО "Зодчий" по акту 31 января 2007 г. в соответствии с реестром. 21 июля 2009 года ООО "Зодчий" (застройщик, третье лицо по данному делу) по реестру передало обществу некоторую проектную документацию по жилому дому по ул. Малиновского, 78 В. Доказательств передачи иной документации ООО "Зодчий" ответчику в материалы дела не представлено. ООО "Наш дом" считает, что не обязано передавать бухгалтерскую документацию истцу в силу того, что обязанность вести реестр собственников помещений, заключать с ними договоры, связанные с обслуживанием дома, заводить лицевые счета на собственников помещений, вести списки граждан, имеющих льготы по оплате возложена на организацию, непосредственно управляющую домом. Бухгалтерская документация ООО "Наш дом" является результатом финансово-хозяйственной деятельности и хранится в ООО "Наш дом".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, управление многоквартирным домом N 78В по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону осуществлялось управляющей компанией ООО "Наш дом". 7 марта 2008 г. общим собранием собственников помещений указанного дома принято решение о создании товарищества собственников жилья "Феникс", утвержден устав, избрано правление ТСЖ. 26 марта 2008 г. ИФНС по Советскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись в ЕГРЮЛ о создании товарищества. Товарищество уведомило управляющую компанию об изменении формы управления домом и предложило передать всю техническую и иную документацию касающуюся дома N 78Б по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону.
Непредставление управляющей компанией всей технической и иной документации, необходимой для эксплуатации жилого дома, послужило основанием для обращения с иском в суд.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества.
Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, товарищество вправе потребовать техническую документацию и иную документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией (кто передает, в какой срок передает и т.п.).
По смыслу статьи 162 Кодекса обязать управляющую компанию ООО "Наш дом" передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
По общим правилам гражданского законодательства, а также обычаям делового оборота при любой передаче, в т.ч. управления многоквартирным жилым домом и документации, касающейся такого управления, стороны должны составлять акты приема-передачи, в которых отражаются все сведения об имуществе или документах, которые передаются одной стороной другой.
Из материалов дела следует, что по акту от 01 января 2007 года ООО "Зодчий" сдал, а ООО "Наш дом" принял для дальнейшей эксплуатации 10-и этажный 160 квартирный жилой дом, расположенный в г. Ростове-на-Дону, Советский район, ул. Малиновского, 78 В. В соответствие с перечнем технической документации ООО "Наш дом" передало, а ТСЖ "Феникс" приняло документацию на дом.
Кроме того, 21 июля 2009 года ООО "Зодчий" (застройщик, третье лицо по данному делу) по реестру передало следующую проектную документацию по жилому дому по ул. Малиновского, 78 В:
- 1. 2006-61-ОПЗ, СЗ-ТС Тепловая связь (копия);
- 2. 0633-ЛГ Телефонизация (копия);
- 3. 05/06-1-ЭС Сети 0,4 кВ (копия);
- 4. 084/04-1-НСС Сети радиофикации (копия);
- 5. 744-26-206-ГС Наружные сети газификации (копия);
- 6. копия технического паспорта на 2-х этажную пристройку 2006 г. и 2008 г.;
- 7. копия кадастрового плана земельного участка;
- 8. проектный план границ (копия);
- 9. чертежи 084/04-1-ВК 51 лист (копия);
- 10. Отопление и вентиляция 084/04-1-ОВ 25 листов (копия);
- 11. электрооборудование 084/04-1-ЭЛ 32 листа (копия);
- 12. архитектурные строительные решения 084/04-1-АС 102 листа (копия)
- 13. технический паспорт (копия);
- 14. акт ввода в эксплуатацию (наружная сеть водопровода), которая передана в дальнейшем ТСЖ.
ООО "Наш дом" истребовал у ООО "Зодчий" оригинал технического паспорта и копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6319 от 27 декабря 2006 года выданное МУ "Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону",указанные документы были переданы в судебном заседании представителю товарищества, что отражено в протоколе.
ТСЖ "Феникс" представило ходатайство о частичном отказе от иска в части истребования технического паспорта. Отказ от иска в части истребования технического паспорта, судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями ст. 49 АПК РФ, принят. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Иную документацию, указанную в исковом заявлении заявитель жалобы считает, что не должен передавать товариществу, поскольку часть документации у него не имеется, а другая документация, касающаяся эксплуатации дома за прошлые годы: копии договоров, связанные с эксплуатацией дома за период работы общества, лицевые счета, справка о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные расходы, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов по собственникам, акты сверки с энергоснабжающими организациями, акты разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, водоотведения, водоснабжения, газоснабжения является результатом деятельности управляющей компании. Товарищество должно самостоятельно заключить договоры, а также получить необходимую документацию в отношении разграничения балансовой принадлежности имущества.
Ссылка управляющей компании на то, что на каждый год необходимо заключать договоры с энергоснабжающей организацией как основание для отказа в требованиях отклонена, поскольку заключения договоров на один год не представлено.Кроме того, заключенные ранее договоры с энергоснабжающими организациями необходимы товариществу для их пролонгации, а также для проверки правильности произведенных расчетов за предоставленные услуги. Необоснован отказ в предоставлении актов разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, так как указанная документация устанавливает границы ответственности за коммуникации дома.
Неправомерен отказ управляющей компании в передаче лицевых счетов, справки о состоянии расчетов жильцов за коммунальные расходы, поскольку наличии указанных документов позволить товариществу установить должников и истребовать оплату за коммунальные услуги, учитывая, что ТСЖ и управляющая компания составили 1.06.2009 г. соглашения о зачете задолженностей по осуществлению технического обслуживания и содержания дома.
Что касается передачи иных документов, указанных в решении, то представитель управляющей компании пояснил, что акты осмотра, проверки инженерных коммуникаций, документы по ремонту общего имущества, о техническом состоянии дома, исполнительные чертежи заземления, сметы, описи работ текущего и капитального ремонта, технические паспорта энергоустановок, электрооборудования отсутствуют, необходимости в указанных документах не было, так как дом новый. Кроме того, часть названных документов, застройщик не передавал управляющей компании и товарищество вправе их истребовать у застройщика.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Истец не доказал обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований, а именно суду не представлено доказательств, что требуемая им документация находится у ответчика.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции надлежит изменить, обязав ООО "Наш дом" передать ТСЖ "Феникс" следующую документацию: копии договоров, связанные с эксплуатацией дома за период работы общества, лицевые счета, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов по собственникам, справку о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные расходы,, акты сверки с энергоснабжающими организациями, акты разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, в остальной части иска надлежит отказать.
Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче жалобы ТСЖ "Феникс оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 2000 руб.
При подаче апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции, предложил ООО "Наш дом" уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб. Суду представлена квитанция от 12.10.2009 г. об оплате 1000 руб., из которой следует, что Зеленским С.А. уплачена государственная пошлина по делу N А53-5872/2009, за подачу жалобы 15АП-6774/2009.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым взыскать в федеральный бюджет государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб.
Поскольку, жалоба ООО "Наш дом" удовлетворена частично, а иск заявлен неимущественного характера, государственную пошлину в федеральный бюджет надлежит взыскать по жалобе с истца и ответчика по 500 руб. с каждого. с ООО "Наш дом" в пользу ТСЖ "Феникс" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1000 руб. по иску.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Ростовской области от 10 августа 2009 года по делу N А53-6936/2009 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
обязать ООО "Наш дом" передать ТСЖ "Феникс" следующую документацию в отношении дома N 78В по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону:
1. копии договоров, связанные с эксплуатацией дома за период работы общества,
2. лицевые счета, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов по собственникам,
3. справку о состоянии расчетов с жильцами за коммунальные расходы,
4. акты сверки с энергоснабжающими организациями,
5. акты разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, водоотведения, водоснабжения, газоснабжения.
Прекратить производство по делу в части истребования технического паспорт на дом.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО "Наш Дом" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 500 руб. по жалобе.
Взыскать с ТСЖ "Феникс" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 500 руб. по жалобе.
Взыскать с ООО "Наш дом" в пользу ООО "Феникс" 1000 руб. по иску.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)