Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (ИНН 2306032606, ОГРН 1072306004209) - Чикадановой Т.В. (доверенность от 11.01.2011) и Лукьянчикова К.С. (доверенность от 22.03.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) - Панкратовой В.Ф. (директор), Логнатлуковой С.Ю. (доверенность от 12.01.2011) и Алексеенко М.Ю. (доверенность от 27.10.2010), от третьего лица - товарищества собственников жилья "На Ясенской" - Минюкова О.В. (доверенность от 10.03.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А32-12445/2010 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Виктория-Юг" (далее - общество) с иском о взыскании 107 223 рублей 46 копеек задолженности.
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендных платежей во исполнение договора аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений от 07.12.2004 N 125.
Определением от 02.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010, производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-9572/2009 (т. 2, л.д. 64).
Определением от 07.09.2010 производство по делу возобновлено (т. 2, л.д. 97).
Определением от 20.09.2010 (т. 3, л.д. 212) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ "На Ясенской" (далее - товарищество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 (судья Березовская С.В.) в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что по заключенному с Управлением муниципальными ресурсами г. Ейска (правопредшественник учреждения) договору аренды от 07.12.2004 N 125 обществу во временное пользование передано находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение, пристроенное к жилому дому по ул. Ясенской, 2/1 в г. Ейске. Подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору от 27.11.2006 N 319 и от 01.02.2008 N 48 ввиду отсутствия государственной регистрации являются незаключенными (не порождают для сторон правовых последствий). По договору купли-продажи от 13.02.2009 N 3 арендуемое имущество отчуждено индивидуальному предпринимателю Завизиону В.А. О смене собственника арендуемого имущества общество было уведомлено (письмо от 18.03.2009 N 344). Следовательно, учреждение вправе получать арендную плату за пользование муниципальным имуществом в период с 01.02.2008 по 04.03.2009 (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При этом в период с 05.03.2009 по 02.03.2010 общество продолжало сносить арендные платежи учреждению. Задолженность за пользование подвальным помещением в здании рассчитана учреждением с учетом изменяющихся ставок арендной платы (постановления главы МО г. Ейск от 09.12.2005 N 1466, от 15.12.2006 N 618, от 29.01.2008 N 7 и от 31.12.2008 N 413). Задолженность ответчика (за период с 01.01.2006 по 04.03.2009) составила 107 223 рублей 46 копеек (с учетом произведенных обществом выплат). Однако муниципальное помещение (подвал) передано арендатору в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования. Это подтверждается актом приема-передачи, актом обследования технического состояния N 31, актом комиссии МУ "Управление муниципальными ресурсами города Ейска" (2006), сведениями филиала ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" по городу Ейску о проценте износа (47%) по конструктивным элементам, а также заключением Ейской торгово-промышленной палаты от 05.06.2009 N 206. Общество произвело капитальный ремонт помещения магазина (в дело представлено техническое заключение ООО "Стройконтроль"), стоимость которого по соглашению сторон засчитана в счет погашения задолженности по арендной плате. Суд также установил, что используемое арендатором муниципальное имущество (подвальное помещение) относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поэтому не могло предоставляться обществу в арендное пользование. Довод учреждения об отсутствии оснований для отнесения подвального помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома отклонен судом как противоречащий статье 290 Кодекса, пункту 1 статьи 36, статьям 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме. Ссылки товарищества на непринадлежность подвального помещения к общему имуществу многоквартирного дома не приняты судом как документально не подтвержденные. Согласие общего собрания собственников помещений на исключение подвального помещения из состава общего имущества в материалы дела не представлено. С учетом внесенной арендной платы, а также зачета стоимости капитального ремонта у общества (согласно заключению аудиторской проверки ООО "Аудит") имеется переплата по договору (162 743 рублей 56 копеек), что исключает удовлетворение иска (т. 5, л.д. 6).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 решение отменено. С общества в пользу учреждения взыскано 107 223 рубля 46 копеек долга по арендной плате. В доход федерального бюджета с общества взыскано 6216 рублей 70 копеек государственной пошлины.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о наличии у учреждения права на получение арендной платы за пользование муниципальным имуществом за период с 01.02.2008 по 04.03.2009, а также о доказанности неудовлетворительного (непригодного для использования) состояния переданных по договору нежилых подвальных помещений, о чем арендатор был информирован. Между тем доказательства согласования и принятия арендодателем объема и стоимости работ по капитальному ремонту (в порядке, предусмотренном пунктами 2.2, 2.3 и 8.2 договора) общество не представило, встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений не заявило. Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для зачета стоимости (267 833 рублей) произведенного арендатором ремонта в счет арендных платежей (статья 623 Кодекса, пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"; далее - информационное письмо от 29.12.2001 N 65). Расчет задолженности (в том числе по подвальным помещениям) признан обоснованным. Предметом договора является здание магазина как единый объект, поэтому фактическое неиспользование подвала не освобождает арендатора от обязанности вносить платежи за эту часть здания (пункт 2 статьи 612 Кодекса). Доказательства возврата арендодателю подвальных помещений не представлены. Заключение аудиторской проверки ООО "Аудит" не принято апелляционным судом в качестве доказательства отсутствия задолженности по арендной плате, так как расчет произведен без учета площади подвала, что противоречит условиям договора. Согласно нормативно обоснованному расчету учреждения задолженность общества по состоянию на 04.03.2009 (с учетом частичной оплаты) составила 107 223 рублей 46 копеек. В связи с отсутствием доказательств погашения задолженности в полном объеме, иск признан подлежащим удовлетворению (статьи 606, 614 Кодекса). Довод общества о принадлежности арендованных помещений к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома апелляционный суд отклонил в связи с документальной неподтвержденностью. При разрешении вопроса об отнесении спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома суд исходил из того, что определяющим является не только наличие в объекте инженерных коммуникаций и технические характеристики объекта, но и его функциональное назначение при строительстве и эксплуатации. Проанализировав представленные в дело доказательства (в том числе технический паспорт жилого многоквартирного дома), апелляционный суд не установил наличие конструктивной и функциональной связи помещений жилого дома с помещениями пристроенного магазина (в том числе подвала), а также нахождение в спорных помещениях основных коммуникаций, необходимых для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Факт прохождения в подвальных помещениях транзитных коммуникаций сам по себе не свидетельствует о предназначенности таких помещений для обслуживания помещений в жилом доме. Доказательства того, что пристроенное здание магазина с момента его ввода в эксплуатацию не являлось самостоятельным объектом недвижимости и имело целевое назначение исключительно для обслуживания жилого дома, не представлены. Расходы по оплате государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложены на общество (т. 5, л.д. 186).
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 27.12.2010 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд не учел, что подвальное помещение было передано арендатору в состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования. Неудовлетворительное техническое состояние подвала подтверждено документально (акт обследования технического состояния N 31, акт комиссии МУ "Управление муниципальными ресурсами города Ейска", сведения филиала ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" по городу Ейску, заключение Ейской торгово-промышленной палаты от 05.06.2009 N 206). Непригодность подвального помещения к использованию по назначению исключает возможность начисления арендных платежей. Подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности собственникам помещений, у учреждения отсутствует право требовать взыскания арендной платы. Кроме того, согласно заключению аудиторской проверки ООО "Аудит" у общества имеется дебиторская задолженность (переплата арендных платежей) по договору в размере 162 743 рублей 56 копеек, что также свидетельствует об отсутствии задолженности.
Учреждение и товарищество в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Работы по капитальному ремонту помещений осуществлялись в нарушение условий договора (не согласованы с арендодателем в установленном порядке). Заключение аудиторской проверки ООО "Аудит" обоснованно не принято апелляционным судом, поскольку не оно не учитывает задолженность по арендной плате за подвальное помещение. Предметом договора аренды является здание как единый объект, поэтому фактическое неиспользование подвала не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи за эту часть здания. Расчет задолженности произведен в соответствии с условиями договора аренды и основан на нормативных актах органов местного самоуправления (за соответствующие периоды). Довод заявителя о принадлежности нежилых (подвальных) помещений к общему имуществу многоквартирного дома неправомерен. Спорные помещения были сформированы и использовались как самостоятельный объект гражданских правоотношений (под торговые и складские нужды). Магазин является пристроенным помещением к жилому дому, инженерное и технологическое оборудование, необходимое для обслуживания жилого дома, в подвале не находится. Подвальные помещения проектировались и строились в целях обслуживания помещений магазина и функционально предназначены для этого. Следовательно, право общей собственности домовладельцев на данное имущество (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) не возникло.
28 июня 2011 года от общества поступило дополнение к кассационной жалобе с приложением документов, обосновывающих изложенные в нем доводы. Представлены доказательства направления копий дополнения иным участвующим в деле лицам (направлены 28.06.2011).
В судебном заседании, состоявшемся 29.06.2011, представители учреждения и товарищества пояснили, что не получали дополнение к кассационной жалобе.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Дополнение к кассационной жалобе (с приложениями) поступило в суд за один день до судебного заседания (28.06.2011), заявитель не обосновал невозможность своевременно его подготовить и направить иным участникам процесса и в суд. Следовательно, иные участвующие в деле лица были лишены возможности знать о доводах, изложенных заявителем в названном дополнении, поэтому оно судом не принимается. Представленные ответчиком документы (приложение к дополнению) кассационная инстанция не вправе исследовать и оценивать в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители общества поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить апелляционное постановление, оставив в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010.
Представители учреждения и товарищества возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов апелляционного суда нормам права и представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 7 декабря 2004 года Управление муниципальными ресурсами г. Ейска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 125 (т. 1, л.д. 8 - 11). По условиям договора во временное пользование арендатора передано имущество казны - нежилое пристроенное помещение муниципальной собственности общей площадью 1052 кв. м, в том числе комнаты N 1- 3, 5 - 22 первого этажа (литера А), комнаты N 1- 24 литера (под А), комнаты N 1, 2 (литера а), лестничные клетки, лифтовые шахты, а также литера а1 - эстакада, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1. Арендная плата исчислена в соответствии с действующими на территории г. Ейска ставками арендной платы, утвержденными постановлением главы г. Ейска (пункт 2.5). Порядок внесения арендной платы урегулирован в пункте 2.1. В нем отражено, что арендную плату в сумме 50 783 рубля 04 копейки за период с 01.09.2004 по 30.11.2004 арендатор вносит до 11.01.2005; за часть помещения площадью 113 кв. м арендатор оплачивает арендную плату в сумме 5 190 рублей 18 копеек ежемесячно с момента начала ремонтных работ (01.12.2004); арендную плату за помещения, требующие ремонта, площадью 939 кв. м в сумме 70 425 рублей за период с 01.12.2004 по 31.05.2005 стороны определили использовать для выполнения капитального ремонта. В пункте 8.2 зафиксировано согласие арендодателя (в связи с неудовлетворительным техническим состоянием объекта) на проведение капитального ремонта части помещений площадью 939 кв. м, инженерных коммуникаций за счет средств арендатора. При выполнении арендатором условий пунктов 2.2 и 2.3 сумма понесенных затрат засчитывается арендодателем в счет арендной платы по договору. В названных пунктах установлена обязанность арендатора согласовать с арендодателем объемы работ по капитальному ремонту помещений и в срок до 01.06.2005 представить акт приемки выполненных работ (Ф-2) для внесения изменений в договор в части суммы арендной платы и порядка ее уплаты. Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 01.09.2009 (пункт 5). Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации от 17.12.2004 (т. 1, л.д. 85).
Помещение передано арендатору по акту от 01.09.2004 с указанием на то, что техническое состояние передаваемого помещения соответствует акту N 31 обследования технического состояния от 15.11.2004 (т. 1, л.д. 12).
Дополнительным соглашением от 27.11.2006 N 319 стороны уменьшили площадь арендуемого имущества до 591,9 кв. м, в том числе помещения литера А (509,7 кв. м), литера а (24,6 кв. м), эстакады (57,6 кв. м), а также изменили размер арендной платы (т. 1, л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 01.02.2008 N 48 в связи с ликвидацией МУ Управление муниципальными ресурсами г. Ейска и созданием учреждения стороны договорились считать последнее стороной договора аренды от 07.12.2004 N 125. Этим же соглашением стороны внесли изменения в абзац первый пункта 2.1 договора в части порядка оплаты арендных платежей (т. 1, л.д. 14).
Дополнительные соглашения об изменении договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, и являющиеся его неотъемлемой частью, подлежат обязательной государственной регистрации. Установив, что соглашения от 27.11.2006 N 319 и от 01.02.2008 N 48 не зарегистрированы, судебные инстанции обоснованно признали их незаключенными (не порождающими прав и обязанностей для сторон договора).
Письмом от 18.03.2009 N 344 учреждение уведомило общество о том, что арендуемое имущество приобретено по договору купли-продажи от 13.02.2009 N 3 Завизионом В.А. (т. 1, л.д. 38).
Ссылаясь на наличие у общества непогашенной задолженности по арендной плате, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга по договору от 07.12.2004 N 125.
По правилам статей 606, 611 и 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В статье 612 Кодекса установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судебные инстанции при разрешении спора обоснованно сослались на то, что учреждение вправе требовать арендную плату за пользование всем предоставленным муниципальным имуществом в период до 05.03.2009 (даты регистрации права собственности на помещения за предпринимателем Завизионом В.А.). Суды также установили, что часть арендованного имущества (подвальные помещения) передана обществу в непригодном для использования техническом состоянии, о чем арендатору при заключении договора было известно. При этом суд первой инстанции посчитал, что стоимость капитального ремонта помещения магазина (техническое заключение ООО "Стройконтроль") по соглашению сторон засчитана в счет погашения задолженности по арендной плате. Зачет произведен в соответствии с условиями договора аренды от 07.12.2004 N 125.
Отменяя решение, апелляционный суд исходил из того, что правовых оснований для вывода о проведении сторонами зачета по договору аренды (о том, что стоимость произведенного арендатором ремонта нежилых помещений учтена арендодателем при определении задолженности по арендной плате) не имеется. Суд указал на отсутствие в деле надлежащих доказательств исполнения арендатором условий, предусмотренных в пунктах 2.1, 2.2 и 8.2 договора (предусматривающих порядок согласования сторонами и принятия арендодателем объема и стоимости работ по капитальному ремонту нежилых помещений). Соглашение сторон по данному вопросу не оформлялось. Из комиссионного акта проверки от 10.03.2006 (т. 3, л.д. 35, 36) следует, что условия договора аренды от 07.12.2004 N 125 обществом надлежаще не исполняются (в том числе и в части проведения им ремонта арендуемых помещений).
В пункте 1 информационного письма от 29.12.2001 N 65 разъяснено следующее. Обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
Процессуальное право на предъявление встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений общество в рамках настоящего спора не использовало (не реализовало). При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда об отсутствии правовых оснований для зачета стоимости произведенного арендатором капитального ремонта (в сумме 267 833 рублей) в счет платы по договору признается кассационной инстанцией обоснованным. При этом общество не лишено права на возмещение стоимости неотделимых улучшений по правилам статьи 623 Кодекса.
Подготовленный учреждением расчет задолженности по договору аренды от 07.12.2004 N 125 основан на нормативных актах органов местного самоуправления (т. 2, л.д. 37 - 43); он проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным. Предметом договора является здание магазина как единый объект, поэтому фактическое неиспользование части помещений (подвала) не освобождает арендатора от обязанности вносить платежи за эту часть здания магазина (пункт 2 статьи 612 Кодекса).
Общество документально не подтвердило факты внесения платы за пользование недвижимым имуществом и освобождения спорных помещений. Поэтому апелляционный суд правомерно удовлетворил требование учреждения о взыскании с общества задолженности (арендной платы) по договору за период, заявленный в иске.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы общества об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей в связи с непригодностью подвального помещения к использованию по назначению не принимается. Названный довод противоречит установленному в статье 612 Кодекса правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Довод общества об отсутствии у учреждения права на взыскание платы за пользование имуществом в связи с тем, что подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, кассационной инстанцией отклоняется.
Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Правилами в состав общего имущества включены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл изложенных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).
При проверке довода ответчика о том, что подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома апелляционный суд установил, что эти помещения предназначены (учтены и сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались для обслуживания пристроенного к жилому дому объекта (здания магазина). Доводы кассационной жалобы правильность вывода об использовании подвальных помещений как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) жилого дома, не опровергают.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при разрешении спора правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.04.2011 N 23).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А32-12445/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2011 ПО ДЕЛУ N А32-12445/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2011 г. по делу N А32-12445/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (ИНН 2306032606, ОГРН 1072306004209) - Чикадановой Т.В. (доверенность от 11.01.2011) и Лукьянчикова К.С. (доверенность от 22.03.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) - Панкратовой В.Ф. (директор), Логнатлуковой С.Ю. (доверенность от 12.01.2011) и Алексеенко М.Ю. (доверенность от 27.10.2010), от третьего лица - товарищества собственников жилья "На Ясенской" - Минюкова О.В. (доверенность от 10.03.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А32-12445/2010 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Виктория-Юг" (далее - общество) с иском о взыскании 107 223 рублей 46 копеек задолженности.
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендных платежей во исполнение договора аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений от 07.12.2004 N 125.
Определением от 02.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010, производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-9572/2009 (т. 2, л.д. 64).
Определением от 07.09.2010 производство по делу возобновлено (т. 2, л.д. 97).
Определением от 20.09.2010 (т. 3, л.д. 212) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ "На Ясенской" (далее - товарищество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 (судья Березовская С.В.) в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что по заключенному с Управлением муниципальными ресурсами г. Ейска (правопредшественник учреждения) договору аренды от 07.12.2004 N 125 обществу во временное пользование передано находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение, пристроенное к жилому дому по ул. Ясенской, 2/1 в г. Ейске. Подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору от 27.11.2006 N 319 и от 01.02.2008 N 48 ввиду отсутствия государственной регистрации являются незаключенными (не порождают для сторон правовых последствий). По договору купли-продажи от 13.02.2009 N 3 арендуемое имущество отчуждено индивидуальному предпринимателю Завизиону В.А. О смене собственника арендуемого имущества общество было уведомлено (письмо от 18.03.2009 N 344). Следовательно, учреждение вправе получать арендную плату за пользование муниципальным имуществом в период с 01.02.2008 по 04.03.2009 (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При этом в период с 05.03.2009 по 02.03.2010 общество продолжало сносить арендные платежи учреждению. Задолженность за пользование подвальным помещением в здании рассчитана учреждением с учетом изменяющихся ставок арендной платы (постановления главы МО г. Ейск от 09.12.2005 N 1466, от 15.12.2006 N 618, от 29.01.2008 N 7 и от 31.12.2008 N 413). Задолженность ответчика (за период с 01.01.2006 по 04.03.2009) составила 107 223 рублей 46 копеек (с учетом произведенных обществом выплат). Однако муниципальное помещение (подвал) передано арендатору в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования. Это подтверждается актом приема-передачи, актом обследования технического состояния N 31, актом комиссии МУ "Управление муниципальными ресурсами города Ейска" (2006), сведениями филиала ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" по городу Ейску о проценте износа (47%) по конструктивным элементам, а также заключением Ейской торгово-промышленной палаты от 05.06.2009 N 206. Общество произвело капитальный ремонт помещения магазина (в дело представлено техническое заключение ООО "Стройконтроль"), стоимость которого по соглашению сторон засчитана в счет погашения задолженности по арендной плате. Суд также установил, что используемое арендатором муниципальное имущество (подвальное помещение) относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поэтому не могло предоставляться обществу в арендное пользование. Довод учреждения об отсутствии оснований для отнесения подвального помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома отклонен судом как противоречащий статье 290 Кодекса, пункту 1 статьи 36, статьям 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме. Ссылки товарищества на непринадлежность подвального помещения к общему имуществу многоквартирного дома не приняты судом как документально не подтвержденные. Согласие общего собрания собственников помещений на исключение подвального помещения из состава общего имущества в материалы дела не представлено. С учетом внесенной арендной платы, а также зачета стоимости капитального ремонта у общества (согласно заключению аудиторской проверки ООО "Аудит") имеется переплата по договору (162 743 рублей 56 копеек), что исключает удовлетворение иска (т. 5, л.д. 6).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 решение отменено. С общества в пользу учреждения взыскано 107 223 рубля 46 копеек долга по арендной плате. В доход федерального бюджета с общества взыскано 6216 рублей 70 копеек государственной пошлины.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о наличии у учреждения права на получение арендной платы за пользование муниципальным имуществом за период с 01.02.2008 по 04.03.2009, а также о доказанности неудовлетворительного (непригодного для использования) состояния переданных по договору нежилых подвальных помещений, о чем арендатор был информирован. Между тем доказательства согласования и принятия арендодателем объема и стоимости работ по капитальному ремонту (в порядке, предусмотренном пунктами 2.2, 2.3 и 8.2 договора) общество не представило, встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений не заявило. Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для зачета стоимости (267 833 рублей) произведенного арендатором ремонта в счет арендных платежей (статья 623 Кодекса, пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"; далее - информационное письмо от 29.12.2001 N 65). Расчет задолженности (в том числе по подвальным помещениям) признан обоснованным. Предметом договора является здание магазина как единый объект, поэтому фактическое неиспользование подвала не освобождает арендатора от обязанности вносить платежи за эту часть здания (пункт 2 статьи 612 Кодекса). Доказательства возврата арендодателю подвальных помещений не представлены. Заключение аудиторской проверки ООО "Аудит" не принято апелляционным судом в качестве доказательства отсутствия задолженности по арендной плате, так как расчет произведен без учета площади подвала, что противоречит условиям договора. Согласно нормативно обоснованному расчету учреждения задолженность общества по состоянию на 04.03.2009 (с учетом частичной оплаты) составила 107 223 рублей 46 копеек. В связи с отсутствием доказательств погашения задолженности в полном объеме, иск признан подлежащим удовлетворению (статьи 606, 614 Кодекса). Довод общества о принадлежности арендованных помещений к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома апелляционный суд отклонил в связи с документальной неподтвержденностью. При разрешении вопроса об отнесении спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома суд исходил из того, что определяющим является не только наличие в объекте инженерных коммуникаций и технические характеристики объекта, но и его функциональное назначение при строительстве и эксплуатации. Проанализировав представленные в дело доказательства (в том числе технический паспорт жилого многоквартирного дома), апелляционный суд не установил наличие конструктивной и функциональной связи помещений жилого дома с помещениями пристроенного магазина (в том числе подвала), а также нахождение в спорных помещениях основных коммуникаций, необходимых для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Факт прохождения в подвальных помещениях транзитных коммуникаций сам по себе не свидетельствует о предназначенности таких помещений для обслуживания помещений в жилом доме. Доказательства того, что пристроенное здание магазина с момента его ввода в эксплуатацию не являлось самостоятельным объектом недвижимости и имело целевое назначение исключительно для обслуживания жилого дома, не представлены. Расходы по оплате государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложены на общество (т. 5, л.д. 186).
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 27.12.2010 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд не учел, что подвальное помещение было передано арендатору в состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования. Неудовлетворительное техническое состояние подвала подтверждено документально (акт обследования технического состояния N 31, акт комиссии МУ "Управление муниципальными ресурсами города Ейска", сведения филиала ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" по городу Ейску, заключение Ейской торгово-промышленной палаты от 05.06.2009 N 206). Непригодность подвального помещения к использованию по назначению исключает возможность начисления арендных платежей. Подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности собственникам помещений, у учреждения отсутствует право требовать взыскания арендной платы. Кроме того, согласно заключению аудиторской проверки ООО "Аудит" у общества имеется дебиторская задолженность (переплата арендных платежей) по договору в размере 162 743 рублей 56 копеек, что также свидетельствует об отсутствии задолженности.
Учреждение и товарищество в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Работы по капитальному ремонту помещений осуществлялись в нарушение условий договора (не согласованы с арендодателем в установленном порядке). Заключение аудиторской проверки ООО "Аудит" обоснованно не принято апелляционным судом, поскольку не оно не учитывает задолженность по арендной плате за подвальное помещение. Предметом договора аренды является здание как единый объект, поэтому фактическое неиспользование подвала не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи за эту часть здания. Расчет задолженности произведен в соответствии с условиями договора аренды и основан на нормативных актах органов местного самоуправления (за соответствующие периоды). Довод заявителя о принадлежности нежилых (подвальных) помещений к общему имуществу многоквартирного дома неправомерен. Спорные помещения были сформированы и использовались как самостоятельный объект гражданских правоотношений (под торговые и складские нужды). Магазин является пристроенным помещением к жилому дому, инженерное и технологическое оборудование, необходимое для обслуживания жилого дома, в подвале не находится. Подвальные помещения проектировались и строились в целях обслуживания помещений магазина и функционально предназначены для этого. Следовательно, право общей собственности домовладельцев на данное имущество (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) не возникло.
28 июня 2011 года от общества поступило дополнение к кассационной жалобе с приложением документов, обосновывающих изложенные в нем доводы. Представлены доказательства направления копий дополнения иным участвующим в деле лицам (направлены 28.06.2011).
В судебном заседании, состоявшемся 29.06.2011, представители учреждения и товарищества пояснили, что не получали дополнение к кассационной жалобе.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Дополнение к кассационной жалобе (с приложениями) поступило в суд за один день до судебного заседания (28.06.2011), заявитель не обосновал невозможность своевременно его подготовить и направить иным участникам процесса и в суд. Следовательно, иные участвующие в деле лица были лишены возможности знать о доводах, изложенных заявителем в названном дополнении, поэтому оно судом не принимается. Представленные ответчиком документы (приложение к дополнению) кассационная инстанция не вправе исследовать и оценивать в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители общества поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить апелляционное постановление, оставив в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010.
Представители учреждения и товарищества возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов апелляционного суда нормам права и представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 7 декабря 2004 года Управление муниципальными ресурсами г. Ейска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 125 (т. 1, л.д. 8 - 11). По условиям договора во временное пользование арендатора передано имущество казны - нежилое пристроенное помещение муниципальной собственности общей площадью 1052 кв. м, в том числе комнаты N 1- 3, 5 - 22 первого этажа (литера А), комнаты N 1- 24 литера (под А), комнаты N 1, 2 (литера а), лестничные клетки, лифтовые шахты, а также литера а1 - эстакада, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1. Арендная плата исчислена в соответствии с действующими на территории г. Ейска ставками арендной платы, утвержденными постановлением главы г. Ейска (пункт 2.5). Порядок внесения арендной платы урегулирован в пункте 2.1. В нем отражено, что арендную плату в сумме 50 783 рубля 04 копейки за период с 01.09.2004 по 30.11.2004 арендатор вносит до 11.01.2005; за часть помещения площадью 113 кв. м арендатор оплачивает арендную плату в сумме 5 190 рублей 18 копеек ежемесячно с момента начала ремонтных работ (01.12.2004); арендную плату за помещения, требующие ремонта, площадью 939 кв. м в сумме 70 425 рублей за период с 01.12.2004 по 31.05.2005 стороны определили использовать для выполнения капитального ремонта. В пункте 8.2 зафиксировано согласие арендодателя (в связи с неудовлетворительным техническим состоянием объекта) на проведение капитального ремонта части помещений площадью 939 кв. м, инженерных коммуникаций за счет средств арендатора. При выполнении арендатором условий пунктов 2.2 и 2.3 сумма понесенных затрат засчитывается арендодателем в счет арендной платы по договору. В названных пунктах установлена обязанность арендатора согласовать с арендодателем объемы работ по капитальному ремонту помещений и в срок до 01.06.2005 представить акт приемки выполненных работ (Ф-2) для внесения изменений в договор в части суммы арендной платы и порядка ее уплаты. Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 01.09.2009 (пункт 5). Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации от 17.12.2004 (т. 1, л.д. 85).
Помещение передано арендатору по акту от 01.09.2004 с указанием на то, что техническое состояние передаваемого помещения соответствует акту N 31 обследования технического состояния от 15.11.2004 (т. 1, л.д. 12).
Дополнительным соглашением от 27.11.2006 N 319 стороны уменьшили площадь арендуемого имущества до 591,9 кв. м, в том числе помещения литера А (509,7 кв. м), литера а (24,6 кв. м), эстакады (57,6 кв. м), а также изменили размер арендной платы (т. 1, л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 01.02.2008 N 48 в связи с ликвидацией МУ Управление муниципальными ресурсами г. Ейска и созданием учреждения стороны договорились считать последнее стороной договора аренды от 07.12.2004 N 125. Этим же соглашением стороны внесли изменения в абзац первый пункта 2.1 договора в части порядка оплаты арендных платежей (т. 1, л.д. 14).
Дополнительные соглашения об изменении договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, и являющиеся его неотъемлемой частью, подлежат обязательной государственной регистрации. Установив, что соглашения от 27.11.2006 N 319 и от 01.02.2008 N 48 не зарегистрированы, судебные инстанции обоснованно признали их незаключенными (не порождающими прав и обязанностей для сторон договора).
Письмом от 18.03.2009 N 344 учреждение уведомило общество о том, что арендуемое имущество приобретено по договору купли-продажи от 13.02.2009 N 3 Завизионом В.А. (т. 1, л.д. 38).
Ссылаясь на наличие у общества непогашенной задолженности по арендной плате, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга по договору от 07.12.2004 N 125.
По правилам статей 606, 611 и 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В статье 612 Кодекса установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судебные инстанции при разрешении спора обоснованно сослались на то, что учреждение вправе требовать арендную плату за пользование всем предоставленным муниципальным имуществом в период до 05.03.2009 (даты регистрации права собственности на помещения за предпринимателем Завизионом В.А.). Суды также установили, что часть арендованного имущества (подвальные помещения) передана обществу в непригодном для использования техническом состоянии, о чем арендатору при заключении договора было известно. При этом суд первой инстанции посчитал, что стоимость капитального ремонта помещения магазина (техническое заключение ООО "Стройконтроль") по соглашению сторон засчитана в счет погашения задолженности по арендной плате. Зачет произведен в соответствии с условиями договора аренды от 07.12.2004 N 125.
Отменяя решение, апелляционный суд исходил из того, что правовых оснований для вывода о проведении сторонами зачета по договору аренды (о том, что стоимость произведенного арендатором ремонта нежилых помещений учтена арендодателем при определении задолженности по арендной плате) не имеется. Суд указал на отсутствие в деле надлежащих доказательств исполнения арендатором условий, предусмотренных в пунктах 2.1, 2.2 и 8.2 договора (предусматривающих порядок согласования сторонами и принятия арендодателем объема и стоимости работ по капитальному ремонту нежилых помещений). Соглашение сторон по данному вопросу не оформлялось. Из комиссионного акта проверки от 10.03.2006 (т. 3, л.д. 35, 36) следует, что условия договора аренды от 07.12.2004 N 125 обществом надлежаще не исполняются (в том числе и в части проведения им ремонта арендуемых помещений).
В пункте 1 информационного письма от 29.12.2001 N 65 разъяснено следующее. Обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
Процессуальное право на предъявление встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений общество в рамках настоящего спора не использовало (не реализовало). При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда об отсутствии правовых оснований для зачета стоимости произведенного арендатором капитального ремонта (в сумме 267 833 рублей) в счет платы по договору признается кассационной инстанцией обоснованным. При этом общество не лишено права на возмещение стоимости неотделимых улучшений по правилам статьи 623 Кодекса.
Подготовленный учреждением расчет задолженности по договору аренды от 07.12.2004 N 125 основан на нормативных актах органов местного самоуправления (т. 2, л.д. 37 - 43); он проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным. Предметом договора является здание магазина как единый объект, поэтому фактическое неиспользование части помещений (подвала) не освобождает арендатора от обязанности вносить платежи за эту часть здания магазина (пункт 2 статьи 612 Кодекса).
Общество документально не подтвердило факты внесения платы за пользование недвижимым имуществом и освобождения спорных помещений. Поэтому апелляционный суд правомерно удовлетворил требование учреждения о взыскании с общества задолженности (арендной платы) по договору за период, заявленный в иске.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы общества об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей в связи с непригодностью подвального помещения к использованию по назначению не принимается. Названный довод противоречит установленному в статье 612 Кодекса правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Довод общества об отсутствии у учреждения права на взыскание платы за пользование имуществом в связи с тем, что подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, кассационной инстанцией отклоняется.
Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Правилами в состав общего имущества включены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл изложенных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).
При проверке довода ответчика о том, что подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома апелляционный суд установил, что эти помещения предназначены (учтены и сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались для обслуживания пристроенного к жилому дому объекта (здания магазина). Доводы кассационной жалобы правильность вывода об использовании подвальных помещений как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) жилого дома, не опровергают.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при разрешении спора правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.04.2011 N 23).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А32-12445/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)