Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2011 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дорошковой А.Г.,
судей Еремичевой Н.В. и Тучковой О.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4554/2011) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области
на решение Арбитражного суда Калужской области
от 26.07.2011 по делу N А23-2298/2011 (судья Ефимова Г.В.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал Инвест Менеджмент" (ИНН 7709735880, ОГРН 5077746689224), 142784, Московская область, Ленинский район, д. Румянцево, стр. 1, офис 718А
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Калужской области (ИНН 4027066800, ОГРН 1044004426498),
248000, г. Калуга, ул. Вилонова, д. 5
о признании недействительным решения, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности от 29.04.2011 N 01/003/2011-648,
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: не явились;
- от ответчика: не явились;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал Инвест Менеджмент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании недействительным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - Управление) от 29.04.2011 N 01/003/2011-648 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.
Решением арбитражного суда от 26.07.2011 заявленные требования удовлетворены.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в апелляционной жалобе просит решение по делу отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя жалобы, право собственности общества на земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть прекращено не в связи с отчуждением обществом земельного участка, а вследствие возникновения права собственности на участок у собственников помещений в доме и после формирования земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доводы апелляционной жалобы, имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" осуществляет доверительное управление (Д.У.) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Земельный проект" согласно правилам доверительного управления, зарегистрированным Федеральной службой по финансовым рынкам России 04.10.2007 в реестре за N 101-94136898.
03.03.2011 Общество обратилось в Управление Росреестра по Калужской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 40:25:000105:449.
Управление уведомлением от 17.03.2011 N 01/003/2011-648 сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации права.
Сообщением от 29.04.2011 Управление Росреестра по Калужской области отказало ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" в государственной регистрации прекращения права собственности на указанный земельный участок по следующим причинам: собственниками земельного участка являются владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Земельный проект" под управлением Общества, передавшие земельный участок заявителю в доверительное управление. Таким образом, ООО "Капитал Инвест Менеджмент" не вправе прекратить право собственности, так как это будет являться безвозмездной сделкой в отношении вышеуказанного земельного участка, и, следовательно, заявление общества о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 9 - 10).
Не согласившись с указанным решением, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 40:25:000105:449, площадью 549,0 кв. м, по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Современная, д. 7, расположен многоквартирный дом, состоящий из 4 квартир, которые были приобретены ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" (Д.У.) в собственность по договорам от 18.06.2009 о приобретении земельных участков и расположенных на них жилых домов и договору купли-продажи от 26.06.2009 (квартира N 1) (л.д. 53 - 54). Данные сделки прошли государственную регистрацию.
До обращения Общества в Управление Росреестра по Калужской области для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок квартиры были проданы Министерству обороны РФ по государственному контракту от 31.07.2009 N 310709/1 (л.д. 113 - 124), Чичерову С.В., Чичеровой В.М. и Чередник М.К. по договору купли-продажи квартиры от 30.12.2010 N 56122-1 (л.д. 101 - 111), Марченко В.Ю. по договору купли-продажи квартиры от 04.09.2009 N 06-К (л.д. 95 - 98). Сделки по продаже квартир зарегистрированы в установленном порядке.
В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, исключаются любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними. Если продавец здания является и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей собственности собственникам помещений в данном доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, Постановлении Пленума ВАС РФ 23.07.2009 N 64. Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как верно указал арбитражный суд, при осуществлении государственной регистрации договоров купли-продажи квартир и перехода права собственности на них владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Земельный проект" утратили право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах, включая земельные участки.
В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия в предусмотренном законом порядке.
Исходя из системного толкования ст. 273, п. 1 ст. 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, в силу которых по договору продажи здания (многоквартирного дома) к покупателю одновременно с передачей недвижимости передаются права на земельный участок; а поскольку в данном случае объектом недвижимости выступает жилой дом, то собственники жилых помещений в силу закона (ЖК РФ) приобретают право собственности на земельный участок как на общее имущество, общество, являясь продавцом, утратило право собственности на рассматриваемый земельный участок, в связи с чем обратилось в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
При этом судом правомерно учтено, что сами сделки купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, прошли государственную регистрацию. Общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.
Ссылка Управления на нарушение обществом положений п. 1 ст. 40 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" также несостоятельна, так как сделка по отчуждению земельного участка в данном случае не является безвозмездной. Поскольку иное не предусмотрено государственным контрактом от 31.07.2009, договорами купли-продажи от 30.12.2010 и от 04.09.2009, то в силу п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ установленная в государственном контракте и договорах купли-продажи цена включает в себя цену передаваемого с этим домом земельного участка (соответствующей доли земельного участка).
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы Управления отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 26.07.2011 по делу N А23-2298/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Г.ДОРОШКОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2011 ПО ДЕЛУ N А23-2298/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2011 г. по делу N А23-2298/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2011 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дорошковой А.Г.,
судей Еремичевой Н.В. и Тучковой О.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4554/2011) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области
на решение Арбитражного суда Калужской области
от 26.07.2011 по делу N А23-2298/2011 (судья Ефимова Г.В.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал Инвест Менеджмент" (ИНН 7709735880, ОГРН 5077746689224), 142784, Московская область, Ленинский район, д. Румянцево, стр. 1, офис 718А
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Калужской области (ИНН 4027066800, ОГРН 1044004426498),
248000, г. Калуга, ул. Вилонова, д. 5
о признании недействительным решения, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности от 29.04.2011 N 01/003/2011-648,
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: не явились;
- от ответчика: не явились;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал Инвест Менеджмент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании недействительным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - Управление) от 29.04.2011 N 01/003/2011-648 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.
Решением арбитражного суда от 26.07.2011 заявленные требования удовлетворены.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в апелляционной жалобе просит решение по делу отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя жалобы, право собственности общества на земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть прекращено не в связи с отчуждением обществом земельного участка, а вследствие возникновения права собственности на участок у собственников помещений в доме и после формирования земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доводы апелляционной жалобы, имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" осуществляет доверительное управление (Д.У.) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Земельный проект" согласно правилам доверительного управления, зарегистрированным Федеральной службой по финансовым рынкам России 04.10.2007 в реестре за N 101-94136898.
03.03.2011 Общество обратилось в Управление Росреестра по Калужской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 40:25:000105:449.
Управление уведомлением от 17.03.2011 N 01/003/2011-648 сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации права.
Сообщением от 29.04.2011 Управление Росреестра по Калужской области отказало ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" в государственной регистрации прекращения права собственности на указанный земельный участок по следующим причинам: собственниками земельного участка являются владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Земельный проект" под управлением Общества, передавшие земельный участок заявителю в доверительное управление. Таким образом, ООО "Капитал Инвест Менеджмент" не вправе прекратить право собственности, так как это будет являться безвозмездной сделкой в отношении вышеуказанного земельного участка, и, следовательно, заявление общества о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 9 - 10).
Не согласившись с указанным решением, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 40:25:000105:449, площадью 549,0 кв. м, по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Современная, д. 7, расположен многоквартирный дом, состоящий из 4 квартир, которые были приобретены ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" (Д.У.) в собственность по договорам от 18.06.2009 о приобретении земельных участков и расположенных на них жилых домов и договору купли-продажи от 26.06.2009 (квартира N 1) (л.д. 53 - 54). Данные сделки прошли государственную регистрацию.
До обращения Общества в Управление Росреестра по Калужской области для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок квартиры были проданы Министерству обороны РФ по государственному контракту от 31.07.2009 N 310709/1 (л.д. 113 - 124), Чичерову С.В., Чичеровой В.М. и Чередник М.К. по договору купли-продажи квартиры от 30.12.2010 N 56122-1 (л.д. 101 - 111), Марченко В.Ю. по договору купли-продажи квартиры от 04.09.2009 N 06-К (л.д. 95 - 98). Сделки по продаже квартир зарегистрированы в установленном порядке.
В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, исключаются любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними. Если продавец здания является и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей собственности собственникам помещений в данном доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, Постановлении Пленума ВАС РФ 23.07.2009 N 64. Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как верно указал арбитражный суд, при осуществлении государственной регистрации договоров купли-продажи квартир и перехода права собственности на них владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Земельный проект" утратили право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах, включая земельные участки.
В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия в предусмотренном законом порядке.
Исходя из системного толкования ст. 273, п. 1 ст. 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, в силу которых по договору продажи здания (многоквартирного дома) к покупателю одновременно с передачей недвижимости передаются права на земельный участок; а поскольку в данном случае объектом недвижимости выступает жилой дом, то собственники жилых помещений в силу закона (ЖК РФ) приобретают право собственности на земельный участок как на общее имущество, общество, являясь продавцом, утратило право собственности на рассматриваемый земельный участок, в связи с чем обратилось в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
При этом судом правомерно учтено, что сами сделки купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, прошли государственную регистрацию. Общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.
Ссылка Управления на нарушение обществом положений п. 1 ст. 40 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" также несостоятельна, так как сделка по отчуждению земельного участка в данном случае не является безвозмездной. Поскольку иное не предусмотрено государственным контрактом от 31.07.2009, договорами купли-продажи от 30.12.2010 и от 04.09.2009, то в силу п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ установленная в государственном контракте и договорах купли-продажи цена включает в себя цену передаваемого с этим домом земельного участка (соответствующей доли земельного участка).
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы Управления отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 26.07.2011 по делу N А23-2298/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Г.ДОРОШКОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)