Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Н.В.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паравянц Татьяны Владимировны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 по делу N А32-8272/2010-35/110,
принятое в составе судьи Моргунова С.В.,
по иску товарищества собственников жилья "Тюляева 8"
к индивидуальному предпринимателю Паравянц Татьяне Владимировне
о взыскании задолженности,
установил:
Товарищество собственников жилья "Тюляева 8" (далее ТСЖ "Тюляева 8") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паравянц Татьяне Владимировне (далее ИП Паравянц Т.В., предприниматель) о взыскании с ответчика 461748 руб. 91 коп., из которых: 395032 руб. 35 коп. задолженности за содержание и ремонт помещений за 15 месяцев - с февраля 2009 года по 01.06.2010 и 66716 руб. 56 коп. стоимости капитального ремонта крыши (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 67)).
Исковые требования мотивированы уклонением ИП Паравянц Т.В. от внесения платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и его капитальный ремонт, в котором расположены нежилые помещения ответчика (ст. 158 ЖК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 исковые требования удовлетворены частично; с ИП Паравянц Т.В. в пользу ТСЖ "Тюляева 8" 449184 руб. 03 коп. задолженности, 12299 руб. 81 коп. возмещения государственной пошлины; в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что в силу статьи 249 ГК РФ и статьи 158 ЖК РФ предприниматель, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в этом доме. Размер платежей на содержание общего имущества многоквартирного дома пересчитан судом на основании тарифа, утвержденного общим собранием членов ТСЖ "Тюляева 8", соразмерно доле в праве общей долевой собственности, принадлежащей предпринимателю.
Индивидуальный предприниматель Паравянц Татьяна Владимировна в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 и отказать в удовлетворении иска. Заявитель жалобы указал, что все коммунальные платежи предприниматель оплачивает самостоятельно по отдельно заключенным договорам с обслуживающими организациями. Придомовая территория вокруг магазина также обслуживается самостоятельно. Определенная истцом сумма в размере 26335,49 руб. в месяц не обоснована применительно к принадлежащим предпринимателю нежилым помещениям. В силу п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491, расчет платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть произведен на основании утвержденной органами управления ТСЖ сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Истцом смета доходов и расходов в дело не представлена. В материалах дела отсутствует решение об утверждении размера обязательных платежей и взносов, принятое общим собранием членов ТСЖ в порядке статьи 145 ЖК РФ. Между ТСЖ "Тюляева 8" и ИП Паравянц Т.В. не заключен договор на внесение платы на содержание общего имущества, предусмотренный п. 6 ст. 155 ЖК РФ, в связи с чем, основания для взыскания с ответчика спорных платежей отсутствуют. Над пристроенной частью помещения ответчика ремонт кровли не производился, в связи с чем, взыскание с предпринимателя стоимости ремонта общей кровли жилого дома является необоснованным.
ТСЖ "Тюляева 8" представило письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указало, что в силу статьи 158 ЖК РФ обязанность по внесению платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме возникло у ответчика с момента приобретения права собственности на нежилые помещения в этом доме. Размер платы на содержание и ремонт помещений определен протоколом общего собрания ТСЖ N 2 от 22.03.2009 в сумме 12,45 руб., исходя из размера платы, установленного постановлением администрации г.Краснодара N 942 от 27.03.2009.
В судебное заседание стороны не явились.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Паравянц Т.В. является собственником нежилых помещений, литер А, А1, общей площадью 2115,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8 (выписка из ЕГРП от 02.04.2009 - т. 1 л.д. 8).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Краснодар, ул. Тюляева, 8, было принято решение о создании ТСЖ "Тюляева 8", что подтверждается протоколом N 1 общего собрания собственников помещений от 31.01.2009 (т. 1 л.д. 13).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Тюляева, 8, оформленным протоколом N 2 от 22.03.2009, был утвержден тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 12,45 руб. за 1 кв. м (т. 1 л.д. 70).
Судом установлено, что размер платы за содержание общего имущества (12,45 руб. за 1 кв. м), установленный в ТСЖ "Тюляева 8" соответствует размеру, утвержденному постановлением администрации муниципального образования г.Краснодар N 942 от 27.03.2009 (т. 1 л.д. 34-37).
С учетом установленного в ТСЖ "Тюляева 8" тарифа ответчику были выставлены счета на оплату за содержание и текущий ремонт помещений из расчета площади помещения, принадлежащего ответчику, в размере 26335 руб. 49 коп. в месяц.
Согласно протоколу N 5 от 27.08.2009 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Краснодар, ул. Тюляева, 8 было принято решение об обращении в суд с иском к владельцам встроенного магазина для взыскания платы за содержание и текущий ремонт (т. 1 л.д. 28).
Полагая, что в нарушения статьи 158 ЖК РФ ИП Паравянц Т.В. уклонилась от внесения платы за содержание и текущий ремонт дома с февраля 2009 года по май 2010 года в сумме 395032 руб. 35 коп., ТСЖ "Тюляева 8" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из названных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, как являющиеся так и не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья. Отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ. При этом отсутствие соответствующего договора, предусмотренного п. 6 ст. 155 ЖК РФ, заключенного с товариществом, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить расходы на содержание общего имущества.
В отсутствие заключенного между ТСЖ "Тюляева 8" предусмотренного п. 6 ст. 155 ЖК РФ договора, невнесение ответчиком платы за содержание и ремонт общего имущества свидетельствует о неосновательном сбережении ответчиком денежных средств (ст. 1102 ГК РФ).
Между тем, в материалы дела не представлены доказательства внесения ИП Паравянц Т.В. платы за содержание и ремонт общих помещений в многоквартирном доме, в котором расположены принадлежащие ответчику нежилые помещения.
Из расчета истца следует, что за период с февраля 2009 года по май 2010 года задолженность ИП Паравянц Т.В. за содержание и текущий ремонт общих помещений многоквартирного дома составила 395032 руб. 35 коп. Расчет произведен ТСЖ "Тюляева 8" исходя из площади принадлежащих ИП Паравянц Т.В. нежилых помещений (2115,3 кв. м) и тарифа на содержание и ремонт помещений в размере 12,45 руб. за 1 кв. м, утвержденного протоколом N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Тюляева, 8, от 22.03.2009 (л.д. 70). Расчет проверен судом и признан обоснованным.
Из пояснений истца (т. 1 л.д. 99) следует, что тариф на содержание и ремонт общих помещений в спорном многоквартирном доме соответствует постановлению главы администрации г.Краснодара N 942 от 27.03.2009. Доказательства того, что установленный в ТСЖ "Тюляева 8" тариф является экономически необоснованным, ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 4 статьи 158 ЖК РФ, суд апелляционной инстанции находит обоснованным применение истцом при расчете задолженности ответчика тарифа на содержание и ремонт общих помещений в размере 12,45 руб. за 1 кв. м.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что предприниматель самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему нежилого помещения на основании договоров с обслуживающими организациями, как документально необоснованные.
Кроме того, по смыслу статей 39, 158 ЖК РФ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом и иное имущество, определенное ст. 36 ЖК РФ.
В силу пункта 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за проведение капитального ремонта, обязанность по оплате расходов за который распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, принимается решением общего собрания собственников помещения в доме с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, о необходимом объеме работ и стоимости материалов, о порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Из протокола N 5 от 27.08.2009 следует, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27.08.2009 было принято решение о замене кровли (т. 1 л.д. 28).
На основании Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" между МУ "Управление жилищного хозяйства" и ТСЖ "Тюляева 8" было заключено соглашение N 191/1 от 09.09.2009 о предоставлении ТСЖ "Тюляева 8" из бюджетных средств субсидий на безвозмездной и безвозвратной основе в целях оплаты работ по капитальному ремонту дома: ремонт крыши (т. 1 л.д. 53 -56).
Во исполнение указанного соглашения платежным поручением N 857 от 26.11.2009 МУ "Управление жилищного хозяйства" перечислило ТСЖ "Тюляева 8" сумму 5664555 руб. 86 коп. на ремонт кровли (т. 1 л.д. 58).
Из представленных в материалы дела договора на выполнение подрядных работ N 191/1 от 09.09.2009 (т. 1 л.д. 38-42), локального сметного расчета по состоянию на 3 квартал 2009 года (л.д. 43-50), платежных поручений N 1 от 01.12.2009 и N 2 от 22.12.2009 (т. 1 л.д. 51,52) следует, что за счет бюджетных средств и средств собственников помещений в многоквартирном доме был произведен ремонт кровли на сумму 5962690 руб. 76 коп.
С учетом подпункта 2 пункта 6 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" собственники помещений участвуют в софинансировании капитального ремонта дома в размере 5% от стоимости капитального ремонта.
Согласно расчету истца расходы по капитальному ремонту кровли, приходящиеся на долю ИП Паравянц Т.В., составили 68324 руб. 19 коп.
Между тем, суд первой инстанции правильно установил, что при расчете расходов по капитальному ремонту крыши истец необоснованно принял в качестве общей площади помещений в спорном многоквартирном доме 8740,6 кв. м (т. 1 л.д. 67), в то время как общая площадь помещений в доме, согласно техническому паспорту, составляет 10945,9 кв. м (т. 1 л.д. 100-103).
В связи с этим, судом первой инстанции произведен перерасчет расходов на капитальный ремонт кровли, приходящихся на долю ИП Паравянц Т.В. в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Расчет судом первой инстанции произведен по следующей формуле: 280248 руб. 28 коп. / 10945,9 кв. м * 2115,3 кв. м = 54151 руб., где:
- 280248 руб. 28 коп. - доля собственников помещений многоквартирного дома в размере 5% от общей стоимости фактических затрат на ремонт кровли в размере 5962690 руб. 76 коп. в соответствии с подпунктом 2 пункта 6 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства";
- 10945,9 кв. м - общая площадь многоквартирного дома в соответствии с техническим паспортом (т. 1 л.д. 100-103);
- 2 115, 3 кв. м - площадь нежилого помещения, принадлежащего ИП Паравянц Т.В. (т. 1 л.д. 8)
Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
Доводы ответчика о том, что над принадлежащим предпринимателю магазином ремонт кровли произведен не был, документально не подтверждены и не имеют правового значения для рассмотрения спора.
Согласно выписке из ЕГРП от 02.04.2009 и техническому паспорту ИП Паравянц Т.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения первого этажа здания с пристройкой литер А, А1 (встроенно-пристроенные помещения), расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Тюляева, 8. Следовательно, предприниматель является собственником помещений в многоквартирном доме литер А, с пристройкой литер А1, являющемся единым объектом. Не проведение работ по ремонту кровли над пристройкой литер А1, являющейся частью многоквартирного дома, не освобождает предпринимателя от несения бремени содержания общего имущества всего многоквартирного дома как единого объекта, включающего жилые и нежилые, встроенные и пристроенные помещения (в том числе кровли основного строения литер А). Иное толкование противоречило бы требованиям статей 210, 249 ГК РФ, статьям 39, 158 ЖК РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с ответчика задолженности в сумме 449184 руб. 03 коп., из которых 395032 руб. 35 коп. задолженность по расходам за содержание и текущий ремонт дома с февраля 2009 года по май 2010 года и 54151 руб. 68 коп. расходов на капитальный ремонт кровли.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 по делу N А32-8272/2010-35/110 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2011 N 15АП-14156/2010 ПО ДЕЛУ N А32-8272/2010-35/110
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2011 г. N 15АП-14156/2010
Дело N А32-8272/2010-35/110
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Н.В.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паравянц Татьяны Владимировны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 по делу N А32-8272/2010-35/110,
принятое в составе судьи Моргунова С.В.,
по иску товарищества собственников жилья "Тюляева 8"
к индивидуальному предпринимателю Паравянц Татьяне Владимировне
о взыскании задолженности,
установил:
Товарищество собственников жилья "Тюляева 8" (далее ТСЖ "Тюляева 8") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паравянц Татьяне Владимировне (далее ИП Паравянц Т.В., предприниматель) о взыскании с ответчика 461748 руб. 91 коп., из которых: 395032 руб. 35 коп. задолженности за содержание и ремонт помещений за 15 месяцев - с февраля 2009 года по 01.06.2010 и 66716 руб. 56 коп. стоимости капитального ремонта крыши (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 67)).
Исковые требования мотивированы уклонением ИП Паравянц Т.В. от внесения платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и его капитальный ремонт, в котором расположены нежилые помещения ответчика (ст. 158 ЖК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 исковые требования удовлетворены частично; с ИП Паравянц Т.В. в пользу ТСЖ "Тюляева 8" 449184 руб. 03 коп. задолженности, 12299 руб. 81 коп. возмещения государственной пошлины; в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что в силу статьи 249 ГК РФ и статьи 158 ЖК РФ предприниматель, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в этом доме. Размер платежей на содержание общего имущества многоквартирного дома пересчитан судом на основании тарифа, утвержденного общим собранием членов ТСЖ "Тюляева 8", соразмерно доле в праве общей долевой собственности, принадлежащей предпринимателю.
Индивидуальный предприниматель Паравянц Татьяна Владимировна в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 и отказать в удовлетворении иска. Заявитель жалобы указал, что все коммунальные платежи предприниматель оплачивает самостоятельно по отдельно заключенным договорам с обслуживающими организациями. Придомовая территория вокруг магазина также обслуживается самостоятельно. Определенная истцом сумма в размере 26335,49 руб. в месяц не обоснована применительно к принадлежащим предпринимателю нежилым помещениям. В силу п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491, расчет платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть произведен на основании утвержденной органами управления ТСЖ сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Истцом смета доходов и расходов в дело не представлена. В материалах дела отсутствует решение об утверждении размера обязательных платежей и взносов, принятое общим собранием членов ТСЖ в порядке статьи 145 ЖК РФ. Между ТСЖ "Тюляева 8" и ИП Паравянц Т.В. не заключен договор на внесение платы на содержание общего имущества, предусмотренный п. 6 ст. 155 ЖК РФ, в связи с чем, основания для взыскания с ответчика спорных платежей отсутствуют. Над пристроенной частью помещения ответчика ремонт кровли не производился, в связи с чем, взыскание с предпринимателя стоимости ремонта общей кровли жилого дома является необоснованным.
ТСЖ "Тюляева 8" представило письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указало, что в силу статьи 158 ЖК РФ обязанность по внесению платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме возникло у ответчика с момента приобретения права собственности на нежилые помещения в этом доме. Размер платы на содержание и ремонт помещений определен протоколом общего собрания ТСЖ N 2 от 22.03.2009 в сумме 12,45 руб., исходя из размера платы, установленного постановлением администрации г.Краснодара N 942 от 27.03.2009.
В судебное заседание стороны не явились.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Паравянц Т.В. является собственником нежилых помещений, литер А, А1, общей площадью 2115,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8 (выписка из ЕГРП от 02.04.2009 - т. 1 л.д. 8).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Краснодар, ул. Тюляева, 8, было принято решение о создании ТСЖ "Тюляева 8", что подтверждается протоколом N 1 общего собрания собственников помещений от 31.01.2009 (т. 1 л.д. 13).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Тюляева, 8, оформленным протоколом N 2 от 22.03.2009, был утвержден тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 12,45 руб. за 1 кв. м (т. 1 л.д. 70).
Судом установлено, что размер платы за содержание общего имущества (12,45 руб. за 1 кв. м), установленный в ТСЖ "Тюляева 8" соответствует размеру, утвержденному постановлением администрации муниципального образования г.Краснодар N 942 от 27.03.2009 (т. 1 л.д. 34-37).
С учетом установленного в ТСЖ "Тюляева 8" тарифа ответчику были выставлены счета на оплату за содержание и текущий ремонт помещений из расчета площади помещения, принадлежащего ответчику, в размере 26335 руб. 49 коп. в месяц.
Согласно протоколу N 5 от 27.08.2009 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Краснодар, ул. Тюляева, 8 было принято решение об обращении в суд с иском к владельцам встроенного магазина для взыскания платы за содержание и текущий ремонт (т. 1 л.д. 28).
Полагая, что в нарушения статьи 158 ЖК РФ ИП Паравянц Т.В. уклонилась от внесения платы за содержание и текущий ремонт дома с февраля 2009 года по май 2010 года в сумме 395032 руб. 35 коп., ТСЖ "Тюляева 8" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из названных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, как являющиеся так и не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья. Отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ. При этом отсутствие соответствующего договора, предусмотренного п. 6 ст. 155 ЖК РФ, заключенного с товариществом, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить расходы на содержание общего имущества.
В отсутствие заключенного между ТСЖ "Тюляева 8" предусмотренного п. 6 ст. 155 ЖК РФ договора, невнесение ответчиком платы за содержание и ремонт общего имущества свидетельствует о неосновательном сбережении ответчиком денежных средств (ст. 1102 ГК РФ).
Между тем, в материалы дела не представлены доказательства внесения ИП Паравянц Т.В. платы за содержание и ремонт общих помещений в многоквартирном доме, в котором расположены принадлежащие ответчику нежилые помещения.
Из расчета истца следует, что за период с февраля 2009 года по май 2010 года задолженность ИП Паравянц Т.В. за содержание и текущий ремонт общих помещений многоквартирного дома составила 395032 руб. 35 коп. Расчет произведен ТСЖ "Тюляева 8" исходя из площади принадлежащих ИП Паравянц Т.В. нежилых помещений (2115,3 кв. м) и тарифа на содержание и ремонт помещений в размере 12,45 руб. за 1 кв. м, утвержденного протоколом N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Тюляева, 8, от 22.03.2009 (л.д. 70). Расчет проверен судом и признан обоснованным.
Из пояснений истца (т. 1 л.д. 99) следует, что тариф на содержание и ремонт общих помещений в спорном многоквартирном доме соответствует постановлению главы администрации г.Краснодара N 942 от 27.03.2009. Доказательства того, что установленный в ТСЖ "Тюляева 8" тариф является экономически необоснованным, ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 4 статьи 158 ЖК РФ, суд апелляционной инстанции находит обоснованным применение истцом при расчете задолженности ответчика тарифа на содержание и ремонт общих помещений в размере 12,45 руб. за 1 кв. м.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что предприниматель самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему нежилого помещения на основании договоров с обслуживающими организациями, как документально необоснованные.
Кроме того, по смыслу статей 39, 158 ЖК РФ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом и иное имущество, определенное ст. 36 ЖК РФ.
В силу пункта 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за проведение капитального ремонта, обязанность по оплате расходов за который распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, принимается решением общего собрания собственников помещения в доме с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, о необходимом объеме работ и стоимости материалов, о порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Из протокола N 5 от 27.08.2009 следует, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27.08.2009 было принято решение о замене кровли (т. 1 л.д. 28).
На основании Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" между МУ "Управление жилищного хозяйства" и ТСЖ "Тюляева 8" было заключено соглашение N 191/1 от 09.09.2009 о предоставлении ТСЖ "Тюляева 8" из бюджетных средств субсидий на безвозмездной и безвозвратной основе в целях оплаты работ по капитальному ремонту дома: ремонт крыши (т. 1 л.д. 53 -56).
Во исполнение указанного соглашения платежным поручением N 857 от 26.11.2009 МУ "Управление жилищного хозяйства" перечислило ТСЖ "Тюляева 8" сумму 5664555 руб. 86 коп. на ремонт кровли (т. 1 л.д. 58).
Из представленных в материалы дела договора на выполнение подрядных работ N 191/1 от 09.09.2009 (т. 1 л.д. 38-42), локального сметного расчета по состоянию на 3 квартал 2009 года (л.д. 43-50), платежных поручений N 1 от 01.12.2009 и N 2 от 22.12.2009 (т. 1 л.д. 51,52) следует, что за счет бюджетных средств и средств собственников помещений в многоквартирном доме был произведен ремонт кровли на сумму 5962690 руб. 76 коп.
С учетом подпункта 2 пункта 6 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" собственники помещений участвуют в софинансировании капитального ремонта дома в размере 5% от стоимости капитального ремонта.
Согласно расчету истца расходы по капитальному ремонту кровли, приходящиеся на долю ИП Паравянц Т.В., составили 68324 руб. 19 коп.
Между тем, суд первой инстанции правильно установил, что при расчете расходов по капитальному ремонту крыши истец необоснованно принял в качестве общей площади помещений в спорном многоквартирном доме 8740,6 кв. м (т. 1 л.д. 67), в то время как общая площадь помещений в доме, согласно техническому паспорту, составляет 10945,9 кв. м (т. 1 л.д. 100-103).
В связи с этим, судом первой инстанции произведен перерасчет расходов на капитальный ремонт кровли, приходящихся на долю ИП Паравянц Т.В. в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Расчет судом первой инстанции произведен по следующей формуле: 280248 руб. 28 коп. / 10945,9 кв. м * 2115,3 кв. м = 54151 руб., где:
- 280248 руб. 28 коп. - доля собственников помещений многоквартирного дома в размере 5% от общей стоимости фактических затрат на ремонт кровли в размере 5962690 руб. 76 коп. в соответствии с подпунктом 2 пункта 6 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства";
- 10945,9 кв. м - общая площадь многоквартирного дома в соответствии с техническим паспортом (т. 1 л.д. 100-103);
- 2 115, 3 кв. м - площадь нежилого помещения, принадлежащего ИП Паравянц Т.В. (т. 1 л.д. 8)
Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
Доводы ответчика о том, что над принадлежащим предпринимателю магазином ремонт кровли произведен не был, документально не подтверждены и не имеют правового значения для рассмотрения спора.
Согласно выписке из ЕГРП от 02.04.2009 и техническому паспорту ИП Паравянц Т.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения первого этажа здания с пристройкой литер А, А1 (встроенно-пристроенные помещения), расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Тюляева, 8. Следовательно, предприниматель является собственником помещений в многоквартирном доме литер А, с пристройкой литер А1, являющемся единым объектом. Не проведение работ по ремонту кровли над пристройкой литер А1, являющейся частью многоквартирного дома, не освобождает предпринимателя от несения бремени содержания общего имущества всего многоквартирного дома как единого объекта, включающего жилые и нежилые, встроенные и пристроенные помещения (в том числе кровли основного строения литер А). Иное толкование противоречило бы требованиям статей 210, 249 ГК РФ, статьям 39, 158 ЖК РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с ответчика задолженности в сумме 449184 руб. 03 коп., из которых 395032 руб. 35 коп. задолженность по расходам за содержание и текущий ремонт дома с февраля 2009 года по май 2010 года и 54151 руб. 68 коп. расходов на капитальный ремонт кровли.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 по делу N А32-8272/2010-35/110 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)