Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазунова И.Н.
судей Ломидзе О.Г., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ковалева Александра Петровича, общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-5358/2009
по иску товарищества собственников жилья "Возрождение" к индивидуальному предпринимателю Ковалеву Александру Петровичу, обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов - 14", обществу с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14", индивидуальному предпринимателю Григориадису Владиславу Михайловичу
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения и истребовании их из чужого незаконного владения,
при участии:
- от товарищества собственников жилья "Возрождение": представитель Топоров Д.А. (доверенность от 18.01.2010), председатель Правления Плечко Галина Георгиевна;
- от ответчиков:
от индивидуального предпринимателя Ковалева А.П.: представители Немичев С.Г. (доверенность N 1-юр от 11.01.2010), Моисеев А.В. (доверенность от 11.01.2010),
- от общества с ограниченной ответственностью "КСМ-14": представитель Тупица Е.В. (доверенность б/н от 27.04.2010);
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительный трест КСМ-14": представитель Золотухин А.И. (доверенность б/н от 27.04.2010);
- от индивидуального предпринимателя Григориадиса В.М.: не явился, извещен уведомление 34400229434483);
- от третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, уведомлено (уведомление 34400229434469),
установил:
товарищество собственников жилья "Возрождение" (ТСЖ "Возрождение") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ковалеву Александру Петровичу (ИП Ковалев А.П.) о признании недействительным договора от 12.05.2006 N 3П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая, 25, договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2007, а также зарегистрированного права собственности ИП Ковалева Александра Петровича на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, N 25. ТСЖ "Возрождение" также истребовало комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, из незаконного владения ИП Ковалева А.П.
Исковые требования мотивированы неправомерностью регистрации права собственности ИП Ковалева А.П. на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении многоквартирного жилого дома, поскольку приобретение ИП Ковалевым А.П. данных помещений в собственность исключает свободный доступ к ним как к общему имуществу собственников квартир. В спорных помещениях смонтированы передаточные устройства, обслуживающие все жилые помещения дома (водопроводные сети, канализационные сети, тепловые сети, водомерный узел, тепловой узел).
Определением арбитражного суда от 25.01.2010 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов - 14", общество с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14", индивидуальный предприниматель Григориадис Владислав Михайлович (т.д. 2, л.д. 116).
Ходатайством от 11.02.2010 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнил исковые требования требованием о признании за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, права общей долевой собственности на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25 (т.д. 3, л.д. 3). Указанное требование принято судом к рассмотрению (т.д. 3, л.д. 29, 32-33).
Ходатайством от 10.06.2010 ТСЖ "Возрождение" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования, просило признать за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, право общей долевой собственности на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м, расположенном в указанном доме, а также истребовать поименованные комнаты путем их передачи товариществу собственников жилья "Возрождение" в установленный судом срок (т.д. 7, л.д. 19). Уточненные требования приняты судом к рассмотрению (т.д. 7, л.д. 32).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2010 исковые требования удовлетворены, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, признано право общей долевой собственности на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25. Из незаконного владения индивидуального предпринимателя Ковалева А.П. истребованы комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н N 10, общей площадью 249,4 кв. м, жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, путем обязания передать указанные помещения истцу как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома.
Решение суда мотивировано следующим. За ИП Ковалевым А.П. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения - комнаты N 22(1), 23(2), а также на нежилое помещение Н N 10 - комната N 1, расположенные в подвале многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ "Возрождение". Основанием права собственности ответчика явились договоры долевого участия в строительстве и купли-продажи. Экспертизой установлено, что спорные помещения являются техническим этажом жилого дома, инженерные коммуникации в которых обеспечивают жизнедеятельность всего жилого дома, стены в подвальных помещениях являются одновременно и фундаментом жилого многоквартирного дома. Право собственности на квартиры регистрировалось со 2 ноября 2006 года, переход прав на спорные помещения был осуществлен после создания ТСЖ и регистрации права собственности на отдельные квартиры. Сделки по приобретению ИП Ковалевым А.П. нежилых подвальных помещений признаны судом нарушающими право общей долевой собственности на те же помещения собственников отдельных квартир, которые выбыли из владения ТСЖ помимо его воли. Суд первой инстанции признал заявленный ТСЖ "Возрождение" виндикационный иск надлежащим способом защиты. Судом установлено наличие волеизъявления собственников квартир на представительство ТСЖ "Возрождение" их интересов и защиту права общей долевой собственности в арбитражном суде.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Ковалев А.П. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ИП Ковалевым А.П. приведены следующие доводы. Право собственности на спорные помещения возникло у ИП Ковалева А.П. в результате исполнения договора N 3П от 12.05.2006 долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного с ООО "Строительный трест КСМ-14", а также договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с ИП Григориадисом В.М. Григориадис В.М. приобрел проданное им ИП Ковалеву А.П. нежилое помещение на основании договора долевого участия в строительстве. Право собственности ИП Ковалева А.П. зарегистрировано. Ответчик ИП Ковалев А.П. является возмездным добросовестным приобретателем, поскольку как на этапе заключения договора долевого участия, так и при заключении договора купли-продажи Ковалев А.П. не знал и не мог знать о пороках воли указанных сделок. Спорные нежилые помещения не являются техническими. Сведения об использовании спорных помещений в целях обслуживания нужд владельцев иных помещений в жилом доме отсутствуют. Право общей долевой собственности в ЕГРП не зарегистрировано. Товарищество собственников жилья не вправе обращаться с данным иском. Спор подведомственен суду общей юрисдикции. Суд неправильно распределил судебные расходы, взыскав их в полном объеме с ИП Ковалева А.П.
ООО "КСМ-14" также обжаловало решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба ООО "КСМ-14" мотивирована следующими доводами. Товарищество собственников жилья не вправе обращаться с данным иском как выходящим за пределы его специальной правоспособности. ТСЖ "Возрождение" не доказало наличия процессуальных полномочий на представительство собственников квартир в жилом доме. Суд не учел того обстоятельства, что не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Дело по иску ТСЖ "Возрождение" неподведомственно арбитражному суду. Поскольку право собственности ИП Ковалева А.П. зарегистрировано, он является надлежащим титульным собственником. ИП Ковалев А.П. является добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений. Распоряжение спорными помещениями осуществлялось застройщиком, когда отдельных собственников помещений в жилом доме еще не было. Спорные помещения на момент их отчуждения еще не находились во владении будущих собственников помещений, в связи с чем выбытие спорных помещений из владения будущих собственников помещений помимо их воли было физически невозможно. Право на истребование имущества в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует, поскольку ни ТСЖ "Возрождение", ни отдельные будущие собственники квартир спорными нежилыми помещениями не владели. ТСЖ "Возрождение" не имеет права на получение спорных нежилых помещений в порядке исполнения решения суда об удовлетворении виндикационного иска. Проведенная по делу судебная экспертиза не исключила возможность самостоятельного использования спорного помещения. Возможность самостоятельного использования спорных помещений подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, а также заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области от 26.06.2007 N 10/8407.
В отзыве на апелляционные жалобы истец доводы жалоб не признал, просил решение суда оставить без изменения, указав, что полномочия товарищества на обращение с данным иском вытекают из протокола собрания собственников, право общей долевой собственности на спорные помещения возникло в силу закона, общим собранием собственников помещений в доме решение об отчуждении нежилых помещений не принималось. ИП Ковалев А.П., приобретая спорные помещения, был информирован о наличии в них большого количества коммуникаций, что исключает его добросовестность.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители заявителей апелляционных жалоб поддержали доводы жалоб, просили решение суда отменить. Представитель ответчика ООО "Строительный трест КСМ-14" также поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение суда отменить. Представитель истца доводы жалоб не признал, просил оставить решение суда без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить решение суда без изменения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании разрешения от 31.05.2006 N 5761, выданного обществу с ограниченной ответственностью "КСМ-14", введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - 7-10-этажный 118-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая площадь, 25 (т.д. 7, л.д. 7). Обществу с ограниченной ответственностью "КСМ-14" также выдано разрешение от 15.09.2006 N 5761/1 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - встроенных офисных помещений и встроенно-пристроенной автостоянки в 7-10 этажном 118-квартирном жилом доме по тому же адресу (т.д. 7, л.д. 6).
В соответствии с протоколом N 68 МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству" (март 2006 года) рассмотрения рабочего проекта на строительство 7-10-этажного 118-квартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на пл. Рабочей, 25, на части первого этажа в проектируемых блоках А, Б, В размещаются офисные помещения, в подвале и частично под территорией двора предусматривается автостоянка (т.д. 7, л.д. 3).
За ИП Ковалевым А.П. 19.01.2007 и 01.10.2007 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение комнаты N 22(1), 23(2) в нежилом помещении Н.N 10, общей площадью 141,5 кв. м, расположенном в подвале 7-10-этажного дома, литер А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, дом N 25, а также право собственности на нежилое помещение Н.N 10 комната N 1, этаж: подвал, в 7-10 этажном здании, литер А, общей площадью 107,9 кв. м, расположенном в том же доме (свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2007 серия 61 АГN 413718 и от 01.10.2007 серия 61 АГN 725298).
Основанием регистрации права собственности ответчика применительно к нежилым помещениям комнаты N 22(1), 23(2) в нежилом помещении Н.N 10, общей площадью 141,5 кв. м, указано разрешение на ввод в эксплуатацию N 5761 от 31.05.2006, договор долевого участия в строительстве жилого дома N 3П от 12.05.2006 и дополнительное соглашение к нему от 30.06.2006 N 1 (т.д. 1, л.д. 33).
Основанием регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение Н.N 10 комната N 1 (подвал), общей площадью 107,9 кв. м, указан договор купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2007 (т.д. 1, л.д. 32).
В результате оценки условий договора N 3П от 12.05.2006, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предметом данного договора, заключенного ООО "Строительный трест КСМ-14" Д.У. (застройщик) и Ковалевым А.П. (инвестор), явилось не конкретное индивидуально-определенное нежилое помещение, существующее в наличии на момент совершения сделки или подлежащее приобретению (созданию) в будущем (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), а финансирование инвестором ведущегося застройщиком строительства жилого дома с последующим приобретением инвестором подвального нежилого помещения в блоке "А", общей площадью 141,5 кв. м, которое передается инвестору по окончании строительства во втором квартале 2006 года.
По акту приема-передачи офисных помещений от 15.09.2006 ООО "Строительный трест КСМ-14" передало Ковалеву А.П. помещения N 22(1), 23(2), общей площадью 141,5 кв. м, находящиеся в подвале 7-10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая площадь, 25, литер А (т.д. 1, л.д. 57).
По смыслу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенных норм права следует, что право собственности участника долевого строительства возникает первоначальным образом, в результате создания новой недвижимой вещи действующим в его интересах застройщиком. Право собственности на объект долевого строительства возникает непосредственно в лице участника долевого строительства в результате завершения сложного юридического состава, соблюдение которого подтверждается государственной регистрацией права собственности. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве застройщик не переносит на участника долевого строительства свое ранее возникшее право собственности на вновь созданный объект недвижимости, но создает необходимые предпосылки для возникновения этого права у участника в результате завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и обеспечения регистрации права собственности участников долевого строительства. Так, согласно пункту 3 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В этой связи апелляционным судом отклоняются доводы апелляционных жалоб о том, что ИП Ковалев А.П. является добросовестным приобретателем нежилых помещений, переданных ему по договору долевого участия в строительстве N 3П от 12.05.2006.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данной нормы добросовестным приобретателем является лицо, получившее имущество по сделке с неуправомоченным отчуждателем, направленной на перенос права собственности, то есть по распорядительной сделке, в которой неуправомоченный отчуждатель легитимирует себя в качестве законного собственника, так что добросовестный приобретатель не знает и не может знать об отсутствии данного права у другой стороны сделки.
Таким образом, необходимым условием возникновения статуса добросовестного приобретателя является видимость права собственности у отчуждателя.
По смыслу норм законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, у застройщика право собственности не возникает в силу прямого указания закона, о чем участник долевого строительства не может не знать. Целью договора участия в долевом строительстве не является отчуждение недвижимой вещи в собственность участника долевого строительства, переход права собственности на вновь созданную недвижимую вещь от застройщика к участнику долевого строительства по правилам статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не производится.
Таким образом, право собственности ИП Ковалева А.П. на подвальные нежилые помещения N 22(1), N 23(2), общей площадью 141,5 кв. м, не может быть признано возникшим в порядке добросовестного приобретения по правилам статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спорное подвальное нежилое помещение Н.N 10: комната N 1, общей площадью 107,9 кв. м, было приобретено Ковалевым А.П. по договору купли-продажи от 01.09.2007, заключенному с ИП Григориадисом В.М., из содержания которого следует, что право собственности продавца Григориадиса В.М. на момент заключения договора было зарегистрировано в ЕГРП 11.01.2007 (т.д. 1, л.д. 60). Право собственности Григориадиса В.М., как видно из договора купли-продажи от 01.09.2007, было зарегистрировано в ЕГРП на основании договора долевого участия в строительстве N 4П от 12.05.2006, предоставленного в материалы настоящего дела (т.д. 7, л.д. 54-57).
Передача указанного помещения Григориадисом В.М. в собственность ИП Ковалева А.П. и фактическое владение указанным помещением ИП Ковалевым А.П. подтверждается материалами дела и не оспаривается.
Между тем, несмотря на наличие формального состава пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд не может признать ИП Ковалева А.П. добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 38 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
С учетом указанных разъяснений, апелляционный суд полагает, что договор купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2007 не отвечает признакам действительной сделки не только в части правомочности продавца Григориадиса В.М. распоряжаться спорным нежилым помещением, но и в части предмета этого договора.
Как установлено заключением эксперта N 13-А от 21.04.2010, помещения N 1, N 22(1), N 23(1), расположенные в нежилом подвальном помещении Н.N 10 многоквартирного жилого дома, в соответствии со СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" являются техническим этажом жилого дома, техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования указанных помещений невозможно, в указанных помещениях имеются инженерные коммуникации: запорная арматура трубопроводов отопления, ревизия канализации, запорная арматура стояков системы водоснабжения и отопления, а также краны спуска воды из стояков, обеспечивающие жизнедеятельность всего жилого дома N 25 по пл. Рабочая (т.д. 4, л.д. 55).
Заявителями жалоб данное экспертное заключение не опровергнуто.
По данным МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону (письмо от 23.06.2010 N 2549) комнаты N 1 площадью 107,9 кв. м, N 22(1) площадью 115,8 кв. м, N 23(2) площадью 25,7 кв. м, расположенные в подвальном этаже жилого дома лит "А" по адресу: пл. Рабочая, 25, на момент первичной инвентаризации (2005 г.), а также на момент проведения регистрации текущих изменений 04.07.2006 имели назначение "техподвал" и отнесены к помещениям общего пользования (т.д. 7, л.д. 68).
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона, поскольку право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Признание спорных нежилых помещений техническим этажом многоквартирного жилого дома ввиду наличия в них инженерного и санитарно-технического оборудования, используемого для обеспечения надлежащей эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, означает, что данные нежилые помещения ввиду их неразрывной стабильной функциональной взаимосвязи с жилыми помещениями входят в состав единой сложной вещи - многоквартирного жилого дома.
Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку проданная и переданная ответчику Ковалеву А.П. по договору от 01.09.2007 комната N 1 площадью 107,9 кв. м, расположенная в нежилом помещении Н.N 10 в подвале многоквартирного жилого дома, является частью технического этажа, она не может быть введена в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Нежилое помещение, приобретенное Ковалевым А.П. по договору купли-продажи от 01.09.2007, не может выступать предметом сделок и объектом вещных прав, отличных от права долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. Единственным назначением указанного нежилого помещения может быть его использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данного помещения заведомо исключает его отчуждение третьим лицам по каким бы то ни было сделкам.
Таким образом, поскольку предмет договора купли-продажи от 01.09.2007, заключенный Григориадисом В.М. и Ковалевым А.П., не соответствует закону, данный договор не может быть основанием возникновения у покупателя Ковалева А.П. статуса добросовестного приобретателя и, как следствие, исключает приобретение им права собственности на комнату N 1 площадью 107,9 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома в порядке статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
О наличии в приобретаемом по договору от 01.09.2007 нежилом помещении инженерно-технического и санитарно-канализационного оборудования, обеспечивающего управление соответствующими системами многоквартирного жилого дома и его эксплуатацию, Ковалев А.П. на момент совершения указанной сделки не мог не знать.
Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у ТСЖ "Возрождение" права на использование виндикационного иска в связи с тем, что спорные нежилые помещения на момент их приобретения Ковалевым А.П. не поступали во владение собственников помещений в многоквартирном жилом доме и не могли из этого владения выбыть, апелляционным судом отклоняются в силу следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, Ковалев А.П. не может быть признан добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений ни по одной из сделок, на основании которых производилась государственная регистрация его права собственности. Действующее гражданское и жилищное законодательство не допускает возможности владения общим имуществом многоквартирного жилого дома по какому-либо вещному праву, отличному от права общей долевой собственности отдельных собственников помещений в доме. У незаконного (беститульного) владельца, не отвечающего признакам добросовестного приобретателя, установленным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях.
То обстоятельство, что отдельные собственники помещений многоквартирного жилого дома, равно как и ТСЖ "Возрождение", не вступали в непосредственное владение спорными нежилыми помещениями, в связи с чем, по мнению ответчиков, спорные помещения не могли также выбыть из владения истца помимо его воли, не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
Как видно из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права собственности на отдельные помещения в многоквартирном жилом доме по пл. Рабочая, 25 в г. Ростове-на-Дону, право собственности на квартиры регистрировалось уже в 2006 году (т.д. 5, л.д. 3, 4, 6, 9, 21), тогда как право собственности Ковалева А.П. на помещения N 22(1), N 23(2) в нежилом помещении Н.N 10 в данном доме было зарегистрировано на основании договора долевого участия в строительстве 19.01.2007. Право собственности Григориадиса В.М. на проданную им впоследствии Ковалеву А.П. комнату N 1 площадью 107,9 кв. м также было зарегистрировано на основании договора долевого участия 11.01.2007.
Таким образом, на момент регистрации указанными ответчиками права собственности на спорные нежилые помещения таковые уже выступали в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могли также находиться и в индивидуальной собственности Григориадиса В.М. или Ковалева А.П.
Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме вступили во владение своими квартирами, полученными на основании договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что тем самым они вступили во владение также и спорными нежилыми помещениями, образующими единое технологическое целое с многоквартирным жилым домом.
Занимая спорные нежилые помещения на техническом этаже, Ковалев А.П. препятствует нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома, нарушает права и законные интересы собственников квартир, в связи с чем требование ТСЖ "Возрождение" об освобождении Ковалевым А.П. нежилых помещений технического подвала обоснованно и подлежит удовлетворению.
По смыслу пункта 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Допустимость применения данного положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.07.2009 N 64 к спорам об истребовании помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных жилых домах, подтверждается практикой Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2010 по делу N А53-14172/2009).
Доводы апелляционных жалоб о неправомочности ТСЖ "Возрождение" на обращение с настоящим иском апелляционным судом подлежат отклонению ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В соответствии со сложившейся судебной практикой при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Предоставленной в материалы дела выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 подтверждается принятие решения об обращении в суд с иском о признании права общедолевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у владельцев, в том числе и у Ковалева А.П., с предоставлением ТСЖ "Возрождение" прав на подачу такого иска в суд и представление интересов членов ТСЖ (собственников) при рассмотрении такого иска в суде (т.д. 3, л.д. 1-2).
Как видно из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2010, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, большинством голосов в 73% против 7,6% подтверждено решение общего собрания членов ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 о подаче в суд иска о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у нынешних владельцев, в том числе и у Ковалева А.П. Указанным решением общего собрания также подтверждены полномочия ТСЖ "Возрождение" на подачу такого иска и представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде. Общее количество голосов всех собственников на указанном общем собрании составило, согласно протоколу N 1 общего собрания от 12.02.2010, 13726 голосов, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 11 058,9 голосами (80,6% от общего числа голосов собственников), из которых 10 015 голосов (73%) было подано за обращение ТСЖ "Возрождение" с настоящим иском (т.д. 4, л.д. 4-5). В материалы дела представлены также копии письменных решений собственников помещений по вопросам повестки дня, поставленным на голосование на указанном общем собрании (т.д. 6, л.д. 2-104).
Довод апелляционной жалобы о неправомерности решения суда о передаче спорных нежилых помещений товариществу собственников жилья, которое не является их собственником, отклоняется как основанный на неправильном толковании норм материального права. Товарищество собственников жилья представляет интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами, от имени и в интересах собственников помещений обеспечивает эксплуатацию общего имущества многоквартирного жилого дома, в связи с чем передача спорных нежилых помещений товариществу собственников жилья, по сути, означает восстановление нарушенного в результате утраты владения права общей долевой собственности отдельных собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Довод апелляционной жалобы Ковалева А.П. о неправильном распределении судебных расходов в виде государственной пошлины, расходов по оплате экспертизы, судебных издержек, полностью отнесенных судом на указанного ответчика, отклоняется. В результате неоднократного уточнения исковых требований таковые были сформулированы как виндикационные, обращенные к фактическому незаконному владельцу. Поскольку удовлетворение такого иска возможно только в отношении Ковалева А.П., но не других ответчиков, на последних, таким образом, не может быть возложена обязанность возмещения истцу судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-5358/09 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2010 N 15АП-9217/2010 ПО ДЕЛУ N А53-5358/2009
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2010 г. N 15АП-9217/2010
Дело N А53-5358/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазунова И.Н.
судей Ломидзе О.Г., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ковалева Александра Петровича, общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-5358/2009
по иску товарищества собственников жилья "Возрождение" к индивидуальному предпринимателю Ковалеву Александру Петровичу, обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов - 14", обществу с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14", индивидуальному предпринимателю Григориадису Владиславу Михайловичу
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения и истребовании их из чужого незаконного владения,
при участии:
- от товарищества собственников жилья "Возрождение": представитель Топоров Д.А. (доверенность от 18.01.2010), председатель Правления Плечко Галина Георгиевна;
- от ответчиков:
от индивидуального предпринимателя Ковалева А.П.: представители Немичев С.Г. (доверенность N 1-юр от 11.01.2010), Моисеев А.В. (доверенность от 11.01.2010),
- от общества с ограниченной ответственностью "КСМ-14": представитель Тупица Е.В. (доверенность б/н от 27.04.2010);
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительный трест КСМ-14": представитель Золотухин А.И. (доверенность б/н от 27.04.2010);
- от индивидуального предпринимателя Григориадиса В.М.: не явился, извещен уведомление 34400229434483);
- от третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, уведомлено (уведомление 34400229434469),
установил:
товарищество собственников жилья "Возрождение" (ТСЖ "Возрождение") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ковалеву Александру Петровичу (ИП Ковалев А.П.) о признании недействительным договора от 12.05.2006 N 3П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая, 25, договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2007, а также зарегистрированного права собственности ИП Ковалева Александра Петровича на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, N 25. ТСЖ "Возрождение" также истребовало комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, из незаконного владения ИП Ковалева А.П.
Исковые требования мотивированы неправомерностью регистрации права собственности ИП Ковалева А.П. на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении многоквартирного жилого дома, поскольку приобретение ИП Ковалевым А.П. данных помещений в собственность исключает свободный доступ к ним как к общему имуществу собственников квартир. В спорных помещениях смонтированы передаточные устройства, обслуживающие все жилые помещения дома (водопроводные сети, канализационные сети, тепловые сети, водомерный узел, тепловой узел).
Определением арбитражного суда от 25.01.2010 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов - 14", общество с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14", индивидуальный предприниматель Григориадис Владислав Михайлович (т.д. 2, л.д. 116).
Ходатайством от 11.02.2010 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнил исковые требования требованием о признании за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, права общей долевой собственности на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25 (т.д. 3, л.д. 3). Указанное требование принято судом к рассмотрению (т.д. 3, л.д. 29, 32-33).
Ходатайством от 10.06.2010 ТСЖ "Возрождение" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования, просило признать за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, право общей долевой собственности на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н.N 10, общей площадью 249,4 кв. м, расположенном в указанном доме, а также истребовать поименованные комнаты путем их передачи товариществу собственников жилья "Возрождение" в установленный судом срок (т.д. 7, л.д. 19). Уточненные требования приняты судом к рассмотрению (т.д. 7, л.д. 32).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2010 исковые требования удовлетворены, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, признано право общей долевой собственности на комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н N 10, общей площадью 249,4 кв. м жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25. Из незаконного владения индивидуального предпринимателя Ковалева А.П. истребованы комнаты N 1, 22(1), 23(2) в нежилом подвальном помещении Н N 10, общей площадью 249,4 кв. м, жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, путем обязания передать указанные помещения истцу как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома.
Решение суда мотивировано следующим. За ИП Ковалевым А.П. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения - комнаты N 22(1), 23(2), а также на нежилое помещение Н N 10 - комната N 1, расположенные в подвале многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ "Возрождение". Основанием права собственности ответчика явились договоры долевого участия в строительстве и купли-продажи. Экспертизой установлено, что спорные помещения являются техническим этажом жилого дома, инженерные коммуникации в которых обеспечивают жизнедеятельность всего жилого дома, стены в подвальных помещениях являются одновременно и фундаментом жилого многоквартирного дома. Право собственности на квартиры регистрировалось со 2 ноября 2006 года, переход прав на спорные помещения был осуществлен после создания ТСЖ и регистрации права собственности на отдельные квартиры. Сделки по приобретению ИП Ковалевым А.П. нежилых подвальных помещений признаны судом нарушающими право общей долевой собственности на те же помещения собственников отдельных квартир, которые выбыли из владения ТСЖ помимо его воли. Суд первой инстанции признал заявленный ТСЖ "Возрождение" виндикационный иск надлежащим способом защиты. Судом установлено наличие волеизъявления собственников квартир на представительство ТСЖ "Возрождение" их интересов и защиту права общей долевой собственности в арбитражном суде.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Ковалев А.П. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ИП Ковалевым А.П. приведены следующие доводы. Право собственности на спорные помещения возникло у ИП Ковалева А.П. в результате исполнения договора N 3П от 12.05.2006 долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного с ООО "Строительный трест КСМ-14", а также договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с ИП Григориадисом В.М. Григориадис В.М. приобрел проданное им ИП Ковалеву А.П. нежилое помещение на основании договора долевого участия в строительстве. Право собственности ИП Ковалева А.П. зарегистрировано. Ответчик ИП Ковалев А.П. является возмездным добросовестным приобретателем, поскольку как на этапе заключения договора долевого участия, так и при заключении договора купли-продажи Ковалев А.П. не знал и не мог знать о пороках воли указанных сделок. Спорные нежилые помещения не являются техническими. Сведения об использовании спорных помещений в целях обслуживания нужд владельцев иных помещений в жилом доме отсутствуют. Право общей долевой собственности в ЕГРП не зарегистрировано. Товарищество собственников жилья не вправе обращаться с данным иском. Спор подведомственен суду общей юрисдикции. Суд неправильно распределил судебные расходы, взыскав их в полном объеме с ИП Ковалева А.П.
ООО "КСМ-14" также обжаловало решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба ООО "КСМ-14" мотивирована следующими доводами. Товарищество собственников жилья не вправе обращаться с данным иском как выходящим за пределы его специальной правоспособности. ТСЖ "Возрождение" не доказало наличия процессуальных полномочий на представительство собственников квартир в жилом доме. Суд не учел того обстоятельства, что не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Дело по иску ТСЖ "Возрождение" неподведомственно арбитражному суду. Поскольку право собственности ИП Ковалева А.П. зарегистрировано, он является надлежащим титульным собственником. ИП Ковалев А.П. является добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений. Распоряжение спорными помещениями осуществлялось застройщиком, когда отдельных собственников помещений в жилом доме еще не было. Спорные помещения на момент их отчуждения еще не находились во владении будущих собственников помещений, в связи с чем выбытие спорных помещений из владения будущих собственников помещений помимо их воли было физически невозможно. Право на истребование имущества в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует, поскольку ни ТСЖ "Возрождение", ни отдельные будущие собственники квартир спорными нежилыми помещениями не владели. ТСЖ "Возрождение" не имеет права на получение спорных нежилых помещений в порядке исполнения решения суда об удовлетворении виндикационного иска. Проведенная по делу судебная экспертиза не исключила возможность самостоятельного использования спорного помещения. Возможность самостоятельного использования спорных помещений подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, а также заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области от 26.06.2007 N 10/8407.
В отзыве на апелляционные жалобы истец доводы жалоб не признал, просил решение суда оставить без изменения, указав, что полномочия товарищества на обращение с данным иском вытекают из протокола собрания собственников, право общей долевой собственности на спорные помещения возникло в силу закона, общим собранием собственников помещений в доме решение об отчуждении нежилых помещений не принималось. ИП Ковалев А.П., приобретая спорные помещения, был информирован о наличии в них большого количества коммуникаций, что исключает его добросовестность.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители заявителей апелляционных жалоб поддержали доводы жалоб, просили решение суда отменить. Представитель ответчика ООО "Строительный трест КСМ-14" также поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение суда отменить. Представитель истца доводы жалоб не признал, просил оставить решение суда без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить решение суда без изменения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании разрешения от 31.05.2006 N 5761, выданного обществу с ограниченной ответственностью "КСМ-14", введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - 7-10-этажный 118-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая площадь, 25 (т.д. 7, л.д. 7). Обществу с ограниченной ответственностью "КСМ-14" также выдано разрешение от 15.09.2006 N 5761/1 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - встроенных офисных помещений и встроенно-пристроенной автостоянки в 7-10 этажном 118-квартирном жилом доме по тому же адресу (т.д. 7, л.д. 6).
В соответствии с протоколом N 68 МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству" (март 2006 года) рассмотрения рабочего проекта на строительство 7-10-этажного 118-квартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на пл. Рабочей, 25, на части первого этажа в проектируемых блоках А, Б, В размещаются офисные помещения, в подвале и частично под территорией двора предусматривается автостоянка (т.д. 7, л.д. 3).
За ИП Ковалевым А.П. 19.01.2007 и 01.10.2007 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение комнаты N 22(1), 23(2) в нежилом помещении Н.N 10, общей площадью 141,5 кв. м, расположенном в подвале 7-10-этажного дома, литер А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, дом N 25, а также право собственности на нежилое помещение Н.N 10 комната N 1, этаж: подвал, в 7-10 этажном здании, литер А, общей площадью 107,9 кв. м, расположенном в том же доме (свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2007 серия 61 АГN 413718 и от 01.10.2007 серия 61 АГN 725298).
Основанием регистрации права собственности ответчика применительно к нежилым помещениям комнаты N 22(1), 23(2) в нежилом помещении Н.N 10, общей площадью 141,5 кв. м, указано разрешение на ввод в эксплуатацию N 5761 от 31.05.2006, договор долевого участия в строительстве жилого дома N 3П от 12.05.2006 и дополнительное соглашение к нему от 30.06.2006 N 1 (т.д. 1, л.д. 33).
Основанием регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение Н.N 10 комната N 1 (подвал), общей площадью 107,9 кв. м, указан договор купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2007 (т.д. 1, л.д. 32).
В результате оценки условий договора N 3П от 12.05.2006, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предметом данного договора, заключенного ООО "Строительный трест КСМ-14" Д.У. (застройщик) и Ковалевым А.П. (инвестор), явилось не конкретное индивидуально-определенное нежилое помещение, существующее в наличии на момент совершения сделки или подлежащее приобретению (созданию) в будущем (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), а финансирование инвестором ведущегося застройщиком строительства жилого дома с последующим приобретением инвестором подвального нежилого помещения в блоке "А", общей площадью 141,5 кв. м, которое передается инвестору по окончании строительства во втором квартале 2006 года.
По акту приема-передачи офисных помещений от 15.09.2006 ООО "Строительный трест КСМ-14" передало Ковалеву А.П. помещения N 22(1), 23(2), общей площадью 141,5 кв. м, находящиеся в подвале 7-10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая площадь, 25, литер А (т.д. 1, л.д. 57).
По смыслу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенных норм права следует, что право собственности участника долевого строительства возникает первоначальным образом, в результате создания новой недвижимой вещи действующим в его интересах застройщиком. Право собственности на объект долевого строительства возникает непосредственно в лице участника долевого строительства в результате завершения сложного юридического состава, соблюдение которого подтверждается государственной регистрацией права собственности. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве застройщик не переносит на участника долевого строительства свое ранее возникшее право собственности на вновь созданный объект недвижимости, но создает необходимые предпосылки для возникновения этого права у участника в результате завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и обеспечения регистрации права собственности участников долевого строительства. Так, согласно пункту 3 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В этой связи апелляционным судом отклоняются доводы апелляционных жалоб о том, что ИП Ковалев А.П. является добросовестным приобретателем нежилых помещений, переданных ему по договору долевого участия в строительстве N 3П от 12.05.2006.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данной нормы добросовестным приобретателем является лицо, получившее имущество по сделке с неуправомоченным отчуждателем, направленной на перенос права собственности, то есть по распорядительной сделке, в которой неуправомоченный отчуждатель легитимирует себя в качестве законного собственника, так что добросовестный приобретатель не знает и не может знать об отсутствии данного права у другой стороны сделки.
Таким образом, необходимым условием возникновения статуса добросовестного приобретателя является видимость права собственности у отчуждателя.
По смыслу норм законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, у застройщика право собственности не возникает в силу прямого указания закона, о чем участник долевого строительства не может не знать. Целью договора участия в долевом строительстве не является отчуждение недвижимой вещи в собственность участника долевого строительства, переход права собственности на вновь созданную недвижимую вещь от застройщика к участнику долевого строительства по правилам статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не производится.
Таким образом, право собственности ИП Ковалева А.П. на подвальные нежилые помещения N 22(1), N 23(2), общей площадью 141,5 кв. м, не может быть признано возникшим в порядке добросовестного приобретения по правилам статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спорное подвальное нежилое помещение Н.N 10: комната N 1, общей площадью 107,9 кв. м, было приобретено Ковалевым А.П. по договору купли-продажи от 01.09.2007, заключенному с ИП Григориадисом В.М., из содержания которого следует, что право собственности продавца Григориадиса В.М. на момент заключения договора было зарегистрировано в ЕГРП 11.01.2007 (т.д. 1, л.д. 60). Право собственности Григориадиса В.М., как видно из договора купли-продажи от 01.09.2007, было зарегистрировано в ЕГРП на основании договора долевого участия в строительстве N 4П от 12.05.2006, предоставленного в материалы настоящего дела (т.д. 7, л.д. 54-57).
Передача указанного помещения Григориадисом В.М. в собственность ИП Ковалева А.П. и фактическое владение указанным помещением ИП Ковалевым А.П. подтверждается материалами дела и не оспаривается.
Между тем, несмотря на наличие формального состава пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд не может признать ИП Ковалева А.П. добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 38 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
С учетом указанных разъяснений, апелляционный суд полагает, что договор купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2007 не отвечает признакам действительной сделки не только в части правомочности продавца Григориадиса В.М. распоряжаться спорным нежилым помещением, но и в части предмета этого договора.
Как установлено заключением эксперта N 13-А от 21.04.2010, помещения N 1, N 22(1), N 23(1), расположенные в нежилом подвальном помещении Н.N 10 многоквартирного жилого дома, в соответствии со СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" являются техническим этажом жилого дома, техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования указанных помещений невозможно, в указанных помещениях имеются инженерные коммуникации: запорная арматура трубопроводов отопления, ревизия канализации, запорная арматура стояков системы водоснабжения и отопления, а также краны спуска воды из стояков, обеспечивающие жизнедеятельность всего жилого дома N 25 по пл. Рабочая (т.д. 4, л.д. 55).
Заявителями жалоб данное экспертное заключение не опровергнуто.
По данным МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону (письмо от 23.06.2010 N 2549) комнаты N 1 площадью 107,9 кв. м, N 22(1) площадью 115,8 кв. м, N 23(2) площадью 25,7 кв. м, расположенные в подвальном этаже жилого дома лит "А" по адресу: пл. Рабочая, 25, на момент первичной инвентаризации (2005 г.), а также на момент проведения регистрации текущих изменений 04.07.2006 имели назначение "техподвал" и отнесены к помещениям общего пользования (т.д. 7, л.д. 68).
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона, поскольку право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Признание спорных нежилых помещений техническим этажом многоквартирного жилого дома ввиду наличия в них инженерного и санитарно-технического оборудования, используемого для обеспечения надлежащей эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, означает, что данные нежилые помещения ввиду их неразрывной стабильной функциональной взаимосвязи с жилыми помещениями входят в состав единой сложной вещи - многоквартирного жилого дома.
Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку проданная и переданная ответчику Ковалеву А.П. по договору от 01.09.2007 комната N 1 площадью 107,9 кв. м, расположенная в нежилом помещении Н.N 10 в подвале многоквартирного жилого дома, является частью технического этажа, она не может быть введена в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Нежилое помещение, приобретенное Ковалевым А.П. по договору купли-продажи от 01.09.2007, не может выступать предметом сделок и объектом вещных прав, отличных от права долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. Единственным назначением указанного нежилого помещения может быть его использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данного помещения заведомо исключает его отчуждение третьим лицам по каким бы то ни было сделкам.
Таким образом, поскольку предмет договора купли-продажи от 01.09.2007, заключенный Григориадисом В.М. и Ковалевым А.П., не соответствует закону, данный договор не может быть основанием возникновения у покупателя Ковалева А.П. статуса добросовестного приобретателя и, как следствие, исключает приобретение им права собственности на комнату N 1 площадью 107,9 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома в порядке статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
О наличии в приобретаемом по договору от 01.09.2007 нежилом помещении инженерно-технического и санитарно-канализационного оборудования, обеспечивающего управление соответствующими системами многоквартирного жилого дома и его эксплуатацию, Ковалев А.П. на момент совершения указанной сделки не мог не знать.
Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у ТСЖ "Возрождение" права на использование виндикационного иска в связи с тем, что спорные нежилые помещения на момент их приобретения Ковалевым А.П. не поступали во владение собственников помещений в многоквартирном жилом доме и не могли из этого владения выбыть, апелляционным судом отклоняются в силу следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, Ковалев А.П. не может быть признан добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений ни по одной из сделок, на основании которых производилась государственная регистрация его права собственности. Действующее гражданское и жилищное законодательство не допускает возможности владения общим имуществом многоквартирного жилого дома по какому-либо вещному праву, отличному от права общей долевой собственности отдельных собственников помещений в доме. У незаконного (беститульного) владельца, не отвечающего признакам добросовестного приобретателя, установленным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях.
То обстоятельство, что отдельные собственники помещений многоквартирного жилого дома, равно как и ТСЖ "Возрождение", не вступали в непосредственное владение спорными нежилыми помещениями, в связи с чем, по мнению ответчиков, спорные помещения не могли также выбыть из владения истца помимо его воли, не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
Как видно из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права собственности на отдельные помещения в многоквартирном жилом доме по пл. Рабочая, 25 в г. Ростове-на-Дону, право собственности на квартиры регистрировалось уже в 2006 году (т.д. 5, л.д. 3, 4, 6, 9, 21), тогда как право собственности Ковалева А.П. на помещения N 22(1), N 23(2) в нежилом помещении Н.N 10 в данном доме было зарегистрировано на основании договора долевого участия в строительстве 19.01.2007. Право собственности Григориадиса В.М. на проданную им впоследствии Ковалеву А.П. комнату N 1 площадью 107,9 кв. м также было зарегистрировано на основании договора долевого участия 11.01.2007.
Таким образом, на момент регистрации указанными ответчиками права собственности на спорные нежилые помещения таковые уже выступали в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могли также находиться и в индивидуальной собственности Григориадиса В.М. или Ковалева А.П.
Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме вступили во владение своими квартирами, полученными на основании договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что тем самым они вступили во владение также и спорными нежилыми помещениями, образующими единое технологическое целое с многоквартирным жилым домом.
Занимая спорные нежилые помещения на техническом этаже, Ковалев А.П. препятствует нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома, нарушает права и законные интересы собственников квартир, в связи с чем требование ТСЖ "Возрождение" об освобождении Ковалевым А.П. нежилых помещений технического подвала обоснованно и подлежит удовлетворению.
По смыслу пункта 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Допустимость применения данного положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.07.2009 N 64 к спорам об истребовании помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных жилых домах, подтверждается практикой Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2010 по делу N А53-14172/2009).
Доводы апелляционных жалоб о неправомочности ТСЖ "Возрождение" на обращение с настоящим иском апелляционным судом подлежат отклонению ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В соответствии со сложившейся судебной практикой при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Предоставленной в материалы дела выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 подтверждается принятие решения об обращении в суд с иском о признании права общедолевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у владельцев, в том числе и у Ковалева А.П., с предоставлением ТСЖ "Возрождение" прав на подачу такого иска в суд и представление интересов членов ТСЖ (собственников) при рассмотрении такого иска в суде (т.д. 3, л.д. 1-2).
Как видно из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2010, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, большинством голосов в 73% против 7,6% подтверждено решение общего собрания членов ТСЖ "Возрождение" от 15.03.2008 о подаче в суд иска о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения и об истребовании их у нынешних владельцев, в том числе и у Ковалева А.П. Указанным решением общего собрания также подтверждены полномочия ТСЖ "Возрождение" на подачу такого иска и представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде. Общее количество голосов всех собственников на указанном общем собрании составило, согласно протоколу N 1 общего собрания от 12.02.2010, 13726 голосов, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 11 058,9 голосами (80,6% от общего числа голосов собственников), из которых 10 015 голосов (73%) было подано за обращение ТСЖ "Возрождение" с настоящим иском (т.д. 4, л.д. 4-5). В материалы дела представлены также копии письменных решений собственников помещений по вопросам повестки дня, поставленным на голосование на указанном общем собрании (т.д. 6, л.д. 2-104).
Довод апелляционной жалобы о неправомерности решения суда о передаче спорных нежилых помещений товариществу собственников жилья, которое не является их собственником, отклоняется как основанный на неправильном толковании норм материального права. Товарищество собственников жилья представляет интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами, от имени и в интересах собственников помещений обеспечивает эксплуатацию общего имущества многоквартирного жилого дома, в связи с чем передача спорных нежилых помещений товариществу собственников жилья, по сути, означает восстановление нарушенного в результате утраты владения права общей долевой собственности отдельных собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Довод апелляционной жалобы Ковалева А.П. о неправильном распределении судебных расходов в виде государственной пошлины, расходов по оплате экспертизы, судебных издержек, полностью отнесенных судом на указанного ответчика, отклоняется. В результате неоднократного уточнения исковых требований таковые были сформулированы как виндикационные, обращенные к фактическому незаконному владельцу. Поскольку удовлетворение такого иска возможно только в отношении Ковалева А.П., но не других ответчиков, на последних, таким образом, не может быть возложена обязанность возмещения истцу судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-5358/09 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)