Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Углова Т.А.Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Балуевой Н.А., судей Панковой Т.В., Мехоношиной Д.В. при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 15 июня 2011 года дело по кассационной жалобе Управления <...> на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 27 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Заявление О. удовлетворить.
Признать незаконным отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка по <...>, заключенного между О. и ООО <...> 21.05.2010 года.
Обязать Управление <...> осуществить государственную регистрацию данного договора".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Управления <...> Т., пояснения О., представителя ООО <...> С., судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления <...> (далее - Управление <...>) в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка по <...>, заключенного между ним и ООО <...> 21.05.2010. Указал, что отказ противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В судебном заседании заявитель настаивал на заявлении.
Представитель заинтересованного лица Управления <...> возражала против заявления.
Представитель заинтересованного лица ООО <...> в суде поддержал заявление О.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в кассационной жалобе просит представитель Управления <...>, ссылаясь на то, что поскольку комплекс жилых домов не является объектом недвижимого имущества, жилой дом не может входить в состав другого объект недвижимости, следовательно, коттеджный поселок не может являться объектом долевого строительства. По смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон) объектом долевого строительства является квартира, нежилое помещение, иные части создаваемого единого объекта недвижимости, объединенные в единое целое общими конструкциями и иными обслуживающими элементами, которые в силу закона будут являться общим имуществом всех собственников частей создаваемого объекта. В связи с этим у участников долевого строительства помимо возникновения права на объект долевого строительства возникает право общей долевой собственности на общее имущество в ином объекте недвижимости. При этом по условиям представленного на регистрацию договора у участника долевого строительства возникает право собственности на отдельно стоящий жилой дом и право общей долевой собственности на отдельно стоящие здания, что не свидетельствует о создании единого объекта недвижимости. Доводы Управления относительно того, что на отношения, возникшие из договора отношения не распространяется Закон, подтверждаются и тем, что по условиям договора предполагается передача земельного участка под каждый конкретный жилой дом как самостоятельный объект недвижимости. Кроме того, ссылка суда на п. 2 ст. 1 Закона необоснованна, поскольку данная норма связана со строительством многоквартирного дома.
Также суд не учел, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям п. 5 ст. 21 Закона, поскольку разрешение на строительство и проектная декларация не содержат технических характеристик самостоятельных частей строящегося объекта недвижимости.
Проверив законность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы (ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Судом установлено, что 18.06.2008 между Департаментом <...> и ООО <...> заключен договор аренды земельного участка площадью 85 597,98 кв. м. по адресу <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на пять лет.
19.02.2010 застройщиком ООО <...> утверждена проектная декларация строящегося коттеджного поселка, согласно которой объект недвижимости - поселок из 46 индивидуальных жилых домов с этажностью не более 3-х. В состав общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства будет входить: дом сторожа, магазин-бар, гостевая автопарковка, мусороконтейнерная площадка, спортивные, детские площадки, площадка отдыха и иные объекты общего пользования, не подлежащие передаче в муниципальную собственность. Газо- водоснабжение и водоотведение - централизованное.
10.03.2010 застройщику выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства - коттеджный поселок по по <...> со сроком действия до 10.03.2013.
21.05.2010 между О. и ООО <...> был заключен договор долевого участия в строительстве коттеджного поселка, в соответствии с которым "Застройщик" обязуется в срок до 10.05.2013 построить коттеджный поселок и передать "Участнику" Объект долевого строительства в размере установленной договором доли, составляющей в натуре индивидуальный жилой дом общей площадью 220 кв. м., расположенный на участке N 2 площадью 2000 кв. м., а Участник - оплатить обусловленную цену и принять Объект строительства. Участник будет владельцем общей долевой собственности, в которую входят: дом сторожа, магазин-бар, гостевая автопарковка, мусороконтейнерная площадка, спортивные, детские площадки, площадка отдыха и иные объекты общего пользования, не подлежащие передаче в муниципальную собственность.
12.04.2011 О. и ООО <...> Отделом Орджоникидзевского района Управления <...> было отказано в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.05.2010 по следующим причинам: сделка не подлежит государственной регистрации, документы, представленные на регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом регистратор указал, что коттеджный поселок объектом капитального строительства не является, отдельные жилые дома являются самостоятельными объектами недвижимости, при этом не образуют единого объекта недвижимости, не являются его составными частями, действие Закона N 214-ФЗ на них не распространяется.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Принимая указанное решение, суд обоснованно исходил из того, что коттеджный поселок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ следует отнести к "иным объектам недвижимости", на которые распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный поселок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединенных единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей поселка.
При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного поселка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учетом единства функционального назначения - создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе N 214-ФЗ.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у участников строительства коттеджного поселка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, судебной коллегией отклоняются, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединенного единым функциональным назначением, что в данном случае имеет место. Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передается в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.
То обстоятельство, что по условиям договора под домом выделен земельный участок, который после окончания строительства подлежит выкупу участником строительства, на квалификацию коттеджного поселка как объекта долевого участия не влияет в силу специфики объекта, а также учитывая то, что дольщики совместно приобретут права на земельный участок под объектами, которые по условиям договора являются общей долевой собственностью.
Довод кассационной жалобы о том, что отказ в регистрации прав истца не нарушает, поскольку не свидетельствует о недействительности заключенного сторонами договора, является несостоятельным, поскольку в силу п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ государственная регистрация договора долевого участия определяет момент заключении сторонами договора, в связи с чем при возникновении спора на объект строительства, является подтверждением возникших прав.
Таким образом, оснований для отказа в регистрации заключенного между О. и ООО <...> договора от 21.05.2010 года по мотивам того, что договор не подпадает под сферу действия Федерального закона N 214-ФЗ, у регистрирующего органа не имелось.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям п. 5 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ, судебной коллегией отклоняется. Из сообщения об отказе в государственной регистрации от 12.04.2011 года не следует, что регистрирующим органом фактически проверялось наличие оснований для отказа в регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Посчитав, что договор регистрации не подлежит, фактически регистрирующий орган оценку представленных на регистрацию документов с точки зрения соответствия их по форме и содержанию требованиям законодательства не произвел, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым, не изменяя решение суда, уточнить резолютивную часть решения, и указать, что на Управление <...> возлагается обязанность по рассмотрению заявления О. по регистрации договора долевого участия в соответствии с требованиями законодательства.
Руководствуясь ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
кассационную жалобу Управления <...> на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 27 апреля 2011 года оставить без удовлетворения.
Уточнить резолютивную часть решения Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 27 апреля 2011 года в части возложения на Управление <...> обязанности по регистрации договора по долевому участию, указав: "Обязать Управление <...> рассмотреть заявление О. по регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка по <...>, заключенного между О. и ООО <...> 21.05.2010 года, в соответствии с требованиями действующего законодательства".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5782
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июня 2011 г. по делу N 33-5782
Судья Углова Т.А.Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Балуевой Н.А., судей Панковой Т.В., Мехоношиной Д.В. при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 15 июня 2011 года дело по кассационной жалобе Управления <...> на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 27 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Заявление О. удовлетворить.
Признать незаконным отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка по <...>, заключенного между О. и ООО <...> 21.05.2010 года.
Обязать Управление <...> осуществить государственную регистрацию данного договора".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Управления <...> Т., пояснения О., представителя ООО <...> С., судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления <...> (далее - Управление <...>) в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка по <...>, заключенного между ним и ООО <...> 21.05.2010. Указал, что отказ противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В судебном заседании заявитель настаивал на заявлении.
Представитель заинтересованного лица Управления <...> возражала против заявления.
Представитель заинтересованного лица ООО <...> в суде поддержал заявление О.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в кассационной жалобе просит представитель Управления <...>, ссылаясь на то, что поскольку комплекс жилых домов не является объектом недвижимого имущества, жилой дом не может входить в состав другого объект недвижимости, следовательно, коттеджный поселок не может являться объектом долевого строительства. По смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон) объектом долевого строительства является квартира, нежилое помещение, иные части создаваемого единого объекта недвижимости, объединенные в единое целое общими конструкциями и иными обслуживающими элементами, которые в силу закона будут являться общим имуществом всех собственников частей создаваемого объекта. В связи с этим у участников долевого строительства помимо возникновения права на объект долевого строительства возникает право общей долевой собственности на общее имущество в ином объекте недвижимости. При этом по условиям представленного на регистрацию договора у участника долевого строительства возникает право собственности на отдельно стоящий жилой дом и право общей долевой собственности на отдельно стоящие здания, что не свидетельствует о создании единого объекта недвижимости. Доводы Управления относительно того, что на отношения, возникшие из договора отношения не распространяется Закон, подтверждаются и тем, что по условиям договора предполагается передача земельного участка под каждый конкретный жилой дом как самостоятельный объект недвижимости. Кроме того, ссылка суда на п. 2 ст. 1 Закона необоснованна, поскольку данная норма связана со строительством многоквартирного дома.
Также суд не учел, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям п. 5 ст. 21 Закона, поскольку разрешение на строительство и проектная декларация не содержат технических характеристик самостоятельных частей строящегося объекта недвижимости.
Проверив законность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы (ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Судом установлено, что 18.06.2008 между Департаментом <...> и ООО <...> заключен договор аренды земельного участка площадью 85 597,98 кв. м. по адресу <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на пять лет.
19.02.2010 застройщиком ООО <...> утверждена проектная декларация строящегося коттеджного поселка, согласно которой объект недвижимости - поселок из 46 индивидуальных жилых домов с этажностью не более 3-х. В состав общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства будет входить: дом сторожа, магазин-бар, гостевая автопарковка, мусороконтейнерная площадка, спортивные, детские площадки, площадка отдыха и иные объекты общего пользования, не подлежащие передаче в муниципальную собственность. Газо- водоснабжение и водоотведение - централизованное.
10.03.2010 застройщику выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства - коттеджный поселок по по <...> со сроком действия до 10.03.2013.
21.05.2010 между О. и ООО <...> был заключен договор долевого участия в строительстве коттеджного поселка, в соответствии с которым "Застройщик" обязуется в срок до 10.05.2013 построить коттеджный поселок и передать "Участнику" Объект долевого строительства в размере установленной договором доли, составляющей в натуре индивидуальный жилой дом общей площадью 220 кв. м., расположенный на участке N 2 площадью 2000 кв. м., а Участник - оплатить обусловленную цену и принять Объект строительства. Участник будет владельцем общей долевой собственности, в которую входят: дом сторожа, магазин-бар, гостевая автопарковка, мусороконтейнерная площадка, спортивные, детские площадки, площадка отдыха и иные объекты общего пользования, не подлежащие передаче в муниципальную собственность.
12.04.2011 О. и ООО <...> Отделом Орджоникидзевского района Управления <...> было отказано в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.05.2010 по следующим причинам: сделка не подлежит государственной регистрации, документы, представленные на регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом регистратор указал, что коттеджный поселок объектом капитального строительства не является, отдельные жилые дома являются самостоятельными объектами недвижимости, при этом не образуют единого объекта недвижимости, не являются его составными частями, действие Закона N 214-ФЗ на них не распространяется.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Принимая указанное решение, суд обоснованно исходил из того, что коттеджный поселок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ следует отнести к "иным объектам недвижимости", на которые распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный поселок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединенных единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей поселка.
При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного поселка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учетом единства функционального назначения - создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе N 214-ФЗ.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у участников строительства коттеджного поселка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, судебной коллегией отклоняются, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединенного единым функциональным назначением, что в данном случае имеет место. Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передается в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.
То обстоятельство, что по условиям договора под домом выделен земельный участок, который после окончания строительства подлежит выкупу участником строительства, на квалификацию коттеджного поселка как объекта долевого участия не влияет в силу специфики объекта, а также учитывая то, что дольщики совместно приобретут права на земельный участок под объектами, которые по условиям договора являются общей долевой собственностью.
Довод кассационной жалобы о том, что отказ в регистрации прав истца не нарушает, поскольку не свидетельствует о недействительности заключенного сторонами договора, является несостоятельным, поскольку в силу п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ государственная регистрация договора долевого участия определяет момент заключении сторонами договора, в связи с чем при возникновении спора на объект строительства, является подтверждением возникших прав.
Таким образом, оснований для отказа в регистрации заключенного между О. и ООО <...> договора от 21.05.2010 года по мотивам того, что договор не подпадает под сферу действия Федерального закона N 214-ФЗ, у регистрирующего органа не имелось.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям п. 5 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ, судебной коллегией отклоняется. Из сообщения об отказе в государственной регистрации от 12.04.2011 года не следует, что регистрирующим органом фактически проверялось наличие оснований для отказа в регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Посчитав, что договор регистрации не подлежит, фактически регистрирующий орган оценку представленных на регистрацию документов с точки зрения соответствия их по форме и содержанию требованиям законодательства не произвел, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым, не изменяя решение суда, уточнить резолютивную часть решения, и указать, что на Управление <...> возлагается обязанность по рассмотрению заявления О. по регистрации договора долевого участия в соответствии с требованиями законодательства.
Руководствуясь ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
кассационную жалобу Управления <...> на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 27 апреля 2011 года оставить без удовлетворения.
Уточнить резолютивную часть решения Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 27 апреля 2011 года в части возложения на Управление <...> обязанности по регистрации договора по долевому участию, указав: "Обязать Управление <...> рассмотреть заявление О. по регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка по <...>, заключенного между О. и ООО <...> 21.05.2010 года, в соответствии с требованиями действующего законодательства".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)