Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Волошкова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Волковой Я.Ю.,
судей Шурыгиной Л.Г.,
Звягинцевой Л.М.,
при ведении протокола секретарем Чурановой А.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 февраля 2012 года гражданское дело по иску К. к обществу с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго", обществу с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град", обществу с ограниченной ответственностью "С.А.В.-лайн", обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Интерсталь-2000" о признании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома газовой котельной на кровле и помещения для ТСЖ на первом этаже в жилом доме, признании сделок недействительными (ничтожными), передаче имущества
по кассационным жалобам представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" - С., представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго" - Б. на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.06.2011.
Заслушав доклад судьи Шурыгиной Л.Г., объяснения представителя ответчиков общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", общества с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго" - С., настаивавшей на удовлетворении кассационных жалоб по указанным в них доводам, объяснения истца К., его представителя П., представителя ответчика ООО "С.А.В.-лайн" Х., полагавших постановленное судом решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Истец К. обратился в суд с иском к вышеуказанным ответчикам. В обоснование требований указал, что является собственником <...> доли в праве собственности на <...> жилого <...> по <...> в <...>, дом введен в эксплуатацию <...> и в этом же году поставлен на инвентарный учет, заказчик - ЗАО "Управляющая компания "Новый град". В разрешении на ввод в эксплуатацию дома указано, что дом вводится в эксплуатацию с помещениями для ТСЖ и крышной газовой котельной на газовом топливе. Согласно проектной документации дома, технического паспорта, заключения Облгосэкспертизы помещение крышной газовой котельной, площадью <...> кв. м., и помещение для ТСЖ на первом этаже, общей площадью <...> кв. м., являются неотъемлемой частью многоквартирного дома, то есть общим имуществом собственников многоквартирного дома. Между тем, ответчик ЗАО "Управляющая компания "Новый град" на основании инвестиционного договора вышеуказанное нежилое помещение - крышную котельную передал ООО "Газ-сервис энерго". В настоящее время данное помещение находится в собственности ответчика ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", а помещение для ТСЖ - в собственности ответчика "ООО С.А.В.-Лайн".
Полагая указанные сделки ничтожными, К. просил признать помещение крышной газовой котельной на кровле на отметке <...>, общей площадью <...> кв. м, общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: <...>; признать оборудование крышной газовой котельной общим имуществом собственников многоквартирного дома; признать помещение для ТСЖ на первом этаже, общей площадью <...> кв. м., общим имуществом собственников многоквартирного дома; признать недействительным в силу ничтожности инвестиционный договор N <...> от <...> о передаче нежилого помещения (котельной), заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго"; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи нежилого помещения (котельной) от <...>, заключенный между ООО "Газ-сервис Энерго" и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО"; признать недействительным в силу ничтожности инвестиционный договор N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000"; признать недействительным в силу ничтожности договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000" и В.; признать недействительным в силу ничтожности договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", В. и ООО "С.А.В.-Лайн"; применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок передав спорные нежилые помещения и оборудование, находящееся в котельной, в собственность собственников жилых помещений в доме.
В судебном заседании истец и его представитель П. на иске настаивали.
Ответчик ООО "Газ-сервис Энерго" в лице представителя Б. в судебном заседании исковые требования К. не признал, в обоснование своих возражений указал, что между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго" был заключен инвестиционный договор N <...> от <...>, на основании которого за счет средств инвестора ООО "Газ-сервис Энерго" было произведено строительство нежилого помещения - крышной газовой котельной, общей площадью <...> кв. м. по адресу: <...>. Таким образом, ООО "Газ-сервис Энерго", построившее котельную за счет собственных средств, и стало собственником спорного нежилого помещения. В <...> году ООО "Газ-сервис Энерго" по договору купли-продажи продало крышную газовую котельную со всем оборудованием ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", которое в настоящее время сдает данное нежилое помещение в аренду ООО "Газ-сервис Энерго". Помимо этого, представитель данного ответчика указал на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку уже в <...> года истец знал о принадлежности помещения на крыше многоквартирного дома ООО "Газ-сервис Энерго". Просил в иске отказать.
Ответчик ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" в лице представителя С. в судебном заседании исковые требования К. не признал, в обоснование своих возражений указал, что <...> ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" приобрело у ООО "Газ-сервис Энерго" спорное нежилое помещение на основании договора. На момент совершения сделки у ООО "Газ-сервис Энерго" имелись все правовые основания для реализации нежилого помещения, поскольку ООО "Газ-сервис Энерго" являлось его собственником. В настоящее время крышная газовая котельная принадлежит ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" на праве собственности. Сведений об отнесении спорного имущества к общему имуществу собственников многоквартирного <...> по <...> в <...> истцом не представлено. Представитель также указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, а также заявил о том, что требование о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции может быть заявлено только стороной в сделке, которой истец не является. Считает, что ответчик ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" является добросовестным приобретателем, а К. не доказан порок сделки в момент ее совершения, наличие которого является существенным основанием для признания сделки недействительной.
Ответчик ООО "С.А.В.-лайн" в лице представителя Х. в судебном заседании исковые требования К. также не признал, в обоснование своих возражений указал, что нежилое помещение на первом этаже многоквартирного <...> по <...> в <...> было приобретено по инвестиционному договору, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000", затем по договорам уступки права требования указанное нежилое помещение было передано ООО "С.А.В.-лайн". Истцом пропущен срок исковой давности, так как он в <...> году являлся членом правления и имел доступ ко всем финансово-правовым документам, в том числе и к данным об инвестиционном договоре с ООО "С.А.В.-лайн". Также считает, что с требованием о признании сделок недействительным в данном случае могут выступать только стороны договора.
Третье лицо ТСЖ "Солнечный" в лице представителя Г. в судебном заседании пояснила, что крышная газовая котельная предназначена для обслуживания всего многоквартирного дома по адресу: <...>. Считает, что котельная и помещение ТСЖ являются общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Третье лицо В. в судебном заседании с требованиями истца не согласился, поддержал позицию, высказанную представителем ООО "С.А.В.-лайн".
Ответчики ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000", третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ООО Газ-Сервис" в судебное заседание не явились.
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.06.2011 исковые требования К. удовлетворены частично. Помещение крышной газовой котельной, общей площадью <...> кв. м, расположенное на кровле <...> по <...> в <...>, и помещение для ТСЖ, общей площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже <...> по <...> в <...>, признаны общим имуществом собственников помещений многоквартирного <...> по <...> в <...>. Признаны недействительными в силу их ничтожности: инвестиционный договор N <...> от <...> о передаче помещения котельной, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго", договор купли-продажи помещения котельной от <...>, заключенный между ООО "Газ-сервис Энерго" и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", инвестиционный договор N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000", договор N <...> от <...> уступки права требования, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000" и В., договор N <...> от <...> уступки права требования, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", В. и ООО "С.А.В.-лайн". Спорные помещения: помещение крышной газовой котельной, общей площадью <...> кв. м, расположенное на кровле <...> по <...> в <...>, помещения для ТСЖ, общей площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже <...> по <...> в <...>, переданы ТСЖ "Солнечный".
С решением не согласились ответчики ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ООО "Газ-сервис Энерго", представителями которых были представлены кассационные жалобы (т. 6 л. д. 7 - 10, 12 - 19).
Представитель ответчика ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" С. в кассационной жалобе просила об отмене решения суда в части, касающейся нежилого помещения - крышной газовой котельной, расположенной на кровле <...> в <...>, и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части. В обоснование такого требования ссылалась на то, что решение не содержит ссылки на норму права, которой, по мнению суда, сделка по отчуждению крышной газовой котельной не соответствует. Истцом, по сути, заявлено требование о виндикации, однако исковые требования обоснованы п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ. А поскольку ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" является добросовестным приобретателем, в силу ст. 302 ГК РФ спорное имущество у него истребовано быть не может.
Представитель ответчика ООО "Газ-сервис Энерго" Б. также просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований К. отказать в полном объеме по следующим основаниям. Судом при вынесении решения не было учтено, что на момент заключения оспариваемых договоров в отношении крышной газовой котельной истец собственником жилого помещения в многоквартирном <...> в <...> не являлся. Строительство многоквартирного дома осуществлялось ЗАО УК "Новый Град", заключившим <...> с ООО "Газ-сервис Энерго" инвестиционный договор, на основании которого ООО "Газ-сервис Энерго" за счет собственных средств осуществило строительство газовой котельной, расположенной на крыше указанного многоквартирного дома и ввело этот объект в эксплуатацию. Будущие собственники помещений в многоквартирном доме в финансировании строительства котельной не участвовали. После окончания строительства газовая котельная, расположенная на крыше многоквартирного <...> в <...>, была зарегистрирована в установленном порядке не в составе многоквартирного дома, а как самостоятельный объект недвижимости. Таким образом, полагает, что названное спорное имущество не может быть отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Также представитель ответчика указал на то, что К. не является надлежащим истцом по настоящему спору: он не имеет самостоятельного интереса ввиду того, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома может возникнуть у всех собственников, а не только у К. Помимо этого, представитель ООО "Газ-сервис Энерго" сослался на пропуск истцом срока исковой давности.
В возражениях на кассационные жалобы (т. 6 л. д. 36 - 37, 40 - 41) истец К. просит оставить оспариваемое представителями ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ООО "Газ-сервис Энерго" решение без изменения, а их жалобы - без удовлетворения.
Кассационные жалобы поданы представителями ответчиков ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ООО "Газ-сервис Энерго" до вступления в законную силу Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", которым глава 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (производство в суде кассационной инстанции) признана утратившей силу. Согласно ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" кассационные жалобы, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции. В этой связи дело подлежит рассмотрению судебной коллегией по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подачи представителями ответчиков кассационных жалоб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Спорные нежилые помещения представляют собой: нежилое помещение (литер <...>) под номером <...> - помещение котельной, расположенное на кровле жилого многоквартирного <...> в <...>; нежилые помещения (литер <...>) под номерами <...>, расположенные на 1 этаже жилого многоквартирного <...> в <...>, общей площадью <...> кв. м.
К., являющимся собственником <...> доли в праве собственности на квартиру под номером <...> жилого <...> по <...> в <...> (т. 2 л. д. 43, л. д. 198), оспариваются следующие сделки в отношении вышеназванного недвижимого имущества:
- инвестиционный договор N <...> от <...> о передаче нежилого помещения (котельной), заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго";
- договор купли-продажи нежилого помещения (котельной) от <...>, заключенный между ООО "Газ-сервис Энерго" и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО";
- инвестиционный договор N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000";
- договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000" и В.;
- договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", В. и ООО "С.А.В.-лайн".
По инвестиционному договору N <...>, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", именуемым в договоре "Компания", и ООО "Газ-сервис Энерго", именуемым в договоре "Инвестор", <...>, Инвестор обязался передать Компании денежные средства и поручил Компании использовать их с целью инвестирования в строительство нежилого помещения (котельную), общей площадью <...> кв. м, расположенную на крыше 16-тиэтажного кирпичного жилого дома по <...> в <...> (т. 3 л. д. 95 - 98). <...> между указанными организациями было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору N <...> от <...>, в котором стороны уточнили наименование дома: 16-тиэтажный кирпичный жилой <...> по <...> в <...> и характеристики передаваемого инвестору помещения: нежилое помещение (котельная), общей площадью <...> кв. м, расположенная на крыше 16-тиэтажного кирпичного жилого <...> по <...> в <...> (т. 3 л. д. 100). <...> по акту приема-передачи ЗАО "Управляющая компания "Новый град" передало, а ООО "Газ-Сервис Энерго" приняло вышеуказанное недвижимое имущество (т. 3 л. д. 110). <...> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Газ-сервис Энерго" на нежилое помещение (литер <...>), расположенное на кровле, под номером <...> - помещение котельной, находящегося по адресу: <...> (т. 3 л. д. 111).
По договору купли-продажи, заключенному между ООО "Газ-сервис Энерго" (Продавец) и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" (Покупатель) <...>, Продавец передал в собственность Покупателя нежилое помещение (литер <...>), площадью <...> кв. м, (кровля - N <...>), расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...> (т. 3 л. д. 142). <...> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" на указанное недвижимое имущество (т. 3 л. д. 145).
По инвестиционному договору N <...>, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (Компания) и ООО "Компания "Интерсталь-2000" (Инвестор) <...>, Инвестор принял на себя обязательства осуществлять капитальные вложения в строительство 16-тиэтажного кирпичного жилого дома по <...> в <...>, а Компания обязалась после ввода дома в эксплуатацию передать Инвестору нежилое помещение, площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже указанного дома (т. 3 л. д. 55 - 58).
По договору уступки права требования N <...>, заключенному <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", именуемым в договоре "Компания", ООО "Компания "Интерсталь-2000", именуемым в договоре "Инвестор" и В., именуемым в договоре "Новый Инвестор", Инвестор уступил, а Новый Инвестор с согласия Компании принял права, принадлежащие Инвестору по инвестиционному договору N <...> от <...> (т. 3 л. д. 60 - 61). <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и В. было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору N <...> от <...>, в котором стороны уточнили наименование дома: 16-этажный кирпичный жилой <...> по <...> в <...> и характеристики передаваемого инвестору помещения: нежилое помещение (офис N <...>), расположенное на 1 этаже, общей площадью <...> кв. м (т. 3 л. д. 62).
По договору уступки права требования N <...>, заключенному <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (Компания), В. (Инвестор) и ООО "С.А.В.-лайн" (Новый Инвестор), Инвестор уступил, а Новый Инвестор с согласия Компании принял права, принадлежащие Инвестору по инвестиционному договору N <...> от <...> (т. 3 л. д. 63 - 64). <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "С.А.В.-лайн" было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору N <...> от <...>, где стороны уточнили характеристики передаваемого инвестору помещения: нежилое помещение номер на поэтажном плане <...>, расположенное на 1 этаже, общей площадью <...> кв. м (т. 3 л. д. 65). <...> по акту приема-передачи ЗАО "Управляющая компания "Новый град" передало, а ООО "С.А.В.-лайн" приняло имущество: нежилое помещение номер на поэтажном плане <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенное на 1 этаже 16-тиэтажного жилого <...> по <...> в <...> (т. 3 л. д. 73). <...> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО "С.А.В.-лайн" на данный объект недвижимости (т. 3 л. д. 78).
Разрешая спор, суд правильно основывался на положениях ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме, относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Оценив в совокупности представленные доказательства, в частности разрешение Администрации г. Екатеринбурга на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...> (т. 4 л. д. 3), разрешение Администрации г. Екатеринбурга на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...> (т. 2 л. д. 190), заключение N <...> Управления государственной вневедомственной экспертизы (Облгосэкспертизы) от <...> (т. 2 л. д. 191 - 196), технический паспорт на жилой дом <...> в <...> (т. 3 л. д. 254 - 256), справку ЕМУП БТИ (т. 3 л. д. 188), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорные помещения отвечают признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учел, что котельная предназначена исключительно для обслуживания дома, на крыше которого расположена, и по иному назначению использоваться не может. Помещение ТСЖ изначально было предусмотрено проектной документацией для размещения управляющей организации, не имело самостоятельного назначения, не связанного с удовлетворением потребностей собственников помещений в этом доме. При таких обстоятельствах суд правильно посчитал, что отчуждение указанного имущества нарушает права истца на общее имущество многоквартирного дома как собственника помещений в этом доме.
При этом судебная коллегия отмечает, что вопрос о правах на помещение крышной котельной и помещение для ТСЖ уже был ранее разрешен решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от <...> по иску П. к ООО "Газ-сервис Энерго", ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "С.А.В.-лайн", ООО "Компания "Интерсталь-2000", которое вступило в законную силу. Данным судебным актом спорные нежилые помещения признаны общим имуществом многоквартирного дома. Учитывая принцип обязательности судебного решения, а также то, что ответчики по настоящему делу участвовали также и в рассмотрении дела по иску П., в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ авторы жалоб не вправе оспаривать в рамках настоящего дела право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на помещение котельной и помещение ТСЖ.
Оценивая вышеуказанные сделки со спорными нежилыми помещениями, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об их ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ в связи с несоответствием требованиям закона, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ оспариваемые истцом сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом, между тем, действующее законодательство не исключает возможности предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, которое подлежит разрешению по требованию любого заинтересованного лица.
Учитывая, что К. относится к числу собственников помещений в доме, доводы кассаторов о том, что он является ненадлежащим истцом, являются несостоятельными.
Ссылка ответчиков на пропуск истцом срока исковой давности также не может быть признана состоятельной, поскольку специальный срок исковой давности, установленный ч. 1 ст. 181 ГК РФ, применяется к требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в данном же случае истец и ответчики сторонами недействительной сделки, в результате которой имущество было получено ответчиками, не являются. Соответственно правила исчисления срока исковой давности, установленные ч. 1 ст. 181 ГК РФ, на требование о передаче имущества не распространяются и применению подлежит общий срок исковой давности три года (ст. 196 ГК РФ), который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Как следует из уточненного искового заявления (л. д. 117, 118 т. 4), о нарушении своего права истец узнал в декабре <...> года, получив выписку из ЕГРП от <...> о регистрации права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения. Доказательств, опровергающих указанное обстоятельство, ответчиками не представлено. Учитывая, что истец обратился в суд с настоящим иском <...>, суд правильно пришел к выводу о том, что срок исковой давности им не пропущен.
Довод ответчиков о том, что истцом по существу заявлен виндикационный иск, который обоснован положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ, основанием к отмене решения суда являться не может.
Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку, принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Таким образом, независимо от правового обоснования истцом своих требований, суд обязан применить те нормы, которые вытекают из сути отношений.
В п. 35 этого же Постановления указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Передача Товариществу собственников жилья "Солнечный", осуществляющему управление многоквартирным домом N <...> по <...>, крышной газовой котельной, предназначенной для обеспечения теплом собственников помещений многоквартирного дома, а также помещения для ТСЖ на первом этаже этого дома положениям ст. 302 ГК РФ не противоречит, поскольку согласно п. 7 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Тот факт, что ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", как указал его представитель в кассационной жалобе, является добросовестным приобретателем, о неправильности выводов суда не свидетельствует, поскольку достоверно установлено, что спорное имущество выбыло из обладания его настоящих собственников, к числу которых относится и истец, помимо их воли в связи с чем данное имущество по правилам ст. 302 ГК РФ может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Поскольку выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого представителями ответчиков решения.
Руководствуясь абз. 2 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.06.2011 оставить без изменения, кассационные жалобы представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" - С., представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго" - Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1498/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2012 г. по делу N 33-1498/2012
Судья Волошкова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Волковой Я.Ю.,
судей Шурыгиной Л.Г.,
Звягинцевой Л.М.,
при ведении протокола секретарем Чурановой А.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 февраля 2012 года гражданское дело по иску К. к обществу с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго", обществу с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град", обществу с ограниченной ответственностью "С.А.В.-лайн", обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Интерсталь-2000" о признании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома газовой котельной на кровле и помещения для ТСЖ на первом этаже в жилом доме, признании сделок недействительными (ничтожными), передаче имущества
по кассационным жалобам представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" - С., представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго" - Б. на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.06.2011.
Заслушав доклад судьи Шурыгиной Л.Г., объяснения представителя ответчиков общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", общества с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго" - С., настаивавшей на удовлетворении кассационных жалоб по указанным в них доводам, объяснения истца К., его представителя П., представителя ответчика ООО "С.А.В.-лайн" Х., полагавших постановленное судом решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Истец К. обратился в суд с иском к вышеуказанным ответчикам. В обоснование требований указал, что является собственником <...> доли в праве собственности на <...> жилого <...> по <...> в <...>, дом введен в эксплуатацию <...> и в этом же году поставлен на инвентарный учет, заказчик - ЗАО "Управляющая компания "Новый град". В разрешении на ввод в эксплуатацию дома указано, что дом вводится в эксплуатацию с помещениями для ТСЖ и крышной газовой котельной на газовом топливе. Согласно проектной документации дома, технического паспорта, заключения Облгосэкспертизы помещение крышной газовой котельной, площадью <...> кв. м., и помещение для ТСЖ на первом этаже, общей площадью <...> кв. м., являются неотъемлемой частью многоквартирного дома, то есть общим имуществом собственников многоквартирного дома. Между тем, ответчик ЗАО "Управляющая компания "Новый град" на основании инвестиционного договора вышеуказанное нежилое помещение - крышную котельную передал ООО "Газ-сервис энерго". В настоящее время данное помещение находится в собственности ответчика ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", а помещение для ТСЖ - в собственности ответчика "ООО С.А.В.-Лайн".
Полагая указанные сделки ничтожными, К. просил признать помещение крышной газовой котельной на кровле на отметке <...>, общей площадью <...> кв. м, общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: <...>; признать оборудование крышной газовой котельной общим имуществом собственников многоквартирного дома; признать помещение для ТСЖ на первом этаже, общей площадью <...> кв. м., общим имуществом собственников многоквартирного дома; признать недействительным в силу ничтожности инвестиционный договор N <...> от <...> о передаче нежилого помещения (котельной), заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго"; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи нежилого помещения (котельной) от <...>, заключенный между ООО "Газ-сервис Энерго" и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО"; признать недействительным в силу ничтожности инвестиционный договор N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000"; признать недействительным в силу ничтожности договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000" и В.; признать недействительным в силу ничтожности договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", В. и ООО "С.А.В.-Лайн"; применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок передав спорные нежилые помещения и оборудование, находящееся в котельной, в собственность собственников жилых помещений в доме.
В судебном заседании истец и его представитель П. на иске настаивали.
Ответчик ООО "Газ-сервис Энерго" в лице представителя Б. в судебном заседании исковые требования К. не признал, в обоснование своих возражений указал, что между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго" был заключен инвестиционный договор N <...> от <...>, на основании которого за счет средств инвестора ООО "Газ-сервис Энерго" было произведено строительство нежилого помещения - крышной газовой котельной, общей площадью <...> кв. м. по адресу: <...>. Таким образом, ООО "Газ-сервис Энерго", построившее котельную за счет собственных средств, и стало собственником спорного нежилого помещения. В <...> году ООО "Газ-сервис Энерго" по договору купли-продажи продало крышную газовую котельную со всем оборудованием ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", которое в настоящее время сдает данное нежилое помещение в аренду ООО "Газ-сервис Энерго". Помимо этого, представитель данного ответчика указал на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку уже в <...> года истец знал о принадлежности помещения на крыше многоквартирного дома ООО "Газ-сервис Энерго". Просил в иске отказать.
Ответчик ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" в лице представителя С. в судебном заседании исковые требования К. не признал, в обоснование своих возражений указал, что <...> ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" приобрело у ООО "Газ-сервис Энерго" спорное нежилое помещение на основании договора. На момент совершения сделки у ООО "Газ-сервис Энерго" имелись все правовые основания для реализации нежилого помещения, поскольку ООО "Газ-сервис Энерго" являлось его собственником. В настоящее время крышная газовая котельная принадлежит ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" на праве собственности. Сведений об отнесении спорного имущества к общему имуществу собственников многоквартирного <...> по <...> в <...> истцом не представлено. Представитель также указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, а также заявил о том, что требование о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции может быть заявлено только стороной в сделке, которой истец не является. Считает, что ответчик ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" является добросовестным приобретателем, а К. не доказан порок сделки в момент ее совершения, наличие которого является существенным основанием для признания сделки недействительной.
Ответчик ООО "С.А.В.-лайн" в лице представителя Х. в судебном заседании исковые требования К. также не признал, в обоснование своих возражений указал, что нежилое помещение на первом этаже многоквартирного <...> по <...> в <...> было приобретено по инвестиционному договору, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000", затем по договорам уступки права требования указанное нежилое помещение было передано ООО "С.А.В.-лайн". Истцом пропущен срок исковой давности, так как он в <...> году являлся членом правления и имел доступ ко всем финансово-правовым документам, в том числе и к данным об инвестиционном договоре с ООО "С.А.В.-лайн". Также считает, что с требованием о признании сделок недействительным в данном случае могут выступать только стороны договора.
Третье лицо ТСЖ "Солнечный" в лице представителя Г. в судебном заседании пояснила, что крышная газовая котельная предназначена для обслуживания всего многоквартирного дома по адресу: <...>. Считает, что котельная и помещение ТСЖ являются общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Третье лицо В. в судебном заседании с требованиями истца не согласился, поддержал позицию, высказанную представителем ООО "С.А.В.-лайн".
Ответчики ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000", третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ООО Газ-Сервис" в судебное заседание не явились.
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.06.2011 исковые требования К. удовлетворены частично. Помещение крышной газовой котельной, общей площадью <...> кв. м, расположенное на кровле <...> по <...> в <...>, и помещение для ТСЖ, общей площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже <...> по <...> в <...>, признаны общим имуществом собственников помещений многоквартирного <...> по <...> в <...>. Признаны недействительными в силу их ничтожности: инвестиционный договор N <...> от <...> о передаче помещения котельной, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго", договор купли-продажи помещения котельной от <...>, заключенный между ООО "Газ-сервис Энерго" и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", инвестиционный договор N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000", договор N <...> от <...> уступки права требования, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000" и В., договор N <...> от <...> уступки права требования, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", В. и ООО "С.А.В.-лайн". Спорные помещения: помещение крышной газовой котельной, общей площадью <...> кв. м, расположенное на кровле <...> по <...> в <...>, помещения для ТСЖ, общей площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже <...> по <...> в <...>, переданы ТСЖ "Солнечный".
С решением не согласились ответчики ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ООО "Газ-сервис Энерго", представителями которых были представлены кассационные жалобы (т. 6 л. д. 7 - 10, 12 - 19).
Представитель ответчика ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" С. в кассационной жалобе просила об отмене решения суда в части, касающейся нежилого помещения - крышной газовой котельной, расположенной на кровле <...> в <...>, и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части. В обоснование такого требования ссылалась на то, что решение не содержит ссылки на норму права, которой, по мнению суда, сделка по отчуждению крышной газовой котельной не соответствует. Истцом, по сути, заявлено требование о виндикации, однако исковые требования обоснованы п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ. А поскольку ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" является добросовестным приобретателем, в силу ст. 302 ГК РФ спорное имущество у него истребовано быть не может.
Представитель ответчика ООО "Газ-сервис Энерго" Б. также просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований К. отказать в полном объеме по следующим основаниям. Судом при вынесении решения не было учтено, что на момент заключения оспариваемых договоров в отношении крышной газовой котельной истец собственником жилого помещения в многоквартирном <...> в <...> не являлся. Строительство многоквартирного дома осуществлялось ЗАО УК "Новый Град", заключившим <...> с ООО "Газ-сервис Энерго" инвестиционный договор, на основании которого ООО "Газ-сервис Энерго" за счет собственных средств осуществило строительство газовой котельной, расположенной на крыше указанного многоквартирного дома и ввело этот объект в эксплуатацию. Будущие собственники помещений в многоквартирном доме в финансировании строительства котельной не участвовали. После окончания строительства газовая котельная, расположенная на крыше многоквартирного <...> в <...>, была зарегистрирована в установленном порядке не в составе многоквартирного дома, а как самостоятельный объект недвижимости. Таким образом, полагает, что названное спорное имущество не может быть отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Также представитель ответчика указал на то, что К. не является надлежащим истцом по настоящему спору: он не имеет самостоятельного интереса ввиду того, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома может возникнуть у всех собственников, а не только у К. Помимо этого, представитель ООО "Газ-сервис Энерго" сослался на пропуск истцом срока исковой давности.
В возражениях на кассационные жалобы (т. 6 л. д. 36 - 37, 40 - 41) истец К. просит оставить оспариваемое представителями ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ООО "Газ-сервис Энерго" решение без изменения, а их жалобы - без удовлетворения.
Кассационные жалобы поданы представителями ответчиков ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ООО "Газ-сервис Энерго" до вступления в законную силу Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", которым глава 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (производство в суде кассационной инстанции) признана утратившей силу. Согласно ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" кассационные жалобы, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции. В этой связи дело подлежит рассмотрению судебной коллегией по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подачи представителями ответчиков кассационных жалоб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Спорные нежилые помещения представляют собой: нежилое помещение (литер <...>) под номером <...> - помещение котельной, расположенное на кровле жилого многоквартирного <...> в <...>; нежилые помещения (литер <...>) под номерами <...>, расположенные на 1 этаже жилого многоквартирного <...> в <...>, общей площадью <...> кв. м.
К., являющимся собственником <...> доли в праве собственности на квартиру под номером <...> жилого <...> по <...> в <...> (т. 2 л. д. 43, л. д. 198), оспариваются следующие сделки в отношении вышеназванного недвижимого имущества:
- инвестиционный договор N <...> от <...> о передаче нежилого помещения (котельной), заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Газ-сервис Энерго";
- договор купли-продажи нежилого помещения (котельной) от <...>, заключенный между ООО "Газ-сервис Энерго" и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО";
- инвестиционный договор N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "Компания "Интерсталь-2000";
- договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "Компания "Интерсталь-2000" и В.;
- договор уступки права требования N <...> от <...>, заключенный между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", В. и ООО "С.А.В.-лайн".
По инвестиционному договору N <...>, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", именуемым в договоре "Компания", и ООО "Газ-сервис Энерго", именуемым в договоре "Инвестор", <...>, Инвестор обязался передать Компании денежные средства и поручил Компании использовать их с целью инвестирования в строительство нежилого помещения (котельную), общей площадью <...> кв. м, расположенную на крыше 16-тиэтажного кирпичного жилого дома по <...> в <...> (т. 3 л. д. 95 - 98). <...> между указанными организациями было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору N <...> от <...>, в котором стороны уточнили наименование дома: 16-тиэтажный кирпичный жилой <...> по <...> в <...> и характеристики передаваемого инвестору помещения: нежилое помещение (котельная), общей площадью <...> кв. м, расположенная на крыше 16-тиэтажного кирпичного жилого <...> по <...> в <...> (т. 3 л. д. 100). <...> по акту приема-передачи ЗАО "Управляющая компания "Новый град" передало, а ООО "Газ-Сервис Энерго" приняло вышеуказанное недвижимое имущество (т. 3 л. д. 110). <...> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Газ-сервис Энерго" на нежилое помещение (литер <...>), расположенное на кровле, под номером <...> - помещение котельной, находящегося по адресу: <...> (т. 3 л. д. 111).
По договору купли-продажи, заключенному между ООО "Газ-сервис Энерго" (Продавец) и ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" (Покупатель) <...>, Продавец передал в собственность Покупателя нежилое помещение (литер <...>), площадью <...> кв. м, (кровля - N <...>), расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...> (т. 3 л. д. 142). <...> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" на указанное недвижимое имущество (т. 3 л. д. 145).
По инвестиционному договору N <...>, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (Компания) и ООО "Компания "Интерсталь-2000" (Инвестор) <...>, Инвестор принял на себя обязательства осуществлять капитальные вложения в строительство 16-тиэтажного кирпичного жилого дома по <...> в <...>, а Компания обязалась после ввода дома в эксплуатацию передать Инвестору нежилое помещение, площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже указанного дома (т. 3 л. д. 55 - 58).
По договору уступки права требования N <...>, заключенному <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град", именуемым в договоре "Компания", ООО "Компания "Интерсталь-2000", именуемым в договоре "Инвестор" и В., именуемым в договоре "Новый Инвестор", Инвестор уступил, а Новый Инвестор с согласия Компании принял права, принадлежащие Инвестору по инвестиционному договору N <...> от <...> (т. 3 л. д. 60 - 61). <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и В. было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору N <...> от <...>, в котором стороны уточнили наименование дома: 16-этажный кирпичный жилой <...> по <...> в <...> и характеристики передаваемого инвестору помещения: нежилое помещение (офис N <...>), расположенное на 1 этаже, общей площадью <...> кв. м (т. 3 л. д. 62).
По договору уступки права требования N <...>, заключенному <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (Компания), В. (Инвестор) и ООО "С.А.В.-лайн" (Новый Инвестор), Инвестор уступил, а Новый Инвестор с согласия Компании принял права, принадлежащие Инвестору по инвестиционному договору N <...> от <...> (т. 3 л. д. 63 - 64). <...> между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и ООО "С.А.В.-лайн" было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору N <...> от <...>, где стороны уточнили характеристики передаваемого инвестору помещения: нежилое помещение номер на поэтажном плане <...>, расположенное на 1 этаже, общей площадью <...> кв. м (т. 3 л. д. 65). <...> по акту приема-передачи ЗАО "Управляющая компания "Новый град" передало, а ООО "С.А.В.-лайн" приняло имущество: нежилое помещение номер на поэтажном плане <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенное на 1 этаже 16-тиэтажного жилого <...> по <...> в <...> (т. 3 л. д. 73). <...> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области была произведена государственная регистрация права собственности ООО "С.А.В.-лайн" на данный объект недвижимости (т. 3 л. д. 78).
Разрешая спор, суд правильно основывался на положениях ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме, относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Оценив в совокупности представленные доказательства, в частности разрешение Администрации г. Екатеринбурга на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...> (т. 4 л. д. 3), разрешение Администрации г. Екатеринбурга на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...> (т. 2 л. д. 190), заключение N <...> Управления государственной вневедомственной экспертизы (Облгосэкспертизы) от <...> (т. 2 л. д. 191 - 196), технический паспорт на жилой дом <...> в <...> (т. 3 л. д. 254 - 256), справку ЕМУП БТИ (т. 3 л. д. 188), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорные помещения отвечают признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учел, что котельная предназначена исключительно для обслуживания дома, на крыше которого расположена, и по иному назначению использоваться не может. Помещение ТСЖ изначально было предусмотрено проектной документацией для размещения управляющей организации, не имело самостоятельного назначения, не связанного с удовлетворением потребностей собственников помещений в этом доме. При таких обстоятельствах суд правильно посчитал, что отчуждение указанного имущества нарушает права истца на общее имущество многоквартирного дома как собственника помещений в этом доме.
При этом судебная коллегия отмечает, что вопрос о правах на помещение крышной котельной и помещение для ТСЖ уже был ранее разрешен решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от <...> по иску П. к ООО "Газ-сервис Энерго", ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", ЗАО "Управляющая компания "Новый град", ООО "С.А.В.-лайн", ООО "Компания "Интерсталь-2000", которое вступило в законную силу. Данным судебным актом спорные нежилые помещения признаны общим имуществом многоквартирного дома. Учитывая принцип обязательности судебного решения, а также то, что ответчики по настоящему делу участвовали также и в рассмотрении дела по иску П., в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ авторы жалоб не вправе оспаривать в рамках настоящего дела право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на помещение котельной и помещение ТСЖ.
Оценивая вышеуказанные сделки со спорными нежилыми помещениями, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об их ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ в связи с несоответствием требованиям закона, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ оспариваемые истцом сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом, между тем, действующее законодательство не исключает возможности предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, которое подлежит разрешению по требованию любого заинтересованного лица.
Учитывая, что К. относится к числу собственников помещений в доме, доводы кассаторов о том, что он является ненадлежащим истцом, являются несостоятельными.
Ссылка ответчиков на пропуск истцом срока исковой давности также не может быть признана состоятельной, поскольку специальный срок исковой давности, установленный ч. 1 ст. 181 ГК РФ, применяется к требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в данном же случае истец и ответчики сторонами недействительной сделки, в результате которой имущество было получено ответчиками, не являются. Соответственно правила исчисления срока исковой давности, установленные ч. 1 ст. 181 ГК РФ, на требование о передаче имущества не распространяются и применению подлежит общий срок исковой давности три года (ст. 196 ГК РФ), который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Как следует из уточненного искового заявления (л. д. 117, 118 т. 4), о нарушении своего права истец узнал в декабре <...> года, получив выписку из ЕГРП от <...> о регистрации права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения. Доказательств, опровергающих указанное обстоятельство, ответчиками не представлено. Учитывая, что истец обратился в суд с настоящим иском <...>, суд правильно пришел к выводу о том, что срок исковой давности им не пропущен.
Довод ответчиков о том, что истцом по существу заявлен виндикационный иск, который обоснован положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ, основанием к отмене решения суда являться не может.
Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку, принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Таким образом, независимо от правового обоснования истцом своих требований, суд обязан применить те нормы, которые вытекают из сути отношений.
В п. 35 этого же Постановления указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Передача Товариществу собственников жилья "Солнечный", осуществляющему управление многоквартирным домом N <...> по <...>, крышной газовой котельной, предназначенной для обеспечения теплом собственников помещений многоквартирного дома, а также помещения для ТСЖ на первом этаже этого дома положениям ст. 302 ГК РФ не противоречит, поскольку согласно п. 7 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Тот факт, что ООО "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО", как указал его представитель в кассационной жалобе, является добросовестным приобретателем, о неправильности выводов суда не свидетельствует, поскольку достоверно установлено, что спорное имущество выбыло из обладания его настоящих собственников, к числу которых относится и истец, помимо их воли в связи с чем данное имущество по правилам ст. 302 ГК РФ может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Поскольку выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого представителями ответчиков решения.
Руководствуясь абз. 2 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.06.2011 оставить без изменения, кассационные жалобы представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания ЭНЕРГО" - С., представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Газ-сервис Энерго" - Б. - без удовлетворения.
Председательствующий
ВОЛКОВА Я.Ю.
Судьи
ШУРЫГИНА Л.Г.
ЗВЯГИНЦЕВА Л.М.
ВОЛКОВА Я.Ю.
Судьи
ШУРЫГИНА Л.Г.
ЗВЯГИНЦЕВА Л.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)