Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 2 декабря 2011 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей В.В. Кресса
О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Галимовой Р.Д.
без участия сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Проектная инвестиционная компания"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года
по делу N А27-7618/2011 (судья Ерохин А.В.)
по иску ООО "Водсервис-центр", г. Новокузнецк, (ОГРН 1064221010215)
к ООО "Проектная Инвестиционная Компания", г. Новокузнецк, (ОГРН 1044217015270)
о взыскании 48043 руб. 34 коп.
установил:
ООО "Водсервис-центр" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Проектная инвестиционная компания", с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 46063,94 руб. задолженности за оказанные жилищные услуги, 2019,42 руб. пени за период с 20.06.2010 г. по 20.05.2011 г.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011 иск удовлетворен.
Не согласившись с решением от 7 сентября 2011 года, ООО "Проектная Инвестиционная Компания" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. Ответчик ссылается на отсутствие договорных отношений с истцом, самостоятельное осуществление затрат по содержанию принадлежащего ему имущества. Отсутствуют доказательства, подтверждающие оказание истцом жилищно-коммунальных услуг за период с 01.05.2010 г. по 30.04.2011 г. Ненадлежащее исполнение истцом обязанностей по управлению многоквартирным домом послужило основанием для смены способа управления.
ООО "Водсервис-центр" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что отсутствие заключенного с ответчиком договора на предоставление жилищных услуг не освобождает его от обязанности по внесению платы за жилищные услуги. Ответчик не представил доказательств осуществления жилищно-коммунальных услуг другой управляющей компанией или ТСЖ. Принятие на общем собрании собственников помещений в доме по ул. Тольятти, 5Б решения о расторжении договора управления не влечет его автоматического прекращения, что следует из норм части 8 статьи 162 ЖК РФ. В адрес ООО "Водсервис-центр" поступило только уведомление от 14.03.2011 г. от ТСЖ "Алый Парус" (не являющегося стороной договора управления) о намерении приступить к управлению домом с 01.04.2011 г. ООО "Водсервис-центр" отказалось от исполнения договора управления и 29.04.2011 г. передало по акту всю техническую документацию на многоквартирный дом ТСЖ "Алый Парус", с 01.05.2011 г. перестало обслуживать многоквартирный дом. Ответчиком не предоставлено доказательств того, что ТСЖ "Алый парус" фактически приступило к выполнению своих обязанностей в период с 01.04.2011 г. по 01.05.2011 г.
ООО "Проектная инвестиционная компания" обратилось с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя. Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011, суд апелляционной инстанции считает судебный акт не подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, ООО "Проектная Инвестиционная Компания" является собственником нежилого помещения, общей площадью 255,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.04.2011 г. N 06/012/2011-949.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.12.2009 года по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б собственниками был выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "Водсервис-центр".
30 апреля 2010 года между ООО "Водсервис-центр" и собственниками помещений многоквартирного жилого дома по ул. Тольятти, 5Б на основании протокола общего собрания собственников помещений от 12.12.2009 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 93. Договор управления многоквартирным домом на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ответчиком не был заключен.
В период с 1 мая 2010 года по 30 апреля 2011 года истец осуществлял управление, содержание и техническое обслуживание имущества многоквартирного дома: оказывал услуги по содержанию и техническому обслуживанию мусоропровода, содержанию и техническому обслуживанию лифтов, услуги по вывозу и утилизации мусора, ремонту и содержанию мест общего пользования. Затраты, отнесенные на долю ответчика, составили 46063,94 руб.
Неисполнение ответчиком обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из данных норм следует обязанность собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме согласно статье 36 ЖК РФ относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с требованиями статей 36, 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со статьей 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Указанная позиция подтверждена Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2010 года N ВАС-4910/10.
В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, управляющие компании вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Расчет стоимости технического обслуживания и содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Проектная Инвестиционная Компания", производился по установленным тарифам.
В соответствии с протоколом N 1 от 12 декабря 2009 года на общем собрании собственников помещений дома по ул. Тольятти, 5Б утверждена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома в размере не выше утвержденного Советом народных депутатов г. Новокузнецка. Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30 декабря 2009 года N 15/156 "Об установлении размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги" с 1 января 2010 года установлена плата за жилищно-коммунальные услуги в размере 100% для определенных категорий граждан (для граждан, собственников квартир, где никто не зарегистрирован по месту жительства и др.). При этом указано, что размер этой 100% платы населения рассчитывается управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК и т.д. самостоятельно.
Расчет размера 100% платы за жилищно-коммунальные услуги произведен истцом на основе Постановления Совета Народных Депутатов г. Новокузнецка от 25.12.2008 N 12/161 (Приложения N 8, 9, 10), который также был утвержден решением общего собрания собственников помещений по ул. Тольятти, 5 Б. который состоит из:
- плата за содержание и текущий ремонт жилья составляет 24,93 руб./кв. м, в том числе содержание и техническое обслуживание мусоропровода - 1,07 руб.,
- содержание и техническое обслуживание лифтов - 4,79 руб.,
- вывоз и утилизация ТБО - 4,04 руб.,
- содержание мест общего пользования - 9,02 руб.,
- ремонт мест общего пользования - 6,01 руб.
Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 3 ноября 2008 года N 25080-СК/14 "О разъяснениях по вопросу деятельности, связанной с утилизацией твердых бытовых отходов", утилизация (захоронение) твердых бытовых отходов является регулируемым видом услуг, оказываемых организациями коммунального комплекса, и оплачивается в составе платы за жилое помещение.
С 01.07.2010 г. размер платы за утилизацию уменьшился и составил 1,96 руб./м2 (Постановление НГСНД от 25.05.2010 г. N 8/104 "Об установлении тарифа на утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов ООО "ЭкоЛэнд" для потребителей". Таким образом, с 01.07.2010 г. размер платы за "вывоз и утилизацию ТБО" также уменьшился, и составил 3.28 руб.
С 01.12.2010 г. размер платы за утилизацию увеличился и составил 2.12 руб./м2 (Постановление НГСНД от 26.10.2010 г. N 12/160).
В связи с тем, что плата за вывоз и утилизацию уплачивается в составе платы за содержание и ремонт жилья в сумме 23,86 руб., истцом произведен перерасчет других составляющих тарифа - по статьям "содержание жилья", "ремонт жилья".
Факт осуществления истцом управления, содержания и технического обслуживания имущества многоквартирного дома по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, подтвержден материалами дела.
Установленный в решениях общего собрания собственников многоквартирного дома тариф подлежит применению для каждого собственника всех помещений в многоквартирном доме (в том числе жилых и нежилых помещений).
Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2008 г. N 4342/08 дано разъяснение, что отсутствие договора не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации носят императивный характер. Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого общего имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе.
Указанная позиция подтверждена и Конституционным Судом Российской Федерации, сформулирована в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, в соответствии с которой, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. Обязанность собственников жилья по внесению платы за жилое помещение, содержание общего имущества, коммунальные услуги закреплена в статьях 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ответчик не производил оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в виде стоимости технического содержания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, оплаты жилищно-коммунальный услуг, пропорциональной его доле, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии основания для взыскания расходов.
Довод подателя жалобы об изменении собственниками помещения многоквартирного дома по ул. Тольятти, 5Б, на основании протокола общего собрания N 1 с 1 апреля 2011 года, способа управления - на управление товариществом собственников жилья, судом апелляционной инстанции подлежит отклонению.
В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Протокол N 1 от 06 марта 2011 года, отражающий результаты голосования по вопросу создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом - управление домом ТСЖ, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенных договоров управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией.
По условию пункта 6.2 договора управления многоквартирным домом N 93 от 30 апреля 2010 года договор был заключен на 1 год, с 1 мая 2010 года по 1 мая 2011 года, и считается пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия договора.
Требование о расторжении в адрес истца со стороны собственников помещений многоквартирного дома по ул. Тольятти, 5Б, не направлялось.
Представленные в материалы дела уведомление N 710 от 14 марта 2011 года, письмо N 2 от 28 марта 2011 года направлено иным лицом, не являющимся собственником помещений, либо уполномоченным собственниками лицом.
Поскольку порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "Водсервис-центр", предусмотренный нормами гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был, соответственно, истец продолжал осуществлять жилищно-коммунальные услуги до 1 мая 2011 года, и у него возникло право на возмещение расходов за апрель 2011 года.
Таким образом, исковые требований о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме, задолженность подлежит взысканию за период с 1 мая 2010 года по 1 мая 2011 года в размере 46063,94 руб.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ, пункту 14 статьи 155 ЖК РФ, пункту 4.7 договора N 93 от 30 апреля 2011 года, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
С учетом удовлетворения требования о взыскании основного долга в размере 46063,94 руб. размер пеней за просрочку оплаты на 20 мая 2011 года составляет 2019 руб. 40 коп. Контррасчет, начисленной истцом пени, ответчиком не представлен.
С учетом изложенного, иск обоснованно удовлетворен. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется. Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо имели юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
В.В.КРЕСС
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2011 N 07АП-9101/11 ПО ДЕЛУ N А27-7618/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2011 г. N 07АП-9101/11
Дело N А27-7618/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 2 декабря 2011 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей В.В. Кресса
О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Галимовой Р.Д.
без участия сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Проектная инвестиционная компания"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года
по делу N А27-7618/2011 (судья Ерохин А.В.)
по иску ООО "Водсервис-центр", г. Новокузнецк, (ОГРН 1064221010215)
к ООО "Проектная Инвестиционная Компания", г. Новокузнецк, (ОГРН 1044217015270)
о взыскании 48043 руб. 34 коп.
установил:
ООО "Водсервис-центр" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Проектная инвестиционная компания", с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 46063,94 руб. задолженности за оказанные жилищные услуги, 2019,42 руб. пени за период с 20.06.2010 г. по 20.05.2011 г.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011 иск удовлетворен.
Не согласившись с решением от 7 сентября 2011 года, ООО "Проектная Инвестиционная Компания" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. Ответчик ссылается на отсутствие договорных отношений с истцом, самостоятельное осуществление затрат по содержанию принадлежащего ему имущества. Отсутствуют доказательства, подтверждающие оказание истцом жилищно-коммунальных услуг за период с 01.05.2010 г. по 30.04.2011 г. Ненадлежащее исполнение истцом обязанностей по управлению многоквартирным домом послужило основанием для смены способа управления.
ООО "Водсервис-центр" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что отсутствие заключенного с ответчиком договора на предоставление жилищных услуг не освобождает его от обязанности по внесению платы за жилищные услуги. Ответчик не представил доказательств осуществления жилищно-коммунальных услуг другой управляющей компанией или ТСЖ. Принятие на общем собрании собственников помещений в доме по ул. Тольятти, 5Б решения о расторжении договора управления не влечет его автоматического прекращения, что следует из норм части 8 статьи 162 ЖК РФ. В адрес ООО "Водсервис-центр" поступило только уведомление от 14.03.2011 г. от ТСЖ "Алый Парус" (не являющегося стороной договора управления) о намерении приступить к управлению домом с 01.04.2011 г. ООО "Водсервис-центр" отказалось от исполнения договора управления и 29.04.2011 г. передало по акту всю техническую документацию на многоквартирный дом ТСЖ "Алый Парус", с 01.05.2011 г. перестало обслуживать многоквартирный дом. Ответчиком не предоставлено доказательств того, что ТСЖ "Алый парус" фактически приступило к выполнению своих обязанностей в период с 01.04.2011 г. по 01.05.2011 г.
ООО "Проектная инвестиционная компания" обратилось с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя. Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011, суд апелляционной инстанции считает судебный акт не подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, ООО "Проектная Инвестиционная Компания" является собственником нежилого помещения, общей площадью 255,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.04.2011 г. N 06/012/2011-949.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.12.2009 года по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б собственниками был выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "Водсервис-центр".
30 апреля 2010 года между ООО "Водсервис-центр" и собственниками помещений многоквартирного жилого дома по ул. Тольятти, 5Б на основании протокола общего собрания собственников помещений от 12.12.2009 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 93. Договор управления многоквартирным домом на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ответчиком не был заключен.
В период с 1 мая 2010 года по 30 апреля 2011 года истец осуществлял управление, содержание и техническое обслуживание имущества многоквартирного дома: оказывал услуги по содержанию и техническому обслуживанию мусоропровода, содержанию и техническому обслуживанию лифтов, услуги по вывозу и утилизации мусора, ремонту и содержанию мест общего пользования. Затраты, отнесенные на долю ответчика, составили 46063,94 руб.
Неисполнение ответчиком обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из данных норм следует обязанность собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме согласно статье 36 ЖК РФ относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с требованиями статей 36, 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со статьей 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Указанная позиция подтверждена Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2010 года N ВАС-4910/10.
В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, управляющие компании вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Расчет стоимости технического обслуживания и содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Проектная Инвестиционная Компания", производился по установленным тарифам.
В соответствии с протоколом N 1 от 12 декабря 2009 года на общем собрании собственников помещений дома по ул. Тольятти, 5Б утверждена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома в размере не выше утвержденного Советом народных депутатов г. Новокузнецка. Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30 декабря 2009 года N 15/156 "Об установлении размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги" с 1 января 2010 года установлена плата за жилищно-коммунальные услуги в размере 100% для определенных категорий граждан (для граждан, собственников квартир, где никто не зарегистрирован по месту жительства и др.). При этом указано, что размер этой 100% платы населения рассчитывается управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК и т.д. самостоятельно.
Расчет размера 100% платы за жилищно-коммунальные услуги произведен истцом на основе Постановления Совета Народных Депутатов г. Новокузнецка от 25.12.2008 N 12/161 (Приложения N 8, 9, 10), который также был утвержден решением общего собрания собственников помещений по ул. Тольятти, 5 Б. который состоит из:
- плата за содержание и текущий ремонт жилья составляет 24,93 руб./кв. м, в том числе содержание и техническое обслуживание мусоропровода - 1,07 руб.,
- содержание и техническое обслуживание лифтов - 4,79 руб.,
- вывоз и утилизация ТБО - 4,04 руб.,
- содержание мест общего пользования - 9,02 руб.,
- ремонт мест общего пользования - 6,01 руб.
Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 3 ноября 2008 года N 25080-СК/14 "О разъяснениях по вопросу деятельности, связанной с утилизацией твердых бытовых отходов", утилизация (захоронение) твердых бытовых отходов является регулируемым видом услуг, оказываемых организациями коммунального комплекса, и оплачивается в составе платы за жилое помещение.
С 01.07.2010 г. размер платы за утилизацию уменьшился и составил 1,96 руб./м2 (Постановление НГСНД от 25.05.2010 г. N 8/104 "Об установлении тарифа на утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов ООО "ЭкоЛэнд" для потребителей". Таким образом, с 01.07.2010 г. размер платы за "вывоз и утилизацию ТБО" также уменьшился, и составил 3.28 руб.
С 01.12.2010 г. размер платы за утилизацию увеличился и составил 2.12 руб./м2 (Постановление НГСНД от 26.10.2010 г. N 12/160).
В связи с тем, что плата за вывоз и утилизацию уплачивается в составе платы за содержание и ремонт жилья в сумме 23,86 руб., истцом произведен перерасчет других составляющих тарифа - по статьям "содержание жилья", "ремонт жилья".
Факт осуществления истцом управления, содержания и технического обслуживания имущества многоквартирного дома по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, подтвержден материалами дела.
Установленный в решениях общего собрания собственников многоквартирного дома тариф подлежит применению для каждого собственника всех помещений в многоквартирном доме (в том числе жилых и нежилых помещений).
Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2008 г. N 4342/08 дано разъяснение, что отсутствие договора не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации носят императивный характер. Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого общего имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе.
Указанная позиция подтверждена и Конституционным Судом Российской Федерации, сформулирована в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, в соответствии с которой, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. Обязанность собственников жилья по внесению платы за жилое помещение, содержание общего имущества, коммунальные услуги закреплена в статьях 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ответчик не производил оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в виде стоимости технического содержания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, оплаты жилищно-коммунальный услуг, пропорциональной его доле, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии основания для взыскания расходов.
Довод подателя жалобы об изменении собственниками помещения многоквартирного дома по ул. Тольятти, 5Б, на основании протокола общего собрания N 1 с 1 апреля 2011 года, способа управления - на управление товариществом собственников жилья, судом апелляционной инстанции подлежит отклонению.
В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Протокол N 1 от 06 марта 2011 года, отражающий результаты голосования по вопросу создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом - управление домом ТСЖ, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенных договоров управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией.
По условию пункта 6.2 договора управления многоквартирным домом N 93 от 30 апреля 2010 года договор был заключен на 1 год, с 1 мая 2010 года по 1 мая 2011 года, и считается пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия договора.
Требование о расторжении в адрес истца со стороны собственников помещений многоквартирного дома по ул. Тольятти, 5Б, не направлялось.
Представленные в материалы дела уведомление N 710 от 14 марта 2011 года, письмо N 2 от 28 марта 2011 года направлено иным лицом, не являющимся собственником помещений, либо уполномоченным собственниками лицом.
Поскольку порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "Водсервис-центр", предусмотренный нормами гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был, соответственно, истец продолжал осуществлять жилищно-коммунальные услуги до 1 мая 2011 года, и у него возникло право на возмещение расходов за апрель 2011 года.
Таким образом, исковые требований о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме, задолженность подлежит взысканию за период с 1 мая 2010 года по 1 мая 2011 года в размере 46063,94 руб.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ, пункту 14 статьи 155 ЖК РФ, пункту 4.7 договора N 93 от 30 апреля 2011 года, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
С учетом удовлетворения требования о взыскании основного долга в размере 46063,94 руб. размер пеней за просрочку оплаты на 20 мая 2011 года составляет 2019 руб. 40 коп. Контррасчет, начисленной истцом пени, ответчиком не представлен.
С учетом изложенного, иск обоснованно удовлетворен. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется. Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо имели юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 7 сентября 2011 года по делу N А27-7618/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
В.В.КРЕСС
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)