Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Земля под домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2009 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Шестаковой М.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Какушкиной Д.Ц.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-998/2009) ООО "СТК-Балт" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года по делу N А21-5788/2008 (судья Валова А.Ю.), принятое
по иску Администрации МО "Зеленоградский район"
к ООО "СТК-Балт"
о взыскании 262 019 руб. задолженности по арендной плате,
при участии:
от истца: не явились, извещены,
от ответчика: Жевнерова Г.М. по дов. от 29.09.08 г.,
в Арбитражный суд Калининградской области обратилась Администрация МО "Зеленоградский район" с иском к ООО "СТК-Балт" о взыскании 262 019 руб. задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований было указано, что между сторонами 14.07.06 г. был заключен договор аренды N 327-КЗО/2006 земельного участка, в соответствии с разделами 3 и 4 которого арендатор - ответчик обязан своевременно вносить арендную плату в установленном размере и в установленные сроки.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендных платежей начисляются пени из расчета 0,1% от суммы задолженности.
На 11.07.08 г. ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 243 668 руб. и ему начислены пени в сумме 18 351 руб. Данные суммы истец просил взыскать.
Ответчик с иском не согласился и указал следующее.
В рассматриваемом договоре аренды, в п. 1 раздела "предмет договора" определено, что участок предоставляется на период строительства 40 (сорока) квартирного жилого дома. В п. 4.4.7 указанного договора предусмотрена обязанность ООО "СТК-Балт" письменно известить арендодателя о предстоящем досрочном освобождении земельного участка. Пунктом 7.1. указанного договора предусмотрено основание для его досрочного расторжения - добровольный отказ арендатора от земельного участка.
40-квартирный жилой дом построен и введен в эксплуатацию 12 октября 2007 года. Письмом исх. N 56 от 17 декабря 2007 года ООО "СТК-Балт" известило о данном факте Администрацию МО "Зеленоградский район" и обратилось с просьбой расторгнуть договор аренды.
Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства - физическим лицам, по актам приема-передачи. Право собственности на данные помещения зарегистрировано за собственниками (физическими лицами) в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" при возникновении права собственности на объект долевого строительства у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода... права на жилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ в состав общего имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, входит "...земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства... Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности".
Границы и размер земельного участка, в соответствии с указанными требованиями, определены до момента заключения указанного договора аренды, поскольку земельный участок сформирован (т.е. имеет границы) и поставлен на кадастровый учет и поскольку договор аренды был заключен, то нарушений земельного и градостроительного законодательства не имеется.
Ссылка Администрации МО "Зеленоградский район" в письме N 108 от 21.01.2008 г. на отсутствие границ и размеров участка и на необходимость их формирования безосновательна.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года требования иска были удовлетворены.
При исследовании материалов дела, доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения сторон по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством. Конкретные права и обязанности сторон в связи с использованием земельного участка устанавливаются в зависимости от наличия между ними договора и определяются в соответствии с главой 34 ГК РФ.
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Назначение участка по договору предусмотрено под строительство дома, срок аренды - 3 года, до 14.07.2009.
Договором аренды возможность одностороннего отказа от его исполнения, а также внесудебного расторжения договора не предусмотрена.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены во внесудебном порядке, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.
Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "СТК-Балт" направило апелляционную жалобу, в которой указано на неправильное применение судом норм материального права. Доводы, положенные в основу апелляционной жалобы аналогичны доводам отзыва на иск.
В судебном заседании представитель подателя жалобы требования жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.
Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в соответствии с договором N 327-КЗО/2006 аренды земельного участка от 14 июля 2006 года ООО "СТК-Балт" передан арендодателем - Администрацией МО "Зеленоградский район" земельный участок общей площадью 2 200 кв. метров, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Тургенева, 12 "б".
Согласно ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Согласно п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.05 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 16 п. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости" от 30.12.04 г. N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Обобщенный анализ изложенных выше норм права в области земельного, гражданского и жилищного законодательства позволяет сказать, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, после 01.03.05 г. приобретают, одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства, право собственности на объект строительства и соответствующий его части в общем имуществе многоквартирного дома по площади земельный участок.
Регистрация этого права и передача участка осуществляются бесплатно.
Участок, на котором расположен объект долевого строительства должен быть сформирован и пройти кадастровый учет.
Всем указанным требованиям в данном случае отвечает рассматриваемая по настоящему делу спорная ситуация. В этой связи доводы подателя жалобы о том, что у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право собственности на соответствующий участок земли являются обоснованными.
Указанное обстоятельство, в свою очередь, как правомерно отмечено судом первой инстанции, является достаточным основанием для расторжения между сторонами спора договора аренды земельного участка под зданием в целом.
Однако, доказательств расторжения договора аренды земли не представлено.
Согласно ст. 1 Закона РФ "О плате за землю", землепользование в РФ является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата. Арендная плата за землю осуществляется на основании договоров аренды с собственниками земли.
В данном случае, суд первой инстанции указал, что договор аренды на земельный участок из земель муниципального фонда сторонами спора не расторгнут, передачи земельного участка из земель муниципальной (государственной) собственности в собственность физических или юридических лиц не произведено.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и организациям земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов гос. власти или органов местного самоуправления.
Поскольку таких доказательств не представлено, арендатор, в силу положений договора и ст. 614 ГК РФ, должен исполнять обязательство по выплате арендных платежей.
Судом первой инстанции также обоснованно, в части доводов ответчика о том, что земельный участок не используется, отмечено, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих прекращение договора. Согласно п. 7.21 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок.
Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в рассматриваемый период объект аренды был возвращен арендодателю, права на земельный участок были переоформлены.
Окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию сами по себе не прекращают правоотношения и обязательства сторон в отношении земельного участка.
Одностороннее прекращение договора не соответствует требованиям статей 450, 452 ГК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года по делу N А21-5788/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.02.2009 ПО ДЕЛУ N А21-5788/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Земля под домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2009 г. по делу N А21-5788/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2009 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Шестаковой М.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Какушкиной Д.Ц.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-998/2009) ООО "СТК-Балт" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года по делу N А21-5788/2008 (судья Валова А.Ю.), принятое
по иску Администрации МО "Зеленоградский район"
к ООО "СТК-Балт"
о взыскании 262 019 руб. задолженности по арендной плате,
при участии:
от истца: не явились, извещены,
от ответчика: Жевнерова Г.М. по дов. от 29.09.08 г.,
установил:
в Арбитражный суд Калининградской области обратилась Администрация МО "Зеленоградский район" с иском к ООО "СТК-Балт" о взыскании 262 019 руб. задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований было указано, что между сторонами 14.07.06 г. был заключен договор аренды N 327-КЗО/2006 земельного участка, в соответствии с разделами 3 и 4 которого арендатор - ответчик обязан своевременно вносить арендную плату в установленном размере и в установленные сроки.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендных платежей начисляются пени из расчета 0,1% от суммы задолженности.
На 11.07.08 г. ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 243 668 руб. и ему начислены пени в сумме 18 351 руб. Данные суммы истец просил взыскать.
Ответчик с иском не согласился и указал следующее.
В рассматриваемом договоре аренды, в п. 1 раздела "предмет договора" определено, что участок предоставляется на период строительства 40 (сорока) квартирного жилого дома. В п. 4.4.7 указанного договора предусмотрена обязанность ООО "СТК-Балт" письменно известить арендодателя о предстоящем досрочном освобождении земельного участка. Пунктом 7.1. указанного договора предусмотрено основание для его досрочного расторжения - добровольный отказ арендатора от земельного участка.
40-квартирный жилой дом построен и введен в эксплуатацию 12 октября 2007 года. Письмом исх. N 56 от 17 декабря 2007 года ООО "СТК-Балт" известило о данном факте Администрацию МО "Зеленоградский район" и обратилось с просьбой расторгнуть договор аренды.
Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства - физическим лицам, по актам приема-передачи. Право собственности на данные помещения зарегистрировано за собственниками (физическими лицами) в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" при возникновении права собственности на объект долевого строительства у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода... права на жилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ в состав общего имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, входит "...земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства... Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности".
Границы и размер земельного участка, в соответствии с указанными требованиями, определены до момента заключения указанного договора аренды, поскольку земельный участок сформирован (т.е. имеет границы) и поставлен на кадастровый учет и поскольку договор аренды был заключен, то нарушений земельного и градостроительного законодательства не имеется.
Ссылка Администрации МО "Зеленоградский район" в письме N 108 от 21.01.2008 г. на отсутствие границ и размеров участка и на необходимость их формирования безосновательна.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года требования иска были удовлетворены.
При исследовании материалов дела, доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения сторон по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством. Конкретные права и обязанности сторон в связи с использованием земельного участка устанавливаются в зависимости от наличия между ними договора и определяются в соответствии с главой 34 ГК РФ.
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Назначение участка по договору предусмотрено под строительство дома, срок аренды - 3 года, до 14.07.2009.
Договором аренды возможность одностороннего отказа от его исполнения, а также внесудебного расторжения договора не предусмотрена.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены во внесудебном порядке, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.
Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "СТК-Балт" направило апелляционную жалобу, в которой указано на неправильное применение судом норм материального права. Доводы, положенные в основу апелляционной жалобы аналогичны доводам отзыва на иск.
В судебном заседании представитель подателя жалобы требования жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.
Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в соответствии с договором N 327-КЗО/2006 аренды земельного участка от 14 июля 2006 года ООО "СТК-Балт" передан арендодателем - Администрацией МО "Зеленоградский район" земельный участок общей площадью 2 200 кв. метров, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Тургенева, 12 "б".
Согласно ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Согласно п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.05 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 16 п. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости" от 30.12.04 г. N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Обобщенный анализ изложенных выше норм права в области земельного, гражданского и жилищного законодательства позволяет сказать, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, после 01.03.05 г. приобретают, одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства, право собственности на объект строительства и соответствующий его части в общем имуществе многоквартирного дома по площади земельный участок.
Регистрация этого права и передача участка осуществляются бесплатно.
Участок, на котором расположен объект долевого строительства должен быть сформирован и пройти кадастровый учет.
Всем указанным требованиям в данном случае отвечает рассматриваемая по настоящему делу спорная ситуация. В этой связи доводы подателя жалобы о том, что у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право собственности на соответствующий участок земли являются обоснованными.
Указанное обстоятельство, в свою очередь, как правомерно отмечено судом первой инстанции, является достаточным основанием для расторжения между сторонами спора договора аренды земельного участка под зданием в целом.
Однако, доказательств расторжения договора аренды земли не представлено.
Согласно ст. 1 Закона РФ "О плате за землю", землепользование в РФ является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата. Арендная плата за землю осуществляется на основании договоров аренды с собственниками земли.
В данном случае, суд первой инстанции указал, что договор аренды на земельный участок из земель муниципального фонда сторонами спора не расторгнут, передачи земельного участка из земель муниципальной (государственной) собственности в собственность физических или юридических лиц не произведено.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и организациям земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов гос. власти или органов местного самоуправления.
Поскольку таких доказательств не представлено, арендатор, в силу положений договора и ст. 614 ГК РФ, должен исполнять обязательство по выплате арендных платежей.
Судом первой инстанции также обоснованно, в части доводов ответчика о том, что земельный участок не используется, отмечено, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих прекращение договора. Согласно п. 7.21 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок.
Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в рассматриваемый период объект аренды был возвращен арендодателю, права на земельный участок были переоформлены.
Окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию сами по себе не прекращают правоотношения и обязательства сторон в отношении земельного участка.
Одностороннее прекращение договора не соответствует требованиям статей 450, 452 ГК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года по делу N А21-5788/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
ШЕСТАКОВА М.А.
Судьи
ГОРБИК В.М.
ПОЛУБЕХИНА Н.С.
ШЕСТАКОВА М.А.
Судьи
ГОРБИК В.М.
ПОЛУБЕХИНА Н.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)