Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
председательствующего Вербенко Т.Л.,
судей Сирота Е.Г., Черкасская Г.Н.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" (далее - управляющая компания "Звездный городок") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.07.2010 по делу N А47-11674/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. Их представители в судебное заседание не явились.
Товарищество собственников жилья "Звездный" (далее - товарищество "Звездный") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к управляющей компании "Звездный городок" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от 30.01.2009 и об обязании устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирным домом N 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, а именно об обязании передать техническую документацию.
Решением суда от 30.07.2010 (судья Пирская О.Н.) исковые требования удовлетворены частично. Договор, управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, заключенный между товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок" признан недействительным. На управляющую компанию "Звездный городок" возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать товариществу "Звездный" документы для осуществления права управления многоквартирным домом N 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга (п. 1.1 - 1.4, 1.7, 1.33 - 1.44). В остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Логиновских Л.Л., Вяткин О.Б., Рачков В.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управляющая компания "Звездный городок" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом. Заявитель считает, что, подписывая договор от 30.01.2009, правление товарищества действовало с превышением полномочий, установленных Уставом товарищества, а не законом, следовательно к данной сделке подлежит применению ст. 174, а не 168 Гражданского кодекса Российской.
Истец в письменном отзыве на кассационную жалобу пояснил, что считает доводы заявителя несостоятельными, обжалуемые судебные акты - законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Как установлено судами, собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Оренбург, ул. Салмышская, 43, 44, 44/2, 46, 46/2, 52, 52/2, 54, 56, ул. Диагностики, 5, 19, ул. Транспортная, 7, 7А, пр. Северный, 14, создано товарищество собственников жилья "Звездный" для управления названными домами.
В период с 04.02.2009 по 17.02.2009 в форме заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома, принято решение об изменении способа управления домом, новым способом избрано управление управляющей организацией, в качестве которой выбрана управляющая компания "Звездный городок" (протокол от 20.02.2009 N 1).
Товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок" 30.01.2009 подписан договор управления недвижимым имуществом многоквартирного дома N 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, предметом которого является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (п. 2.1 договора).
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22.10.2009, оставленным в силе определением суда кассационной инстанции от 17.03.2010, решение общего собрания собственников помещений спорного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 04.02.2009 по 07.02.2009, а также протокол итогов общего собрания N 1 от 20.02.2009 признаны недействительными в связи с нарушением порядка проведения общего собрания, отсутствием кворума.
Ссылаясь на ч. 3 ст. 145, ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищество "Звездный" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что исковые требования о признании недействительным договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Указанный вывод судов является верным на основании ниже следующего.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей компании (ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 2 ст. 161 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Поскольку надлежащих доказательств принятия общим собранием членов товарищества "Звездный" решения о заключении спорного договора управления недвижимым имуществом с управляющей компанией "Звездный городок" в материалы дела не представлено, суды сделали верный вывод о том, что заключение данного договора нарушает положения, установленные ст. 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о неверном применении судами ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указание суда апелляционной инстанции на ошибочность вывода суда первой инстанции о неправомерности действий правления товарищества "Звездный" относительно изменения способа управления домом, нельзя признать верным. Однако указанный вывод суда апелляционной инстанции не привел к принятию неправильного решения.
Признав договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 недействительным, суды, руководствуясь ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, правомерно возложили на управляющую компанию "Звездный городок" обязанность передать товариществу "Звездный" техническую документацию для осуществления права управления многоквартирным домом.
При этом судом первой инстанции верно указано, что отсутствие или утрата истребуемой документации не могут являться основанием для освобождения от обязанности передать техническую документацию.
Ссылка заявителя на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом, подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 2.1 договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, подписанного сторонами, его предметом является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Исследовав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что по своей правовой природе он является договором управления многоквартирным домом. Оснований полагать, что сторонами подписан какой-то иной договор у судов не имелось.
Нарушений или неправильного применения судами при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.07.2010 по делу N А47-11674/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.02.2011 N Ф09-173/11-С5 ПО ДЕЛУ N А47-11674/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2011 г. N Ф09-173/11-С5
Дело N А47-11674/2009
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:председательствующего Вербенко Т.Л.,
судей Сирота Е.Г., Черкасская Г.Н.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" (далее - управляющая компания "Звездный городок") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.07.2010 по делу N А47-11674/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. Их представители в судебное заседание не явились.
Товарищество собственников жилья "Звездный" (далее - товарищество "Звездный") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к управляющей компании "Звездный городок" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от 30.01.2009 и об обязании устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирным домом N 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, а именно об обязании передать техническую документацию.
Решением суда от 30.07.2010 (судья Пирская О.Н.) исковые требования удовлетворены частично. Договор, управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, заключенный между товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок" признан недействительным. На управляющую компанию "Звездный городок" возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать товариществу "Звездный" документы для осуществления права управления многоквартирным домом N 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга (п. 1.1 - 1.4, 1.7, 1.33 - 1.44). В остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Логиновских Л.Л., Вяткин О.Б., Рачков В.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управляющая компания "Звездный городок" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом. Заявитель считает, что, подписывая договор от 30.01.2009, правление товарищества действовало с превышением полномочий, установленных Уставом товарищества, а не законом, следовательно к данной сделке подлежит применению ст. 174, а не 168 Гражданского кодекса Российской.
Истец в письменном отзыве на кассационную жалобу пояснил, что считает доводы заявителя несостоятельными, обжалуемые судебные акты - законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Как установлено судами, собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Оренбург, ул. Салмышская, 43, 44, 44/2, 46, 46/2, 52, 52/2, 54, 56, ул. Диагностики, 5, 19, ул. Транспортная, 7, 7А, пр. Северный, 14, создано товарищество собственников жилья "Звездный" для управления названными домами.
В период с 04.02.2009 по 17.02.2009 в форме заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома, принято решение об изменении способа управления домом, новым способом избрано управление управляющей организацией, в качестве которой выбрана управляющая компания "Звездный городок" (протокол от 20.02.2009 N 1).
Товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок" 30.01.2009 подписан договор управления недвижимым имуществом многоквартирного дома N 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, предметом которого является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (п. 2.1 договора).
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22.10.2009, оставленным в силе определением суда кассационной инстанции от 17.03.2010, решение общего собрания собственников помещений спорного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 04.02.2009 по 07.02.2009, а также протокол итогов общего собрания N 1 от 20.02.2009 признаны недействительными в связи с нарушением порядка проведения общего собрания, отсутствием кворума.
Ссылаясь на ч. 3 ст. 145, ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищество "Звездный" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что исковые требования о признании недействительным договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Указанный вывод судов является верным на основании ниже следующего.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей компании (ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 2 ст. 161 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Поскольку надлежащих доказательств принятия общим собранием членов товарищества "Звездный" решения о заключении спорного договора управления недвижимым имуществом с управляющей компанией "Звездный городок" в материалы дела не представлено, суды сделали верный вывод о том, что заключение данного договора нарушает положения, установленные ст. 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о неверном применении судами ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указание суда апелляционной инстанции на ошибочность вывода суда первой инстанции о неправомерности действий правления товарищества "Звездный" относительно изменения способа управления домом, нельзя признать верным. Однако указанный вывод суда апелляционной инстанции не привел к принятию неправильного решения.
Признав договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 недействительным, суды, руководствуясь ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, правомерно возложили на управляющую компанию "Звездный городок" обязанность передать товариществу "Звездный" техническую документацию для осуществления права управления многоквартирным домом.
При этом судом первой инстанции верно указано, что отсутствие или утрата истребуемой документации не могут являться основанием для освобождения от обязанности передать техническую документацию.
Ссылка заявителя на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом, подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 2.1 договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, подписанного сторонами, его предметом является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Исследовав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что по своей правовой природе он является договором управления многоквартирным домом. Оснований полагать, что сторонами подписан какой-то иной договор у судов не имелось.
Нарушений или неправильного применения судами при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.07.2010 по делу N А47-11674/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" - без удовлетворения.
Председательствующий
ВЕРБЕНКО Т.Л.
Судьи
СИРОТА Е.Г.
ЧЕРКАССКАЯ Г.Н.
ВЕРБЕНКО Т.Л.
Судьи
СИРОТА Е.Г.
ЧЕРКАССКАЯ Г.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)