Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Уманя И.Н.,
судей Белоножко Т.В., Некрасовой Н.В.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительного комплекса "Алфияк" Мунц Марины Викторовны (доверенность от 22.06.2011 и паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительного комплекса "Алфияк" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года по делу N А33-14660/2010 (суд первой инстанции - Щелокова О.С.; суд апелляционной инстанции - Белан Н.Н., Кириллова Н.А., Гурова Т.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - ООО "УК "Красжилсервис") обратилось 01.10.2010 в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в суде первой инстанции, к обществу с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительному комплексу "Алфияк" (далее - ООО ЛОК "Алфияк") о взыскании на основании статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации 175.427 рублей, из которых 164.891 рубль 89 копеек составляют сумму долга, образовавшегося в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате стоимости услуг, оказанных по договору N 595-э/р на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, заключенного между ними 01.11.2008 (далее - договор N 595-э/р от 01.11.2008), а 10.535 рублей 11 копеек - проценты за пользование с 10.05.2009 по 10.08.2010 чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы, с учетом их уточнений, тем, что для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, в качестве управляющей организации выбрано ООО "УК "Красжилсервис"; тем, что ООО "УК "Красжилсервис" обеспечивало на основании договора N 595-э/р от 01.11.2008 содержание и ремонт общего имущества названного многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение общей площадью 517 квадратных метров, занимаемое ответчиком; тем, что ООО ЛОК "Алфияк" не исполнило обязательство, предусмотренное пунктом 3.1 договора N 595-э/р от 01.11.2008, по уплате истцу 9.303 рублей 41 копейки в месяц, подлежавших внесению в кассу ООО "УК "Красжилсервис" до 10 числа месяца, следующего за расчетным, в связи с чем образовался долг в сумме 164.891 рубля 89 копеек, на который начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования в 7,75 процентов годовых.
ООО ЛОК "Алфияк" в отзыве на исковое заявление сообщило о том, что договор N 595-э/р от 01.11.2008 является ничтожным, поскольку действует в отношении лица, не являющегося собственником нежилых помещений; о том, что предмет договора N 595-э/р от 01.11.2008 сторонами не согласован, в связи с чем он не является заключенным; о том, что ответчик не является собственником помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, следовательно, не должен нести бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме; о том, что арендуемое ответчиком помещение является пристроенным, с отдельным входом, не имеет лифта и мусоропровода, поэтому из расходов по его содержанию необходимо исключить стоимость эксплуатации и ремонта лифтов, мусоропровода, лестничных клеток.
Решением от 30 декабря 2010 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года, исковые требования удовлетворены, с ООО ЛОК "Алфияк" взысканы в пользу ООО "УК "Красжилсервис" 164.891 рубль 89 копеек основного долга, 10.535 рублей 11 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 6.262 рубля 81 копейка расходов по государственной пошлине.
В кассационной жалобе ООО ЛОК "Алфияк" просит отменить решение от 30 декабря 2010 года и постановление от 13 апреля 2011 года, принять новый судебный акт.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, решение от 30 декабря 2010 года и постановление от 13 апреля 2011 года приняты с неправильным применением норм права.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, находилось у ООО ЛОК "Алфияк" на праве аренды на основании договора аренды N 11337, заключенного 01.07.2008 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) и ООО ЛОК "Алфияк" (далее - договор аренды N 11337 от 01.07.2008) на срок более одного года; тем, что договор аренды N 11337 от 01.07.2008 не может являться основанием для возникновения каких-либо прав и обязанностей, поскольку он не прошел обязательной государственной регистрации, в связи с чем является ничтожным; на то, что в силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов на содержание имущества в многоквартирном доме возложено на собственника имущества, в связи с чем ООО ЛОК "Алфияк" и ООО "УК "Красжилсервис" не имели право заключать договор N 595-э/р от 01.11.2008, поскольку ответчик не являлся собственником имущества; на то, что истцом не доказан факт оказания услуг по ремонту и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, их размер и стоимость.
ООО "УК "Красжилсервис" в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, сообщает о том, что ООО ЛОК "Алфияк" пользовалось нежилым помещением в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, являлось потребителем комплекса работ и услуг, выполнявшихся истцом в процессе управления и технического обслуживания общего имущества названного многоквартирного дома; о том, что факт исполнения истцом обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и стоимость оказанных услуг подтверждается приобщенными к материалам дела доказательствами.
Определением от 7 июля 2011 года рассмотрение кассационной жалобы было назначено на 11.08.2011.
02.08.2011 в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поступило ходатайство ООО "УК "Красжилсервис" об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи Арбитражного суда Красноярского края.
Определением от 2 августа 2011 года ходатайство ООО "УК "Красжилсервис" об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи Арбитражного суда Красноярского края удовлетворено, судебное разбирательство перенесено на 12 часов 40 минут 30.08.2011.
Определение от 2 августа 2011 года размещено 03.08.2011 на общедоступных сайтах Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Копии определения от 2 августа 2011 года вручены сторонам, в том числе ООО ЛОК "Алфияк" 09.08.2011 и 10.08.2011 (уведомления о вручении регистрируемых почтовых отправлений N 66401141106839, 66401141106846), ООО "УК "Красжилсервис" 08.08.2011 и 10.08.2011 (уведомления о вручении регистрируемых почтовых отправлений N 66401141106815, 66401141106822).
В суд кассационной инстанции в судебное заседание, открытое в 12 часов 50 минут 30.08.2011, явилась представитель ООО "Алфияк" Мунц М.В.
Представитель ООО "УК "Красжилсервис" ни в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, ни в Арбитражный суд Красноярского края до 13 часов 20 минут 30.08.2011 не явился, в связи с чем рассмотрение кассационной жалобы осуществлялось без использования систем видеоконференцсвязи.
На основании части 1 статьи 163 и части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 30.08.2011 до 12 часов 05.09.2011, о чем сделано публичное извещение, размещенное 01.09.2011 на сайтах Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В судебное заседание после окончания в нем перерыва явилась та же представитель ООО ЛОК "Алфияк".
Дело рассмотрено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.
Представитель ООО ЛОК "Алфияк" Мунц М.В. поддержала в судебном заседании доводы кассационной жалобы.
Выслушав представителя ответчика, проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.07.2007 между собственниками помещений в многоквартирном доме N 18, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, согласно списку, приведенному в приложении N 1, 2, и ООО "УК "Красжилсервис" подписан договор управления многоквартирным домом N 325-у (далее - договор N 325-у от 01.07.2007), предметом которого является выполнение вторым, именуемым в договоре управляющей организацией, за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, в том числе, содержание и ремонт инженерных систем, мест общего пользования и придомовой территории, предоставление коммунальных услуг.
Собственники помещений приняли на себя обязательство вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещений (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади помещений, а также плату за коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе за лиц, проживающих в жилом помещении, принадлежащем собственнику (пункт 2.1.9 договора N 325-у от 01.07.2007).
Договор N 325-у от 01.07.2007 действует в течение 5 лет с момента его подписания (пункт 8.1) (л.д. 14 - 24 т. 1).
01.07.2008 между Департаментом и ООО ЛОК "Алфияк" подписан договор аренды N 11337, по условиям которого первый, именуемый в договоре арендодателем, принял на себя обязательство передать второму, именуемому арендатором, по акту приема-передачи нежилые помещения N 119 площадью 196,5 квадратных метров и N 122 площадью 320,5 квадратных метров, реестровый N СТР05562, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, для использования под оздоровительный комплекс, а арендатор обязался, в свою очередь, принять объект аренды во временное пользование и уплачивать арендную плату в соответствии с расчетом, содержащимся в приложении N 2 (л.д. 37 - 40 т. 1).
Приложения N 1, 2 к договору N 325-у от 01.07.2007 не содержат сведений о собственнике (собственниках) помещений N 119 и N 122, указанных в качестве объекта аренды в договоре аренды N 11337 от 01.07.2008 (л.д. 29 - 36 т. 1).
В пункте 2.1 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 срок его действия установлен сторонами с 01.07.2008 по 30.06.2013 включительно.
В пункте 3.5 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 на арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги по отдельному договору, заключаемому с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию здания.
Согласно пункту 4.2.6 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 арендатор принял на себя обязательство заключить в месячный срок договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.
01.11.2008 ООО "УК "Красжилсервис" и ООО ЛОК "Алфияк" заключили договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома N 595-э/р, по условиям которого первое, именуемое в договоре исполнителем, обеспечивает содержание и ремонт, в том числе капитальный, общего имущества, сбор и вывоз твердых бытовых отходов многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, в котором расположено нежилое помещение общей площадью 517 квадратных метров.
ООО ЛОК "Алфияк", именуемое в договоре N 595-э/р от 01.11.2008 пользователем, производит оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе работ по техническому обслуживанию и обеспечению бесперебойной работы общедомового санитарно-технического и инженерного оборудования; работ по обеспечению выполнения функций, связанных с содержанием и ремонтом здания в целом, инженерного оборудования здания, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; работ по обеспечению поддержания надлежащего санитарного состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения; работ, обеспечивающих сбор и вывоз твердых бытовых отходов многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 595-э/р от 01.11.2008 оплата производится пользователем ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно пункту 3.2 договора N 595-э/р от 01.11.2008 размер оплаты определяется расчетом, содержащимся в приложении N 1.
В пункте 5.1 договора N 595-э/р от 01.11.2008 указано на его вступление в силу с даты подписания, на распространение действия договора на отношения сторон, возникшие с 01.11.2008, и на окончание его срока 31.12.2011.
В приложении N 1 к договору N 595-э/р от 01.11.2008 определена стоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, а также сбора и вывоза твердых бытовых отходов (л.д. 41 - 44 т. 1).
В подтверждение факта несения расходов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, д. 18, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями, акты сдачи-приемки выполненных работ от подрядных организаций, платежные поручения.
Неоплата ответчиком расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме послужила причиной обращения ООО "УК "Красжилсервис" в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании с ООО ЛОК "Алфияк" спорной суммы.
Суд первой инстанции квалифицировал договор N 595-э/р от 01.11.2008 как договор возмездного оказания услуг, предусмотренный главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, применив пункт 1 статьи 36, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210, 249, 309, пункт 1 статьи 290, статью 616, пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, вытекает непосредственно из договора аренды N 11337 от 01.07.2008, по условиям которого ООО ЛОК "Алфияк" приняло на себя обязательство по несению данного бремени.
Третий арбитражный апелляционный суд признал правильными обстоятельства, установленные решением от 30 декабря 2010 года, и по результатам повторного рассмотрения дела по апелляционной жалобе ООО ЛОК "Алфияк" оставил его без изменения, указав в постановлении от 13 апреля 2011 года на то, что собственник объекта аренды возложил на арендатора на основании пункта 4.2.6 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 бремя содержания общего имущества многоквартирного дома в том объеме, который предусмотрен действующим законодательством для собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что обжалуемые судебные акты приняты по неполно установленным обстоятельствам дела, с неправильным применением норм права, в связи с чем они не отвечают требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Иного законом не предусмотрено.
Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также возлагает бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на собственников помещений.
Основанием для удовлетворения исковых требований и для оставления без изменения решения от 30 декабря 2010 года явились выводы о том, что ответчик несет бремя содержания общего имущества многоквартирного дома согласно соглашению с собственником, достигнутым при заключении договора аренды N 11337 от 01.07.2008.
Между тем, по условиям договора аренды N 11337 от 01.07.2008 на ООО ЛОК "Алфияк" не возлагалось обязанности по несению бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, в котором общество занимало два нежилых помещения. На иные доказательства, которые бы подтверждали соответствующие выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, суды первой и апелляционной инстанций не сослались.
Указывая в постановлении от 13 апреля 2011 года на то, что обязанность по несению бремени содержания общего имущества многоквартирного дома возложена на ответчика собственником объекта аренды, суд апелляционной инстанции не установил, соответственно, не назвал лицо, являющееся собственником нежилых помещений N 119 и N 122, названных в качестве объекта аренды в договоре аренды N 11337 от 01.07.2008.
В материалах дела, поступивших в суд кассационной инстанции, отсутствуют документы, которые бы позволили установить собственника вышеназванных помещений.
Сославшись на обязанность ответчика содержать общее имущество многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что таковая возникла из договора аренды N 11337 от 01.07.2008.
Однако договор аренды N 11337 от 01.07.2008, приобщенный к материалам дела в качестве письменного доказательства, не получил оценки в обжалуемых судебных актах, соответствующей требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указывая на то, что в силу договора аренды N 11337 от 01.07.2008 ответчик принял на себя обязательство по несению бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся занимаемые им помещения, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения, содержащиеся в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 2, 4, 12, 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Названными нормативными правовыми актами установлена необходимость государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды недвижимого имущества в случае, когда срок его действия составляет год и более.
Срок действия договора аренды N 11337 от 01.07.2008 установлен с 01.07.2008 по 30.06.2013, следовательно, в силу вышеназванных норм права данный договор подлежал государственной регистрации, а невыполнение сторонами требования законов может свидетельствовать о его незаключенности.
Доказательства, подтверждающие государственную регистрацию договора аренды N 11337 от 01.07.2008 в установленном законом порядке, в материалах дела нет.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае договор должен проверяться на предмет его заключенности или недействительности.
Ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции, основавшие выводы на условиях договора аренды N 11337 от 01.07.2008, не проверили его на предмет заключенности.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Такой договор N 325-у заключен 01.07.2007 между собственниками помещений многоквартирного дома N 18, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, и истцом, который приобщен к материалам дела в качестве письменного доказательства, но не получил оценки в обжалуемых судебных актах.
Предметом названного договора могут быть, исходя из его условий, те же работы и услуги, которые являются предметом договора N 595-э/р, подписанного 01.11.2008 истцом с ООО ЛОК "Алфияк".
Принимая решение о взыскании с ООО ЛОК "Алфияк" денежных средств, составляющих стоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома N 18, расположенного на ул. 40 лет Победы в г. Красноярске, проценты за пользование чужими денежными средствами, Арбитражный суд Красноярского края не принял во внимание того обстоятельства, что как договор N 325-у от 01.07.2007, так и договор N 595-э/р от 01.11.2008, предусматривают оплату работ по содержанию общего имущества одного и того же многоквартирного дома, причем первый за счет собственников помещений, а второй - за счет ответчика.
Не установив собственника нежилых помещений N 119 и N 122, на которого закон возлагает обязанность нести расходы по их содержанию, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о возложении такой обязанности на лицо, в пользовании которого находились названные помещения, тогда как в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность участвовать в уплате управляющей организации платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию, возникает непосредственно у участников долевой собственности, а не у лиц, временно их использующих.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.
Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать лишь стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Поэтому не исполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению права требования собственника имущества к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника имущества от обязанности, возложенной на него статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также договором N 325-у от 01.07.2007.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций оставили без внимания статью 116, пункт 2 статьи 161 и статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не предусматривающих наличия у арендатора нежилых помещений права на заключение от своего имени договоров на управление многоквартирным домом с оплатой расходов на содержание помещений, не принадлежащих ему на праве собственности, а также общего имущества собственников.
В обжалуемых судебных актах отсутствуют мотивы, по которым отклонены доводы ООО ЛОК "Алфияк" о том, что арендатор нежилых помещений не может нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, заявленные ответчиком в обоснование своих возражений предъявленному иску.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора нести расходы на содержание имущества только в отношении объекта аренды, но не общего имущества в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года подлежат отмене на основании части 1, пункта 1 части 2 и части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые по неполно установленным обстоятельствам, имеющим значение для разрешения спора, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, а дело N А33-14660/2010 - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить собственника нежилых помещений N 119 и N 122 общей площадью 517 квадратных метров, расположенных в многоквартирном доме N 18 на ул. 40 лет Победы в г. Красноярске, предложив представить соответствующие документы на основании части 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; решить вопрос о возможности привлечения собственника нежилых помещений к участию в деле; на основании доказательств, приобщенных к материалам дела, которым должна быть дана оценка, отвечающая требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить факт исполнения (не исполнения) договора N 325-у от 01.07.2007; исследовать допустимость взыскания расходов на содержание общего имущества с арендатора помещений, расположенных в многоквартирном доме; установить наличие (или отсутствие) соглашения между управляющей организацией, собственником нежилых помещений и их арендатором о порядке возмещения ООО ЛОК "Алфияк" расходов за собственника; разрешить спор с применением норм права, регулирующих возникшие правоотношения, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа,
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года по делу N А33-14660/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.Н.УМАНЬ
Судьи:
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Н.В.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 05.09.2011 ПО ДЕЛУ N А33-14660/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2011 г. N А33-14660/2010
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Уманя И.Н.,
судей Белоножко Т.В., Некрасовой Н.В.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительного комплекса "Алфияк" Мунц Марины Викторовны (доверенность от 22.06.2011 и паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительного комплекса "Алфияк" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года по делу N А33-14660/2010 (суд первой инстанции - Щелокова О.С.; суд апелляционной инстанции - Белан Н.Н., Кириллова Н.А., Гурова Т.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - ООО "УК "Красжилсервис") обратилось 01.10.2010 в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в суде первой инстанции, к обществу с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительному комплексу "Алфияк" (далее - ООО ЛОК "Алфияк") о взыскании на основании статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации 175.427 рублей, из которых 164.891 рубль 89 копеек составляют сумму долга, образовавшегося в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате стоимости услуг, оказанных по договору N 595-э/р на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, заключенного между ними 01.11.2008 (далее - договор N 595-э/р от 01.11.2008), а 10.535 рублей 11 копеек - проценты за пользование с 10.05.2009 по 10.08.2010 чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы, с учетом их уточнений, тем, что для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, в качестве управляющей организации выбрано ООО "УК "Красжилсервис"; тем, что ООО "УК "Красжилсервис" обеспечивало на основании договора N 595-э/р от 01.11.2008 содержание и ремонт общего имущества названного многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение общей площадью 517 квадратных метров, занимаемое ответчиком; тем, что ООО ЛОК "Алфияк" не исполнило обязательство, предусмотренное пунктом 3.1 договора N 595-э/р от 01.11.2008, по уплате истцу 9.303 рублей 41 копейки в месяц, подлежавших внесению в кассу ООО "УК "Красжилсервис" до 10 числа месяца, следующего за расчетным, в связи с чем образовался долг в сумме 164.891 рубля 89 копеек, на который начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования в 7,75 процентов годовых.
ООО ЛОК "Алфияк" в отзыве на исковое заявление сообщило о том, что договор N 595-э/р от 01.11.2008 является ничтожным, поскольку действует в отношении лица, не являющегося собственником нежилых помещений; о том, что предмет договора N 595-э/р от 01.11.2008 сторонами не согласован, в связи с чем он не является заключенным; о том, что ответчик не является собственником помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, следовательно, не должен нести бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме; о том, что арендуемое ответчиком помещение является пристроенным, с отдельным входом, не имеет лифта и мусоропровода, поэтому из расходов по его содержанию необходимо исключить стоимость эксплуатации и ремонта лифтов, мусоропровода, лестничных клеток.
Решением от 30 декабря 2010 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года, исковые требования удовлетворены, с ООО ЛОК "Алфияк" взысканы в пользу ООО "УК "Красжилсервис" 164.891 рубль 89 копеек основного долга, 10.535 рублей 11 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 6.262 рубля 81 копейка расходов по государственной пошлине.
В кассационной жалобе ООО ЛОК "Алфияк" просит отменить решение от 30 декабря 2010 года и постановление от 13 апреля 2011 года, принять новый судебный акт.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, решение от 30 декабря 2010 года и постановление от 13 апреля 2011 года приняты с неправильным применением норм права.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, находилось у ООО ЛОК "Алфияк" на праве аренды на основании договора аренды N 11337, заключенного 01.07.2008 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) и ООО ЛОК "Алфияк" (далее - договор аренды N 11337 от 01.07.2008) на срок более одного года; тем, что договор аренды N 11337 от 01.07.2008 не может являться основанием для возникновения каких-либо прав и обязанностей, поскольку он не прошел обязательной государственной регистрации, в связи с чем является ничтожным; на то, что в силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов на содержание имущества в многоквартирном доме возложено на собственника имущества, в связи с чем ООО ЛОК "Алфияк" и ООО "УК "Красжилсервис" не имели право заключать договор N 595-э/р от 01.11.2008, поскольку ответчик не являлся собственником имущества; на то, что истцом не доказан факт оказания услуг по ремонту и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, их размер и стоимость.
ООО "УК "Красжилсервис" в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, сообщает о том, что ООО ЛОК "Алфияк" пользовалось нежилым помещением в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, являлось потребителем комплекса работ и услуг, выполнявшихся истцом в процессе управления и технического обслуживания общего имущества названного многоквартирного дома; о том, что факт исполнения истцом обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и стоимость оказанных услуг подтверждается приобщенными к материалам дела доказательствами.
Определением от 7 июля 2011 года рассмотрение кассационной жалобы было назначено на 11.08.2011.
02.08.2011 в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поступило ходатайство ООО "УК "Красжилсервис" об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи Арбитражного суда Красноярского края.
Определением от 2 августа 2011 года ходатайство ООО "УК "Красжилсервис" об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи Арбитражного суда Красноярского края удовлетворено, судебное разбирательство перенесено на 12 часов 40 минут 30.08.2011.
Определение от 2 августа 2011 года размещено 03.08.2011 на общедоступных сайтах Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Копии определения от 2 августа 2011 года вручены сторонам, в том числе ООО ЛОК "Алфияк" 09.08.2011 и 10.08.2011 (уведомления о вручении регистрируемых почтовых отправлений N 66401141106839, 66401141106846), ООО "УК "Красжилсервис" 08.08.2011 и 10.08.2011 (уведомления о вручении регистрируемых почтовых отправлений N 66401141106815, 66401141106822).
В суд кассационной инстанции в судебное заседание, открытое в 12 часов 50 минут 30.08.2011, явилась представитель ООО "Алфияк" Мунц М.В.
Представитель ООО "УК "Красжилсервис" ни в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, ни в Арбитражный суд Красноярского края до 13 часов 20 минут 30.08.2011 не явился, в связи с чем рассмотрение кассационной жалобы осуществлялось без использования систем видеоконференцсвязи.
На основании части 1 статьи 163 и части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 30.08.2011 до 12 часов 05.09.2011, о чем сделано публичное извещение, размещенное 01.09.2011 на сайтах Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В судебное заседание после окончания в нем перерыва явилась та же представитель ООО ЛОК "Алфияк".
Дело рассмотрено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.
Представитель ООО ЛОК "Алфияк" Мунц М.В. поддержала в судебном заседании доводы кассационной жалобы.
Выслушав представителя ответчика, проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.07.2007 между собственниками помещений в многоквартирном доме N 18, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, согласно списку, приведенному в приложении N 1, 2, и ООО "УК "Красжилсервис" подписан договор управления многоквартирным домом N 325-у (далее - договор N 325-у от 01.07.2007), предметом которого является выполнение вторым, именуемым в договоре управляющей организацией, за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, в том числе, содержание и ремонт инженерных систем, мест общего пользования и придомовой территории, предоставление коммунальных услуг.
Собственники помещений приняли на себя обязательство вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещений (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади помещений, а также плату за коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе за лиц, проживающих в жилом помещении, принадлежащем собственнику (пункт 2.1.9 договора N 325-у от 01.07.2007).
Договор N 325-у от 01.07.2007 действует в течение 5 лет с момента его подписания (пункт 8.1) (л.д. 14 - 24 т. 1).
01.07.2008 между Департаментом и ООО ЛОК "Алфияк" подписан договор аренды N 11337, по условиям которого первый, именуемый в договоре арендодателем, принял на себя обязательство передать второму, именуемому арендатором, по акту приема-передачи нежилые помещения N 119 площадью 196,5 квадратных метров и N 122 площадью 320,5 квадратных метров, реестровый N СТР05562, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, для использования под оздоровительный комплекс, а арендатор обязался, в свою очередь, принять объект аренды во временное пользование и уплачивать арендную плату в соответствии с расчетом, содержащимся в приложении N 2 (л.д. 37 - 40 т. 1).
Приложения N 1, 2 к договору N 325-у от 01.07.2007 не содержат сведений о собственнике (собственниках) помещений N 119 и N 122, указанных в качестве объекта аренды в договоре аренды N 11337 от 01.07.2008 (л.д. 29 - 36 т. 1).
В пункте 2.1 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 срок его действия установлен сторонами с 01.07.2008 по 30.06.2013 включительно.
В пункте 3.5 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 на арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги по отдельному договору, заключаемому с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию здания.
Согласно пункту 4.2.6 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 арендатор принял на себя обязательство заключить в месячный срок договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.
01.11.2008 ООО "УК "Красжилсервис" и ООО ЛОК "Алфияк" заключили договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома N 595-э/р, по условиям которого первое, именуемое в договоре исполнителем, обеспечивает содержание и ремонт, в том числе капитальный, общего имущества, сбор и вывоз твердых бытовых отходов многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, 18, в котором расположено нежилое помещение общей площадью 517 квадратных метров.
ООО ЛОК "Алфияк", именуемое в договоре N 595-э/р от 01.11.2008 пользователем, производит оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе работ по техническому обслуживанию и обеспечению бесперебойной работы общедомового санитарно-технического и инженерного оборудования; работ по обеспечению выполнения функций, связанных с содержанием и ремонтом здания в целом, инженерного оборудования здания, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; работ по обеспечению поддержания надлежащего санитарного состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения; работ, обеспечивающих сбор и вывоз твердых бытовых отходов многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 595-э/р от 01.11.2008 оплата производится пользователем ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно пункту 3.2 договора N 595-э/р от 01.11.2008 размер оплаты определяется расчетом, содержащимся в приложении N 1.
В пункте 5.1 договора N 595-э/р от 01.11.2008 указано на его вступление в силу с даты подписания, на распространение действия договора на отношения сторон, возникшие с 01.11.2008, и на окончание его срока 31.12.2011.
В приложении N 1 к договору N 595-э/р от 01.11.2008 определена стоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, а также сбора и вывоза твердых бытовых отходов (л.д. 41 - 44 т. 1).
В подтверждение факта несения расходов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, д. 18, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями, акты сдачи-приемки выполненных работ от подрядных организаций, платежные поручения.
Неоплата ответчиком расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме послужила причиной обращения ООО "УК "Красжилсервис" в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании с ООО ЛОК "Алфияк" спорной суммы.
Суд первой инстанции квалифицировал договор N 595-э/р от 01.11.2008 как договор возмездного оказания услуг, предусмотренный главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, применив пункт 1 статьи 36, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210, 249, 309, пункт 1 статьи 290, статью 616, пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, вытекает непосредственно из договора аренды N 11337 от 01.07.2008, по условиям которого ООО ЛОК "Алфияк" приняло на себя обязательство по несению данного бремени.
Третий арбитражный апелляционный суд признал правильными обстоятельства, установленные решением от 30 декабря 2010 года, и по результатам повторного рассмотрения дела по апелляционной жалобе ООО ЛОК "Алфияк" оставил его без изменения, указав в постановлении от 13 апреля 2011 года на то, что собственник объекта аренды возложил на арендатора на основании пункта 4.2.6 договора аренды N 11337 от 01.07.2008 бремя содержания общего имущества многоквартирного дома в том объеме, который предусмотрен действующим законодательством для собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что обжалуемые судебные акты приняты по неполно установленным обстоятельствам дела, с неправильным применением норм права, в связи с чем они не отвечают требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Иного законом не предусмотрено.
Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также возлагает бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на собственников помещений.
Основанием для удовлетворения исковых требований и для оставления без изменения решения от 30 декабря 2010 года явились выводы о том, что ответчик несет бремя содержания общего имущества многоквартирного дома согласно соглашению с собственником, достигнутым при заключении договора аренды N 11337 от 01.07.2008.
Между тем, по условиям договора аренды N 11337 от 01.07.2008 на ООО ЛОК "Алфияк" не возлагалось обязанности по несению бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, в котором общество занимало два нежилых помещения. На иные доказательства, которые бы подтверждали соответствующие выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, суды первой и апелляционной инстанций не сослались.
Указывая в постановлении от 13 апреля 2011 года на то, что обязанность по несению бремени содержания общего имущества многоквартирного дома возложена на ответчика собственником объекта аренды, суд апелляционной инстанции не установил, соответственно, не назвал лицо, являющееся собственником нежилых помещений N 119 и N 122, названных в качестве объекта аренды в договоре аренды N 11337 от 01.07.2008.
В материалах дела, поступивших в суд кассационной инстанции, отсутствуют документы, которые бы позволили установить собственника вышеназванных помещений.
Сославшись на обязанность ответчика содержать общее имущество многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что таковая возникла из договора аренды N 11337 от 01.07.2008.
Однако договор аренды N 11337 от 01.07.2008, приобщенный к материалам дела в качестве письменного доказательства, не получил оценки в обжалуемых судебных актах, соответствующей требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указывая на то, что в силу договора аренды N 11337 от 01.07.2008 ответчик принял на себя обязательство по несению бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся занимаемые им помещения, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения, содержащиеся в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 2, 4, 12, 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Названными нормативными правовыми актами установлена необходимость государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды недвижимого имущества в случае, когда срок его действия составляет год и более.
Срок действия договора аренды N 11337 от 01.07.2008 установлен с 01.07.2008 по 30.06.2013, следовательно, в силу вышеназванных норм права данный договор подлежал государственной регистрации, а невыполнение сторонами требования законов может свидетельствовать о его незаключенности.
Доказательства, подтверждающие государственную регистрацию договора аренды N 11337 от 01.07.2008 в установленном законом порядке, в материалах дела нет.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае договор должен проверяться на предмет его заключенности или недействительности.
Ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции, основавшие выводы на условиях договора аренды N 11337 от 01.07.2008, не проверили его на предмет заключенности.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Такой договор N 325-у заключен 01.07.2007 между собственниками помещений многоквартирного дома N 18, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, и истцом, который приобщен к материалам дела в качестве письменного доказательства, но не получил оценки в обжалуемых судебных актах.
Предметом названного договора могут быть, исходя из его условий, те же работы и услуги, которые являются предметом договора N 595-э/р, подписанного 01.11.2008 истцом с ООО ЛОК "Алфияк".
Принимая решение о взыскании с ООО ЛОК "Алфияк" денежных средств, составляющих стоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома N 18, расположенного на ул. 40 лет Победы в г. Красноярске, проценты за пользование чужими денежными средствами, Арбитражный суд Красноярского края не принял во внимание того обстоятельства, что как договор N 325-у от 01.07.2007, так и договор N 595-э/р от 01.11.2008, предусматривают оплату работ по содержанию общего имущества одного и того же многоквартирного дома, причем первый за счет собственников помещений, а второй - за счет ответчика.
Не установив собственника нежилых помещений N 119 и N 122, на которого закон возлагает обязанность нести расходы по их содержанию, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о возложении такой обязанности на лицо, в пользовании которого находились названные помещения, тогда как в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность участвовать в уплате управляющей организации платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию, возникает непосредственно у участников долевой собственности, а не у лиц, временно их использующих.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.
Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать лишь стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Поэтому не исполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению права требования собственника имущества к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника имущества от обязанности, возложенной на него статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также договором N 325-у от 01.07.2007.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций оставили без внимания статью 116, пункт 2 статьи 161 и статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не предусматривающих наличия у арендатора нежилых помещений права на заключение от своего имени договоров на управление многоквартирным домом с оплатой расходов на содержание помещений, не принадлежащих ему на праве собственности, а также общего имущества собственников.
В обжалуемых судебных актах отсутствуют мотивы, по которым отклонены доводы ООО ЛОК "Алфияк" о том, что арендатор нежилых помещений не может нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, заявленные ответчиком в обоснование своих возражений предъявленному иску.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора нести расходы на содержание имущества только в отношении объекта аренды, но не общего имущества в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года подлежат отмене на основании части 1, пункта 1 части 2 и части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые по неполно установленным обстоятельствам, имеющим значение для разрешения спора, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, а дело N А33-14660/2010 - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить собственника нежилых помещений N 119 и N 122 общей площадью 517 квадратных метров, расположенных в многоквартирном доме N 18 на ул. 40 лет Победы в г. Красноярске, предложив представить соответствующие документы на основании части 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; решить вопрос о возможности привлечения собственника нежилых помещений к участию в деле; на основании доказательств, приобщенных к материалам дела, которым должна быть дана оценка, отвечающая требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить факт исполнения (не исполнения) договора N 325-у от 01.07.2007; исследовать допустимость взыскания расходов на содержание общего имущества с арендатора помещений, расположенных в многоквартирном доме; установить наличие (или отсутствие) соглашения между управляющей организацией, собственником нежилых помещений и их арендатором о порядке возмещения ООО ЛОК "Алфияк" расходов за собственника; разрешить спор с применением норм права, регулирующих возникшие правоотношения, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа,
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 года по делу N А33-14660/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.Н.УМАНЬ
Судьи:
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Н.В.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)