Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,
при участии в заседании:
от истца - Янович И.И., по доверенности от 27.07.2011 г., Мякотин С.В., по доверенности от 22.04.2010 г.,
от ответчика - Феоктистова А.М., по доверенности от 13.10.20110 года N 2-1074; Зотова И.Ю., по доверенности от 14.07.2011 года N 1-2007.
от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев 22 августа 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Товарищества собственников жилья "ПАНОРАМА"
на решение от 11 февраля 2011 года Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Гречишкиным А.А.,
на постановление от 29 марта 2011 года N 09АП-4950/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Семикиной О.Н., Баниным И.Н., Юрковой Н.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "ПАНОРАМА"
к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед",
третьи лица - Закрытое акционерное общество "Интелресурс", Общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатационное Строительно-производственное Объединение ВЕКТОР",
о взыскании расходов по содержанию общего имущества
установил:
Товарищество собственников жилья "ПАНОРАМА" (далее - ТСЖ "ПАНОРАМА") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" (далее - ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед"), с участием а качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмете спора, - Закрытого акционерного общества "Интелресурс", Обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-производственное объединение ВЕКТОР" о взыскании денежных средств на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 9 921 361 руб. 53 коп. и неустойки в размере 1 968 245 руб. 04 коп.
В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчик не производит оплату расходов по содержанию нежилых помещений в многоквартирном доме с учетом положений ст. ст. 309, 310, 314, 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 36, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 февраля 2011 г. по делу N А40-54599/10-109-415, оставленным без изменения постановлением от 29 марта 2011 года N 09АП-4950/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в лице своего арендатора - ЗАО "Интелресурс" вносило плату за период с 01.08.2007 г. по 30.09.2009 г. по договорам на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01 августа 2009 г. напрямую обслуживающей организации - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании письма ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 о 30.07.2007 г. в полном объеме. В этой связи суды сделали выводы о том, что у ответчика отсутствует обязанность производить оплату по содержанию нежилых помещений, принадлежащих ответчику повторно, поскольку ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" представлены доказательства несения расходов по обслуживанию принадлежащих ему нежилых помещений.
Суды нижестоящих инстанций также указали, что истец не представил доказательств, подтверждающих задолженность ответчика за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также доказательств, свидетельствующих о размере доли ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в общем имуществе в многоквартирном доме.
Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ТСЖ "ПАНОРАМА", которое полагает, что арбитражным судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя кассационной жалобы поддержали доводы кассационной жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.
Представители ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просили суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ТСЖ "ПАНОРАМА" - без удовлетворения.
Закрытое акционерное общество "Интелресурс", Общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатационное Строительно-производственное Объединение ВЕКТОР", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед", ЗАО "Интелресурс", ООО "Эксплуатационное Строительно-производственное Объединение ВЕКТОР" отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей заявителя жалобы и ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанции представленным в материалы дела доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами нижестоящих инстанций, ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" является застройщиком жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1, а также учредителем Товарищества собственников жилья "ПАНОРАМА".
ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1.
Управление многоквартирным домом осуществляется истцом.
Как указывает ТСЖ "ПАНОРАМА", за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" не вносило платежей в счет оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, размер задолженности ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме составляет 9.921.361 руб. 53 коп.
Установлено, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в 2007 году сдавало в аренду нежилые помещения общей площадью 3147,7 кв. м. ЗАО "Интелресурс" на основании договора аренды нежилых помещений N И5/06/Д от 01.10.2006 г., согласно условиям п. 1.1. которого для расчета арендной платы и других финансовых обязательств арендатора, вводится понятие расчетной площади помещений. Стороны договора аренды договорились, что расчетная площадь помещений, рассчитывается в соответствии с системой измерения согласованной между сторонами и составляет 3618 кв. м. При этом в соответствии п. 1.3. договора аренды, эксплуатационные расходы не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельного договора, исходя из ставки, установленной в таком договоре за эксплуатацию одного кв. м арендуемых помещений в год.
Эксплуатирующей организацией в соответствии с письмом ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 от 30.07.2007 г. являлось ООО "ЭСПО ВЕКТОР". Указанное обстоятельство послужило основанием для ЗАО "Интелресурс" как заказчика во исполнение принятых на себя обязательств как арендатора (п. 1.3) по договору аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г., заключить с ООО "ЭСПО ВЕКТОР" как исполнителем договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., по условиям которого (п. 1.1. договора на оказание услуг) заказчик поручает, а ООО "ЭСПО ВЕКТОР" как исполнитель принимает на себя обязательства по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем фитнес-центра общей площадью 3618 кв. м, расположенных в подвале, первом этаже и втором этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 2.
Согласно п. 5 договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. стоимость услуг исполнителя составляет 130.309 руб. в месяц.
Установлено, что впоследствии 01.08.2009 г. между ЗАО "Интелресурс" как заказчиком и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" как исполнителем был заключен новый договор на оказание услуг от 01.08.2009 г. N 08/2009 на тех же условиях, что договор на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. ввиду окончания срока его действия.
Как указано выше, при отказе в удовлетворении исковых требований арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в лице своего арендатора - ЗАО "Интелресурс" вносило плату за период с 01.08.2007 г. по 30.09.2009 г. по договорам на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01 августа 2009 г. напрямую обслуживающей организации - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании письма ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 о 30.07.2007 г. в полном объеме, что подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями. На этом основании, считают суды, у ответчика не возникло обязательств перед истцом.
В этой связи суды сделали выводы о том, что у ответчика отсутствует обязанность производить оплату по содержанию нежилых помещений, принадлежащих ответчику повторно, поскольку ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" представлены доказательства несения расходов по обслуживанию принадлежащих ему нежилых помещений.
Суды нижестоящих инстанций также указали, что истец не представил доказательств, подтверждающих задолженность ответчика за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также доказательств, свидетельствующих о размере доли ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в общем имуществе в многоквартирном доме.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами судов первой и второй инстанции, поскольку считает, что данные выводы сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, имеющих значения для правильного разрешения спора.
Судам и первой и апелляционной инстанции не принято во внимание, что несение собственником нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно требованиям ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 09 ноября 2010 г. N 4910/10.
В части несения ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" бремени расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ дано толкование положений ст. 36 ЖК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и указано, что несение собственником нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.
Как указано выше, в соответствии с пунктом п. 1.3. договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г., заключенного между Частной компанией с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" и ЗАО "Интелресурс" как арендатором, эксплуатационные расходы (затраты арендатора в части технического обслуживания инженерных систем и оборудования, расположенных в арендуемых помещениях) не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельных договоров, исходя из ставки, установленной в таком договоре, за эксплуатацию одного квадратного метра арендуемых помещений в год.
Истец письмом от 30.07.2007 г. исх. N 02/07 предложил ответчику оформить все договорные отношения по обслуживанию принадлежащих ответчику на праве личной собственности нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м непосредственно с ООО "ЭСПО ВЕКТОР", что соответствует условиям п. 3.2.6. договора между истцом и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" от 01 августа 2007 г., в соответствии с которым последнее было уполномочен заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельные договоры на обслуживание инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников и после общих эксплуатационных границ, которые включали в себя коммуникации дома и обслуживались уже напрямую ТСЖ в соответствии с п. 2.2.13.
Как следует из условий п. 1.1. договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., заключенного между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" исполнитель (ООО "ЭСПО ВЕКТОР") обязался оказывать заказчику услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, находящегося по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2.
Из представленных в материалы дела актов разграничения эксплуатационной ответственности к договору на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. усматривается, что сторонами конкретизирован предмет договора путем установления границ эксплуатационной ответственности ООО "ЭСПО ВЕКТОР" по данному договору, установив данную границу исключительно по границам нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м (Фитнес Центр), принадлежащих ответчику на праве личной собственности и сдаваемых в аренду.
В этой связи из условий договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., договора на оказание услуг от 01.08.2009 г. N 08/2009, следует, что оказываемые по названным договорам услуги касаются исключительно обслуживания нежилых помещений (Фитнес Центр), расположенных в многоквартирном доме и принадлежащих ответчику на праве личной собственности и не касаются обслуживания общего имущества в многоквартирном доме.
Изложенное также усматривается из п. 1.1. договоров оказания услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., N 08/2009 от 01 августа 2009 г., в которых прямо предусмотрено, что услуги, оказываемые по данным договорам, состоят из услуг по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2., то есть нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Из актов разграничения эксплуатационной ответственности, являющихся приложениями к вышеназванным договорам следует, что акты составлены исключительно по объекту Фитнес Центр, расположенному в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2. Указанные акты не касаются эксплуатации иного имущества, находящегося в многоквартирном доме.
Из представленных в материалы дела счетов на оплату услуг и платежных поручений об оплате денежных средств ответчиком ООО "ЭСПО-Вектор" (т. 2, л.д. 45-150) усматривается, что последние не содержат ссылки на то, что денежные средства оплачиваются за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Названные документы, имеющиеся в материалах дела, содержат указание на то, что денежные средства оплачиваются за услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, за услуги по отмывке стеклянных поверхностей здания фитнес центра, что свидетельствует о произведении оплаты за содержание личного имущества ответчика.
С учетом названного выводы нижестоящих инстанций о том, что ответчик в лице своего арендатора вносил платежи по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по договорам оказания услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., N 08/2009 от 01 августа 2009 г., в связи с чем у него отсутствует взыскиваемая истцом задолженность, прямо противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Выводы арбитражных судов нижестоящих инстанций о том, что у ответчика вообще отсутствует отыскиваемая задолженность перед истцом по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку ответчик в полном объеме вносил плату за содержание и ремонт общего имущества, а ТСЖ "ПАНОРАМА" не представило доказательства наличия данной задолженности у ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, имеющих значения для правильного разрешения спора.
Если управление многоквартирным домом осуществляется в форме товарищества собственников жилья, то в силу п. п. 2, 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления ТСЖ сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ следует, что расчет задолженности за ремонт и содержание общего имущества представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяца.
Следовательно, конкретный размер платы каждого собственника помещения в многоквартирном доме за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется умножением суммы ставки техобслуживания, установленной общим собранием членов ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на площадь помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику на праве личной собственности, и на количество дней соответствующего месяца. При этом, при определении размера задолженности каждого собственника помещения в многоквартирном доме по внесению платы за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме какие-либо иные показатели, в том числе и цифровые, за исключением указанных выше, не принимаются во внимание.
В обоснование исковых требований ТСЖ "ПАНОРАМА" ссылалось на то, что в соответствии с Протоколом общего годового отчетного (выборного) собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА" за период от 01.08.2007 г. по 31.07.2008 г., проводимого в форме заочного голосования от 01 ноября 2008 г. (т. 1, л.д. 34 - 37), общим собранием членов ТСЖ "ПАНОРАМА" были утверждены, в том числе сметы доходов и расходов на 2007, 2008, 2009 - 2010 г. г. по содержанию и техническому обслуживанию жилого комплекса "ПАНОРАМА" со ставками технического обслуживания в размере 130.50 руб., 121,68 руб. и 109,00 руб. соответственно в месяц за 1 квадратный метр общей площади помещения собственника.
Как указывает заявитель жалобы, в голосовании принимал участие представитель ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед", который подписал данный протокол общего годового отчетного (выборного) собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА" от 01 ноября 2008 г., каких-либо возражений относительно указанных сумм ставок не заявил. Указанное решение ТСЖ "ПАНОРАМА", оформленное названным протоколом, в установленном законом порядке и судебном порядке не оспорено и не отменено.
Как указывает заявитель жалобы, в материалы дела ТСЖ "ПАНОРАМА" представлен произведенный в соответствии вышеизложенной формулой расчет взыскиваемой истцом с ответчика задолженности в виде неполученной платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. в размере 9 921 361 руб. 53 коп. (т. 1, л.д. 40 - 41), а также расчет начисленной истцом на сумму основной задолженности неустойки за период допущенной просрочки по оплате в размере 1 968 245 руб. 73 коп. на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ, п. 2 ст. 154 ЖК РФ.
При этом, как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанции, ответчиком в подтверждение несения последним расходов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г., а не личного имущества, также представлен расчет, согласно которому общая сумма денежных средств за весь период времени перечисленная ЗАО "Интелресурс" за ответчика, равняется 3 518 343 руб., что также не опровергается ответчиком.
ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" для подтверждения оплаты за содержание и ремонт общего имущества в вышеназванном размере представлены платежные поручения (т. 2, л.д. 45 - 150). Из указанных платежных поручений об оплате денежных средств ответчиком ООО "ЭСПО-ВЕКТОР" (т. 2, л.д. 45 - 150) усматривается, что последние не содержат ссылки на то, что денежные средства оплачиваются за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Последние содержат указание на то, что денежные средства оплачиваются за услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, за услуги по отмывке стеклянных поверхностей здания фитнес центра, то есть оплаты за содержание личного имущества.
При этом, нижестоящие инстанции в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследованы и не дана правовая оценка представленным ответчиком в подтверждение несения затрат за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме платежным поручениям об оплате денежных средств (т. 2, л.д. 45 - 150), исходя из назначения платежей.
Судами обеих инстанций также в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследован и не дана надлежащая правовая оценка представленному истцом в материалы делу расчету взыскиваемой истцом с ответчика задолженности в виде неполученной платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. в размере 9 921 361 руб. 53 коп. (т. 1, л.д. 40 - 41), а также расчету начисленной истцом на сумму основной задолженности неустойки за период допущенной просрочки по оплате в размере 1 968 245 руб. 73 коп., в том числе на предмет использования вышеуказанного механизма расчета (а именно умножения суммы ставки техобслуживания многоквартирного дома, установленной решением общего собрания членов ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оформленного Протоколом общего годового собрания членов ТСЖ от 01 ноября 2008 г., на площадь помещения в многоквартирном доме, принадлежащего ответчику на праве личной собственности (3147, 7 кв. м), и на количество дней просрочки за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г., а также с учетом представленного ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" контррасчета несения последним расходов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г., а не личного имущества, в размере 3 518 343 руб.
Суды нижестоящих инстанций также указали на то, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о размере доли ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в общем имуществе в многоквартирном доме.
Указанные выводы судов нижестоящих инстанций также не могут быть признаны правомерными, поскольку сделаны без учета положений п. 1 ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249 ГК РФ и представленных в материалы дела доказательств.
В силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру площади принадлежащего собственнику имущества.
В силу ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения данного собственника.
В материалы представлены документ, подтверждающий площадь помещения, принадлежащего ответчику, а именно свидетельство о государственной регистрации права от 22 августа 2006 г. условный номер 77-77-11/090/2006-289, протокол общего собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА", которыми установлены ставки технического обслуживания по содержанию общего имущества в многоквартирном доме уже рассчитанных за 1 кв. м помещений каждого собственника (т. 1, л.д. 34 - 37), расчет задолженности ответчика по вышеописанной формуле (т. 1, л.д. 40 - 41), которая учитывает метраж помещения ответчика и его долю в общем имуществе.
При этом, нижестоящими судами не дана правовая оценка тому обстоятельству достаточности или недостаточности в своей совокупности указанных документов для определения размера платы ответчика за содержание и ремонт общего имущества.
Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 3 147,7 кв. м, постольку ответчик производил обслуживание помещений общего пользования в объеме 470,3 кв. м.
Судебная коллегия также не может согласиться с указанным выводом суда апелляционной инстанции как документально неподтвержденным и сделанным без исследования и оценки всех доказательств по делу с нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пункт 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
По общему правилу доказательства в подтверждение своих доводов и возражений представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд, в силу частей 1, 4, 5, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте.
В пункте 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Согласно пункту 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны, в том числе фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 данной статьи.
В п. 1.1. договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г. стороны специально договорились о том, что для расчета арендной платы и других финансовых обязательств арендатора, вводится понятие расчетной площади помещений. Стороны договорились, что расчетная площадь помещений, рассчитанная в соответствии с системой измерений, согласованной между сторонами, составляет 3 618 кв. м
Между тем, в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, какая система измерений использовалась сторонами договора для определения расчетной площади помещений в объеме 3 618 кв. м, почему определена площадь именно в 3 618 кв. м, а не иная, входило ли туда вообще общее имущество в многоквартирном доме в целом или в части, если входило, то в какой части.
Судом апелляционной инстанции не указано, какую именно часть общего имущества, какие именно помещения общего пользования в объеме 470,3 кв. м обслуживал ответчик, каким образом это обслуживание осуществлялось, какова стоимость данного обслуживания (она больше или меньше размера исковых требований) и чем сам факт данного обслуживания подтверждается, почему ответчик не обслуживал иное общее имущество в многоквартирном доме (лифты, чердачные помещения, общие коммуникации, земельный участок, на котором расположен дом), доля в праве на которое у него имеется и обязанность по оплате расходов на содержание которого несет ответчик.
Более того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ ни часть в общем имуществе в многоквартирном доме ни все общее имущество в многоквартирном доме не могут служить самостоятельным объектом права, передаваться во владение другому лицу, поскольку указанные нормы прямо устанавливают запрет на выдел в натуре доли в общей собственности на общее имущество, находящееся в многоквартирном жилом доме и указывают на необходимость совместного использования именно всего общего имущества.
В этой связи судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что чисто технически нельзя осуществлять обслуживание лишь части общего имущества в многоквартирном доме в размере доли какого-то конкретного сособственника.
Нижестоящие суды посчитали, что у ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" отсутствует задолженность по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме в размере 9 921 361 руб. 54 коп., придя к выводу о том, что ответчик в лице ЗАО "Интелресурс" вносил плату за ремонт и содержание своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не ТСЖ "ПАНОРАМА", а эксплуатирующей компании - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании договоров на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01.08.2009 г., заключенных между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР".
При этом, судами обеих инстанций в нарушение положений ст. 161 ЖК РФ, положений раздела VI ЖК РФ не принято во внимание, что у ООО "ЭСПО ВЕКТОР" не было оснований для получения денежных средств за содержание и ремонт общего имущества от ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" за истца, а у ответчика не было оснований для оплаты денежных средств за содержание и ремонт общего имущества ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не истцу.
Как указано выше, указанные договоры на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01.08.2009 г., заключенные между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР", касались не содержания общего имущества в многоквартирном доме, а личного обслуживания непосредственно нежилых помещений в многоквартирном доме общей площадью 3147,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед".
Жилищный кодекс Российской Федерации в нормах ст. 161 предусмотрел только три способа управления многоквартирным домом, а именно: непосредственное управление собственниками помещений; управление посредством ТСЖ; управление посредством управляющей компании.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 статьи 161 ЖК РФ).
Анализ положений раздела VI Жилищного кодекса Российской Федерации, который посвящен товариществу собственников жилья, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме товарищества собственников жилья исключает существование иного способа управления многоквартирным этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Данная норма во взаимосвязи с п. 2 ст. 138, п. 5, 6 ст. 155, ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что в случае создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, только оно вправе заключать договоры на обслуживание и ремонт общего имущества и получать денежные средства от собственников помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Положения п. 2 ст. 162 ЖК РФ не предусматривают возможности конкретного собственника помещений в многоквартирном доме заключать договор на ремонт и содержание своей доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме с какой-либо организацией и оплачивать ей, а не ТСЖ денежные средства.
Это объясняется прежде всего правовой (в п. 4 ст. 37 ЖК РФ установлен запрет на выдел доли в натуре) и технической (не представляется возможным выделение в натуре доли собственника в размере 29% в праве общей собственности на лифт в доме, общие домовые коммуникации и пр.) невозможностью выделения данной доли в натуре, а также возникающей в связи с этим необходимостью управления и содержания именно общего имущества в целом (не долей в общем имуществе конкретных собственников), которое в силу прямого указания закона осуществляется исключительно ТСЖ как лицом, в силу прямого указания закона обязанным осуществлять управление и содержание общего имущества.
Заключение же ТСЖ предусмотренного п. 2 ст. 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом с иной организацией, не только не прекращает обязанности ТСЖ перед собственниками помещений в таком доме по управлению и содержанию общего имущества, но и предполагает возникновение у ТСЖ новой обязанности - контролировать выполнение такой организацией договорных обязательств как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, положения п. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138, п. 5 и 6 ст. 155 и ст. 162 ЖК РФ обеспечивают предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме услуг, связанных с содержанием общего имущества со стороны ТСЖ, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должна быть внесена соответствующая плата, в том числе для исполнения обязательств ТСЖ перед иной организацией по договору управления многоквартирным домом, который заключается ТСЖ (а не отдельным собственником) и контролируется ТСЖ в интересах всех собственников, не снимая при этом с ТСЖ обязанности перед собственниками по ремонту и содержанию общего имущества.
При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит положений об изменении внесения платы за ремонт и содержание общего имущества, которая должна осуществляться именно ТСЖ всеми собственниками помещений, в связи с возможным заключением ТСЖ с иной организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Аналогичная позиция разъяснена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 22 марта 2011 г. N 11333/10 по делу по делу N А40-16297/09-6-189.
Установлено, что управление жилым многоквартирным комплексом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1 осуществляется Товариществом собственников жилья "ПАНОРАМА". Какого-либо иного способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме не избиралось и не устанавливалось.
Из материалов дела следует, что 01.08.2007 г. между ТСЖ "ПАНОРАМА" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" был заключен договор от 01.08.2007 г., в соответствии с которым ООО "ЭСПО ВЕКТОР" осуществляло обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, а ТСЖ "ПАНОРАМА" осуществляло контроль за деятельностью ООО "ЭСПО ВЕКТОР" и оплачивало ООО "ЭСПО ВЕКТОР" денежные средства (т. 1, л.д. 83 - 87).
Названный договор от 01.08.2007 г. не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" получать напрямую от собственников платежи по оплате содержания и ремонта общего имущества, не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" заключать договоры с собственниками по ремонту и содержанию их долей в праве на общее имущество, поскольку данные денежные средства должны оплачиваться истцу, который вправе иметь контрагентов, которые осуществляют содержание общего имущества ТСЖ.
В п. 3.2.6. данного договора ООО "ЭСПО ВЕКТОР" предоставлено лишь право на заключение с собственниками договоров на обслуживание личных инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников, в связи с чем, оплата по данным договорам по обслуживанию личного имущества собственника зачислялась ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не ТСЖ и не могла как-то отразиться на необходимости оплаты ТСЖ за ремонт и содержание общего имущества каждым собственником.
При указанных обстоятельствах и в силу указанных положений действующего законодательства, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у ответчика отсутствует задолженность по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме в размере 9 921 361 руб. 54 коп., поскольку ответчик в лице своего арендатора вносил плату за ремонт и содержание своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не ТСЖ "ПАНОРАМА", а эксплуатирующей компании - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании договоров на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01 августа 2009 г., заключенных между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР", сделаны с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
В случае несоответствия выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции вправе отменить эти судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу вышеуказанных норм права, а также при изложенных выше обстоятельствах, поскольку судами первой и апелляционной инстанции не установлены в полной мере обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а рассмотрение доказательств и установление обстоятельств по делу выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении и постановлении фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, оценить имеющиеся и представленные доказательства в их совокупности, проверить обоснованность исковых требований и возражений ответчика против иска, предложить сторонам представить уточненные расчеты иска, сверки расчетов, оценить доводы и возражения сторон, в связи с чем, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2011 года по делу N А40-54599/10-109-415 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Э.Г. ХОМЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.08.2011 N КГ-А40/8071-11 ПО ДЕЛУ N А40-54599/10-109-415
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2011 г. N КГ-А40/8071-11
Дело N А40-54599/10-109-415
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,
при участии в заседании:
от истца - Янович И.И., по доверенности от 27.07.2011 г., Мякотин С.В., по доверенности от 22.04.2010 г.,
от ответчика - Феоктистова А.М., по доверенности от 13.10.20110 года N 2-1074; Зотова И.Ю., по доверенности от 14.07.2011 года N 1-2007.
от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев 22 августа 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Товарищества собственников жилья "ПАНОРАМА"
на решение от 11 февраля 2011 года Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Гречишкиным А.А.,
на постановление от 29 марта 2011 года N 09АП-4950/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Семикиной О.Н., Баниным И.Н., Юрковой Н.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "ПАНОРАМА"
к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед",
третьи лица - Закрытое акционерное общество "Интелресурс", Общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатационное Строительно-производственное Объединение ВЕКТОР",
о взыскании расходов по содержанию общего имущества
установил:
Товарищество собственников жилья "ПАНОРАМА" (далее - ТСЖ "ПАНОРАМА") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к Частной компании с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" (далее - ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед"), с участием а качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмете спора, - Закрытого акционерного общества "Интелресурс", Обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-производственное объединение ВЕКТОР" о взыскании денежных средств на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 9 921 361 руб. 53 коп. и неустойки в размере 1 968 245 руб. 04 коп.
В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчик не производит оплату расходов по содержанию нежилых помещений в многоквартирном доме с учетом положений ст. ст. 309, 310, 314, 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 36, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 февраля 2011 г. по делу N А40-54599/10-109-415, оставленным без изменения постановлением от 29 марта 2011 года N 09АП-4950/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в лице своего арендатора - ЗАО "Интелресурс" вносило плату за период с 01.08.2007 г. по 30.09.2009 г. по договорам на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01 августа 2009 г. напрямую обслуживающей организации - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании письма ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 о 30.07.2007 г. в полном объеме. В этой связи суды сделали выводы о том, что у ответчика отсутствует обязанность производить оплату по содержанию нежилых помещений, принадлежащих ответчику повторно, поскольку ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" представлены доказательства несения расходов по обслуживанию принадлежащих ему нежилых помещений.
Суды нижестоящих инстанций также указали, что истец не представил доказательств, подтверждающих задолженность ответчика за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также доказательств, свидетельствующих о размере доли ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в общем имуществе в многоквартирном доме.
Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ТСЖ "ПАНОРАМА", которое полагает, что арбитражным судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя кассационной жалобы поддержали доводы кассационной жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.
Представители ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просили суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ТСЖ "ПАНОРАМА" - без удовлетворения.
Закрытое акционерное общество "Интелресурс", Общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатационное Строительно-производственное Объединение ВЕКТОР", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед", ЗАО "Интелресурс", ООО "Эксплуатационное Строительно-производственное Объединение ВЕКТОР" отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей заявителя жалобы и ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанции представленным в материалы дела доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами нижестоящих инстанций, ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" является застройщиком жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1, а также учредителем Товарищества собственников жилья "ПАНОРАМА".
ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1.
Управление многоквартирным домом осуществляется истцом.
Как указывает ТСЖ "ПАНОРАМА", за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" не вносило платежей в счет оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, размер задолженности ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме составляет 9.921.361 руб. 53 коп.
Установлено, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в 2007 году сдавало в аренду нежилые помещения общей площадью 3147,7 кв. м. ЗАО "Интелресурс" на основании договора аренды нежилых помещений N И5/06/Д от 01.10.2006 г., согласно условиям п. 1.1. которого для расчета арендной платы и других финансовых обязательств арендатора, вводится понятие расчетной площади помещений. Стороны договора аренды договорились, что расчетная площадь помещений, рассчитывается в соответствии с системой измерения согласованной между сторонами и составляет 3618 кв. м. При этом в соответствии п. 1.3. договора аренды, эксплуатационные расходы не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельного договора, исходя из ставки, установленной в таком договоре за эксплуатацию одного кв. м арендуемых помещений в год.
Эксплуатирующей организацией в соответствии с письмом ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 от 30.07.2007 г. являлось ООО "ЭСПО ВЕКТОР". Указанное обстоятельство послужило основанием для ЗАО "Интелресурс" как заказчика во исполнение принятых на себя обязательств как арендатора (п. 1.3) по договору аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г., заключить с ООО "ЭСПО ВЕКТОР" как исполнителем договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., по условиям которого (п. 1.1. договора на оказание услуг) заказчик поручает, а ООО "ЭСПО ВЕКТОР" как исполнитель принимает на себя обязательства по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем фитнес-центра общей площадью 3618 кв. м, расположенных в подвале, первом этаже и втором этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 2.
Согласно п. 5 договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. стоимость услуг исполнителя составляет 130.309 руб. в месяц.
Установлено, что впоследствии 01.08.2009 г. между ЗАО "Интелресурс" как заказчиком и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" как исполнителем был заключен новый договор на оказание услуг от 01.08.2009 г. N 08/2009 на тех же условиях, что договор на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. ввиду окончания срока его действия.
Как указано выше, при отказе в удовлетворении исковых требований арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в лице своего арендатора - ЗАО "Интелресурс" вносило плату за период с 01.08.2007 г. по 30.09.2009 г. по договорам на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01 августа 2009 г. напрямую обслуживающей организации - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании письма ТСЖ "ПАНОРАМА" N 02/07 о 30.07.2007 г. в полном объеме, что подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями. На этом основании, считают суды, у ответчика не возникло обязательств перед истцом.
В этой связи суды сделали выводы о том, что у ответчика отсутствует обязанность производить оплату по содержанию нежилых помещений, принадлежащих ответчику повторно, поскольку ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" представлены доказательства несения расходов по обслуживанию принадлежащих ему нежилых помещений.
Суды нижестоящих инстанций также указали, что истец не представил доказательств, подтверждающих задолженность ответчика за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также доказательств, свидетельствующих о размере доли ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в общем имуществе в многоквартирном доме.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами судов первой и второй инстанции, поскольку считает, что данные выводы сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, имеющих значения для правильного разрешения спора.
Судам и первой и апелляционной инстанции не принято во внимание, что несение собственником нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно требованиям ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 09 ноября 2010 г. N 4910/10.
В части несения ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" бремени расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ дано толкование положений ст. 36 ЖК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и указано, что несение собственником нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.
Как указано выше, в соответствии с пунктом п. 1.3. договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г., заключенного между Частной компанией с ограниченной ответственностью "Истпойнт Трейдинг Лимитед" и ЗАО "Интелресурс" как арендатором, эксплуатационные расходы (затраты арендатора в части технического обслуживания инженерных систем и оборудования, расположенных в арендуемых помещениях) не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании отдельных договоров, исходя из ставки, установленной в таком договоре, за эксплуатацию одного квадратного метра арендуемых помещений в год.
Истец письмом от 30.07.2007 г. исх. N 02/07 предложил ответчику оформить все договорные отношения по обслуживанию принадлежащих ответчику на праве личной собственности нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м непосредственно с ООО "ЭСПО ВЕКТОР", что соответствует условиям п. 3.2.6. договора между истцом и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" от 01 августа 2007 г., в соответствии с которым последнее было уполномочен заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельные договоры на обслуживание инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников и после общих эксплуатационных границ, которые включали в себя коммуникации дома и обслуживались уже напрямую ТСЖ в соответствии с п. 2.2.13.
Как следует из условий п. 1.1. договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., заключенного между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" исполнитель (ООО "ЭСПО ВЕКТОР") обязался оказывать заказчику услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, находящегося по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2.
Из представленных в материалы дела актов разграничения эксплуатационной ответственности к договору на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. усматривается, что сторонами конкретизирован предмет договора путем установления границ эксплуатационной ответственности ООО "ЭСПО ВЕКТОР" по данному договору, установив данную границу исключительно по границам нежилых помещений в многоквартирном доме, общей площадью 3147,7 кв. м (Фитнес Центр), принадлежащих ответчику на праве личной собственности и сдаваемых в аренду.
В этой связи из условий договора на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., договора на оказание услуг от 01.08.2009 г. N 08/2009, следует, что оказываемые по названным договорам услуги касаются исключительно обслуживания нежилых помещений (Фитнес Центр), расположенных в многоквартирном доме и принадлежащих ответчику на праве личной собственности и не касаются обслуживания общего имущества в многоквартирном доме.
Изложенное также усматривается из п. 1.1. договоров оказания услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., N 08/2009 от 01 августа 2009 г., в которых прямо предусмотрено, что услуги, оказываемые по данным договорам, состоят из услуг по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, расположенных в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2., то есть нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Из актов разграничения эксплуатационной ответственности, являющихся приложениями к вышеназванным договорам следует, что акты составлены исключительно по объекту Фитнес Центр, расположенному в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Москва, ул. Климашкина, дом 17, стр. 2. Указанные акты не касаются эксплуатации иного имущества, находящегося в многоквартирном доме.
Из представленных в материалы дела счетов на оплату услуг и платежных поручений об оплате денежных средств ответчиком ООО "ЭСПО-Вектор" (т. 2, л.д. 45-150) усматривается, что последние не содержат ссылки на то, что денежные средства оплачиваются за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Названные документы, имеющиеся в материалах дела, содержат указание на то, что денежные средства оплачиваются за услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, за услуги по отмывке стеклянных поверхностей здания фитнес центра, что свидетельствует о произведении оплаты за содержание личного имущества ответчика.
С учетом названного выводы нижестоящих инстанций о том, что ответчик в лице своего арендатора вносил платежи по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по договорам оказания услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г., N 08/2009 от 01 августа 2009 г., в связи с чем у него отсутствует взыскиваемая истцом задолженность, прямо противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Выводы арбитражных судов нижестоящих инстанций о том, что у ответчика вообще отсутствует отыскиваемая задолженность перед истцом по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку ответчик в полном объеме вносил плату за содержание и ремонт общего имущества, а ТСЖ "ПАНОРАМА" не представило доказательства наличия данной задолженности у ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, имеющих значения для правильного разрешения спора.
Если управление многоквартирным домом осуществляется в форме товарищества собственников жилья, то в силу п. п. 2, 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления ТСЖ сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ следует, что расчет задолженности за ремонт и содержание общего имущества представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяца.
Следовательно, конкретный размер платы каждого собственника помещения в многоквартирном доме за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется умножением суммы ставки техобслуживания, установленной общим собранием членов ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на площадь помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику на праве личной собственности, и на количество дней соответствующего месяца. При этом, при определении размера задолженности каждого собственника помещения в многоквартирном доме по внесению платы за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме какие-либо иные показатели, в том числе и цифровые, за исключением указанных выше, не принимаются во внимание.
В обоснование исковых требований ТСЖ "ПАНОРАМА" ссылалось на то, что в соответствии с Протоколом общего годового отчетного (выборного) собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА" за период от 01.08.2007 г. по 31.07.2008 г., проводимого в форме заочного голосования от 01 ноября 2008 г. (т. 1, л.д. 34 - 37), общим собранием членов ТСЖ "ПАНОРАМА" были утверждены, в том числе сметы доходов и расходов на 2007, 2008, 2009 - 2010 г. г. по содержанию и техническому обслуживанию жилого комплекса "ПАНОРАМА" со ставками технического обслуживания в размере 130.50 руб., 121,68 руб. и 109,00 руб. соответственно в месяц за 1 квадратный метр общей площади помещения собственника.
Как указывает заявитель жалобы, в голосовании принимал участие представитель ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед", который подписал данный протокол общего годового отчетного (выборного) собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА" от 01 ноября 2008 г., каких-либо возражений относительно указанных сумм ставок не заявил. Указанное решение ТСЖ "ПАНОРАМА", оформленное названным протоколом, в установленном законом порядке и судебном порядке не оспорено и не отменено.
Как указывает заявитель жалобы, в материалы дела ТСЖ "ПАНОРАМА" представлен произведенный в соответствии вышеизложенной формулой расчет взыскиваемой истцом с ответчика задолженности в виде неполученной платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. в размере 9 921 361 руб. 53 коп. (т. 1, л.д. 40 - 41), а также расчет начисленной истцом на сумму основной задолженности неустойки за период допущенной просрочки по оплате в размере 1 968 245 руб. 73 коп. на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ, п. 2 ст. 154 ЖК РФ.
При этом, как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанции, ответчиком в подтверждение несения последним расходов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г., а не личного имущества, также представлен расчет, согласно которому общая сумма денежных средств за весь период времени перечисленная ЗАО "Интелресурс" за ответчика, равняется 3 518 343 руб., что также не опровергается ответчиком.
ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" для подтверждения оплаты за содержание и ремонт общего имущества в вышеназванном размере представлены платежные поручения (т. 2, л.д. 45 - 150). Из указанных платежных поручений об оплате денежных средств ответчиком ООО "ЭСПО-ВЕКТОР" (т. 2, л.д. 45 - 150) усматривается, что последние не содержат ссылки на то, что денежные средства оплачиваются за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Последние содержат указание на то, что денежные средства оплачиваются за услуги по эксплуатационному обслуживанию инженерных систем Фитнес Центра, за услуги по отмывке стеклянных поверхностей здания фитнес центра, то есть оплаты за содержание личного имущества.
При этом, нижестоящие инстанции в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследованы и не дана правовая оценка представленным ответчиком в подтверждение несения затрат за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме платежным поручениям об оплате денежных средств (т. 2, л.д. 45 - 150), исходя из назначения платежей.
Судами обеих инстанций также в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследован и не дана надлежащая правовая оценка представленному истцом в материалы делу расчету взыскиваемой истцом с ответчика задолженности в виде неполученной платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г. в размере 9 921 361 руб. 53 коп. (т. 1, л.д. 40 - 41), а также расчету начисленной истцом на сумму основной задолженности неустойки за период допущенной просрочки по оплате в размере 1 968 245 руб. 73 коп., в том числе на предмет использования вышеуказанного механизма расчета (а именно умножения суммы ставки техобслуживания многоквартирного дома, установленной решением общего собрания членов ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оформленного Протоколом общего годового собрания членов ТСЖ от 01 ноября 2008 г., на площадь помещения в многоквартирном доме, принадлежащего ответчику на праве личной собственности (3147, 7 кв. м), и на количество дней просрочки за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г., а также с учетом представленного ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" контррасчета несения последним расходов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с августа 2007 г. по октябрь 2009 г., а не личного имущества, в размере 3 518 343 руб.
Суды нижестоящих инстанций также указали на то, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о размере доли ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" в общем имуществе в многоквартирном доме.
Указанные выводы судов нижестоящих инстанций также не могут быть признаны правомерными, поскольку сделаны без учета положений п. 1 ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249 ГК РФ и представленных в материалы дела доказательств.
В силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру площади принадлежащего собственнику имущества.
В силу ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения данного собственника.
В материалы представлены документ, подтверждающий площадь помещения, принадлежащего ответчику, а именно свидетельство о государственной регистрации права от 22 августа 2006 г. условный номер 77-77-11/090/2006-289, протокол общего собрания членов ТСЖ "ПАНОРАМА", которыми установлены ставки технического обслуживания по содержанию общего имущества в многоквартирном доме уже рассчитанных за 1 кв. м помещений каждого собственника (т. 1, л.д. 34 - 37), расчет задолженности ответчика по вышеописанной формуле (т. 1, л.д. 40 - 41), которая учитывает метраж помещения ответчика и его долю в общем имуществе.
При этом, нижестоящими судами не дана правовая оценка тому обстоятельству достаточности или недостаточности в своей совокупности указанных документов для определения размера платы ответчика за содержание и ремонт общего имущества.
Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 3 147,7 кв. м, постольку ответчик производил обслуживание помещений общего пользования в объеме 470,3 кв. м.
Судебная коллегия также не может согласиться с указанным выводом суда апелляционной инстанции как документально неподтвержденным и сделанным без исследования и оценки всех доказательств по делу с нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пункт 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
По общему правилу доказательства в подтверждение своих доводов и возражений представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд, в силу частей 1, 4, 5, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте.
В пункте 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Согласно пункту 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны, в том числе фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 данной статьи.
В п. 1.1. договора аренды N И5/06/Д от 01.10.2006 г. стороны специально договорились о том, что для расчета арендной платы и других финансовых обязательств арендатора, вводится понятие расчетной площади помещений. Стороны договорились, что расчетная площадь помещений, рассчитанная в соответствии с системой измерений, согласованной между сторонами, составляет 3 618 кв. м
Между тем, в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, какая система измерений использовалась сторонами договора для определения расчетной площади помещений в объеме 3 618 кв. м, почему определена площадь именно в 3 618 кв. м, а не иная, входило ли туда вообще общее имущество в многоквартирном доме в целом или в части, если входило, то в какой части.
Судом апелляционной инстанции не указано, какую именно часть общего имущества, какие именно помещения общего пользования в объеме 470,3 кв. м обслуживал ответчик, каким образом это обслуживание осуществлялось, какова стоимость данного обслуживания (она больше или меньше размера исковых требований) и чем сам факт данного обслуживания подтверждается, почему ответчик не обслуживал иное общее имущество в многоквартирном доме (лифты, чердачные помещения, общие коммуникации, земельный участок, на котором расположен дом), доля в праве на которое у него имеется и обязанность по оплате расходов на содержание которого несет ответчик.
Более того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ ни часть в общем имуществе в многоквартирном доме ни все общее имущество в многоквартирном доме не могут служить самостоятельным объектом права, передаваться во владение другому лицу, поскольку указанные нормы прямо устанавливают запрет на выдел в натуре доли в общей собственности на общее имущество, находящееся в многоквартирном жилом доме и указывают на необходимость совместного использования именно всего общего имущества.
В этой связи судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что чисто технически нельзя осуществлять обслуживание лишь части общего имущества в многоквартирном доме в размере доли какого-то конкретного сособственника.
Нижестоящие суды посчитали, что у ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" отсутствует задолженность по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме в размере 9 921 361 руб. 54 коп., придя к выводу о том, что ответчик в лице ЗАО "Интелресурс" вносил плату за ремонт и содержание своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не ТСЖ "ПАНОРАМА", а эксплуатирующей компании - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании договоров на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01.08.2009 г., заключенных между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР".
При этом, судами обеих инстанций в нарушение положений ст. 161 ЖК РФ, положений раздела VI ЖК РФ не принято во внимание, что у ООО "ЭСПО ВЕКТОР" не было оснований для получения денежных средств за содержание и ремонт общего имущества от ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед" за истца, а у ответчика не было оснований для оплаты денежных средств за содержание и ремонт общего имущества ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не истцу.
Как указано выше, указанные договоры на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01.08.2009 г., заключенные между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР", касались не содержания общего имущества в многоквартирном доме, а личного обслуживания непосредственно нежилых помещений в многоквартирном доме общей площадью 3147,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности ЧКОО "Истпойнт Трейдинг Лимитед".
Жилищный кодекс Российской Федерации в нормах ст. 161 предусмотрел только три способа управления многоквартирным домом, а именно: непосредственное управление собственниками помещений; управление посредством ТСЖ; управление посредством управляющей компании.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 статьи 161 ЖК РФ).
Анализ положений раздела VI Жилищного кодекса Российской Федерации, который посвящен товариществу собственников жилья, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме товарищества собственников жилья исключает существование иного способа управления многоквартирным этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Данная норма во взаимосвязи с п. 2 ст. 138, п. 5, 6 ст. 155, ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что в случае создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, только оно вправе заключать договоры на обслуживание и ремонт общего имущества и получать денежные средства от собственников помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Положения п. 2 ст. 162 ЖК РФ не предусматривают возможности конкретного собственника помещений в многоквартирном доме заключать договор на ремонт и содержание своей доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме с какой-либо организацией и оплачивать ей, а не ТСЖ денежные средства.
Это объясняется прежде всего правовой (в п. 4 ст. 37 ЖК РФ установлен запрет на выдел доли в натуре) и технической (не представляется возможным выделение в натуре доли собственника в размере 29% в праве общей собственности на лифт в доме, общие домовые коммуникации и пр.) невозможностью выделения данной доли в натуре, а также возникающей в связи с этим необходимостью управления и содержания именно общего имущества в целом (не долей в общем имуществе конкретных собственников), которое в силу прямого указания закона осуществляется исключительно ТСЖ как лицом, в силу прямого указания закона обязанным осуществлять управление и содержание общего имущества.
Заключение же ТСЖ предусмотренного п. 2 ст. 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом с иной организацией, не только не прекращает обязанности ТСЖ перед собственниками помещений в таком доме по управлению и содержанию общего имущества, но и предполагает возникновение у ТСЖ новой обязанности - контролировать выполнение такой организацией договорных обязательств как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, положения п. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138, п. 5 и 6 ст. 155 и ст. 162 ЖК РФ обеспечивают предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме услуг, связанных с содержанием общего имущества со стороны ТСЖ, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должна быть внесена соответствующая плата, в том числе для исполнения обязательств ТСЖ перед иной организацией по договору управления многоквартирным домом, который заключается ТСЖ (а не отдельным собственником) и контролируется ТСЖ в интересах всех собственников, не снимая при этом с ТСЖ обязанности перед собственниками по ремонту и содержанию общего имущества.
При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит положений об изменении внесения платы за ремонт и содержание общего имущества, которая должна осуществляться именно ТСЖ всеми собственниками помещений, в связи с возможным заключением ТСЖ с иной организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Аналогичная позиция разъяснена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 22 марта 2011 г. N 11333/10 по делу по делу N А40-16297/09-6-189.
Установлено, что управление жилым многоквартирным комплексом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 17, стр. 1 осуществляется Товариществом собственников жилья "ПАНОРАМА". Какого-либо иного способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме не избиралось и не устанавливалось.
Из материалов дела следует, что 01.08.2007 г. между ТСЖ "ПАНОРАМА" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР" был заключен договор от 01.08.2007 г., в соответствии с которым ООО "ЭСПО ВЕКТОР" осуществляло обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, а ТСЖ "ПАНОРАМА" осуществляло контроль за деятельностью ООО "ЭСПО ВЕКТОР" и оплачивало ООО "ЭСПО ВЕКТОР" денежные средства (т. 1, л.д. 83 - 87).
Названный договор от 01.08.2007 г. не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" получать напрямую от собственников платежи по оплате содержания и ремонта общего имущества, не содержит права ООО "ЭСПО ВЕКТОР" заключать договоры с собственниками по ремонту и содержанию их долей в праве на общее имущество, поскольку данные денежные средства должны оплачиваться истцу, который вправе иметь контрагентов, которые осуществляют содержание общего имущества ТСЖ.
В п. 3.2.6. данного договора ООО "ЭСПО ВЕКТОР" предоставлено лишь право на заключение с собственниками договоров на обслуживание личных инженерных коммуникаций, находящихся в личных помещениях собственников, в связи с чем, оплата по данным договорам по обслуживанию личного имущества собственника зачислялась ООО "ЭСПО ВЕКТОР", а не ТСЖ и не могла как-то отразиться на необходимости оплаты ТСЖ за ремонт и содержание общего имущества каждым собственником.
При указанных обстоятельствах и в силу указанных положений действующего законодательства, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у ответчика отсутствует задолженность по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме в размере 9 921 361 руб. 54 коп., поскольку ответчик в лице своего арендатора вносил плату за ремонт и содержание своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не ТСЖ "ПАНОРАМА", а эксплуатирующей компании - ООО "ЭСПО ВЕКТОР" на основании договоров на оказание услуг N ФЦ-01 от 01.08.2007 г. и N 08/2009 от 01 августа 2009 г., заключенных между ЗАО "Интелресурс" и ООО "ЭСПО ВЕКТОР", сделаны с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
В случае несоответствия выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции вправе отменить эти судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу вышеуказанных норм права, а также при изложенных выше обстоятельствах, поскольку судами первой и апелляционной инстанции не установлены в полной мере обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а рассмотрение доказательств и установление обстоятельств по делу выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении и постановлении фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, оценить имеющиеся и представленные доказательства в их совокупности, проверить обоснованность исковых требований и возражений ответчика против иска, предложить сторонам представить уточненные расчеты иска, сверки расчетов, оценить доводы и возражения сторон, в связи с чем, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2011 года по делу N А40-54599/10-109-415 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Э.Г. ХОМЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)