Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2008 года. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2008 года.
Арбитражный суд Республики Карелия
в составе:
судьи Кришталь Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абакумовой С.С.,
рассмотрев в судебном заседании 23.10.2008, продолженном после перерыва 28.10.2008, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия
о признании незаконным и отмене постановления N 3868/08 от 13.05.2008 г. по делу об административном правонарушении,
при участии в заседании представителей:
- от заявителя - Горепекина А.И., адвоката, доверенность от 29.04.2008;
- от ответчика - Юрышева Д.В., ведущего специалиста-эксперта отдела защиты прав потребителей, доверенность от 15.10.2008;
общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" (далее - заявитель, ООО "КСК-строй", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия (далее - Управление, административный орган, ответчик) от 13.05.2008 N 3868/08.
Указанным постановлением заявитель привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
В обоснование требования заявитель ссылается на необоснованность выводов административного органа о противоречии пункта 4.2.4 договора участия в долевом строительстве жилья N 74 от 06.02.2008, заключенного Обществом с гр. Сергияковой Е.В., и пунктов 2.2; 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008, заключенного с гр. Вайник С.В., пунктам 4, 6 статьи 5, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статье 421 Гражданского кодекса РФ, статьям 44, 161 Жилищного кодекса РФ, статье 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Кроме того, по мнению заявителя, указанные пункты договоров не ущемляют установленные законом права потребителей.
В отзыве на заявление ответчик требование не признал, полагает постановление N 3868/08 от 13.05.2008 законным и обоснованным. При этом по пункту 2.2 договора N 71 от 17.03.2008, заключенного с гр. Вайник С.В., указывает, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не предусмотрено такое обеспечение обязательства гражданина-дольщика как залог объекта долевого строительства; по пункту 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008 с гр. Вайник С.В., пункту 4.2.4 договора N 74 от 06.02.2008 с гр. Сергияковой Е.В. указывает, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; до этого момента собственником объекта долевого строительства является застройщик, который в соответствии со статьей 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленное требование не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление.
В судебном заседании 23.10.2008 в порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 28.10.2008 (до 10 час. 30 мин.). После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
Заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.
В Едином государственном реестре юридических лиц общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером 1031000006641.
В соответствии с Уставом Общества осуществляет в числе видов деятельности: строительство жилых, нежилых зданий, сооружений; куплю-продажу объектов недвижимости; приобретение и продажу в собственность жилых и нежилых зданий, помещений.
На основании распоряжения заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Республике Карелия N 315 от 02.04.2008 должностным лицом Управления была проведена проверка соблюдения Обществом Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в ходе которой проведен анализ договоров участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008, заключенного Обществом с гражданкой Вайник С.В., и N 74 от 06.02.2008, заключенного с гр. Сергияковой Е.В. По результатам мероприятий по контролю составлен акт от 28.04.2008 и протокол об административном правонарушении от 30.04.2008.
Протокол об административном правонарушении и материалы проверки явились основанием для вынесения заместителем руководителем Управления постановления N 3868/08 от 13 мая 2008 года, которым Общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ и на него наложено административное взыскание в виде штрафа в размере 10000 рублей.
Не согласившись с названным постановлением, Общество в установленный частью 2 статьи 208 АПК РФ срок (копия постановления получена заявителем 30.09.2008) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
В соответствии со статьей 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения конкретного лица к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности для привлечения к ответственности и иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Оспариваемым постановлением Общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ за включение в договор участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008, заключенный с гр. Вайник С.В., пунктов 2.2; 3.2.4; в договор участия в долевом строительстве жилья N 74 от 06.02.2008, заключенный с гр. Сергияковой Е.В., пункта 4.2.4.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Указанный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
По мнению административного органа, включение в договор участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008 пункта 2.2 ущемляет права потребителя и противоречит частям 4 и 6 статьи 5, части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Суд считает данный вывод административного органа необоснованным.
Согласно пункту 2.2 договора N 71 от 17.03.2008 в случае, если со своей стороны Застройщик исполнил обязательства в полном объеме, а Участник долевого строительства не внес всю, предусмотренную настоящим договором сумму, Объект долевого строительства переходит в залог к Застройщику до исполнения со своей стороны Участником долевого строительства всех вытекающих из настоящего договора обязательств.
Частью 4 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства.
В части 6 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ определен размер неустойки, применяемый к участникам долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа.
Частью 3 статьи 9 данного закона предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Анализируя условие, содержащееся в пункте 2.2 договора, и положения вышеназванных норм Федерального закона N 214-ФЗ, суд приходит к выводу о том, что указанный пункт не противоречит данным положениям закона.
Довод ответчика, изложенный в отзыве, о том, что Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено такое обеспечение обязательства гражданина-дольщика как залог объекта долевого строительства, также не свидетельствует об ущемлении установленных законом прав дольщика.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, в силу вышеназванной нормы с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик становится залогодателем, а участник долевого строительства приобретает статус залогодержателя. Между сторонами в силу закона возникает договор залога, при этом составления отдельного документа не требуется. Данное положение действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В пункте 2.2 договора N 71 от 17.03.2008 стороны предусмотрели отношения, возникающие после исполнения застройщиком обязательства в полном объеме.
Исходя из пункта 3.1.2 договора, положений части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно, с момента подписания сторонами передаточного акта обеспеченное залогом в силу закона обязательство считается исполненным, соответственно залог прекращается, а переданный объект недвижимости может являться предметом залога в обеспечение других требований.
Учитывая, что в рассматриваемом случае договор залога в силу закона не возникает, основанием его возникновения может быть договор.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.
Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона N 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В силу статьи 19 названного закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьей 20 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Для государственной регистрации должны быть представлены договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенные положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", условие пункта 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008 о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику в случае, если застройщик исполнил свои обязательства, а участник долевого строительства не внес всю, предусмотренную договором сумму, не влечет какие-либо юридически значимые последствия для дольщика (потребителя), не изменяет правовой режим объекта долевого строительства, поскольку залог в силу названного пункта не возникает. Кроме того, указанный пункт не возлагает на дольщика обязательства по заключению договора залога переданного ему объекта недвижимости, его регистрации, уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора. Более того, в силу пункта 1 статьи 5, пункта 1 статьи 6 Закона N 102-ФЗ договор залога не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до государственной регистрации права собственности дольщика на переданный ему застройщиком объект долевого строительства.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что пункт 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008 никоим образом не ущемляет установленные законом права потребителя.
Вывод административного органа о том, что пункт 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008, заключенного с гр. Вайник С.В., и пункт 4.2.4 договора N 74 от 06.02.2008, заключенного с гр. Сергияковой Е.В., противоречат статье 421 ГК РФ, статьям 44, 161 Жилищного кодекса РФ и нарушают права потребителей, суд также находит ошибочным.
Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с частью 1 статьи 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Статьей 154 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за коммунальные услуги.
Из материалов дела следует, что Общество включило в пункт 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008 и в пункт 4.2.4 договора N 74 от 06.02.2008 условие, в силу которого участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику расходы по содержанию и эксплуатации квартиры, возникшие с даты ее передачи участнику долевого строительства в течение 30 календарных дней с момента получения требования.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В силу пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, с даты подписания передаточного акта, обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве жилья считаются исполненными, а у участника долевого строительства возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом. Кроме того, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 Жилищного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, довод представителя ответчика о том, что пункты 3.2.4; 4.2.4 исследуемых договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей, поскольку противоречат пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, является необоснованным. Кроме того, в оспариваемом постановлении отсутствует указание на то, что указанные пункты договоров противоречат статье 153 ЖК РФ.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии события административного правонарушения, а, следовательно, отсутствии оснований у административного органа для привлечения ООО "КСК-строй" к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании незаконным и отмене постановления N 3868/08 от 13.05.2008 о привлечении к административной ответственности подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. Заявленное требование удовлетворить.
Признать незаконным и отменить полностью постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия N 3868/08 от 13 мая 2008 года о привлечении общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций - строй", место нахождения: г. Петрозаводск, Южная промзона, основной государственный регистрационный номер 1031000006641, к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 10000 рублей.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург) в течение десяти дней со дня его принятия, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.10.2008 ПО ДЕЛУ N А26-5884/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 октября 2008 г. по делу N А26-5884/2008
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2008 года. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2008 года.
Арбитражный суд Республики Карелия
в составе:
судьи Кришталь Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абакумовой С.С.,
рассмотрев в судебном заседании 23.10.2008, продолженном после перерыва 28.10.2008, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия
о признании незаконным и отмене постановления N 3868/08 от 13.05.2008 г. по делу об административном правонарушении,
при участии в заседании представителей:
- от заявителя - Горепекина А.И., адвоката, доверенность от 29.04.2008;
- от ответчика - Юрышева Д.В., ведущего специалиста-эксперта отдела защиты прав потребителей, доверенность от 15.10.2008;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" (далее - заявитель, ООО "КСК-строй", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия (далее - Управление, административный орган, ответчик) от 13.05.2008 N 3868/08.
Указанным постановлением заявитель привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
В обоснование требования заявитель ссылается на необоснованность выводов административного органа о противоречии пункта 4.2.4 договора участия в долевом строительстве жилья N 74 от 06.02.2008, заключенного Обществом с гр. Сергияковой Е.В., и пунктов 2.2; 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008, заключенного с гр. Вайник С.В., пунктам 4, 6 статьи 5, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статье 421 Гражданского кодекса РФ, статьям 44, 161 Жилищного кодекса РФ, статье 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Кроме того, по мнению заявителя, указанные пункты договоров не ущемляют установленные законом права потребителей.
В отзыве на заявление ответчик требование не признал, полагает постановление N 3868/08 от 13.05.2008 законным и обоснованным. При этом по пункту 2.2 договора N 71 от 17.03.2008, заключенного с гр. Вайник С.В., указывает, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не предусмотрено такое обеспечение обязательства гражданина-дольщика как залог объекта долевого строительства; по пункту 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008 с гр. Вайник С.В., пункту 4.2.4 договора N 74 от 06.02.2008 с гр. Сергияковой Е.В. указывает, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; до этого момента собственником объекта долевого строительства является застройщик, который в соответствии со статьей 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленное требование не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление.
В судебном заседании 23.10.2008 в порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 28.10.2008 (до 10 час. 30 мин.). После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
Заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.
В Едином государственном реестре юридических лиц общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером 1031000006641.
В соответствии с Уставом Общества осуществляет в числе видов деятельности: строительство жилых, нежилых зданий, сооружений; куплю-продажу объектов недвижимости; приобретение и продажу в собственность жилых и нежилых зданий, помещений.
На основании распоряжения заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Республике Карелия N 315 от 02.04.2008 должностным лицом Управления была проведена проверка соблюдения Обществом Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в ходе которой проведен анализ договоров участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008, заключенного Обществом с гражданкой Вайник С.В., и N 74 от 06.02.2008, заключенного с гр. Сергияковой Е.В. По результатам мероприятий по контролю составлен акт от 28.04.2008 и протокол об административном правонарушении от 30.04.2008.
Протокол об административном правонарушении и материалы проверки явились основанием для вынесения заместителем руководителем Управления постановления N 3868/08 от 13 мая 2008 года, которым Общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ и на него наложено административное взыскание в виде штрафа в размере 10000 рублей.
Не согласившись с названным постановлением, Общество в установленный частью 2 статьи 208 АПК РФ срок (копия постановления получена заявителем 30.09.2008) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
В соответствии со статьей 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения конкретного лица к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности для привлечения к ответственности и иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Оспариваемым постановлением Общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ за включение в договор участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008, заключенный с гр. Вайник С.В., пунктов 2.2; 3.2.4; в договор участия в долевом строительстве жилья N 74 от 06.02.2008, заключенный с гр. Сергияковой Е.В., пункта 4.2.4.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Указанный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
По мнению административного органа, включение в договор участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008 пункта 2.2 ущемляет права потребителя и противоречит частям 4 и 6 статьи 5, части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Суд считает данный вывод административного органа необоснованным.
Согласно пункту 2.2 договора N 71 от 17.03.2008 в случае, если со своей стороны Застройщик исполнил обязательства в полном объеме, а Участник долевого строительства не внес всю, предусмотренную настоящим договором сумму, Объект долевого строительства переходит в залог к Застройщику до исполнения со своей стороны Участником долевого строительства всех вытекающих из настоящего договора обязательств.
Частью 4 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства.
В части 6 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ определен размер неустойки, применяемый к участникам долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа.
Частью 3 статьи 9 данного закона предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Анализируя условие, содержащееся в пункте 2.2 договора, и положения вышеназванных норм Федерального закона N 214-ФЗ, суд приходит к выводу о том, что указанный пункт не противоречит данным положениям закона.
Довод ответчика, изложенный в отзыве, о том, что Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено такое обеспечение обязательства гражданина-дольщика как залог объекта долевого строительства, также не свидетельствует об ущемлении установленных законом прав дольщика.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, в силу вышеназванной нормы с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик становится залогодателем, а участник долевого строительства приобретает статус залогодержателя. Между сторонами в силу закона возникает договор залога, при этом составления отдельного документа не требуется. Данное положение действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В пункте 2.2 договора N 71 от 17.03.2008 стороны предусмотрели отношения, возникающие после исполнения застройщиком обязательства в полном объеме.
Исходя из пункта 3.1.2 договора, положений части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно, с момента подписания сторонами передаточного акта обеспеченное залогом в силу закона обязательство считается исполненным, соответственно залог прекращается, а переданный объект недвижимости может являться предметом залога в обеспечение других требований.
Учитывая, что в рассматриваемом случае договор залога в силу закона не возникает, основанием его возникновения может быть договор.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.
Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона N 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В силу статьи 19 названного закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьей 20 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Для государственной регистрации должны быть представлены договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенные положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", условие пункта 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008 о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику в случае, если застройщик исполнил свои обязательства, а участник долевого строительства не внес всю, предусмотренную договором сумму, не влечет какие-либо юридически значимые последствия для дольщика (потребителя), не изменяет правовой режим объекта долевого строительства, поскольку залог в силу названного пункта не возникает. Кроме того, указанный пункт не возлагает на дольщика обязательства по заключению договора залога переданного ему объекта недвижимости, его регистрации, уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора. Более того, в силу пункта 1 статьи 5, пункта 1 статьи 6 Закона N 102-ФЗ договор залога не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до государственной регистрации права собственности дольщика на переданный ему застройщиком объект долевого строительства.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что пункт 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья N 71 от 17.03.2008 никоим образом не ущемляет установленные законом права потребителя.
Вывод административного органа о том, что пункт 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008, заключенного с гр. Вайник С.В., и пункт 4.2.4 договора N 74 от 06.02.2008, заключенного с гр. Сергияковой Е.В., противоречат статье 421 ГК РФ, статьям 44, 161 Жилищного кодекса РФ и нарушают права потребителей, суд также находит ошибочным.
Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с частью 1 статьи 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Статьей 154 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за коммунальные услуги.
Из материалов дела следует, что Общество включило в пункт 3.2.4 договора N 71 от 17.03.2008 и в пункт 4.2.4 договора N 74 от 06.02.2008 условие, в силу которого участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику расходы по содержанию и эксплуатации квартиры, возникшие с даты ее передачи участнику долевого строительства в течение 30 календарных дней с момента получения требования.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В силу пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, с даты подписания передаточного акта, обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве жилья считаются исполненными, а у участника долевого строительства возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом. Кроме того, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 Жилищного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, довод представителя ответчика о том, что пункты 3.2.4; 4.2.4 исследуемых договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей, поскольку противоречат пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, является необоснованным. Кроме того, в оспариваемом постановлении отсутствует указание на то, что указанные пункты договоров противоречат статье 153 ЖК РФ.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии события административного правонарушения, а, следовательно, отсутствии оснований у административного органа для привлечения ООО "КСК-строй" к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании незаконным и отмене постановления N 3868/08 от 13.05.2008 о привлечении к административной ответственности подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. Заявленное требование удовлетворить.
Признать незаконным и отменить полностью постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия N 3868/08 от 13 мая 2008 года о привлечении общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций - строй", место нахождения: г. Петрозаводск, Южная промзона, основной государственный регистрационный номер 1031000006641, к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 10000 рублей.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург) в течение десяти дней со дня его принятия, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу.
Судья
Н.А.КРИШТАЛЬ
Н.А.КРИШТАЛЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)