Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2012 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кристина"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2012 года, принятое по делу N А55-9158/2012, судья Агеенко С.В.,
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Кристина" (ОГРН 1026301166495), г. Самара,
о взыскании долга 513 925 руб. 37 коп. и пени 98 152 руб. 59 коп.,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кристина" о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 513 925 руб. 37 коп. и пени за просрочку платежа за период с 13.02.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 98 152 руб. 59 коп.
В обоснование иска истец указал, что ответчиком не исполняются обязательства, принятые на себя по договору аренды земельного участка от 10.10.1996 г. N 23008 (020315з).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2012 года иск удовлетворен частично, с ООО "Кристина" в пользу Министерства имущественных отношений взыскан долг 257 008 руб. 35 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Кристина" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей просьбы ответчик указал на нарушение судом процессуальных норм: не извещение судом ответчика о рассмотрении дела, не подписания судьей протокола судебного заседания о 14.05.2012 г., а также указало, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:01:0626002:221 был сформирован в 2005 году и перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, то и обязательство ответчика по оплате арендных платежей с 05.12.2005 г. прекратилось.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 23.08.2012 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 28.08.2012 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 11.09.2012 г. в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о представлении дополнительных доказательств.
В судебном заседании представитель ответчика Моргачева Л.Н. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, своих представителей в суд не направил.
Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:
10.10.1996 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Самары (арендодатель) и ТОО "Кристина" (арендатор) был заключен договор аренды N 23008, по условиям которого на основании постановления Главы администрации г. Самары N 560 от 12.05.1996 г. арендодатель предоставил арендатору в аренду для использования под магазин земельный участок площадью 195,17 кв. м по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Саранская, 15.
Срок аренды по условиям договора - с 12.05.1996 г. по 12.05.2001 г.
Арендная плата определена сторонами на основании постановлений Администрации г. Самары N 324 от 01.03.1994 г. и N 944 от 18.07.1994 г. в размере 2 459 142 руб. в год из расчета: зона N 74, К = 12 (7 x 50 x 2 x 1,5 x 12) x 195,17 = 2 459 142 руб.
В силу пункта 2.3 размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством.
В силу п. 2.4 договора оплата арендной платы осуществляется ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться арендованным земельным участком, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании Закона Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле" и постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области" права и обязанности по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара перешли к Министерству имущественных отношений Самарской области.
В то же время истец, предъявляя иск о взыскании арендной платы за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 513 925 руб. 37 коп. исчислял арендную плату по иной методике, установленной постановлениями Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, от 06.08.2008 г. N 308, от 24.04.2009 г. N 227:
За 2007 г. (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74) по формуле Ап (размер арендной платы) = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где S - площадь земельного участка (195,17 кв. м), Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (6636,18 руб./кв. м), Ка - коэффициент категории арендатора (1), Кпр - коэффициент престижности (0,5), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (0,08), Ки - коэффициент инфляции (2006 г. - 2, 2007 г. 2007 г. 1,08).
Исчисленная по указанной методике арендная плата в период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. составила по расчетам истца 111 903 руб. 84 коп. в год или 9 325 руб. 32 коп. в месяц.
За 2008 г. арендная плата исчислена истцом по этой же формуле (дополнительно уточняется коэффициент инфляции 2008 г. - 1,07), при этом исчисленная по указанной методике арендная плата за период с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. составила 119 737 руб. 08 коп. в год или 9 978 руб. 09 коп. в месяц.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 г. N 227 арендная плата на 2009 и 2010 года определяется по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) x 0,25, где А1 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2009 г., а А2 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2008 г.
Исчисленная по указанной методике арендная плата в период с 01.01.2009 г. по 31.12.2010 г. составила по расчетам истца 90 185 руб. 47 коп. в год или 7 515 руб. 46 коп. в месяц.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 22.12.2010 г. N 660 арендная плата на 2011 год определяется по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) x 0,35, где А1 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2009 г., а А2 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2008 г.
Исчисленная по указанной методике арендная плата в период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. составила по расчетам истца 119 737 руб. 08 коп. в год или 8 492 руб. 46 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен и органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В рассматриваемом деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением Министерством методики определения арендной платы в одностороннем порядке.
Поскольку при заключении договора от 22.03.1995 г. N 7539 арендодатель и арендатор согласовали определенную методику для установления арендной платы, указанная формула должна быть сохранена и при смене арендодателя. После согласования сторонами методика (формула) определения размера арендной платы стала условием договора аренды о размере арендной платы и ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 2.3 договора условие о том, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы. Системное толкование условий договора аренды от 22.03.1995 г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Поскольку положения договора аренды от 10.10.1996 г. не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 21.06.2006 г. N 74 и последующих нормативных актов само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 и определяет судебную практику применения правовых норм по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что находящееся у ответчика в собственности нежилое помещение магазина, для размещения которого с ответчиком заключен договор аренды земельного участка, является встроенным помещением, находящимся на первом этаже многоквартирного жилого дома, построенного и введенного в эксплуатацию в 1969 году.
Согласно частям 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из положений пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Материалами дела подтверждено, что ООО "Кристина" является собственником нежилого помещения: 1 этаж, комнаты N N 1 - 13, 26 - 45, 54 - 56, площадью 556,80 кв. м, адрес объекта - г. Самара, Октябрьский район, квартал 437, ул. Саранская, д. 15.
Таким образом, земельный участок, в отношении которого с ответчиком был заключен договор аренды, вошел в состав земельного участка под многоквартирным жилым домом, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а ООО "Кристина", как один из собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязано в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации нести бремя содержания общего имущества, а за пользование земельным участком вносить плату в виде земельного налога.
Исходя из положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если публичный собственник земельного участка заключил с собственником помещения в многоквартирным доме договор аренды земельного участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения в действие указанного кодекса, действие такого договора аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что в рассматриваемый период Министерство не обладало полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, поскольку с 01.03.2005 г. в отношении этого земельного участка прекращено действие права публичной собственности, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.
В силу указанного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а по делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В то же время иные доводы ответчика не подлежат удовлетворению, поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик правильно и своевременно в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен о рассмотрении дела судом первой инстанции, а неподписание судьей протокола судебного заседания от 14.05.2012 г. не может рассматриваться как обстоятельство, влекущее безусловную отмену судебного акта, поскольку по результатам рассмотрения дела в судебном заседании 14.05.2012 г. судом было принято определение об отложении судебного разбирательства, а решение суда, которое обжаловано ответчиком, принято по результатам судебного заседания 09.06.2012 г., при этом протокол судебного заседания от 09.06.2012 г. подписан как судьей, так и помощником судьи.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2012 года, принятое по делу N А55-9158/2012, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Самарской области - отказать.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на истца.
Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кристина" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2012 ПО ДЕЛУ N А55-9158/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2012 г. по делу N А55-9158/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2012 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кристина"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2012 года, принятое по делу N А55-9158/2012, судья Агеенко С.В.,
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Кристина" (ОГРН 1026301166495), г. Самара,
о взыскании долга 513 925 руб. 37 коп. и пени 98 152 руб. 59 коп.,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кристина" о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 513 925 руб. 37 коп. и пени за просрочку платежа за период с 13.02.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 98 152 руб. 59 коп.
В обоснование иска истец указал, что ответчиком не исполняются обязательства, принятые на себя по договору аренды земельного участка от 10.10.1996 г. N 23008 (020315з).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2012 года иск удовлетворен частично, с ООО "Кристина" в пользу Министерства имущественных отношений взыскан долг 257 008 руб. 35 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Кристина" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей просьбы ответчик указал на нарушение судом процессуальных норм: не извещение судом ответчика о рассмотрении дела, не подписания судьей протокола судебного заседания о 14.05.2012 г., а также указало, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:01:0626002:221 был сформирован в 2005 году и перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, то и обязательство ответчика по оплате арендных платежей с 05.12.2005 г. прекратилось.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 23.08.2012 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 28.08.2012 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 11.09.2012 г. в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о представлении дополнительных доказательств.
В судебном заседании представитель ответчика Моргачева Л.Н. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, своих представителей в суд не направил.
Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:
10.10.1996 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Самары (арендодатель) и ТОО "Кристина" (арендатор) был заключен договор аренды N 23008, по условиям которого на основании постановления Главы администрации г. Самары N 560 от 12.05.1996 г. арендодатель предоставил арендатору в аренду для использования под магазин земельный участок площадью 195,17 кв. м по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Саранская, 15.
Срок аренды по условиям договора - с 12.05.1996 г. по 12.05.2001 г.
Арендная плата определена сторонами на основании постановлений Администрации г. Самары N 324 от 01.03.1994 г. и N 944 от 18.07.1994 г. в размере 2 459 142 руб. в год из расчета: зона N 74, К = 12 (7 x 50 x 2 x 1,5 x 12) x 195,17 = 2 459 142 руб.
В силу пункта 2.3 размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством.
В силу п. 2.4 договора оплата арендной платы осуществляется ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться арендованным земельным участком, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании Закона Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле" и постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области" права и обязанности по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара перешли к Министерству имущественных отношений Самарской области.
В то же время истец, предъявляя иск о взыскании арендной платы за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 513 925 руб. 37 коп. исчислял арендную плату по иной методике, установленной постановлениями Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, от 06.08.2008 г. N 308, от 24.04.2009 г. N 227:
За 2007 г. (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74) по формуле Ап (размер арендной платы) = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где S - площадь земельного участка (195,17 кв. м), Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (6636,18 руб./кв. м), Ка - коэффициент категории арендатора (1), Кпр - коэффициент престижности (0,5), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (0,08), Ки - коэффициент инфляции (2006 г. - 2, 2007 г. 2007 г. 1,08).
Исчисленная по указанной методике арендная плата в период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. составила по расчетам истца 111 903 руб. 84 коп. в год или 9 325 руб. 32 коп. в месяц.
За 2008 г. арендная плата исчислена истцом по этой же формуле (дополнительно уточняется коэффициент инфляции 2008 г. - 1,07), при этом исчисленная по указанной методике арендная плата за период с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. составила 119 737 руб. 08 коп. в год или 9 978 руб. 09 коп. в месяц.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 г. N 227 арендная плата на 2009 и 2010 года определяется по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) x 0,25, где А1 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2009 г., а А2 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2008 г.
Исчисленная по указанной методике арендная плата в период с 01.01.2009 г. по 31.12.2010 г. составила по расчетам истца 90 185 руб. 47 коп. в год или 7 515 руб. 46 коп. в месяц.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 22.12.2010 г. N 660 арендная плата на 2011 год определяется по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) x 0,35, где А1 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2009 г., а А2 - размер арендной платы по состоянию на 01.01.2008 г.
Исчисленная по указанной методике арендная плата в период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. составила по расчетам истца 119 737 руб. 08 коп. в год или 8 492 руб. 46 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен и органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В рассматриваемом деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением Министерством методики определения арендной платы в одностороннем порядке.
Поскольку при заключении договора от 22.03.1995 г. N 7539 арендодатель и арендатор согласовали определенную методику для установления арендной платы, указанная формула должна быть сохранена и при смене арендодателя. После согласования сторонами методика (формула) определения размера арендной платы стала условием договора аренды о размере арендной платы и ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 2.3 договора условие о том, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы. Системное толкование условий договора аренды от 22.03.1995 г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Поскольку положения договора аренды от 10.10.1996 г. не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 21.06.2006 г. N 74 и последующих нормативных актов само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 и определяет судебную практику применения правовых норм по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что находящееся у ответчика в собственности нежилое помещение магазина, для размещения которого с ответчиком заключен договор аренды земельного участка, является встроенным помещением, находящимся на первом этаже многоквартирного жилого дома, построенного и введенного в эксплуатацию в 1969 году.
Согласно частям 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из положений пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Материалами дела подтверждено, что ООО "Кристина" является собственником нежилого помещения: 1 этаж, комнаты N N 1 - 13, 26 - 45, 54 - 56, площадью 556,80 кв. м, адрес объекта - г. Самара, Октябрьский район, квартал 437, ул. Саранская, д. 15.
Таким образом, земельный участок, в отношении которого с ответчиком был заключен договор аренды, вошел в состав земельного участка под многоквартирным жилым домом, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а ООО "Кристина", как один из собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязано в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации нести бремя содержания общего имущества, а за пользование земельным участком вносить плату в виде земельного налога.
Исходя из положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если публичный собственник земельного участка заключил с собственником помещения в многоквартирным доме договор аренды земельного участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения в действие указанного кодекса, действие такого договора аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что в рассматриваемый период Министерство не обладало полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, поскольку с 01.03.2005 г. в отношении этого земельного участка прекращено действие права публичной собственности, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.
В силу указанного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а по делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В то же время иные доводы ответчика не подлежат удовлетворению, поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик правильно и своевременно в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен о рассмотрении дела судом первой инстанции, а неподписание судьей протокола судебного заседания от 14.05.2012 г. не может рассматриваться как обстоятельство, влекущее безусловную отмену судебного акта, поскольку по результатам рассмотрения дела в судебном заседании 14.05.2012 г. судом было принято определение об отложении судебного разбирательства, а решение суда, которое обжаловано ответчиком, принято по результатам судебного заседания 09.06.2012 г., при этом протокол судебного заседания от 09.06.2012 г. подписан как судьей, так и помощником судьи.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 2012 года, принятое по делу N А55-9158/2012, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Самарской области - отказать.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на истца.
Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кристина" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)