Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Х. Тимченко
судей О.Г. Ломидзе, М.Н. Малыхиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: представитель Кучеренко В.Ю., доверенность от 01.12.2009, удостоверение адвоката N 2634 от 15.04.2005;
- от ответчика: Манукян В.Л., паспорт; представитель Самойленко В.Д., доверенность от 07.06.2010 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья N 36 и индивидуального предпринимателя Манукяна Вачика Левоновича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010,
принятое в составе судьи Штыренко М.Е.
по иску товарищества собственников жилья N 36
к ответчику индивидуальному предпринимателю Манукяну Вачику Левоновичу
о взыскании 203889,41 рубля
установил:
товарищество собственников жилья N 36 (далее по тексту - ТСЖ N 36) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании с предпринимателя Манукяна Вачика Левоновича 149000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 1/1 от 01.03.2008, 43374 рубля пени, 2234,59 рублей убытков по отоплению и 9280,82 рубля убытков по электроэнергии.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ изменил свои исковые требования и просил взыскать с ответчика 149.000 рублей задолженности по арендной плате, 43.374 рубля пени и 11.387,72 рубля неосновательного обогащения, всего 203761,72 рубля.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010 требования ТСЖ N 36 удовлетворены частично: суд взыскал с предпринимателя в пользу товарищества собственников жилья N 36 задолженность в размере 149175,60 руб., из которых: 141000 руб. задолженность по арендной плате, 10254 руб. пени, 1971 руб. неосновательного обогащения; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Товарищество собственников жилья N 36 и индивидуальный предприниматель Манукян Вачик Левонович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просили отменить его и вынести новый судебный акт.
В обоснование жалобы ТСЖ N 36 сослалось на неверное применение судом норм при принятии решения в части взыскания государственной пошлины, частичного взыскания неосновательного обогащения по энергоснабжению за июнь 2009 г. и частичного взыскания задолженности по арендной плате.
Индивидуальный предприниматель Манукян Вачик Левонович в апелляционной жалобе привел следующие доводы.
Спорное помещение было освобождено предпринимателем 01.06.2009 г., товариществу собственников жилья было направлено уведомление о намерении прекратить арендные отношения, однако, арендодатель уклонился от приемки арендованного предпринимателем помещения. Предприниматель считает, что суд должен был рассчитать размер подлежащей взысканию с него арендной платы и коммунальных услуг с учетом даты освобождения спорного помещения - 1.06.2009 г.
Суд не учел, что в период арендных отношений предприниматель с согласия арендодателя сделал ремонт, произведя неотделимые улучшения, однако, стоимость улучшений не была зачтена в счет арендной платы, в связи с чем, Манукян В.Л. полагает, что истец незаконно обогатился за его счет.
Суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости произведенных предпринимателем улучшений, лишив ответчика в будущем возможности в судебном порядке истребовать с истца стоимость отделимых улучшений.
Вывод суда первой инстанции о том, что в силу ст. 3.9. договора аренды Манукян В.Л. не имеет права демонтировать и забрать отделимые улучшения, которые произвел за свой счет в период аренды помещения истца, сделан с нарушением ст. 431 ГК РФ.
Заявитель жалобы просил назначить судебно-строительную экспертизу для определения стоимости неотделимых улучшений, решение отменить полностью, в иске отказать.
Представитель ТСЖ N 36 в судебном заседании апелляционной инстанции заявил отказ от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010. Просил производство по жалобе ТСЖ N 36 прекратить, решение суда оставить без изменения, возвратить ТСЖ N 36 государственную пошлину, оплаченную при подаче апелляционной жалобы.
Представитель Манукяна В.Л. в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы ответчика поддержал, пояснив, что процедура по направлению арендодателю уведомления о расторжении договора предпринимателем выполнена. Указал, что спорным помещением ответчик пользовался до 01.07.2009, по окончании предусмотренного договором срока аренды, Манукян В.Л. продолжал пользоваться помещением, у сторон сложились фактически арендные отношения на неопределенный срок. Считает, что суд первой инстанции должен был исследовать договор на предмет его заключенности.
ТСЖ N 36 представило отзыв на апелляционную жалобу, указав на необоснованность доводов, изложенных в жалобе о передаче арендованного помещения в июле 2009 г. Указанный довод опровергаются актом от 09.11.2009 г., в котором Манукян В.Л. обязался вывезти свое имущество до 13.11.2010 г., а также договором субаренды на спорное помещение от 01.11.2009 г. между Манукян В.Л. и предпринимателем Шкрылевым В.В.
По мнению ТСЖ, требование истца о перерасчете за вложенные денежные средства в нежилое помещение, по адресу ул. Чехова, 318 в г. Таганроге, которое арендовалось им, не подлежит удовлетворению, поскольку противоречит условиям договора аренды. Оснований для перерасчета задолженности по арендной плате в связи с вложением его денежных средств в текущий ремонт и переоборудование арендуемого нежилого помещения - не имеется.
Ходатайство ответчика не содержит обоснования необходимости проведения судебно-строительной экспертизы, к рассмотрению данного спора о взыскании задолженности не относится. Судом было разъяснено Манукяну В.Л. о возможности обращения с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений в отдельном производстве.
В суде апелляционной инстанции представитель Манукяна В.Л. заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля Березовского Павла Владимировича в подтверждение обстоятельства освобождения спорного помещения 1.06.2009 г., мотивируя тем, что суд первой инстанции необоснованно отказал в допросе названного свидетеля.
Ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, ТСЖ N 36 является собственником помещений магазина, литер Ф, 1 этаж, комнаты 198 - 200, 199а, 202 - 204, 205 - 207 общей площадью 109,7 кв. м, расположенного в Ростовской области г. Таганрог, ул. Чехова, 318. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АД N 068363 (том 1, лист дела 42).
01.01.2005 между ЖСК N 36 (ныне ТСЖ N 36) (арендодателем) и предпринимателем Манукяном В.Л. (арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование нежилые помещения общей площадью 109,8 кв. м, расположенные в г. Таганроге, ул. Чехова, 318 (том 1, лист дела 44 - 45).
Помещение передано для использования в целях оптовой и розничной торговли продовольственными товарами. По акту приема-передачи от 01.01.2005 г. помещение передано арендатору (том 1, лист дела 43). Арендная палата согласована сторонами в размере 15000 руб. (пункт 4.1 договора), срок аренды был установлен с 01.05.2005 по 31.12.2005 г.
01.03.2008 между ТСЖ N 36 и Манукяном В.Л. был подписали договор N 1/1, по которому предпринимателю было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318 Размер арендной платы был установлен - 30.000 рублей в месяц.
Срок договора с 01.03.2008 по 31.12.2008. Во исполнение данного договора по акту приема передачи от 01.03.2008 ТСЖ N 36 передало Манукяну В.Л. в аренду помещение (том 1, лист дела 30 - 33, 34).
В суде апелляционной инстанции Манукян В.Л. заявил о незаключенности указанного договора, мотивируя тем, что договор от имени ТСЖ N 36 подписан Кучмой В.И., доверенность которого на тот момент истекла, то есть договор подписан лицом, не имеющим полномочий. Одобрения указанной сделки не имеется, протокол общего собрания не представлен. Заявитель жалобы считает, что имело место фактическое пользование помещением, а следовательно неосновательного обогащение, расчет задолженности необходимо производить исходя из сведений Торгово-промышленной палаты 180 - 200 руб. за 1 кв. м.
Указанный довод судом апелляционной инстанцией отклонен.
Согласно п. 1, 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Как следует из протокола собрания членов ЖСК от 11.03.2008 г. жилищно-строительный кооператив преобразован в товарищество собственников жилья (том 1, лист дела 35).
Согласно редакции п. 12 ст. 145 ЖК РФ действовавшей до сентября 2009 г. к компетенции общего собрания отнесено принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. (Пункт 12 утратил силу на основании ФЗ N 228-ФЗ от 27.09.2009 г.)
Протокол собрания о принятии решений о сдаче имущества в аренду в 2009 г. не представлен. В суде апелляционной инстанции представитель ТСЖ N 36 пояснил, что возражений со стороны членов ТСЖ о продолжении арендных отношений не было, арендную плату от арендатора товарищество получало.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Суд апелляционной инстанции считает, что, со ссылкой на статью 183 ГК РФ вправе защищаться ТСЖ N 36, но не арендатор, фактически арендатор защищает свой интерес чужими правами, в то время как ТСЖ N 36 договор аренды от 2008 г. не оспаривает.
Таким образом, не имеется оснований считать договор 2008 года незаключенным.
Даже, если исходить из позиции истца о незаключенности договора, то в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 01.08.2007 г. к договору аренды от N 1 от 01.01.2005 г. в котором арендная плата установлена в размере 30000 руб. (том 1, лист дела 78).
Заявитель жалобы указал, что не мог использовать помещение по назначению, так как ему в этом препятствовали жильцы дома, отсюда отсутствует обязанность оплаты арендных платежей. По этой причине отказался от аренды и вручил в феврале 2009 уведомление Кучме В.И. о расторжении договорных отношений.
Данный довод материалами дела не подтвержден. При наличии таких препятствий арендатор вправе был защитить свои права путем предъявления иска по основаниям ст. 305 ГК РФ.
Заявитель жалобы утверждал в судебном заседании, что в договоре площадь магазина указана неверно - 120 кв. м., фактически она не изменилась, поэтому предмет отражен неверно. Такого объекта аренды как площадью 120 кв. м не имеется, договор от 01.03.2008 г. является незаключенным.
Представитель ТСЖ пояснил, что помещения переданные арендатору по договору 2005 г. остались в его пользовании, так как ЖСК реорганизовано в ТСЖ, арендатору было предложено заключить новый договор, при этом арендная плата увеличена до 30000 руб., уточнена площадь помещения - 120 кв. м.
Из технического паспорта по состоянию на 15.02.2008 г. следует, что площадь магазина составляет не 120 кв. м, а 109,7 кв. м (том 1, лист дела 115)
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Арендодатель передал арендатору именно помещение магазина, указанное помещение находилось в пользовании у арендатора с 2005 г., в договоре аренды 2008 г. стороны уточнили площадь аренды согласно данных технического паспорта и установила арендную плату на новых условиях и срок аренды 01.03.2008 по 31.12.2008.
Довод заявителя жалобы о необходимости расчета задолженности, исходя из площади 109,7 кв. м отклонен, поскольку арендная плата сторонами согласована за помещение, а не из расчета стоимости за 1 кв. м.
Таким образом, у сторон сделки никаких неясностей относительно предмета аренды в период исполнения договора не было.
По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор стороны исполняли, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.
После истечения срока аренды, Манукян В.Л. продолжил пользование помещением, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судом первой инстанции установлено, что предприниматель Манукян В.Л. 27.02.2009 направил ТСЖ N 36 уведомление о прекращении договора аренды от 01.03.2008 и просил обеспечить явку представителя ТСЖ для составления актов приема-передачи помещения и ключей от помещений (том 1, лист дела 132).
Суд первой инстанции правильно указал, что для рассмотрения вопроса о взыскании задолженности за пользование помещением необходимо установить дату освобождения предпринимателем спорного помещения.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Предприниматель, оплатив арендную плату по июнь 2009, то есть за три месяца, начиная с 27.02.2009, считает, что у него отсутствуют какие-либо обязательства перед ТСЖ N 36 в части оплаты за пользование помещением, указав в апелляционной жалобе на необоснованность взыскания судом оплаты за помещение по 13.11.2009 г.
ТСЖ N 36 в иске исходил из того, что до 13.11.2009 Манукян В.Л. арендовал помещение магазина, а, следовательно, в период с 27.06.2009 по 27.11.2007 должен был оплачивать арендную плату.
Между тем, доводы Манукян В.Л. об освобождении помещения в июне 2009 года и прекращении обязательств по внесению арендной платы опровергается представленными в дело доказательствами.
Так, 09.11.2009 г. стороны составили совместный акт, отразив в нем, что по состоянию на 09.11.2009 в торговом зале магазина, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, арендованного Манукяном В.Л. по договору N 1/1 от 01.03.2008 находилось имущество, принадлежащее предпринимателю, и последний обязался освободить данные помещения в срок до 13.11.2009, о чем имеется подпись предпринимателя в акте.
Допрошенные свидетели в суде первой инстанции подтвердили, что до ноября 2009 г. имущество предпринимателя находилось в спорных помещениях.
Судом апелляционной инстанции по ходатайству предпринимателя допрошен свидетель Березовский, который пояснил, что имущество Манукяна В.Л. в ноябре 2009 г. находилось в арендованном помещении, он намерен был его забрать, так как предприниматель ему его отдал. Манукян В.Л. подтвердил в ходе судебного заседания в апелляционной инстанции факт нахождения его имущества до ноября 2009 г. в магазине.
Пользование помещением подтверждается договором субаренды помещений N 1 от 01.11.2009, подписанным между предпринимателем Манукян В.Л. и предпринимателем Шкрылевым В.В., из которого следует, что в ноябре 2009 Муанукян В.Л. передал помещение, расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318, арендуемое по договору N 1/1 от 01.03.2008 в субаренду предпринимателю Шкрылеву В.В. сроком до 31.12.2009 г. (п. 5.1 договора субаренды). (том 1, лист дела 167). Заключение указанного договора и выполнение субарендатором работ по телефонизации помещения предприниматель не отрицал. Представитель ТСЖ N 36 также подтвердил осуществление субарендатором работ по монтажу телефонного кабеля.
Указанные обстоятельство подтверждает, что предприниматель считал себя надлежащим пользователем помещения, арендатором.
Таким образом, довод об освобождении помещения в июне 2009 г. опровергнут как письменными доказательствами, представленными в дело, так и свидетельскими показаниями, допрошенным по ходатайству ответчика. На основании полученных доказательств суд обоснованно сделал вывод об использовании ИП Манукян В.Л. помещения, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, до ноября 2009 г., следовательно, в силу ст. 614 АГК РФ предприниматель обязан был уплачивать предусмотренную договором арендную плату.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательств того, что арендодатель - ТСЖ N 36 уклонялось от приемки арендованного предпринимателем имущества, в материалы дела не представлено.
Таким образом, взыскание с предпринимателя задолженности по 13.11.2009 г. в размере 141000 руб. произведено судом первой инстанции правомерно.
Пунктом 5.2 договора установлена пеня за неуплату арендатором арендной платы из расчета 0,1% за каждый день просрочки. В связи с превышением неустойки банковского процента, судом правомерно снижен размер пени в порядке ст. 333 ГК РФ до 10254 рублей. Правомерно отклонены требования ТСЖ N 36 об оплате за электроэнергию в июне 2009 года со ссылкой на недостоверные данные. Расчет за электроэнергию в ноябре произведен исходя из количества потребленных киловатт (730 x 2,7 = 1971 руб.).
Ходатайство Манукян В.Л. о назначении судебно-строительной экспертизы на предмет определения стоимости произведенных улучшений арендованного помещения для предъявления иска подлежит отклонению.
Взыскание стоимости неотделимых улучшений спорного помещения предприниматель вправе решить путем предъявления самостоятельного иска, в рамках которого он вправе заявить о назначении экспертизы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц и отсутствуют доказательства, подтверждающие, что отказ от жалобы нарушает права других лиц.
В силу ст. 62 АПК РФ в доверенности, выданной представляемым лицом, или ином документе, должно быть специально оговорено право представителя, в частности, на полный или частичный отказ от иска.
Поскольку полномочия представителя, подписавшего отказ от части апелляционной жалобы, материалами дела подтверждаются (том 1, лист 208), суд апелляционной инстанции считает, что заявленный представителем ТСЖ N 36 отказ от апелляционной жалобы не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с чем, принятие отказа от жалобы не противоречит закону и положению ч. 1 ст. 265 Кодекса. Производство по апелляционной жалобе ТСЖ, с учетом изложенных процессуальных норм, подлежит прекращению.
Исходя из положений ст. 104, 265 АПК РФ, пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ, отказ от апелляционной жалобы является основанием для возвращения государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В доказательство уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы ТСЖ N 36 представлено платежное поручение от 30.07.2010 г. N 79 на сумму 2000 руб., в связи с чем, государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит возврату товариществу из федерального бюджета.
Расходы за подачу апелляционной жалобы предпринимателем Манукян В.Л. в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя. При обращении с жалобой ответчик оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. по квитанции от 03.09.2010.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 1 июля 2010 г. по делу N А53-3608/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Манукян В.Л. - без удовлетворения.
Прекратить производство по апелляционной жалобе ТСЖ N 36 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010.
Возвратить товариществу собственников жилья N 36 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) руб. за подачу апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2010 N 15АП-9388/2010 ПО ДЕЛУ N А53-3608/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2010 г. N 15АП-9388/2010
Дело N А53-3608/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Х. Тимченко
судей О.Г. Ломидзе, М.Н. Малыхиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: представитель Кучеренко В.Ю., доверенность от 01.12.2009, удостоверение адвоката N 2634 от 15.04.2005;
- от ответчика: Манукян В.Л., паспорт; представитель Самойленко В.Д., доверенность от 07.06.2010 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья N 36 и индивидуального предпринимателя Манукяна Вачика Левоновича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010,
принятое в составе судьи Штыренко М.Е.
по иску товарищества собственников жилья N 36
к ответчику индивидуальному предпринимателю Манукяну Вачику Левоновичу
о взыскании 203889,41 рубля
установил:
товарищество собственников жилья N 36 (далее по тексту - ТСЖ N 36) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании с предпринимателя Манукяна Вачика Левоновича 149000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 1/1 от 01.03.2008, 43374 рубля пени, 2234,59 рублей убытков по отоплению и 9280,82 рубля убытков по электроэнергии.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ изменил свои исковые требования и просил взыскать с ответчика 149.000 рублей задолженности по арендной плате, 43.374 рубля пени и 11.387,72 рубля неосновательного обогащения, всего 203761,72 рубля.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010 требования ТСЖ N 36 удовлетворены частично: суд взыскал с предпринимателя в пользу товарищества собственников жилья N 36 задолженность в размере 149175,60 руб., из которых: 141000 руб. задолженность по арендной плате, 10254 руб. пени, 1971 руб. неосновательного обогащения; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Товарищество собственников жилья N 36 и индивидуальный предприниматель Манукян Вачик Левонович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просили отменить его и вынести новый судебный акт.
В обоснование жалобы ТСЖ N 36 сослалось на неверное применение судом норм при принятии решения в части взыскания государственной пошлины, частичного взыскания неосновательного обогащения по энергоснабжению за июнь 2009 г. и частичного взыскания задолженности по арендной плате.
Индивидуальный предприниматель Манукян Вачик Левонович в апелляционной жалобе привел следующие доводы.
Спорное помещение было освобождено предпринимателем 01.06.2009 г., товариществу собственников жилья было направлено уведомление о намерении прекратить арендные отношения, однако, арендодатель уклонился от приемки арендованного предпринимателем помещения. Предприниматель считает, что суд должен был рассчитать размер подлежащей взысканию с него арендной платы и коммунальных услуг с учетом даты освобождения спорного помещения - 1.06.2009 г.
Суд не учел, что в период арендных отношений предприниматель с согласия арендодателя сделал ремонт, произведя неотделимые улучшения, однако, стоимость улучшений не была зачтена в счет арендной платы, в связи с чем, Манукян В.Л. полагает, что истец незаконно обогатился за его счет.
Суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости произведенных предпринимателем улучшений, лишив ответчика в будущем возможности в судебном порядке истребовать с истца стоимость отделимых улучшений.
Вывод суда первой инстанции о том, что в силу ст. 3.9. договора аренды Манукян В.Л. не имеет права демонтировать и забрать отделимые улучшения, которые произвел за свой счет в период аренды помещения истца, сделан с нарушением ст. 431 ГК РФ.
Заявитель жалобы просил назначить судебно-строительную экспертизу для определения стоимости неотделимых улучшений, решение отменить полностью, в иске отказать.
Представитель ТСЖ N 36 в судебном заседании апелляционной инстанции заявил отказ от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010. Просил производство по жалобе ТСЖ N 36 прекратить, решение суда оставить без изменения, возвратить ТСЖ N 36 государственную пошлину, оплаченную при подаче апелляционной жалобы.
Представитель Манукяна В.Л. в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы ответчика поддержал, пояснив, что процедура по направлению арендодателю уведомления о расторжении договора предпринимателем выполнена. Указал, что спорным помещением ответчик пользовался до 01.07.2009, по окончании предусмотренного договором срока аренды, Манукян В.Л. продолжал пользоваться помещением, у сторон сложились фактически арендные отношения на неопределенный срок. Считает, что суд первой инстанции должен был исследовать договор на предмет его заключенности.
ТСЖ N 36 представило отзыв на апелляционную жалобу, указав на необоснованность доводов, изложенных в жалобе о передаче арендованного помещения в июле 2009 г. Указанный довод опровергаются актом от 09.11.2009 г., в котором Манукян В.Л. обязался вывезти свое имущество до 13.11.2010 г., а также договором субаренды на спорное помещение от 01.11.2009 г. между Манукян В.Л. и предпринимателем Шкрылевым В.В.
По мнению ТСЖ, требование истца о перерасчете за вложенные денежные средства в нежилое помещение, по адресу ул. Чехова, 318 в г. Таганроге, которое арендовалось им, не подлежит удовлетворению, поскольку противоречит условиям договора аренды. Оснований для перерасчета задолженности по арендной плате в связи с вложением его денежных средств в текущий ремонт и переоборудование арендуемого нежилого помещения - не имеется.
Ходатайство ответчика не содержит обоснования необходимости проведения судебно-строительной экспертизы, к рассмотрению данного спора о взыскании задолженности не относится. Судом было разъяснено Манукяну В.Л. о возможности обращения с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений в отдельном производстве.
В суде апелляционной инстанции представитель Манукяна В.Л. заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля Березовского Павла Владимировича в подтверждение обстоятельства освобождения спорного помещения 1.06.2009 г., мотивируя тем, что суд первой инстанции необоснованно отказал в допросе названного свидетеля.
Ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, ТСЖ N 36 является собственником помещений магазина, литер Ф, 1 этаж, комнаты 198 - 200, 199а, 202 - 204, 205 - 207 общей площадью 109,7 кв. м, расположенного в Ростовской области г. Таганрог, ул. Чехова, 318. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АД N 068363 (том 1, лист дела 42).
01.01.2005 между ЖСК N 36 (ныне ТСЖ N 36) (арендодателем) и предпринимателем Манукяном В.Л. (арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование нежилые помещения общей площадью 109,8 кв. м, расположенные в г. Таганроге, ул. Чехова, 318 (том 1, лист дела 44 - 45).
Помещение передано для использования в целях оптовой и розничной торговли продовольственными товарами. По акту приема-передачи от 01.01.2005 г. помещение передано арендатору (том 1, лист дела 43). Арендная палата согласована сторонами в размере 15000 руб. (пункт 4.1 договора), срок аренды был установлен с 01.05.2005 по 31.12.2005 г.
01.03.2008 между ТСЖ N 36 и Манукяном В.Л. был подписали договор N 1/1, по которому предпринимателю было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318 Размер арендной платы был установлен - 30.000 рублей в месяц.
Срок договора с 01.03.2008 по 31.12.2008. Во исполнение данного договора по акту приема передачи от 01.03.2008 ТСЖ N 36 передало Манукяну В.Л. в аренду помещение (том 1, лист дела 30 - 33, 34).
В суде апелляционной инстанции Манукян В.Л. заявил о незаключенности указанного договора, мотивируя тем, что договор от имени ТСЖ N 36 подписан Кучмой В.И., доверенность которого на тот момент истекла, то есть договор подписан лицом, не имеющим полномочий. Одобрения указанной сделки не имеется, протокол общего собрания не представлен. Заявитель жалобы считает, что имело место фактическое пользование помещением, а следовательно неосновательного обогащение, расчет задолженности необходимо производить исходя из сведений Торгово-промышленной палаты 180 - 200 руб. за 1 кв. м.
Указанный довод судом апелляционной инстанцией отклонен.
Согласно п. 1, 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Как следует из протокола собрания членов ЖСК от 11.03.2008 г. жилищно-строительный кооператив преобразован в товарищество собственников жилья (том 1, лист дела 35).
Согласно редакции п. 12 ст. 145 ЖК РФ действовавшей до сентября 2009 г. к компетенции общего собрания отнесено принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. (Пункт 12 утратил силу на основании ФЗ N 228-ФЗ от 27.09.2009 г.)
Протокол собрания о принятии решений о сдаче имущества в аренду в 2009 г. не представлен. В суде апелляционной инстанции представитель ТСЖ N 36 пояснил, что возражений со стороны членов ТСЖ о продолжении арендных отношений не было, арендную плату от арендатора товарищество получало.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Суд апелляционной инстанции считает, что, со ссылкой на статью 183 ГК РФ вправе защищаться ТСЖ N 36, но не арендатор, фактически арендатор защищает свой интерес чужими правами, в то время как ТСЖ N 36 договор аренды от 2008 г. не оспаривает.
Таким образом, не имеется оснований считать договор 2008 года незаключенным.
Даже, если исходить из позиции истца о незаключенности договора, то в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 01.08.2007 г. к договору аренды от N 1 от 01.01.2005 г. в котором арендная плата установлена в размере 30000 руб. (том 1, лист дела 78).
Заявитель жалобы указал, что не мог использовать помещение по назначению, так как ему в этом препятствовали жильцы дома, отсюда отсутствует обязанность оплаты арендных платежей. По этой причине отказался от аренды и вручил в феврале 2009 уведомление Кучме В.И. о расторжении договорных отношений.
Данный довод материалами дела не подтвержден. При наличии таких препятствий арендатор вправе был защитить свои права путем предъявления иска по основаниям ст. 305 ГК РФ.
Заявитель жалобы утверждал в судебном заседании, что в договоре площадь магазина указана неверно - 120 кв. м., фактически она не изменилась, поэтому предмет отражен неверно. Такого объекта аренды как площадью 120 кв. м не имеется, договор от 01.03.2008 г. является незаключенным.
Представитель ТСЖ пояснил, что помещения переданные арендатору по договору 2005 г. остались в его пользовании, так как ЖСК реорганизовано в ТСЖ, арендатору было предложено заключить новый договор, при этом арендная плата увеличена до 30000 руб., уточнена площадь помещения - 120 кв. м.
Из технического паспорта по состоянию на 15.02.2008 г. следует, что площадь магазина составляет не 120 кв. м, а 109,7 кв. м (том 1, лист дела 115)
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Арендодатель передал арендатору именно помещение магазина, указанное помещение находилось в пользовании у арендатора с 2005 г., в договоре аренды 2008 г. стороны уточнили площадь аренды согласно данных технического паспорта и установила арендную плату на новых условиях и срок аренды 01.03.2008 по 31.12.2008.
Довод заявителя жалобы о необходимости расчета задолженности, исходя из площади 109,7 кв. м отклонен, поскольку арендная плата сторонами согласована за помещение, а не из расчета стоимости за 1 кв. м.
Таким образом, у сторон сделки никаких неясностей относительно предмета аренды в период исполнения договора не было.
По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор стороны исполняли, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.
После истечения срока аренды, Манукян В.Л. продолжил пользование помещением, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судом первой инстанции установлено, что предприниматель Манукян В.Л. 27.02.2009 направил ТСЖ N 36 уведомление о прекращении договора аренды от 01.03.2008 и просил обеспечить явку представителя ТСЖ для составления актов приема-передачи помещения и ключей от помещений (том 1, лист дела 132).
Суд первой инстанции правильно указал, что для рассмотрения вопроса о взыскании задолженности за пользование помещением необходимо установить дату освобождения предпринимателем спорного помещения.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Предприниматель, оплатив арендную плату по июнь 2009, то есть за три месяца, начиная с 27.02.2009, считает, что у него отсутствуют какие-либо обязательства перед ТСЖ N 36 в части оплаты за пользование помещением, указав в апелляционной жалобе на необоснованность взыскания судом оплаты за помещение по 13.11.2009 г.
ТСЖ N 36 в иске исходил из того, что до 13.11.2009 Манукян В.Л. арендовал помещение магазина, а, следовательно, в период с 27.06.2009 по 27.11.2007 должен был оплачивать арендную плату.
Между тем, доводы Манукян В.Л. об освобождении помещения в июне 2009 года и прекращении обязательств по внесению арендной платы опровергается представленными в дело доказательствами.
Так, 09.11.2009 г. стороны составили совместный акт, отразив в нем, что по состоянию на 09.11.2009 в торговом зале магазина, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, арендованного Манукяном В.Л. по договору N 1/1 от 01.03.2008 находилось имущество, принадлежащее предпринимателю, и последний обязался освободить данные помещения в срок до 13.11.2009, о чем имеется подпись предпринимателя в акте.
Допрошенные свидетели в суде первой инстанции подтвердили, что до ноября 2009 г. имущество предпринимателя находилось в спорных помещениях.
Судом апелляционной инстанции по ходатайству предпринимателя допрошен свидетель Березовский, который пояснил, что имущество Манукяна В.Л. в ноябре 2009 г. находилось в арендованном помещении, он намерен был его забрать, так как предприниматель ему его отдал. Манукян В.Л. подтвердил в ходе судебного заседания в апелляционной инстанции факт нахождения его имущества до ноября 2009 г. в магазине.
Пользование помещением подтверждается договором субаренды помещений N 1 от 01.11.2009, подписанным между предпринимателем Манукян В.Л. и предпринимателем Шкрылевым В.В., из которого следует, что в ноябре 2009 Муанукян В.Л. передал помещение, расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318, арендуемое по договору N 1/1 от 01.03.2008 в субаренду предпринимателю Шкрылеву В.В. сроком до 31.12.2009 г. (п. 5.1 договора субаренды). (том 1, лист дела 167). Заключение указанного договора и выполнение субарендатором работ по телефонизации помещения предприниматель не отрицал. Представитель ТСЖ N 36 также подтвердил осуществление субарендатором работ по монтажу телефонного кабеля.
Указанные обстоятельство подтверждает, что предприниматель считал себя надлежащим пользователем помещения, арендатором.
Таким образом, довод об освобождении помещения в июне 2009 г. опровергнут как письменными доказательствами, представленными в дело, так и свидетельскими показаниями, допрошенным по ходатайству ответчика. На основании полученных доказательств суд обоснованно сделал вывод об использовании ИП Манукян В.Л. помещения, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, до ноября 2009 г., следовательно, в силу ст. 614 АГК РФ предприниматель обязан был уплачивать предусмотренную договором арендную плату.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательств того, что арендодатель - ТСЖ N 36 уклонялось от приемки арендованного предпринимателем имущества, в материалы дела не представлено.
Таким образом, взыскание с предпринимателя задолженности по 13.11.2009 г. в размере 141000 руб. произведено судом первой инстанции правомерно.
Пунктом 5.2 договора установлена пеня за неуплату арендатором арендной платы из расчета 0,1% за каждый день просрочки. В связи с превышением неустойки банковского процента, судом правомерно снижен размер пени в порядке ст. 333 ГК РФ до 10254 рублей. Правомерно отклонены требования ТСЖ N 36 об оплате за электроэнергию в июне 2009 года со ссылкой на недостоверные данные. Расчет за электроэнергию в ноябре произведен исходя из количества потребленных киловатт (730 x 2,7 = 1971 руб.).
Ходатайство Манукян В.Л. о назначении судебно-строительной экспертизы на предмет определения стоимости произведенных улучшений арендованного помещения для предъявления иска подлежит отклонению.
Взыскание стоимости неотделимых улучшений спорного помещения предприниматель вправе решить путем предъявления самостоятельного иска, в рамках которого он вправе заявить о назначении экспертизы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц и отсутствуют доказательства, подтверждающие, что отказ от жалобы нарушает права других лиц.
В силу ст. 62 АПК РФ в доверенности, выданной представляемым лицом, или ином документе, должно быть специально оговорено право представителя, в частности, на полный или частичный отказ от иска.
Поскольку полномочия представителя, подписавшего отказ от части апелляционной жалобы, материалами дела подтверждаются (том 1, лист 208), суд апелляционной инстанции считает, что заявленный представителем ТСЖ N 36 отказ от апелляционной жалобы не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с чем, принятие отказа от жалобы не противоречит закону и положению ч. 1 ст. 265 Кодекса. Производство по апелляционной жалобе ТСЖ, с учетом изложенных процессуальных норм, подлежит прекращению.
Исходя из положений ст. 104, 265 АПК РФ, пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ, отказ от апелляционной жалобы является основанием для возвращения государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В доказательство уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы ТСЖ N 36 представлено платежное поручение от 30.07.2010 г. N 79 на сумму 2000 руб., в связи с чем, государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит возврату товариществу из федерального бюджета.
Расходы за подачу апелляционной жалобы предпринимателем Манукян В.Л. в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя. При обращении с жалобой ответчик оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. по квитанции от 03.09.2010.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 1 июля 2010 г. по делу N А53-3608/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Манукян В.Л. - без удовлетворения.
Прекратить производство по апелляционной жалобе ТСЖ N 36 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июля 2010 года по делу N А53-3608/2010.
Возвратить товариществу собственников жилья N 36 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) руб. за подачу апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)