Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2012
Полный текст постановления изготовлен 23.11.2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хазанзяновым А.И.,
при участии:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Центр-топ" (07АП-7945/12) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012 по делу N А45-18435/2012 (судья Рыбина Н.А.) по иску ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск" (ИНН 5406344273, ОГРН 1065406073590) к ЗАО "Центр-топ" о взыскании (ИНН 5406151360, ОГРН 1025402460610) 71 627,38 руб.,
установил:
ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск" (далее ООО "ДОСТ-Н") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 80 - 82), о взыскании с ЗАО "Центр-топ" задолженности по оплате за содержание и ремонт нежилого помещение в размере 60 168,32 руб., пени в размере 11 459,06 руб.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012 (резолютивная часть объявлена 02.08.2012) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Центр-топ" подало апелляционную жалобу, в которой просит его изменить в удовлетворении заявленных требований в части взыскания 20 362,24 руб. основного долга, а также неустойки (пени) в сумме 11 459,06 руб. отказать, ссылаясь, в том числе на то, что: в соответствии с п. 4.4. договора и Приложения N 1 к нему, стоимость услуг составляет 2 487,88 руб. в месяц, при этом увеличение цены истцом, в одностороннем порядке, условиями договора не предусмотрено, и противоречит ст. 310 ГК РФ; решения об увеличении размера оплаты за содержание общего имущества на 2009 - 2010 г. г. собственниками помещений не принимались, собрания с указанной повесткой не проводились.
ООО "ДОСТ-Н" отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены (изменения).
Материалами дела установлено, что на основании протокола подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом по ул. Потанинская, д. 12 от 27.02.2007, ООО "ДОСТ-Н" избрано в качестве управляющей компании (л.д. 12).
По акту передачи управления многоквартирными домами от 31.03.2007 указанный жилой дом был передан в управление ООО "ДОСТ-Н" (л.д. 13).
01.04.2007 между ООО "ДОСТ-Н" (Управляющая компания) и ЗАО "Центр-топ" (Собственник), являющееся собственником нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Потанинская, 12, заключен договор управления N 104/07 многоквартирным домом с Приложением N 1 (л.д. 14 - 20), по условиям которого Управляющая компания по заданию Собственника обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме N 12 по ул. Потанинская в Центральном районе г. Новосибирска, решать вопросы пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Срок внесения платежей - до 10 числа месяца, следующего за истекшим (п. 4.3).
Соглашением от 31.12.2010 стороны расторгли договор управления N 104/07 от 01.04.2007 с 01.01.2011 (л.д. 21).
Однако, в период с сентября 2009 г. по декабрь 2010 г. ЗАО "Центр-топ", являясь собственником нежилых помещений, не оплачивало расходы по содержанию общего имущества, в результате чего образовалась задолженность в размере 60 168,32 руб.
Ненадлежащее исполнение ЗАО "Центр-топ" в период действия договора обязательств по несению расходов за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, ООО "ДОСТ-Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика, являющегося собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, существует обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества этого дома в размере, пропорционально площади занимаемого помещения.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, ООО "ДОСТ-Н" приступило к управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Новосибирск, по ул. Потанинская, д. 12, с 31.03.2007.
Договорные правоотношения между истцом и ответчиком в спорный период основаны на договоре управления N 104/07 от 01.04.2007.
Следовательно, собственник помещения несет обязанность нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества по ставке, установленной в соответствии с действующим законодательством, либо соглашением сторон.
При изложенных обстоятельствах, ЗАО "Центр-топ", как собственник, обязано было ежемесячно производить возмещение издержек за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, исходя из размера, установленного договором N 104/07 от 01.04.2007 (Приложение N 1).
Довод ответчика о том, что стоимость услуг составляет 2 487,88 руб. в месяц, поскольку увеличение цены истцом, в одностороннем порядке, условиями договора не предусмотрено и противоречит ст. 310 ГК РФ, нельзя признать обоснованным.
Приложением N 1 к договору N 104/07 от 01.04.2007 изначально оплата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме действительно была установлена в размере 2 487,88 руб. в месяц.
Вместе с тем, ООО "ДОСТ-Н" направляло в адрес ЗАО "Центр-топ" уведомления N 889 (исх.) от 11.03.2008, от 13.03.2009 к договору N 104/07 от 01.04.2007 об изменении размера оплаты услуг (л.д. 86 - 87).
Уведомления были получены лично руководителем ЗАО "Центр-топ", при этом претензий, возражений о применении тарифов со стороны ответчика в адрес истца заявлено не было.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Поскольку ответчик не представил документов, подтверждающих факт оплаты расходов за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования и взыскал 60 168,32 руб. основной задолженности, а также 11 459,06 руб. пени.
Учитывая, что конкретные правоотношения истца и ответчика по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, в том числе и относительно оплаты, в спорный период регулировались договором N 104/07 от 01.04.2007, несостоятельной является ссылка подателя апелляционной жалобы на отсутствие в материалах дела решений собственников об увеличении размера оплаты за содержание общего имущества на 2009 - 2010 г. г.
Принимая во внимание вышеуказанное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012 по делу N А45-18435/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2012 ПО ДЕЛУ N А45-18435/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2012 г. по делу N А45-18435/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2012
Полный текст постановления изготовлен 23.11.2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хазанзяновым А.И.,
при участии:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Центр-топ" (07АП-7945/12) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012 по делу N А45-18435/2012 (судья Рыбина Н.А.) по иску ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск" (ИНН 5406344273, ОГРН 1065406073590) к ЗАО "Центр-топ" о взыскании (ИНН 5406151360, ОГРН 1025402460610) 71 627,38 руб.,
установил:
ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск" (далее ООО "ДОСТ-Н") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 80 - 82), о взыскании с ЗАО "Центр-топ" задолженности по оплате за содержание и ремонт нежилого помещение в размере 60 168,32 руб., пени в размере 11 459,06 руб.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012 (резолютивная часть объявлена 02.08.2012) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Центр-топ" подало апелляционную жалобу, в которой просит его изменить в удовлетворении заявленных требований в части взыскания 20 362,24 руб. основного долга, а также неустойки (пени) в сумме 11 459,06 руб. отказать, ссылаясь, в том числе на то, что: в соответствии с п. 4.4. договора и Приложения N 1 к нему, стоимость услуг составляет 2 487,88 руб. в месяц, при этом увеличение цены истцом, в одностороннем порядке, условиями договора не предусмотрено, и противоречит ст. 310 ГК РФ; решения об увеличении размера оплаты за содержание общего имущества на 2009 - 2010 г. г. собственниками помещений не принимались, собрания с указанной повесткой не проводились.
ООО "ДОСТ-Н" отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены (изменения).
Материалами дела установлено, что на основании протокола подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом по ул. Потанинская, д. 12 от 27.02.2007, ООО "ДОСТ-Н" избрано в качестве управляющей компании (л.д. 12).
По акту передачи управления многоквартирными домами от 31.03.2007 указанный жилой дом был передан в управление ООО "ДОСТ-Н" (л.д. 13).
01.04.2007 между ООО "ДОСТ-Н" (Управляющая компания) и ЗАО "Центр-топ" (Собственник), являющееся собственником нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Потанинская, 12, заключен договор управления N 104/07 многоквартирным домом с Приложением N 1 (л.д. 14 - 20), по условиям которого Управляющая компания по заданию Собственника обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме N 12 по ул. Потанинская в Центральном районе г. Новосибирска, решать вопросы пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Срок внесения платежей - до 10 числа месяца, следующего за истекшим (п. 4.3).
Соглашением от 31.12.2010 стороны расторгли договор управления N 104/07 от 01.04.2007 с 01.01.2011 (л.д. 21).
Однако, в период с сентября 2009 г. по декабрь 2010 г. ЗАО "Центр-топ", являясь собственником нежилых помещений, не оплачивало расходы по содержанию общего имущества, в результате чего образовалась задолженность в размере 60 168,32 руб.
Ненадлежащее исполнение ЗАО "Центр-топ" в период действия договора обязательств по несению расходов за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, ООО "ДОСТ-Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика, являющегося собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, существует обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества этого дома в размере, пропорционально площади занимаемого помещения.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, ООО "ДОСТ-Н" приступило к управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Новосибирск, по ул. Потанинская, д. 12, с 31.03.2007.
Договорные правоотношения между истцом и ответчиком в спорный период основаны на договоре управления N 104/07 от 01.04.2007.
Следовательно, собственник помещения несет обязанность нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества по ставке, установленной в соответствии с действующим законодательством, либо соглашением сторон.
При изложенных обстоятельствах, ЗАО "Центр-топ", как собственник, обязано было ежемесячно производить возмещение издержек за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, исходя из размера, установленного договором N 104/07 от 01.04.2007 (Приложение N 1).
Довод ответчика о том, что стоимость услуг составляет 2 487,88 руб. в месяц, поскольку увеличение цены истцом, в одностороннем порядке, условиями договора не предусмотрено и противоречит ст. 310 ГК РФ, нельзя признать обоснованным.
Приложением N 1 к договору N 104/07 от 01.04.2007 изначально оплата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме действительно была установлена в размере 2 487,88 руб. в месяц.
Вместе с тем, ООО "ДОСТ-Н" направляло в адрес ЗАО "Центр-топ" уведомления N 889 (исх.) от 11.03.2008, от 13.03.2009 к договору N 104/07 от 01.04.2007 об изменении размера оплаты услуг (л.д. 86 - 87).
Уведомления были получены лично руководителем ЗАО "Центр-топ", при этом претензий, возражений о применении тарифов со стороны ответчика в адрес истца заявлено не было.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Поскольку ответчик не представил документов, подтверждающих факт оплаты расходов за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования и взыскал 60 168,32 руб. основной задолженности, а также 11 459,06 руб. пени.
Учитывая, что конкретные правоотношения истца и ответчика по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, в том числе и относительно оплаты, в спорный период регулировались договором N 104/07 от 01.04.2007, несостоятельной является ссылка подателя апелляционной жалобы на отсутствие в материалах дела решений собственников об увеличении размера оплаты за содержание общего имущества на 2009 - 2010 г. г.
Принимая во внимание вышеуказанное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2012 по делу N А45-18435/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)