Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпусенко С.А.,
судей Махровой Н.В., Логиновских Л.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Левченко Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу N А47-7743/2012 (судья Пирская О.Н.).
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ленинская", г. Орск, Оренбургская область (ОГРН 1075658020976) (далее - ООО "УК "Ленинская", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к индивидуальному предпринимателю Левченко Сергею Ивановичу, г. Орск, Оренбургская область (ОГРН 308565826000112) (далее - ИП Левченко С.И.) о взыскании задолженности в размере 87 244 руб. 32 коп. (т. 1, л.д. 12-13)
Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании в его пользу расходов по уплате государственной пошлины - 3 489 руб. 77 коп.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении исковых требований до 71 940 руб. 71 коп. (т. 2, л.д. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.08.2012 (резолютивная часть от 02.08.2012) исковые требования ООО "УК "Ленинская", удовлетворены частично: в его пользу с ИП Левченко С.И. взысканы 70 992 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Кроме того, с ответчика взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины -2839 руб. 68 коп. (т. 2, л.д. 9-12).
В апелляционной жалобе ИП Левченко С.И. просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 18-20).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылался на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что у истца отсутствовали права на управление спорным домом. Договор управления многоквартирным домом N 97 от 19.11.07 и договор о долевом участии в расходах по содержанию строения N 222 от 17.12.2008 являются незаключенными, так как стороны не согласовали все существенные условия договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, согласно протоколу заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 от 19.11.2007 г. собственники приняли решение о выборе в качестве управляющей компании истца - ООО "УК "Ленинская" (т. 1, л.д. 73).
19.11.07 г. между истцом (управляющая компания) и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 заключен договор управления многоквартирным домом N 97 (далее - договор N 97), по условиям которого управляющая компания обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (т. 1, л.д. 68-75).
Договором N 97 установлено, что стоимость услуг по содержанию дома, текущему ремонту общего имущества устанавливается решением общего собрании собственников, а при не принятии данного решения - органами местного самоуправления г. Орска (пункт 5. 1 договора).
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 решение об установлении тарифа на содержание и техническое обслуживание общего имущества не принято.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.11.08 г. Левченко С.И. принадлежит на праве собственности нежилое встроенное - пристроенное помещение N 1, назначение: нежилое, общая площадь 220, 9 кв. м, адрес: г. Орск, пр. Ленина, 16.
17.12.08 между ООО "УК "Ленинская" и ИП Левченко С.И. заключен договор N 222 о долевом участии в расходах по содержанию строения (далее - договор N 222) (т. 1, л.д. 39-40).
Согласно разделу 1 договора N 222 предметом договора является совместное пользование и распоряжение в пределах, имеющихся прав и полномочий строением, расположенным по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16, находящимся на обслуживании управляющей компании. Доля участия собственника в расходах по содержанию строения определяется и оговаривается настоящим договором.
Пунктом 3.3.1 договора предусмотрена обязанность собственника вносить плату по настоящему договору, согласно разделу 5.
В силу пункта 5. 1 размер оплаты содержания мест общего пользования и аварийного обслуживания в месяц составляет 2410 руб. 02 коп. (10,91 руб. /м2 х 220, 9 м 2).
Для определения стоимости услуг по техобслуживанию за период с декабря 2008 г. по сентябрь 2011 г. истец, использовал тарифы, утвержденные решениями Совета депутатов г. Орск Оренбургской области от 24.12.07 N 31-495\\492, от 24.11.10 г. N 3-40, от 9.12.09 г., от 26.12.08 г., а именно за 2008 г.: за содержание и текущий ремонт 7, 72 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 6 руб. /м2, за 2009 г.: за содержание и текущий ремонт 8, 77 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2010 г.: за содержание и текущий ремонт 9, 2 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2011 г.: за содержание и текущий ремонт 10, 58 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 76 руб. /м2.
Отсутствие со стороны ответчика оплаты задолженности в сумме 71 940 руб. 71 коп. послужило основанием для обращения истца в суд. В качестве правового обоснования заявленных требований истец указал статьи 15, 309, 314, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции признал договоры N 97 от 19.11.07 и N 222 от 17.12.2208 заключенными. При этом посчитал верным расчет истца с применением тарифов, установленных решениями Орского городского Совета. Однако, указывая на заключение договора N 222 в декабре 2008, расчет долга за декабрь 2008 года произвел с 17.12.08 по 31.12.2008.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на представленных сторонами доказательствах и требованиях закона.
Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 ЖК РФ.
Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно протоколу заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 от 19.11.2007 г. собственники приняли решение о выборе в качестве управляющей компании истца - ООО "УК "Ленинская" (т. 1, л.д. 73).
При этом судом первой инстанции верно отмечено, что указанное решение общего собрания собственников помещений о выборе в качестве управляющей компании истца не оспорено и не признано недействительным.
19.11.07 г. между истцом (управляющая компания) и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 заключен договор управления многоквартирным домом N 97, по условиям которого управляющая компания обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (т. 1, л.д. 68-71).
Таким образом, при наличии решения общего собрания собственников помещений по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 о выборе управляющей организации и заключении с ней договора, договор управления является обязательным для заключения всеми собственниками помещений в доме.
С учетом изложенного судом первой инстанции верно отклонен довод ответчика об отсутствии у истца прав на управление спорным домом.
При этом, суд апелляционной инстанции критически относится к доводу подателя апелляционной жалобы о незаключенности указанного договора.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу п. 3 ст. 162 ГК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Проанализировав договор управления многоквартирным домом N 97 от 19.11.2007 (далее - договор N 97) апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.
Состав общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории определен в Приложении N 1 к договору (л.д. 72)
Приложением N 2 к договору N 97 определен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 4.2. договора N 97 стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с решением Орского городского Совета Депутатов.
Контроль исполнения Управляющей компанией договорных обязательств осуществляется уполномоченным собственниками лицом (п. 9.5. договора N 97).
На основании изложенного довод апелляционной жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом N 97 от 19.11.2007 является незаключенным, судом апелляционной инстанции отклоняется как несоответствующий материалам дела.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
По правилам пункта 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Пунктом 4 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 28 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Пунктом 31 вышеуказанных Правил предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Расчет стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляет собой простую арифметическую операцию умножения величины установленного тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Из материалов дела следует, что многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, следовательно, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.11.08 г. Левченко С.И. принадлежит на праве собственности нежилое встроенное - пристроенное помещение N 1, назначение: нежилое, общая площадь 220, 9 кв. м, адрес: г. Орск, пр. Ленина, 16.
Помещение, принадлежащее ответчику, является неотъемлемой частью жилого здания как единого недвижимого комплекса, имеющего общие коммуникации, конструкции, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего домовладения. Таким образом, ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем выполненных в процессе технического обслуживания дома комплекса услуг и работ, которые подлежат оплате (ст. 307, 309 ГК РФ).
Между истцом и ответчиком заключен договор N 222 от 17.12.08 о долевом участии в расходах по содержанию строения (т. 1, л.д. 39-40).
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы о незаключенности договора N 222.
Как следует из условий договора N 222, предметом договора является совместное пользование и распоряжение в пределах имеющихся прав и полномочий, строением, расположенным по адресу: г. Орск, пр. Ленина, д. 16, находящимся на обслуживании "Управляющей компании" (п. 1.1.).
Перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома расписывается в разделе 3 договора.
П. 3.3.1. на собственника возложена обязанность вносить плату согласно раздела 5.
В силу п. 5. 1 размер оплаты содержания мест общего пользования и аварийного обслуживания в месяц составляет 2410 руб. 02 коп. (10,91 руб. /м2 х 220, 9 м 2). Собственник обязан производить оплату по договору в течение 3 дней с момента выставления счета.
Стороны согласовали срок действия договора с 17.12.2008 по 16.12.2009, договор считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока действия договора не последует заявление одной из сторон об отказе от договорных отношений (п. 8.1., п. 8.2.)
Договор N 222 подписан сторонами без разногласий и замечаний, о фальсификации подписи на договоре ИП Левченко С.И. в суде первой инстанции не заявлял.
На основании изложенного довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор N 222 от 17.12.2008 о долевом участии в расходах по содержанию строения является незаключенным, подлежит отклонению.
В соответствии с договором управления N 97 от 19.11.2007 года стоимость услуг по содержанию дома, текущему ремонту общего имущества устанавливается решением общего собрании собственников, а при не принятии данного решения - органами местного самоуправления г. Орска (пункт 5. 1 договора).
Судом первой инстанции верно установлено, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 решение об установлении тарифа на содержание и техническое обслуживание общего имущества не принято.
Таким образом, учитывая, что размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома должен быть одинаковым для всех собственников помещений, как жилых так и нежилых, Арбитражный суд Оренбургской области удовлетворяя частично исковые требования обоснованно указал, что тариф, определяющий стоимость по договору долевого участия от 17.12.08 г. должен соответствовать тарифам, применяемым к собственникам помещений, исходя из условий договора от 19.11.07 г., т.е. утвержденный решениями Совета депутатов г. Орск Оренбургской области.
Для определения стоимости услуг по техобслуживанию за период с декабря 2008 г. по сентябрь 2011 г. истец, использовал не тариф установленный договором в размере 10,91 руб. /м2, а тарифы, утвержденные решениями Совета депутатов г. Орск Оренбургской области от 24.12.07 N 31-495\\492, от 24.11.10 г. N 3-40, от 9.12.09 г., от 26.12.08 г., а именно за 2008 г.: за содержание и текущий ремонт 7, 72 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 6 руб. /м2, за 2009 г.: за содержание и текущий ремонт 8, 77 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2010 г.: за содержание и текущий ремонт 9, 2 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2011 г.: за содержание и текущий ремонт 10, 58 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 76 руб. /м2.
Учитывая, что договор N 222 заключен 17.12.2008, суд первой инстанции верно указал, что расчет за декабрь необходимо производить с 17.12.08 по 31.12.2008, в связи с чем размер долга за декабрь составил 889 руб. 30 коп.
Ответчиком в нарушении ст. 65 АПК РФ, доказательств оплаты услуг по общему содержанию дома не представлено.
Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы все имеющие значение для дела обстоятельства. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу N А47-7743/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Левченко Сергея Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
С.А.КАРПУСЕНКО
Судьи
Н.В.МАХРОВА
Л.Л.ЛОГИНОВСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2012 N 18АП-9338/2012 ПО ДЕЛУ N А47-7743/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2012 г. N 18АП-9338/2012
Дело N А47-7743/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпусенко С.А.,
судей Махровой Н.В., Логиновских Л.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Левченко Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу N А47-7743/2012 (судья Пирская О.Н.).
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ленинская", г. Орск, Оренбургская область (ОГРН 1075658020976) (далее - ООО "УК "Ленинская", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к индивидуальному предпринимателю Левченко Сергею Ивановичу, г. Орск, Оренбургская область (ОГРН 308565826000112) (далее - ИП Левченко С.И.) о взыскании задолженности в размере 87 244 руб. 32 коп. (т. 1, л.д. 12-13)
Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании в его пользу расходов по уплате государственной пошлины - 3 489 руб. 77 коп.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении исковых требований до 71 940 руб. 71 коп. (т. 2, л.д. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.08.2012 (резолютивная часть от 02.08.2012) исковые требования ООО "УК "Ленинская", удовлетворены частично: в его пользу с ИП Левченко С.И. взысканы 70 992 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Кроме того, с ответчика взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины -2839 руб. 68 коп. (т. 2, л.д. 9-12).
В апелляционной жалобе ИП Левченко С.И. просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 18-20).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылался на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что у истца отсутствовали права на управление спорным домом. Договор управления многоквартирным домом N 97 от 19.11.07 и договор о долевом участии в расходах по содержанию строения N 222 от 17.12.2008 являются незаключенными, так как стороны не согласовали все существенные условия договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, согласно протоколу заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 от 19.11.2007 г. собственники приняли решение о выборе в качестве управляющей компании истца - ООО "УК "Ленинская" (т. 1, л.д. 73).
19.11.07 г. между истцом (управляющая компания) и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 заключен договор управления многоквартирным домом N 97 (далее - договор N 97), по условиям которого управляющая компания обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (т. 1, л.д. 68-75).
Договором N 97 установлено, что стоимость услуг по содержанию дома, текущему ремонту общего имущества устанавливается решением общего собрании собственников, а при не принятии данного решения - органами местного самоуправления г. Орска (пункт 5. 1 договора).
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 решение об установлении тарифа на содержание и техническое обслуживание общего имущества не принято.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.11.08 г. Левченко С.И. принадлежит на праве собственности нежилое встроенное - пристроенное помещение N 1, назначение: нежилое, общая площадь 220, 9 кв. м, адрес: г. Орск, пр. Ленина, 16.
17.12.08 между ООО "УК "Ленинская" и ИП Левченко С.И. заключен договор N 222 о долевом участии в расходах по содержанию строения (далее - договор N 222) (т. 1, л.д. 39-40).
Согласно разделу 1 договора N 222 предметом договора является совместное пользование и распоряжение в пределах, имеющихся прав и полномочий строением, расположенным по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16, находящимся на обслуживании управляющей компании. Доля участия собственника в расходах по содержанию строения определяется и оговаривается настоящим договором.
Пунктом 3.3.1 договора предусмотрена обязанность собственника вносить плату по настоящему договору, согласно разделу 5.
В силу пункта 5. 1 размер оплаты содержания мест общего пользования и аварийного обслуживания в месяц составляет 2410 руб. 02 коп. (10,91 руб. /м2 х 220, 9 м 2).
Для определения стоимости услуг по техобслуживанию за период с декабря 2008 г. по сентябрь 2011 г. истец, использовал тарифы, утвержденные решениями Совета депутатов г. Орск Оренбургской области от 24.12.07 N 31-495\\492, от 24.11.10 г. N 3-40, от 9.12.09 г., от 26.12.08 г., а именно за 2008 г.: за содержание и текущий ремонт 7, 72 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 6 руб. /м2, за 2009 г.: за содержание и текущий ремонт 8, 77 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2010 г.: за содержание и текущий ремонт 9, 2 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2011 г.: за содержание и текущий ремонт 10, 58 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 76 руб. /м2.
Отсутствие со стороны ответчика оплаты задолженности в сумме 71 940 руб. 71 коп. послужило основанием для обращения истца в суд. В качестве правового обоснования заявленных требований истец указал статьи 15, 309, 314, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции признал договоры N 97 от 19.11.07 и N 222 от 17.12.2208 заключенными. При этом посчитал верным расчет истца с применением тарифов, установленных решениями Орского городского Совета. Однако, указывая на заключение договора N 222 в декабре 2008, расчет долга за декабрь 2008 года произвел с 17.12.08 по 31.12.2008.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на представленных сторонами доказательствах и требованиях закона.
Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 ЖК РФ.
Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно протоколу заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 от 19.11.2007 г. собственники приняли решение о выборе в качестве управляющей компании истца - ООО "УК "Ленинская" (т. 1, л.д. 73).
При этом судом первой инстанции верно отмечено, что указанное решение общего собрания собственников помещений о выборе в качестве управляющей компании истца не оспорено и не признано недействительным.
19.11.07 г. между истцом (управляющая компания) и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 заключен договор управления многоквартирным домом N 97, по условиям которого управляющая компания обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (т. 1, л.д. 68-71).
Таким образом, при наличии решения общего собрания собственников помещений по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 о выборе управляющей организации и заключении с ней договора, договор управления является обязательным для заключения всеми собственниками помещений в доме.
С учетом изложенного судом первой инстанции верно отклонен довод ответчика об отсутствии у истца прав на управление спорным домом.
При этом, суд апелляционной инстанции критически относится к доводу подателя апелляционной жалобы о незаключенности указанного договора.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу п. 3 ст. 162 ГК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Проанализировав договор управления многоквартирным домом N 97 от 19.11.2007 (далее - договор N 97) апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.
Состав общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории определен в Приложении N 1 к договору (л.д. 72)
Приложением N 2 к договору N 97 определен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 4.2. договора N 97 стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с решением Орского городского Совета Депутатов.
Контроль исполнения Управляющей компанией договорных обязательств осуществляется уполномоченным собственниками лицом (п. 9.5. договора N 97).
На основании изложенного довод апелляционной жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом N 97 от 19.11.2007 является незаключенным, судом апелляционной инстанции отклоняется как несоответствующий материалам дела.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
По правилам пункта 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Пунктом 4 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 28 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Пунктом 31 вышеуказанных Правил предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Расчет стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляет собой простую арифметическую операцию умножения величины установленного тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Из материалов дела следует, что многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, следовательно, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.11.08 г. Левченко С.И. принадлежит на праве собственности нежилое встроенное - пристроенное помещение N 1, назначение: нежилое, общая площадь 220, 9 кв. м, адрес: г. Орск, пр. Ленина, 16.
Помещение, принадлежащее ответчику, является неотъемлемой частью жилого здания как единого недвижимого комплекса, имеющего общие коммуникации, конструкции, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего домовладения. Таким образом, ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем выполненных в процессе технического обслуживания дома комплекса услуг и работ, которые подлежат оплате (ст. 307, 309 ГК РФ).
Между истцом и ответчиком заключен договор N 222 от 17.12.08 о долевом участии в расходах по содержанию строения (т. 1, л.д. 39-40).
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы о незаключенности договора N 222.
Как следует из условий договора N 222, предметом договора является совместное пользование и распоряжение в пределах имеющихся прав и полномочий, строением, расположенным по адресу: г. Орск, пр. Ленина, д. 16, находящимся на обслуживании "Управляющей компании" (п. 1.1.).
Перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома расписывается в разделе 3 договора.
П. 3.3.1. на собственника возложена обязанность вносить плату согласно раздела 5.
В силу п. 5. 1 размер оплаты содержания мест общего пользования и аварийного обслуживания в месяц составляет 2410 руб. 02 коп. (10,91 руб. /м2 х 220, 9 м 2). Собственник обязан производить оплату по договору в течение 3 дней с момента выставления счета.
Стороны согласовали срок действия договора с 17.12.2008 по 16.12.2009, договор считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока действия договора не последует заявление одной из сторон об отказе от договорных отношений (п. 8.1., п. 8.2.)
Договор N 222 подписан сторонами без разногласий и замечаний, о фальсификации подписи на договоре ИП Левченко С.И. в суде первой инстанции не заявлял.
На основании изложенного довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор N 222 от 17.12.2008 о долевом участии в расходах по содержанию строения является незаключенным, подлежит отклонению.
В соответствии с договором управления N 97 от 19.11.2007 года стоимость услуг по содержанию дома, текущему ремонту общего имущества устанавливается решением общего собрании собственников, а при не принятии данного решения - органами местного самоуправления г. Орска (пункт 5. 1 договора).
Судом первой инстанции верно установлено, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Орск, пр. Ленина, 16 решение об установлении тарифа на содержание и техническое обслуживание общего имущества не принято.
Таким образом, учитывая, что размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома должен быть одинаковым для всех собственников помещений, как жилых так и нежилых, Арбитражный суд Оренбургской области удовлетворяя частично исковые требования обоснованно указал, что тариф, определяющий стоимость по договору долевого участия от 17.12.08 г. должен соответствовать тарифам, применяемым к собственникам помещений, исходя из условий договора от 19.11.07 г., т.е. утвержденный решениями Совета депутатов г. Орск Оренбургской области.
Для определения стоимости услуг по техобслуживанию за период с декабря 2008 г. по сентябрь 2011 г. истец, использовал не тариф установленный договором в размере 10,91 руб. /м2, а тарифы, утвержденные решениями Совета депутатов г. Орск Оренбургской области от 24.12.07 N 31-495\\492, от 24.11.10 г. N 3-40, от 9.12.09 г., от 26.12.08 г., а именно за 2008 г.: за содержание и текущий ремонт 7, 72 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 6 руб. /м2, за 2009 г.: за содержание и текущий ремонт 8, 77 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2010 г.: за содержание и текущий ремонт 9, 2 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 66 руб. /м2, за 2011 г.: за содержание и текущий ремонт 10, 58 руб. /м2, за капитальный ремонт 0, 76 руб. /м2.
Учитывая, что договор N 222 заключен 17.12.2008, суд первой инстанции верно указал, что расчет за декабрь необходимо производить с 17.12.08 по 31.12.2008, в связи с чем размер долга за декабрь составил 889 руб. 30 коп.
Ответчиком в нарушении ст. 65 АПК РФ, доказательств оплаты услуг по общему содержанию дома не представлено.
Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы все имеющие значение для дела обстоятельства. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу N А47-7743/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Левченко Сергея Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
С.А.КАРПУСЕНКО
Судьи
Н.В.МАХРОВА
Л.Л.ЛОГИНОВСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)