Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей Н.И. Корневой,И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.
при участии:
от истцов: представитель Русанов С.Г. по доверенности от ИП Пинчука А.Б., ИП Гузенко В.В., ИП Ординцевой В.В., ИП Кондауровой И.В, ИП Белоусовой Н.В., ИП Протасова С.Г., ИП Кузнецовой Е.Г., ИП Араповой Е.Ю., ИП Шляхтенковой А.Л., ИП Сапожникова О.А., ИП Тепляковой А.П., ИП Глебова А.Ю., ИП Козырева В.Э.,
от ответчика: представитель Приходская О.И. по доверенности от 27.09.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Пинчука А.Б., ИП Гузенко В.В., ИП Ординцевой В.В., ИП Кондауровой И.В, ИП Белоусовой Н.В., ИП Протасова С.Г., ИП Кузнецовой Е.Г., ИП Араповой Е.Ю., ИП Шляхтенковой А.Л., ИП Сапожникова О.А., ИП Тепляковой А.П., ИП Глебова А.Ю., ИП Козырева В.Э.
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.11.2011 по делу N А53-13892/2010
по иску предпринимателей Пинчук Алексей Борисович, Козырев Владимир Эдуардович, Гузенко Валерий Вячеславович, Ординцева Виктория Владимировна, Кузнецова Елена Георгиевна, Белоусова Наталья Вечяславовна, Глебов Андрей Юрьевич, Арапова Елена Юрьевна, Сапожников Олег Алексеевич, Кондаурова Ирина Владимировна, представитель истцов Новиков Николай Игоревич, Протасов Сергей Георгиевич, Шляхтенкова Анна Луспаровна, Теплякова Альбина Павловна, Глебов Андрей Юрьевич, Козырев Владимир Эдуардович
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления"
о признании незаключенными договоров, о запрете эксплуатации здания
принятое судьей Бондарь Т.С.
установил:
Индивидуальные предприниматели: Пинчук А.Б., Гузенко В.В., Ординцева В.В., Кондаурова И.В, Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Кузнецова Е.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. (далее- истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления" (далее- ответчик, общество) о признании незаключенными договоров управления зданием офисно-торгового центра по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в. литер Ш1; о запрете эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в здании офисно-торгового центра.
Решением суда от 13.11.2010 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что существенные условия договоров на управление зданием были согласованы собственниками помещений, расположенных в нем, своими решениями собственники их утвердили, принятые решения собственники не оспаривали, ответчик является управляющей компанией торгово-офисного центра и производит начисления коммунальных платежей и за содержание нежилых помещений, в том числе, принадлежащих истцам, в связи с чем оснований для признания договоров незаключенными не имеется. Общее количество площадей, принадлежащих истцам, составляет 11.14%, в связи с чем истцы не могут требовать запрета эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества всех собственников помещений в здании.
Не согласившись с принятым судебным актом, Индивидуальные предприниматели: Пинчук А.Б., Гузенко В.В., Ординцева В.В., Кондаурова И.В, Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Кузнецова Е.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. обжаловали его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявители просили отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что договор управления зданием не содержит существенных условий, предусмотренных статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку решениями собраний собственников условия данного договора не утверждались, в том числе, по объему и видам услуг и по размеру платы за содержание общего имущества. В силу указанной статьи Кодекса договор не может быть заключен в отсутствие решения общего собрания собственников, отсутствие решения влечет незаключенность договора. Кроме того, заявители указывают на то, что к разным собственникам ответчиком применялись различные тарифы на обслуживание, что, по их мнению, противоречит требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявители также считают, что требование о запрете ответчику эксплуатировать здание без соответствующего правового основания является необходимым способом защиты прав истцом на будущий период.
Возражая на апелляционную жалобу, ООО "Центр управления" отклонило доводы заявителей как несостоятельные по основаниям, приведенным в отзыве, и просило оставить решение суда без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истцов поддержал доводы жалобы и пояснил, что предметом требований по настоящему иску является признание незаключенными двух договоров управления: от 2009 г. и от 2010 г., под которыми понимается договор управления общим имуществом, предусмотренный статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), одной стороной которого является управляющая организация, другой-собственники помещений. Представителем истцов также заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу вступления в законную силу решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.11.2010 по иску граждан Герасимова А.В., Золотовской Г.Ю. и др. к ООО "Центр управления" о признании незаключенными договоров управления зданием офисно-торгового центра по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в. литер Ш1; о запрете эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества в здании. Ходатайство отклонено, поскольку истцами не доказана невозможность рассмотрения настоящего спора до вступления в законную силу названного судебного акта, кроме того, аналогичное ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.
В судебном заседании апелляционной инстанции 15.02.2011 объявлялся перерыв до 12 час. 40 мин. 18.02.2011. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в 2008 г. ООО "Строительная Компания -СОДРУЖЕСТВО" завершила реконструкцию торгово-офисного центра по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в, здание литер Ш1, введенного в эксплуатацию 26 декабря 2008 г., согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6846.
В начале марта 2009 г. инициативной группой в составе Геворкян Х.В., Ляховой Н.В., Гарагла В.С., Глебова А.Ю., Макас Л.В. собственникам помещений были разосланы уведомления, датированные 5.03.2009 г., о проведении в период с 10 по 20 марта 2009 г. общего собрания собственников в форме заочного голосования, с приложенными бланками решений.
Согласно уведомлениям, на повестку дня были вынесены следующие вопросы: утверждение состава счетной комиссии в предложенном составе: Геворкян Х.В., Ляхова Н.В., Гарагла В.С., Глебов А.Ю., Макас Л.В.; выбор способа управления недвижимым имуществом; выбор управляющей компании; утверждение условий проекта договора на управление, представленного управляющей компанией, и определение срока, на который заключается договор; выбор места хранения протоколов общи х собраний собственников.
Согласно тексту уведомления N 227/16 от 30 марта 2009 г. общее собрание собственников помещений состоялось, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 7.963,9 голосами из общего числа 10.148,4 голосов, что составило 78,47%. Большинством голосов были выбраны счетная комиссия, способ управления - управление управляющей организацией, выбор управляющей организации - ООО "Центр управления", место хранения материалов. По четвертому вопросу в уведомлении содержатся сведения только об утверждении срока договора - на 1 год.
Руководствуясь указанным решением общего собрания, ООО "Центр управления" предоставило всем собственникам помещений в здании для подписания договоры, одновременно начав выставлять собственникам счета за обслуживание, исходя из условий договора, независимо от того, подписал ли тот или иной собственник договор или нет.
Договоры на техническое обслуживание с Управляющей компанией заключены с собственниками, которым принадлежит 7.038,4 кв. м (70%) помещений торгово-офисного центра, в том числе, с истцами Гузенко В В (договоры N 9/31 от 01.04.09, N 3/18 от 01.04.2010.), Ординцевой В.В. (договор N 3/21 от 01.02.10), Кузнецовой Е.Г.(договор N 7/30 от 01.05.10), Кондауровой И.В. (договор N 9/33 от 01.04.09).
Ссылаясь на то, что условия договора, кроме его срока действия, на общем собрании собственников не утверждались, поскольку собственникам не были предоставлены проекты договора либо перечень его условий, а в бланках решений также не содержался перечень условий договора либо указание на необходимость утверждения проекта договора, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая правомерность заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Соответствующие разъяснения даны Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее-ЖК РФ) осуществляется регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, и в силу схожести спорных правоотношений между собственниками нежилых помещений в здании, к ним следует применять порядок использования и содержания общего имущества, установленный данным нормативным актом.
В соответствии с частью 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный статьей 162 Кодекса.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 44 Кодекса предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе выбор способа управления многоквартирным домом. Статьями 45 - 48 ЖК РФ регламентирован порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что собственники нежилых помещений в спорном здании в марте 2009 года провели общее собрание в форме заочного голосования, на котором была выбрана управляющая компания- ООО "Центр управления" и утверждены условия проекта договора на управление и определен срок заключения договора с учетом голосования собственников по предложенной повестке дня. Счетной комиссией были подведены итоги голосования, о чем собственники были уведомлены.
В 2009 году истцы Гузенко В.В., Ординцева В.В.,Кондаурова И.В. голосовали "за" избрание управляющей компанией - ООО "Центр Управления", но "воздержались" от утверждения условий договора. Истцы Козырев В.Э.,Шляхтенкова А.Л., Глебов А.Ю. голосовали "за" утверждение условий договора. Истцы Пинчук А.Б., Белоусова Н.В., Арапова ЕЮ., Протасов С.Г., Кузнецова Е.Г., СапожниковО.В., Теплякова АП. не участвовали в голосовании.
Таким же образом и в 2010 году собственники нежилых помещений избрали управляющей компанией ООО "Центр Управления". Из истцов в 2010 году только Глебов А.Ю. принял участие в голосовании и голосовал "против"утверждения условий договора.
На основании решений общих собраний около 70% собственников заключили договоры на управление зданием.
На момент рассмотрения спора арбитражным судом решения общих собраний собственников нежилых помещений, проведенных в 2009 и 2010 по вопросам выбора управляющей компании и заключения договоров управления, в установленном порядке не были признаны недействительными.
ООО "Центр Управления", являясь Управляющей компанией торгово-офисного центра "Содружество", осуществляет обслуживание и содержание общего имущества собственников здания и производит начисление коммунальных платежей за содержание нежилых помещений указанного объекта, в том числе, помещений, принадлежащих истцам. Собственники нежилых помещений в торгово-офисном центре, включая не заключивших договоры на управление имуществом, частично осуществляют платежи ответчику за оказываемые услуги.
В апелляционной жалобе заявители ссылаются на то, что на общих собраниях собственников не были утверждены существенные условия договора управления, которые предусмотрены частью 3 статьи 162 ЖК РФ, что, по их мнению, влечет признание договоров незаключенными.
Согласно пункту 3 указанной статьи в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Между тем, вопрос о неопределенности в отношении вида и объема услуг по управлению-обслуживанию и содержанию общего имущества как об основании для признания договоров незаключенными возможно рассматривать до исполнения сторонами договора, поскольку неопределенность может повлечь неисполнение договора.
Как отмечено выше, договоры управления были заключены только некоторыми из истцов, а именно: Гузенко В. В., Ординцевой В.В., Кузнецовой Е.Г., Кондауровой И.В., при этом все указанные в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия в договорах управления, заключенных данными истцами с ответчиком, сторонами договоров согласованы, в том числе, по размеру платежей за содержание и обслуживание имущества.
Доводы заявителей о том, что в нарушение пункта 3 статьи 162 ЖК РФ условия договоров управления многоквартирным домом в части тарифов на содержание не были установлены одинаковыми для всех собственников помещений в здании, не могут являться основанием для признания договоров незаключенными, так как предполагают возможность оценки их недействительными, однако соответствующее требование истцами не заявлялось. С требованиями к ответчику о возврате средств, излишне полученных вследствие неправомерного применения тарифов, отличных от применяемых в отношении других собственников, истцы в арбитражный суд также не обращались.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Обращаясь с настоящим иском, предприниматели Пинчук А.Б., Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. не конкретизировали договоры, которые они требуют признать незаключенными. В апелляционной инстанции, как отмечено ранее, истцы уточнили свою позицию, указав, что предметом требований по настоящему иску является признание незаключенными двух договоров управления: от 2009 г. и от 2010 г., под которыми понимается договор управления общим имуществом, предусмотренный статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), одной стороной которого является управляющая организация, другой-собственники помещений.
Между тем, договоры управления со множественностью лиц на стороне собственников помещений, в 2009 и в 2010 годах не заключались, имеются отдельные договоры, заключенные ответчиком с собственниками конкретных помещений. В то же время, исходя из положений статей 153 - 154, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованным лицом (в смысле статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) по требованию о признании договора незаключенным является только сторона по договору, поскольку в отношении нее договором определяются права и обязанности и создаются правовые последствия. Следовательно, предприниматели Пинчук А.Б., Гузенко В.В., Ординцева В.В., Кондаурова И.В, Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Кузнецова Е.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. не вправе оспаривать по вопросу незаключенности договоры, участниками которых они не являются.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей. Возможность защиты права путем запрета исполнять договоры, заключенные иными лицами, действующим законодательством не установлена. В то же время требования истцов о запрете ООО "Центр управления" эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в здании офисно-торгового центра по существу направлены на расторжение действующих договоров, заключенных собственниками помещений, обладающими примерно 70% долей в общем имуществе здания, что может повлечь, в свою очередь, нарушение прав последних, поскольку их воля на расторжение договоров не выражена.
Апелляционная инстанция также считает необходимым отметить, что требования о признании незаключенными всех имеющихся между ответчиком и собственниками нежилых помещений договоров могли быть рассмотрены только с привлечением соответствующих собственников к участию в деле в качестве сторон. Однако поскольку истцами таковые договоры в предмете требований не указаны, то основания для их привлечения к участию в настоящем споре отсутствуют, тем более, что из представленной сторонами в дело информации усматривается, что собственниками помещений являются также граждане, не обладающие статусом предпринимателей, рассмотрение споров с участием которых к подведомственности арбитражного суда не относится. В связи с этим оценка заявленных требований производится арбитражным судом только в отношении договоров, участниками которых являлись истцы и фактически подписанных сторонами по настоящему делу.
Доводы истцов о том, что требование о запрете ответчику эксплуатировать здание без соответствующего правового основания является способом защиты их права на будущее ввиду отсутствия у ответчика правового основания для эксплуатации здания, отклоняются апелляционной инстанцией, поскольку решения общих собраний, определяющие соответствующие правовые последствия для управляющей компании с учетом выбора ее в качестве таковой собственниками помещений, в порядке, предусмотренном действующим законодательством, с привлечением к участию в споре всех собственников, заявителями не оспорены.
При таких условиях апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по делу по правилам пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2011 по делу N А53-13892/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
Н.И.КОРНЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2011 N 15АП-14860/2010 ПО ДЕЛУ N А53-13892/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2011 г. N 15АП-14860/2010
Дело N А53-13892/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей Н.И. Корневой,И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.
при участии:
от истцов: представитель Русанов С.Г. по доверенности от ИП Пинчука А.Б., ИП Гузенко В.В., ИП Ординцевой В.В., ИП Кондауровой И.В, ИП Белоусовой Н.В., ИП Протасова С.Г., ИП Кузнецовой Е.Г., ИП Араповой Е.Ю., ИП Шляхтенковой А.Л., ИП Сапожникова О.А., ИП Тепляковой А.П., ИП Глебова А.Ю., ИП Козырева В.Э.,
от ответчика: представитель Приходская О.И. по доверенности от 27.09.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Пинчука А.Б., ИП Гузенко В.В., ИП Ординцевой В.В., ИП Кондауровой И.В, ИП Белоусовой Н.В., ИП Протасова С.Г., ИП Кузнецовой Е.Г., ИП Араповой Е.Ю., ИП Шляхтенковой А.Л., ИП Сапожникова О.А., ИП Тепляковой А.П., ИП Глебова А.Ю., ИП Козырева В.Э.
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.11.2011 по делу N А53-13892/2010
по иску предпринимателей Пинчук Алексей Борисович, Козырев Владимир Эдуардович, Гузенко Валерий Вячеславович, Ординцева Виктория Владимировна, Кузнецова Елена Георгиевна, Белоусова Наталья Вечяславовна, Глебов Андрей Юрьевич, Арапова Елена Юрьевна, Сапожников Олег Алексеевич, Кондаурова Ирина Владимировна, представитель истцов Новиков Николай Игоревич, Протасов Сергей Георгиевич, Шляхтенкова Анна Луспаровна, Теплякова Альбина Павловна, Глебов Андрей Юрьевич, Козырев Владимир Эдуардович
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления"
о признании незаключенными договоров, о запрете эксплуатации здания
принятое судьей Бондарь Т.С.
установил:
Индивидуальные предприниматели: Пинчук А.Б., Гузенко В.В., Ординцева В.В., Кондаурова И.В, Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Кузнецова Е.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. (далее- истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления" (далее- ответчик, общество) о признании незаключенными договоров управления зданием офисно-торгового центра по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в. литер Ш1; о запрете эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в здании офисно-торгового центра.
Решением суда от 13.11.2010 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что существенные условия договоров на управление зданием были согласованы собственниками помещений, расположенных в нем, своими решениями собственники их утвердили, принятые решения собственники не оспаривали, ответчик является управляющей компанией торгово-офисного центра и производит начисления коммунальных платежей и за содержание нежилых помещений, в том числе, принадлежащих истцам, в связи с чем оснований для признания договоров незаключенными не имеется. Общее количество площадей, принадлежащих истцам, составляет 11.14%, в связи с чем истцы не могут требовать запрета эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества всех собственников помещений в здании.
Не согласившись с принятым судебным актом, Индивидуальные предприниматели: Пинчук А.Б., Гузенко В.В., Ординцева В.В., Кондаурова И.В, Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Кузнецова Е.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. обжаловали его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявители просили отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что договор управления зданием не содержит существенных условий, предусмотренных статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку решениями собраний собственников условия данного договора не утверждались, в том числе, по объему и видам услуг и по размеру платы за содержание общего имущества. В силу указанной статьи Кодекса договор не может быть заключен в отсутствие решения общего собрания собственников, отсутствие решения влечет незаключенность договора. Кроме того, заявители указывают на то, что к разным собственникам ответчиком применялись различные тарифы на обслуживание, что, по их мнению, противоречит требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявители также считают, что требование о запрете ответчику эксплуатировать здание без соответствующего правового основания является необходимым способом защиты прав истцом на будущий период.
Возражая на апелляционную жалобу, ООО "Центр управления" отклонило доводы заявителей как несостоятельные по основаниям, приведенным в отзыве, и просило оставить решение суда без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истцов поддержал доводы жалобы и пояснил, что предметом требований по настоящему иску является признание незаключенными двух договоров управления: от 2009 г. и от 2010 г., под которыми понимается договор управления общим имуществом, предусмотренный статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), одной стороной которого является управляющая организация, другой-собственники помещений. Представителем истцов также заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу вступления в законную силу решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.11.2010 по иску граждан Герасимова А.В., Золотовской Г.Ю. и др. к ООО "Центр управления" о признании незаключенными договоров управления зданием офисно-торгового центра по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в. литер Ш1; о запрете эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества в здании. Ходатайство отклонено, поскольку истцами не доказана невозможность рассмотрения настоящего спора до вступления в законную силу названного судебного акта, кроме того, аналогичное ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.
В судебном заседании апелляционной инстанции 15.02.2011 объявлялся перерыв до 12 час. 40 мин. 18.02.2011. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в 2008 г. ООО "Строительная Компания -СОДРУЖЕСТВО" завершила реконструкцию торгово-офисного центра по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в, здание литер Ш1, введенного в эксплуатацию 26 декабря 2008 г., согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6846.
В начале марта 2009 г. инициативной группой в составе Геворкян Х.В., Ляховой Н.В., Гарагла В.С., Глебова А.Ю., Макас Л.В. собственникам помещений были разосланы уведомления, датированные 5.03.2009 г., о проведении в период с 10 по 20 марта 2009 г. общего собрания собственников в форме заочного голосования, с приложенными бланками решений.
Согласно уведомлениям, на повестку дня были вынесены следующие вопросы: утверждение состава счетной комиссии в предложенном составе: Геворкян Х.В., Ляхова Н.В., Гарагла В.С., Глебов А.Ю., Макас Л.В.; выбор способа управления недвижимым имуществом; выбор управляющей компании; утверждение условий проекта договора на управление, представленного управляющей компанией, и определение срока, на который заключается договор; выбор места хранения протоколов общи х собраний собственников.
Согласно тексту уведомления N 227/16 от 30 марта 2009 г. общее собрание собственников помещений состоялось, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 7.963,9 голосами из общего числа 10.148,4 голосов, что составило 78,47%. Большинством голосов были выбраны счетная комиссия, способ управления - управление управляющей организацией, выбор управляющей организации - ООО "Центр управления", место хранения материалов. По четвертому вопросу в уведомлении содержатся сведения только об утверждении срока договора - на 1 год.
Руководствуясь указанным решением общего собрания, ООО "Центр управления" предоставило всем собственникам помещений в здании для подписания договоры, одновременно начав выставлять собственникам счета за обслуживание, исходя из условий договора, независимо от того, подписал ли тот или иной собственник договор или нет.
Договоры на техническое обслуживание с Управляющей компанией заключены с собственниками, которым принадлежит 7.038,4 кв. м (70%) помещений торгово-офисного центра, в том числе, с истцами Гузенко В В (договоры N 9/31 от 01.04.09, N 3/18 от 01.04.2010.), Ординцевой В.В. (договор N 3/21 от 01.02.10), Кузнецовой Е.Г.(договор N 7/30 от 01.05.10), Кондауровой И.В. (договор N 9/33 от 01.04.09).
Ссылаясь на то, что условия договора, кроме его срока действия, на общем собрании собственников не утверждались, поскольку собственникам не были предоставлены проекты договора либо перечень его условий, а в бланках решений также не содержался перечень условий договора либо указание на необходимость утверждения проекта договора, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая правомерность заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Соответствующие разъяснения даны Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее-ЖК РФ) осуществляется регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, и в силу схожести спорных правоотношений между собственниками нежилых помещений в здании, к ним следует применять порядок использования и содержания общего имущества, установленный данным нормативным актом.
В соответствии с частью 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный статьей 162 Кодекса.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 44 Кодекса предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе выбор способа управления многоквартирным домом. Статьями 45 - 48 ЖК РФ регламентирован порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что собственники нежилых помещений в спорном здании в марте 2009 года провели общее собрание в форме заочного голосования, на котором была выбрана управляющая компания- ООО "Центр управления" и утверждены условия проекта договора на управление и определен срок заключения договора с учетом голосования собственников по предложенной повестке дня. Счетной комиссией были подведены итоги голосования, о чем собственники были уведомлены.
В 2009 году истцы Гузенко В.В., Ординцева В.В.,Кондаурова И.В. голосовали "за" избрание управляющей компанией - ООО "Центр Управления", но "воздержались" от утверждения условий договора. Истцы Козырев В.Э.,Шляхтенкова А.Л., Глебов А.Ю. голосовали "за" утверждение условий договора. Истцы Пинчук А.Б., Белоусова Н.В., Арапова ЕЮ., Протасов С.Г., Кузнецова Е.Г., СапожниковО.В., Теплякова АП. не участвовали в голосовании.
Таким же образом и в 2010 году собственники нежилых помещений избрали управляющей компанией ООО "Центр Управления". Из истцов в 2010 году только Глебов А.Ю. принял участие в голосовании и голосовал "против"утверждения условий договора.
На основании решений общих собраний около 70% собственников заключили договоры на управление зданием.
На момент рассмотрения спора арбитражным судом решения общих собраний собственников нежилых помещений, проведенных в 2009 и 2010 по вопросам выбора управляющей компании и заключения договоров управления, в установленном порядке не были признаны недействительными.
ООО "Центр Управления", являясь Управляющей компанией торгово-офисного центра "Содружество", осуществляет обслуживание и содержание общего имущества собственников здания и производит начисление коммунальных платежей за содержание нежилых помещений указанного объекта, в том числе, помещений, принадлежащих истцам. Собственники нежилых помещений в торгово-офисном центре, включая не заключивших договоры на управление имуществом, частично осуществляют платежи ответчику за оказываемые услуги.
В апелляционной жалобе заявители ссылаются на то, что на общих собраниях собственников не были утверждены существенные условия договора управления, которые предусмотрены частью 3 статьи 162 ЖК РФ, что, по их мнению, влечет признание договоров незаключенными.
Согласно пункту 3 указанной статьи в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Между тем, вопрос о неопределенности в отношении вида и объема услуг по управлению-обслуживанию и содержанию общего имущества как об основании для признания договоров незаключенными возможно рассматривать до исполнения сторонами договора, поскольку неопределенность может повлечь неисполнение договора.
Как отмечено выше, договоры управления были заключены только некоторыми из истцов, а именно: Гузенко В. В., Ординцевой В.В., Кузнецовой Е.Г., Кондауровой И.В., при этом все указанные в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия в договорах управления, заключенных данными истцами с ответчиком, сторонами договоров согласованы, в том числе, по размеру платежей за содержание и обслуживание имущества.
Доводы заявителей о том, что в нарушение пункта 3 статьи 162 ЖК РФ условия договоров управления многоквартирным домом в части тарифов на содержание не были установлены одинаковыми для всех собственников помещений в здании, не могут являться основанием для признания договоров незаключенными, так как предполагают возможность оценки их недействительными, однако соответствующее требование истцами не заявлялось. С требованиями к ответчику о возврате средств, излишне полученных вследствие неправомерного применения тарифов, отличных от применяемых в отношении других собственников, истцы в арбитражный суд также не обращались.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Обращаясь с настоящим иском, предприниматели Пинчук А.Б., Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. не конкретизировали договоры, которые они требуют признать незаключенными. В апелляционной инстанции, как отмечено ранее, истцы уточнили свою позицию, указав, что предметом требований по настоящему иску является признание незаключенными двух договоров управления: от 2009 г. и от 2010 г., под которыми понимается договор управления общим имуществом, предусмотренный статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), одной стороной которого является управляющая организация, другой-собственники помещений.
Между тем, договоры управления со множественностью лиц на стороне собственников помещений, в 2009 и в 2010 годах не заключались, имеются отдельные договоры, заключенные ответчиком с собственниками конкретных помещений. В то же время, исходя из положений статей 153 - 154, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованным лицом (в смысле статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) по требованию о признании договора незаключенным является только сторона по договору, поскольку в отношении нее договором определяются права и обязанности и создаются правовые последствия. Следовательно, предприниматели Пинчук А.Б., Гузенко В.В., Ординцева В.В., Кондаурова И.В, Белоусова Н.В., Протасова С.Г., Кузнецова Е.Г., Арапова Е.Ю., Шляхтенкова А.Л., Сапожникова О.А., Теплякова А.П., Глебова А.Ю., Козырева В.Э. не вправе оспаривать по вопросу незаключенности договоры, участниками которых они не являются.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей. Возможность защиты права путем запрета исполнять договоры, заключенные иными лицами, действующим законодательством не установлена. В то же время требования истцов о запрете ООО "Центр управления" эксплуатации, управления, содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в здании офисно-торгового центра по существу направлены на расторжение действующих договоров, заключенных собственниками помещений, обладающими примерно 70% долей в общем имуществе здания, что может повлечь, в свою очередь, нарушение прав последних, поскольку их воля на расторжение договоров не выражена.
Апелляционная инстанция также считает необходимым отметить, что требования о признании незаключенными всех имеющихся между ответчиком и собственниками нежилых помещений договоров могли быть рассмотрены только с привлечением соответствующих собственников к участию в деле в качестве сторон. Однако поскольку истцами таковые договоры в предмете требований не указаны, то основания для их привлечения к участию в настоящем споре отсутствуют, тем более, что из представленной сторонами в дело информации усматривается, что собственниками помещений являются также граждане, не обладающие статусом предпринимателей, рассмотрение споров с участием которых к подведомственности арбитражного суда не относится. В связи с этим оценка заявленных требований производится арбитражным судом только в отношении договоров, участниками которых являлись истцы и фактически подписанных сторонами по настоящему делу.
Доводы истцов о том, что требование о запрете ответчику эксплуатировать здание без соответствующего правового основания является способом защиты их права на будущее ввиду отсутствия у ответчика правового основания для эксплуатации здания, отклоняются апелляционной инстанцией, поскольку решения общих собраний, определяющие соответствующие правовые последствия для управляющей компании с учетом выбора ее в качестве таковой собственниками помещений, в порядке, предусмотренном действующим законодательством, с привлечением к участию в споре всех собственников, заявителями не оспорены.
При таких условиях апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по делу по правилам пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2011 по делу N А53-13892/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
Н.И.КОРНЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)