Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "28" сентября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "14" октября 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" (ответчика) - Вовненко С.Л., представителя по доверенности от 8 октября 2007 года, Арефьева И.А., представителя по доверенности от 8 октября 2010 года;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (истца) - Кузнецовой Н.М., представителя по доверенности от 3 ноября 2009 года N 336,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" (г. Красноярск)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "08" июня 2010 года по делу N А33-20938/2009, принятое судьей Щелоковой О.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" (далее также ответчик) о взыскании задолженности в сумме 213 663 рубля 52 копейки по договору на участие в эксплуатационных расходах от 7 марта 2006 года N 1217 (э).
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 8 июня 2010 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск 213 663 рубля 52 копейки основного долга, 5 773 рубля 27 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик как арендатор нежилого помещения в жилом доме в силу условий заключенного с ним договора аренды и заключенного им договора на участие в эксплуатационных расходах обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. Представленные ответчиком документы свидетельствуют лишь о несении расходов на содержание находящегося в его владении нежилого помещения.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 июля 2010 года по делу N А33-20938/2009 и принять новый судебный акт.
По мнению ответчика, истец не доказал факт фактического оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, д. 4. В нарушение статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации истцом с момента заключения договора на управление многоквартирным домом и по настоящее время не представлен отчет собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома об исполнении договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Суд необоснованно сделал вывод о том, что понесенные ответчиком расходы не относятся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как следует из договора аренды от 6 мая 2000 года N 996, ответчику в числе арендуемого имущества были переданы нежилые помещения N 85, 87 подвала, два грузовых лифта, лестничные клетки. Указанное имущество в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, включается в состав общего имущества.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2010 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 28 сентября 2010 года.
В судебное заседание представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления 66013602959689), не прибыл, отзыв на апелляционную жалобу не представил. В направленном суду ходатайстве просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие названного лица.
Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, кроме того, указал, что истец не обосновал сальдо долга на начало периода задолженности. Контррасчет задолженности по договору отсутствует.
Представитель ответчика также заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела: письма управляющей организации, в доказательство того, что работы по договору не проводились.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства, поскольку ответчик не обосновал уважительность причин непредставления данного доказательства суду первой инстанции.
Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленных суду возражениях.
По мнению истца, решение суда первой инстанции законно и обоснованно. Представленными в материал дела документами подтверждается факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Согласно представленным в дело договорам подрядные организации осуществляли и осуществляют работы по содержанию объектов жилого и нежилого фонда по адресным спискам в соответствии с площадями этих объектов. Отчеты направлялись собственникам помещений ежегодно, данная информация является открытой.
Оплате подлежит не выполненная работа или исполненная услуга, а установленный в соответствии с законодательством тариф.
Понесенные ответчиком работы были направлены на обеспечение эксплуатации принадлежащего ему помещения, то есть на собственные нужды. Комплекс арендуемых ответчиком нежилых помещений следует рассматривать как структурно обособленное нежилое помещение в многоквартирном доме, состоящее из нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования (в том числе лестница, лифт). Со стороны ответчика заявки на капитальный ремонт стены дома не поступали.
Довод о необоснованности начального сальдо при начислении задолженности в суде первой инстанции ответчиком не заявлялся.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
14 сентября 2006 года общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск. Право подписания договора от имени муниципального образования предоставлено Старикову Г.А. (протокол общего собрания от 14 сентября 2006 года N 244, т. 1, л.д. 60).
8 декабря 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центржилсервис" г. Красноярск и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4, действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, заключен договор управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 125).
В приложении N 1 к договору поименован список собственников помещений многоквартирного дома. От лица муниципального образования указан Стариков Г.А. (т. 1, л.д. 130)
В приложениях N 4, N 5 к договору сторонами согласован примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, текущему и капитальному ремонту общего имущества (т. 1, л.д. 135, 137).
В приложении N 6 согласован примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых управляющей организацией (т. 1, л.д. 138).
Как следует из договора аренды от 6 мая 2000 года N 996 (т. 1, л.д. 24), в редакции дополнительных соглашений к нему от 29 сентября 2003 года N 3, от 1 декабря 2005 года N 1, от 1 декабря 2006 года N 5 (т. 1, л.д. 34, 39, 45) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставил в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" расположенные в девятиэтажном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4, нежилые помещения N 86 (комнаты NN 17 - 19, 20, 24 - 25, 27 - 28, 31 - 33, 35 - 46, 52 - 56, 65 - 68, 78 - 79, 81), N 85 подвала (комнаты 2 - 9, 12), N 87 подвала, общей площадью 1133,7 кв. м.
Согласно пункту 1.3 договора аренды от 6 мая 2000 года срок действия договора установлен с 15 мая 2000 года по 31 декабря 2013 года. Согласно регистрационной надписи договор зарегистрирован 20 ноября 2004 года, изменения к нему - 13 апреля 2007 года (т. 1, 46).
По условиям договора аренды от 6 мая 2000 года арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю (пункт 2.2.3 договора). В обязанности арендатора также входит возмещение амортизации имущества, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг по отдельному договору балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).
7 марта 2005 года между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" (пользователем) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (исполнителем) подписан договор N 1217(э) на участие в эксплуатационных расходах (т. 1, л.д. 18).
Согласно пункту 1.1 договора от 7 марта 2006 года исполнитель предоставляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Каратанова, 4, а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг.
При этом расчет услуг производиться по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления, исходя из размера занимаемой пользователем площади (расчет стоимости услуг приведен в Приложении N 1 к договору).
Перечень работ по эксплуатационному обслуживанию занимаемого помещения приведен в Приложении N 2 (т. 1, л.. 21).
В пунктах 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4 договора пользователь обязался принимать участие в оплате общих для домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения пропорционально площади занимаемого помещения (строения); производить оплату услуг, оказываемых истцом в сроки, предусмотренные пунктом 5.2 договора; содержать занимаемое нежилое помещение и его оборудование в полной исправности, производить за свой счет текущий ремонт, капитальный ремонт внутри занимаемого нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в случае централизованного изменения тарифов на эксплуатационные расходы исполнитель имеет право производить перерасчет, известив об этом пользователя.
Согласно пункту 5.1. оплата эксплуатационных расходов производится исходя из утвержденной органами местного самоуправления стоимости эксплуатации 1 кв. м общей площади.
Срок оплаты расходов в соответствии с пунктом 5.2 договора - ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным либо ежеквартально до 10 числа 2-го месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя или внесением денежных средств в кассу исполнителя.
Как следует из пункта 5.4 договора, тарифы на оплату эксплуатационных расходов устанавливаются органами местного самоуправления и могут быть изменены при утверждении законодательством новых тарифов на оплату эксплуатационного содержания зданий (сооружений). При этом исполнитель должен направить пользователю уведомление об изменении тарифов в виде перерасчета со ссылкой на нормативный акт, утверждающий новые размеры тарифов.
Срок действия договора установлен с 1 января 2006 года на период действия договора аренды вышеуказанного нежилого помещения (пункт 7.1. договора).
16 июня 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 7 марта 2006 года N 1217 (э), в котором изменили размер используемой пользователем площади, увеличив до 1 133,70 кв. м (т. 1, л.д. 22). В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения оно вступает в силу с момента подписания и распространяется на отношения с 1 апреля 2008 года.
Платежными поручениями от 4 мая 2008 года N 44, от 31 октября 2008 года N 113 и от 6 июня 2008 года N 34 (т. 1, л.д. 139-141, т. 6, л.д. 15) общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" перечислило обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск в общей сложности 24 191 рубль 32 копейки в счет исполнения договора от 7 марта 2006 года N 1217.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 5 июня 2009 года N 1625 с требованием погашения задолженности по договору от 7 марта 2005 года N 1217(э).
Указывая на неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" обязанности по оплате задолженности по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно расчету истца за период с апреля 2008 года до ноября 2009 года задолженность ответчика по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме составила 213 663 рубля 52 копейки.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Ответчик не оспаривает и материалами дела подтверждается то обстоятельство, что на основании договора аренды от 6 мая 2000 года N 996 во владении общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" находятся нежилые помещения N 86 (комнаты NN 17 - 19, 20, 24 - 25, 27 - 28, 31 - 33, 35 - 46, 52 - 56, 65 - 68, 78 - 79, 81), N 85 подвала (комнаты 2 - 9, 12), N 87 подвала, общей площадью 1133,7 кв. м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4.
По условиям договора аренды от 6 мая 2000 года N 996 на общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" как на арендатора помещений возлагалась обязанность по возмещению амортизации имущества, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг по отдельному договору балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и оценив условия договора аренды от 6 мая 2000 года N 996, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" в силу заключенной им сделки приняло на себя обязательство по несению бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся занимаемые им помещения.
Во исполнение указанного обязательства 7 марта 2005 года обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" (пользователем) заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (исполнителем) договор N 1217(э) на участие в эксплуатационных расходах, согласно пункту 1.1 которого исполнитель предоставляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Каратанова, 4, а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг.
Таким образом, между истцом и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, отношения по которому регламентированы как главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о недоказанности факта оказания обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск услуг по договору от 7 марта 2006 года N 1217 (э).
Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и в качестве управляющей организации выступает общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск. Договор управления от 8 декабря 2006 года и приложения к нему свидетельствуют о его соответствии требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту "а" пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По смыслу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает в себя действия длительного характера. Предметом договора с управляющей компанией является содержание общего имущества дома, которое характеризуется поддержанием его в нормальном состоянии, то есть фактически не требуется составления каких-либо дополнительных документов об оказании услуг.
В подтверждение факта несения расходов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями (т. 2-3):
- - с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" от 31 августа 2007 года, 9 февраля 2007 года, 20 марта 2008 года, 14 января 2009 года на содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "ЕнисейЛифт" от 1 февраля 2008 года на комплексное техническое обслуживание лифтов (в том числе, по ул. Каратанова, 4);
- - с обществом ограниченной ответственностью "Агро-Лига" от 3 марта 2008 года, 1 декабря 2008 года, 1 января 2009 года на выполнение работ по дератизации, дезинфекции, изготовлению и установке металлических дверей в мусорные камеры и подвальные помещения;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальное обслуживание и строительство" от 7 марта 2008 года, 12 марта 2008 года, 10 марта 2009 года, 30 июля 2009 года по текущему ремонту жилого фонда (на выполнение работ по ремонту почтовых ящиков, по ремонту подъездов, по ремонту кровли и водосточных систем);
- - с обществом с ограниченной ответственностью "Арт-Ситль" от 4 мая 2009 года по текущему ремонту карниза кровли жилого дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4;
- - с обществом с ограниченной ответственностью Инжсервис" от 29 мая 2008 года на техническое освидетельствование лифтов;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "Аврал" от 27 июня 2008 года, 14 января 2009 года на выполнение работ по уборке лестничных клеток;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "ЖилКомфорт" от 1 мая 2009 года по содержанию объектов жилого и нежилого фонда.
Из содержания всех указанных договоров следует, что объектом выполнения работ являлся жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова 4. В подтверждение исполнения обязательств по договорам истцом представлены акты выполненных работ по указанным договорам, справки о стоимости выполненных работ, локальные сметные расчеты, счета-фактуры, выставленные истцу на оплату выполненных работ и оказанных услуг. В подтверждение оплаты представлены платежные поручения.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей компании и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, следовательно, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.
Согласно подпункту "а" пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения наравне с иными собственниками помещений в многоквартирном доме, и размер платы определяется решением общего собрания собственников, а до момента утверждения решением общего собрания собственников - решением органа местного самоуправления.
Из материалов настоящего дела следует, что размер платы за услуги управляющей компании собранием собственников помещений дома не установлен.
В свою очередь установленный органами местного самоуправления тариф представляет собой экономически обоснованную плату, необходимую для обеспечения деятельности по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в конкретном муниципальном образовании.
Исходя из изложенных выше норм, расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев вне зависимости от конкретно выполненных управляющей организацией работ в конкретный период времени.
По смыслу пунктов 1.1, 5.1, 5.2 договора от 7 марта 2006 года N 1217 (э) оплата обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" эксплуатационных расходов производится ежемесячно исходя из утвержденного органами местного самоуправления тарифа (стоимость эксплуатации 1 кв. м общей площади) и размера занимаемой пользователем площади.
Во исполнение обязательств по договору от 7 марта 2006 года N 1217 (э) общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" перечислило обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск в общей сложности 24 191 рубль 32 копейки платежными поручениями от 4 мая 2008 года N 44, от 31 октября 2008 года N 113 и от 6 июня 2008 года N 34.
Из представленного истцом расчета, с учетом уплаченных ответчиком сумм, следует, что задолженность по договору от 7 марта 2006 года N 1217(э) составляет: с 1 апреля 2008 года по 31 декабря 2008 года - 104 747 рублей 04 копейки, с 1 января 2009 года по 31 октября 2009 года - 133 107 рублей 80 копеек.
Расчет задолженности произведен истцом с применением тарифов за 1 кв. м, установленных Решениями Красноярского городского Совета депутатов от 26 декабря 2006 года N В-268 на 2007 год, от 19 декабря 2007 года N В-386 на 2008 год и от 19 декабря 2008 года N В-63 на 2009 год, и площади арендуемых ответчиком помещений - 1 133,70 кв. м.
Проверив представленный истцом расчет задолженности (т. 6, л.д. 15) суд апелляционной инстанции признает его обоснованным.
Таким образом, с учетом частичной оплаты ответчиком эксплуатационных расходов, задолженность составляет 213 663 рубля 52 копейки.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" о необходимости уменьшения названной выше суммы задолженности в связи с самостоятельным несением обществом расходов на содержание общего имущества дома.
В подтверждение названного довода ответчик представил в материалы дела договоры на техническое обслуживание подъемно-транспортного оборудования, договоры на уборку прилегающей к фасаду магазина территории, по ремонту стены фасада и части складского помещения, на влажную уборку территории магазина; счета-фактуры, платежные документы.
Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что указанные расходы понесены ответчиком в целях эксплуатации собственного нежилого помещения, и, следовательно, являются собственными расходами истца.
Ответчик необоснованно ссылается на наличие в числе арендуемого им имущества подвальных помещений, грузовых лифтов и лестничных клеток, поскольку указанное имущество не отвечает главному признаку общего имущества многоквартирного дома, закрепленному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно предназначенность для обслуживания более одного отдельного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Названное ответчиком имущество включено в состав арендованных им помещений и предназначено именно для их обслуживания, что следует из являющейся приложением к договору аренды от 6 мая 2000 года N 996 экспликации (т. 1, л.д. 29), а значит исключено из общего имущества дома. Доказательства обратного суду апелляционной инстанции не представлены.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" 213 663 рубля 52 копейки задолженности по договору на участие в эксплуатационных расходах от 7 марта 2006 года N 1217 (э).
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" июня 2010 года по делу N А33-20938/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2010 ПО ДЕЛУ N А33-20938/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2010 г. по делу N А33-20938/2009
Резолютивная часть постановления объявлена "28" сентября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "14" октября 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" (ответчика) - Вовненко С.Л., представителя по доверенности от 8 октября 2007 года, Арефьева И.А., представителя по доверенности от 8 октября 2010 года;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (истца) - Кузнецовой Н.М., представителя по доверенности от 3 ноября 2009 года N 336,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" (г. Красноярск)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "08" июня 2010 года по делу N А33-20938/2009, принятое судьей Щелоковой О.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" (далее также ответчик) о взыскании задолженности в сумме 213 663 рубля 52 копейки по договору на участие в эксплуатационных расходах от 7 марта 2006 года N 1217 (э).
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 8 июня 2010 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск 213 663 рубля 52 копейки основного долга, 5 773 рубля 27 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик как арендатор нежилого помещения в жилом доме в силу условий заключенного с ним договора аренды и заключенного им договора на участие в эксплуатационных расходах обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. Представленные ответчиком документы свидетельствуют лишь о несении расходов на содержание находящегося в его владении нежилого помещения.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 июля 2010 года по делу N А33-20938/2009 и принять новый судебный акт.
По мнению ответчика, истец не доказал факт фактического оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, д. 4. В нарушение статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации истцом с момента заключения договора на управление многоквартирным домом и по настоящее время не представлен отчет собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома об исполнении договора на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Суд необоснованно сделал вывод о том, что понесенные ответчиком расходы не относятся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как следует из договора аренды от 6 мая 2000 года N 996, ответчику в числе арендуемого имущества были переданы нежилые помещения N 85, 87 подвала, два грузовых лифта, лестничные клетки. Указанное имущество в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, включается в состав общего имущества.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2010 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 28 сентября 2010 года.
В судебное заседание представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления 66013602959689), не прибыл, отзыв на апелляционную жалобу не представил. В направленном суду ходатайстве просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие названного лица.
Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, кроме того, указал, что истец не обосновал сальдо долга на начало периода задолженности. Контррасчет задолженности по договору отсутствует.
Представитель ответчика также заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела: письма управляющей организации, в доказательство того, что работы по договору не проводились.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства, поскольку ответчик не обосновал уважительность причин непредставления данного доказательства суду первой инстанции.
Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленных суду возражениях.
По мнению истца, решение суда первой инстанции законно и обоснованно. Представленными в материал дела документами подтверждается факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Согласно представленным в дело договорам подрядные организации осуществляли и осуществляют работы по содержанию объектов жилого и нежилого фонда по адресным спискам в соответствии с площадями этих объектов. Отчеты направлялись собственникам помещений ежегодно, данная информация является открытой.
Оплате подлежит не выполненная работа или исполненная услуга, а установленный в соответствии с законодательством тариф.
Понесенные ответчиком работы были направлены на обеспечение эксплуатации принадлежащего ему помещения, то есть на собственные нужды. Комплекс арендуемых ответчиком нежилых помещений следует рассматривать как структурно обособленное нежилое помещение в многоквартирном доме, состоящее из нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования (в том числе лестница, лифт). Со стороны ответчика заявки на капитальный ремонт стены дома не поступали.
Довод о необоснованности начального сальдо при начислении задолженности в суде первой инстанции ответчиком не заявлялся.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
14 сентября 2006 года общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск. Право подписания договора от имени муниципального образования предоставлено Старикову Г.А. (протокол общего собрания от 14 сентября 2006 года N 244, т. 1, л.д. 60).
8 декабря 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центржилсервис" г. Красноярск и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4, действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, заключен договор управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 125).
В приложении N 1 к договору поименован список собственников помещений многоквартирного дома. От лица муниципального образования указан Стариков Г.А. (т. 1, л.д. 130)
В приложениях N 4, N 5 к договору сторонами согласован примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, текущему и капитальному ремонту общего имущества (т. 1, л.д. 135, 137).
В приложении N 6 согласован примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых управляющей организацией (т. 1, л.д. 138).
Как следует из договора аренды от 6 мая 2000 года N 996 (т. 1, л.д. 24), в редакции дополнительных соглашений к нему от 29 сентября 2003 года N 3, от 1 декабря 2005 года N 1, от 1 декабря 2006 года N 5 (т. 1, л.д. 34, 39, 45) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставил в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" расположенные в девятиэтажном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4, нежилые помещения N 86 (комнаты NN 17 - 19, 20, 24 - 25, 27 - 28, 31 - 33, 35 - 46, 52 - 56, 65 - 68, 78 - 79, 81), N 85 подвала (комнаты 2 - 9, 12), N 87 подвала, общей площадью 1133,7 кв. м.
Согласно пункту 1.3 договора аренды от 6 мая 2000 года срок действия договора установлен с 15 мая 2000 года по 31 декабря 2013 года. Согласно регистрационной надписи договор зарегистрирован 20 ноября 2004 года, изменения к нему - 13 апреля 2007 года (т. 1, 46).
По условиям договора аренды от 6 мая 2000 года арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю (пункт 2.2.3 договора). В обязанности арендатора также входит возмещение амортизации имущества, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг по отдельному договору балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).
7 марта 2005 года между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" (пользователем) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (исполнителем) подписан договор N 1217(э) на участие в эксплуатационных расходах (т. 1, л.д. 18).
Согласно пункту 1.1 договора от 7 марта 2006 года исполнитель предоставляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Каратанова, 4, а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг.
При этом расчет услуг производиться по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления, исходя из размера занимаемой пользователем площади (расчет стоимости услуг приведен в Приложении N 1 к договору).
Перечень работ по эксплуатационному обслуживанию занимаемого помещения приведен в Приложении N 2 (т. 1, л.. 21).
В пунктах 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4 договора пользователь обязался принимать участие в оплате общих для домовладения расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения пропорционально площади занимаемого помещения (строения); производить оплату услуг, оказываемых истцом в сроки, предусмотренные пунктом 5.2 договора; содержать занимаемое нежилое помещение и его оборудование в полной исправности, производить за свой счет текущий ремонт, капитальный ремонт внутри занимаемого нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в случае централизованного изменения тарифов на эксплуатационные расходы исполнитель имеет право производить перерасчет, известив об этом пользователя.
Согласно пункту 5.1. оплата эксплуатационных расходов производится исходя из утвержденной органами местного самоуправления стоимости эксплуатации 1 кв. м общей площади.
Срок оплаты расходов в соответствии с пунктом 5.2 договора - ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным либо ежеквартально до 10 числа 2-го месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя или внесением денежных средств в кассу исполнителя.
Как следует из пункта 5.4 договора, тарифы на оплату эксплуатационных расходов устанавливаются органами местного самоуправления и могут быть изменены при утверждении законодательством новых тарифов на оплату эксплуатационного содержания зданий (сооружений). При этом исполнитель должен направить пользователю уведомление об изменении тарифов в виде перерасчета со ссылкой на нормативный акт, утверждающий новые размеры тарифов.
Срок действия договора установлен с 1 января 2006 года на период действия договора аренды вышеуказанного нежилого помещения (пункт 7.1. договора).
16 июня 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 7 марта 2006 года N 1217 (э), в котором изменили размер используемой пользователем площади, увеличив до 1 133,70 кв. м (т. 1, л.д. 22). В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения оно вступает в силу с момента подписания и распространяется на отношения с 1 апреля 2008 года.
Платежными поручениями от 4 мая 2008 года N 44, от 31 октября 2008 года N 113 и от 6 июня 2008 года N 34 (т. 1, л.д. 139-141, т. 6, л.д. 15) общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" перечислило обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск в общей сложности 24 191 рубль 32 копейки в счет исполнения договора от 7 марта 2006 года N 1217.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 5 июня 2009 года N 1625 с требованием погашения задолженности по договору от 7 марта 2005 года N 1217(э).
Указывая на неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" обязанности по оплате задолженности по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно расчету истца за период с апреля 2008 года до ноября 2009 года задолженность ответчика по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме составила 213 663 рубля 52 копейки.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Ответчик не оспаривает и материалами дела подтверждается то обстоятельство, что на основании договора аренды от 6 мая 2000 года N 996 во владении общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" находятся нежилые помещения N 86 (комнаты NN 17 - 19, 20, 24 - 25, 27 - 28, 31 - 33, 35 - 46, 52 - 56, 65 - 68, 78 - 79, 81), N 85 подвала (комнаты 2 - 9, 12), N 87 подвала, общей площадью 1133,7 кв. м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4.
По условиям договора аренды от 6 мая 2000 года N 996 на общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" как на арендатора помещений возлагалась обязанность по возмещению амортизации имущества, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг по отдельному договору балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и оценив условия договора аренды от 6 мая 2000 года N 996, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" в силу заключенной им сделки приняло на себя обязательство по несению бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся занимаемые им помещения.
Во исполнение указанного обязательства 7 марта 2005 года обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" (пользователем) заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск (исполнителем) договор N 1217(э) на участие в эксплуатационных расходах, согласно пункту 1.1 которого исполнитель предоставляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Каратанова, 4, а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг.
Таким образом, между истцом и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, отношения по которому регламентированы как главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о недоказанности факта оказания обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск услуг по договору от 7 марта 2006 года N 1217 (э).
Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и в качестве управляющей организации выступает общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск. Договор управления от 8 декабря 2006 года и приложения к нему свидетельствуют о его соответствии требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту "а" пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По смыслу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает в себя действия длительного характера. Предметом договора с управляющей компанией является содержание общего имущества дома, которое характеризуется поддержанием его в нормальном состоянии, то есть фактически не требуется составления каких-либо дополнительных документов об оказании услуг.
В подтверждение факта несения расходов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями (т. 2-3):
- - с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" от 31 августа 2007 года, 9 февраля 2007 года, 20 марта 2008 года, 14 января 2009 года на содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "ЕнисейЛифт" от 1 февраля 2008 года на комплексное техническое обслуживание лифтов (в том числе, по ул. Каратанова, 4);
- - с обществом ограниченной ответственностью "Агро-Лига" от 3 марта 2008 года, 1 декабря 2008 года, 1 января 2009 года на выполнение работ по дератизации, дезинфекции, изготовлению и установке металлических дверей в мусорные камеры и подвальные помещения;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальное обслуживание и строительство" от 7 марта 2008 года, 12 марта 2008 года, 10 марта 2009 года, 30 июля 2009 года по текущему ремонту жилого фонда (на выполнение работ по ремонту почтовых ящиков, по ремонту подъездов, по ремонту кровли и водосточных систем);
- - с обществом с ограниченной ответственностью "Арт-Ситль" от 4 мая 2009 года по текущему ремонту карниза кровли жилого дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4;
- - с обществом с ограниченной ответственностью Инжсервис" от 29 мая 2008 года на техническое освидетельствование лифтов;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "Аврал" от 27 июня 2008 года, 14 января 2009 года на выполнение работ по уборке лестничных клеток;
- - с обществом с ограниченной ответственностью "ЖилКомфорт" от 1 мая 2009 года по содержанию объектов жилого и нежилого фонда.
Из содержания всех указанных договоров следует, что объектом выполнения работ являлся жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова 4. В подтверждение исполнения обязательств по договорам истцом представлены акты выполненных работ по указанным договорам, справки о стоимости выполненных работ, локальные сметные расчеты, счета-фактуры, выставленные истцу на оплату выполненных работ и оказанных услуг. В подтверждение оплаты представлены платежные поручения.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей компании и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, следовательно, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.
Согласно подпункту "а" пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения наравне с иными собственниками помещений в многоквартирном доме, и размер платы определяется решением общего собрания собственников, а до момента утверждения решением общего собрания собственников - решением органа местного самоуправления.
Из материалов настоящего дела следует, что размер платы за услуги управляющей компании собранием собственников помещений дома не установлен.
В свою очередь установленный органами местного самоуправления тариф представляет собой экономически обоснованную плату, необходимую для обеспечения деятельности по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в конкретном муниципальном образовании.
Исходя из изложенных выше норм, расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев вне зависимости от конкретно выполненных управляющей организацией работ в конкретный период времени.
По смыслу пунктов 1.1, 5.1, 5.2 договора от 7 марта 2006 года N 1217 (э) оплата обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Енисей-М" эксплуатационных расходов производится ежемесячно исходя из утвержденного органами местного самоуправления тарифа (стоимость эксплуатации 1 кв. м общей площади) и размера занимаемой пользователем площади.
Во исполнение обязательств по договору от 7 марта 2006 года N 1217 (э) общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" перечислило обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск в общей сложности 24 191 рубль 32 копейки платежными поручениями от 4 мая 2008 года N 44, от 31 октября 2008 года N 113 и от 6 июня 2008 года N 34.
Из представленного истцом расчета, с учетом уплаченных ответчиком сумм, следует, что задолженность по договору от 7 марта 2006 года N 1217(э) составляет: с 1 апреля 2008 года по 31 декабря 2008 года - 104 747 рублей 04 копейки, с 1 января 2009 года по 31 октября 2009 года - 133 107 рублей 80 копеек.
Расчет задолженности произведен истцом с применением тарифов за 1 кв. м, установленных Решениями Красноярского городского Совета депутатов от 26 декабря 2006 года N В-268 на 2007 год, от 19 декабря 2007 года N В-386 на 2008 год и от 19 декабря 2008 года N В-63 на 2009 год, и площади арендуемых ответчиком помещений - 1 133,70 кв. м.
Проверив представленный истцом расчет задолженности (т. 6, л.д. 15) суд апелляционной инстанции признает его обоснованным.
Таким образом, с учетом частичной оплаты ответчиком эксплуатационных расходов, задолженность составляет 213 663 рубля 52 копейки.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" о необходимости уменьшения названной выше суммы задолженности в связи с самостоятельным несением обществом расходов на содержание общего имущества дома.
В подтверждение названного довода ответчик представил в материалы дела договоры на техническое обслуживание подъемно-транспортного оборудования, договоры на уборку прилегающей к фасаду магазина территории, по ремонту стены фасада и части складского помещения, на влажную уборку территории магазина; счета-фактуры, платежные документы.
Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что указанные расходы понесены ответчиком в целях эксплуатации собственного нежилого помещения, и, следовательно, являются собственными расходами истца.
Ответчик необоснованно ссылается на наличие в числе арендуемого им имущества подвальных помещений, грузовых лифтов и лестничных клеток, поскольку указанное имущество не отвечает главному признаку общего имущества многоквартирного дома, закрепленному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно предназначенность для обслуживания более одного отдельного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Названное ответчиком имущество включено в состав арендованных им помещений и предназначено именно для их обслуживания, что следует из являющейся приложением к договору аренды от 6 мая 2000 года N 996 экспликации (т. 1, л.д. 29), а значит исключено из общего имущества дома. Доказательства обратного суду апелляционной инстанции не представлены.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" г. Красноярск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Енисей-М" 213 663 рубля 52 копейки задолженности по договору на участие в эксплуатационных расходах от 7 марта 2006 года N 1217 (э).
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" июня 2010 года по делу N А33-20938/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Т.С.ГУРОВА
Судьи:
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
И.А.ХАСАНОВА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)