Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2012 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей Бородулиной И.И., Скачковой О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиной А.Г.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: Глушкова И.В. по доверенности от 30.12.2011 года N 31/Д-158 от 31.12.2012 года)
от заинтересованного лица: Маринин А.В. по доверенности от 12.03.2012 года (сроком на 1 год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 02 декабря 2011 года по делу N А45-12101/2011 (судья Шевченко С.Ф.)
по иску Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск
к Товариществу собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3", г. Новосибирск (ИНН/КПП 5407456389/540701001)
о взыскании 12630,27 руб., расторжении договора аренды, об освобождении помещения,
установил:
Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту - истец Департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Товариществу собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" (далее по тексту - ответчик, ТСЖ) о взыскании 11 259 руб. задолженности по арендной плате, 1 371,27 руб. пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды N 036748-050 от 01.03.2011 года, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 245,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, что спорные помещения являются техническим подвалом, и, следовательно, не доказано, что на спорные помещения распространяется право общей долевой собственности.
Подробно доводы Департамента изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
ТСЖ в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца - не подлежащей удовлетворению, так как в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.
Письменный отзыв ответчика приобщен к материалам дела.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2011 года между сторонами заключен договор аренды N 036748-050 нежилого помещения общей площадью 245,10 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3, предназначенного для размещения офисного помещения.
Нежилое помещение передано по акту приема-передачи 01.03.2011 года.
Срок аренды по договору установлен с 01.03.2011 года по 01.02.2012 года.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно вносить на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 6 865,25 руб. в месяц не позднее 15 числа текущего месяца.
Поскольку ответчик арендную плату своевременно не уплачивал, задолженность по арендной плате за период с 01.03.2011 года по 30.06.2011 года включительно составила 11 259 руб.
За несвоевременное перечисление арендной платы, в соответствии с пунктом 4.1 договора, истцом начислена пени в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа, что за период с 15.03.2011 года по 06.07.2011 года включительно составила 1 371,27 руб.
В силу пункта 5.3 договора аренды по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
25.04.2011 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 31/06-3067 о нарушении пунктов 2.2.8, 3.1, 3.2 договора и об обязанности погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и начисленной пени. Данным уведомлением ответчику также было предложено, в случае невнесения долга, расторгнуть договор с 05.06.2011 года и освободить занимаемое помещение.
Поскольку задолженность по арендной плате и пени арендатором не была погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворения иска, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.
Арбитражным судом установлено и материалами дела подтверждается, что решением общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом общего собрания от 26.08.2010 года, в качестве способа управления многоквартирным жилым домом N 3 по ул. Вокзальная магистраль выбрано управление Товариществом собственников жилья, зарегистрированное в установленном порядке 03.09.2010 года.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.
Спорное нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды N 036748-050 от 01.03.2011 года, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, ввиду нахождения в данном помещении инженерных сетей жилого дома и коммуникаций, обслуживающих одно и более помещений в нем.
Данный факт подтверждается заключением, составленным ООО "АрСТ" (акт обследования подвала от 17.11.2011 года).
Как правомерно отмечено судом первой инстанции, сведения, содержащиеся в акте обследования помещений от 17.11.2011 года и дополненные фототаблицами (Альбом фотографий помещений N N 1, 2, 4, 5, 6, расположенных в подвале жилого дома по адресу: ул. Вокзальная магистраль, 3 - приложение N 1 к Акту обследования) истцом не опровергнуты, доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Департаментом в материалы дела не представлено.
Апелляционная инстанция отклоняет как несостоятельный довод истца о том, что Акт обследования не является надлежащим доказательством ввиду его несоответствия критериям акта экспертизы со всеми его реквизитами, в том числе, в отсутствие предупреждения специалистов о наступлении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. При этом никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
В рассматриваемом случае, представленный ответчиком акт обследования от 17.11.2011 года соответствует критериям относимости и допустимости доказательств, определенным в статьях 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при этом отсутствие предупреждения об уголовной ответственности лица, производившего обследование, не может являться обстоятельством, свидетельствующим о недопустимости принятия спорного акта в качестве доказательства по настоящему делу.
Более того, специалисты, производившие обследование, являются работниками ООО "АрСТ" - члена Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство проектировщиков Сибири, имеющего соответствующее свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
В свою очередь, оспаривания факт того, что Заруев Л.А. и Бледнова Л.И. являются сотрудниками ООО "АрСТ", истец доказательств данного обстоятельства не приводит.
Из акта обследования от 17.11.2011 года следует, что в помещениях N 1 - 6 подвала многоквартирного дома по Вокзальной магистрали, 3 расположены инженерные сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, а именно: помещение N 1 является подвальным, общей площадью 59,4 кв. м. Высота - 2,86 м (на отдельных участках менее 2-х метров), имеет один наружный вход, окон нет. Данное помещение не может быть использовано, поскольку не соответствует установленным строительным нормам и требованиям (в том числе, отсутствует второй эвакуационный выход. Эвакуация людей через смежные подвальные помещение не допускается). Кроме того, в помещении находятся коммуникации - электрическая сеть и отопление; помещение N 2 - подвальное, площадью 21,4 кв. м с высотой потолков 2 м. Помещение занято шахтой пассажирского лифта с размером в плане 2,75 * 3,6 = 9,9 кв. м. Остальная свободная площадь - проходы вокруг шахты. Содержит коммуникации - теплосеть, канализация; помещение N 3 - тамбур входа в помещение N 4 с высотой 2 м; помещение N 4 - подвальное, площадью 3,4 кв. м, высота потолков - 2 м. Коммуникации - тепловая сеть; помещение N 5 - подвальное, площадью 67,7 кв. м, 50% площади помещения имеет высоту потолков - 2 м. В помещении содержатся инженерные коммуникации - тепловые сети, водопровод, канализация и электрические сети; помещение N 6 - подвальное, площадью 59,2 кв. м, 50% площади помещения имеет высоту потолков - 2 м. В данном помещении расположены тепловой узел, узел ввода водопровода, также содержатся инженерные коммуникации - тепловые сети, водопровод, канализация и электрические сети (электросчетчик).
Следовательно, помещение подвала в данном случае используется как технический подвал для разводки коммуникаций холодной и горячей воды, канализации хозбытовых и ливневых стоков, электросетей, узлов ввода и учета холодной и горячей воды и для размещения шахты пассажирского лифта.
Более того, план подвала соответствует чертежу плана, составленному 13.02.2009 года Новосибирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", представленным истцом в материалы дела.
В соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" высоту помещений общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях, допускается принимать равной высоте жилых помещений, кроме помещений, в которых по условиям размещения оборудования должна быть высота не менее 3 м.
Из представленного истцом приложения к договору аренды Экспликация к поэтажному плату следует, что высота помещений колеблется от 2 до 2,86 м, что свидетельствует о техническом назначении помещения.
Проанализировав указанные выше обстоятельства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что помещения подвала функционально предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого многоквартирного дома, доступ к которым должны иметь только работники ТСЖ.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, внешние стены, крыши и иные конструктивные элементы зданий, строений и сооружений входят в состав общего имущества.
Спорные помещения не сформированы в самостоятельный объект, имеющий индивидуальные характеристики, а, следовательно, относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Вокзальная магистраль, 3, г. Новосибирска.
Право общей долевой собственности возникает с момента поступления квартир из муниципальной собственности в частную собственность их владельцев, при этом внесение предмета аренды в реестр муниципального имущества не меняет правовой оценки спорной ситуации и не является обстоятельством, изменяющим назначение помещения и его свойства.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статьи 246 Гражданского кодекса РФ, статьи 44 Жилищного кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников.
Таким образом, истец, не обладая надлежащими полномочиями в отношении спорного имущества, не может определять его юридическую судьбу путем передачи по договору аренды.
Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал договор аренды ничтожной сделкой, в связи с чем, отказал в удовлетворении иска в полном объеме.
Ссылка апеллянта на акт проверки использования нежилого помещения от 14.06.2011 года несостоятельна, поскольку он составлен в одностороннем порядке без уведомления ответчика о времени и месте составления данного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года по делу N А45-12101/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2012 N 07АП-1017/12 ПО ДЕЛУ N А45-12101/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2012 г. N 07АП-1017/12
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2012 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей Бородулиной И.И., Скачковой О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиной А.Г.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: Глушкова И.В. по доверенности от 30.12.2011 года N 31/Д-158 от 31.12.2012 года)
от заинтересованного лица: Маринин А.В. по доверенности от 12.03.2012 года (сроком на 1 год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 02 декабря 2011 года по делу N А45-12101/2011 (судья Шевченко С.Ф.)
по иску Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск
к Товариществу собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3", г. Новосибирск (ИНН/КПП 5407456389/540701001)
о взыскании 12630,27 руб., расторжении договора аренды, об освобождении помещения,
установил:
Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту - истец Департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Товариществу собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" (далее по тексту - ответчик, ТСЖ) о взыскании 11 259 руб. задолженности по арендной плате, 1 371,27 руб. пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды N 036748-050 от 01.03.2011 года, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 245,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, что спорные помещения являются техническим подвалом, и, следовательно, не доказано, что на спорные помещения распространяется право общей долевой собственности.
Подробно доводы Департамента изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
ТСЖ в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца - не подлежащей удовлетворению, так как в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.
Письменный отзыв ответчика приобщен к материалам дела.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2011 года между сторонами заключен договор аренды N 036748-050 нежилого помещения общей площадью 245,10 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3, предназначенного для размещения офисного помещения.
Нежилое помещение передано по акту приема-передачи 01.03.2011 года.
Срок аренды по договору установлен с 01.03.2011 года по 01.02.2012 года.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно вносить на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 6 865,25 руб. в месяц не позднее 15 числа текущего месяца.
Поскольку ответчик арендную плату своевременно не уплачивал, задолженность по арендной плате за период с 01.03.2011 года по 30.06.2011 года включительно составила 11 259 руб.
За несвоевременное перечисление арендной платы, в соответствии с пунктом 4.1 договора, истцом начислена пени в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа, что за период с 15.03.2011 года по 06.07.2011 года включительно составила 1 371,27 руб.
В силу пункта 5.3 договора аренды по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
25.04.2011 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 31/06-3067 о нарушении пунктов 2.2.8, 3.1, 3.2 договора и об обязанности погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и начисленной пени. Данным уведомлением ответчику также было предложено, в случае невнесения долга, расторгнуть договор с 05.06.2011 года и освободить занимаемое помещение.
Поскольку задолженность по арендной плате и пени арендатором не была погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворения иска, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.
Арбитражным судом установлено и материалами дела подтверждается, что решением общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом общего собрания от 26.08.2010 года, в качестве способа управления многоквартирным жилым домом N 3 по ул. Вокзальная магистраль выбрано управление Товариществом собственников жилья, зарегистрированное в установленном порядке 03.09.2010 года.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.
Спорное нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды N 036748-050 от 01.03.2011 года, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, ввиду нахождения в данном помещении инженерных сетей жилого дома и коммуникаций, обслуживающих одно и более помещений в нем.
Данный факт подтверждается заключением, составленным ООО "АрСТ" (акт обследования подвала от 17.11.2011 года).
Как правомерно отмечено судом первой инстанции, сведения, содержащиеся в акте обследования помещений от 17.11.2011 года и дополненные фототаблицами (Альбом фотографий помещений N N 1, 2, 4, 5, 6, расположенных в подвале жилого дома по адресу: ул. Вокзальная магистраль, 3 - приложение N 1 к Акту обследования) истцом не опровергнуты, доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Департаментом в материалы дела не представлено.
Апелляционная инстанция отклоняет как несостоятельный довод истца о том, что Акт обследования не является надлежащим доказательством ввиду его несоответствия критериям акта экспертизы со всеми его реквизитами, в том числе, в отсутствие предупреждения специалистов о наступлении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. При этом никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
В рассматриваемом случае, представленный ответчиком акт обследования от 17.11.2011 года соответствует критериям относимости и допустимости доказательств, определенным в статьях 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при этом отсутствие предупреждения об уголовной ответственности лица, производившего обследование, не может являться обстоятельством, свидетельствующим о недопустимости принятия спорного акта в качестве доказательства по настоящему делу.
Более того, специалисты, производившие обследование, являются работниками ООО "АрСТ" - члена Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство проектировщиков Сибири, имеющего соответствующее свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
В свою очередь, оспаривания факт того, что Заруев Л.А. и Бледнова Л.И. являются сотрудниками ООО "АрСТ", истец доказательств данного обстоятельства не приводит.
Из акта обследования от 17.11.2011 года следует, что в помещениях N 1 - 6 подвала многоквартирного дома по Вокзальной магистрали, 3 расположены инженерные сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, а именно: помещение N 1 является подвальным, общей площадью 59,4 кв. м. Высота - 2,86 м (на отдельных участках менее 2-х метров), имеет один наружный вход, окон нет. Данное помещение не может быть использовано, поскольку не соответствует установленным строительным нормам и требованиям (в том числе, отсутствует второй эвакуационный выход. Эвакуация людей через смежные подвальные помещение не допускается). Кроме того, в помещении находятся коммуникации - электрическая сеть и отопление; помещение N 2 - подвальное, площадью 21,4 кв. м с высотой потолков 2 м. Помещение занято шахтой пассажирского лифта с размером в плане 2,75 * 3,6 = 9,9 кв. м. Остальная свободная площадь - проходы вокруг шахты. Содержит коммуникации - теплосеть, канализация; помещение N 3 - тамбур входа в помещение N 4 с высотой 2 м; помещение N 4 - подвальное, площадью 3,4 кв. м, высота потолков - 2 м. Коммуникации - тепловая сеть; помещение N 5 - подвальное, площадью 67,7 кв. м, 50% площади помещения имеет высоту потолков - 2 м. В помещении содержатся инженерные коммуникации - тепловые сети, водопровод, канализация и электрические сети; помещение N 6 - подвальное, площадью 59,2 кв. м, 50% площади помещения имеет высоту потолков - 2 м. В данном помещении расположены тепловой узел, узел ввода водопровода, также содержатся инженерные коммуникации - тепловые сети, водопровод, канализация и электрические сети (электросчетчик).
Следовательно, помещение подвала в данном случае используется как технический подвал для разводки коммуникаций холодной и горячей воды, канализации хозбытовых и ливневых стоков, электросетей, узлов ввода и учета холодной и горячей воды и для размещения шахты пассажирского лифта.
Более того, план подвала соответствует чертежу плана, составленному 13.02.2009 года Новосибирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", представленным истцом в материалы дела.
В соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" высоту помещений общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях, допускается принимать равной высоте жилых помещений, кроме помещений, в которых по условиям размещения оборудования должна быть высота не менее 3 м.
Из представленного истцом приложения к договору аренды Экспликация к поэтажному плату следует, что высота помещений колеблется от 2 до 2,86 м, что свидетельствует о техническом назначении помещения.
Проанализировав указанные выше обстоятельства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что помещения подвала функционально предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого многоквартирного дома, доступ к которым должны иметь только работники ТСЖ.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, внешние стены, крыши и иные конструктивные элементы зданий, строений и сооружений входят в состав общего имущества.
Спорные помещения не сформированы в самостоятельный объект, имеющий индивидуальные характеристики, а, следовательно, относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Вокзальная магистраль, 3, г. Новосибирска.
Право общей долевой собственности возникает с момента поступления квартир из муниципальной собственности в частную собственность их владельцев, при этом внесение предмета аренды в реестр муниципального имущества не меняет правовой оценки спорной ситуации и не является обстоятельством, изменяющим назначение помещения и его свойства.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статьи 246 Гражданского кодекса РФ, статьи 44 Жилищного кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников.
Таким образом, истец, не обладая надлежащими полномочиями в отношении спорного имущества, не может определять его юридическую судьбу путем передачи по договору аренды.
Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал договор аренды ничтожной сделкой, в связи с чем, отказал в удовлетворении иска в полном объеме.
Ссылка апеллянта на акт проверки использования нежилого помещения от 14.06.2011 года несостоятельна, поскольку он составлен в одностороннем порядке без уведомления ответчика о времени и месте составления данного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 декабря 2011 года по делу N А45-12101/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)