Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: О.В.Цирулик
Судей: О.Г.Красковской, Я.В.Кондратьевой
при участии:
- от истца: Овчинникова О.Н., представитель по доверенности N 3-5.2/12 от 23.04.2012;
- от ответчиков: от ООО "Дикая орхидея": Демченко Т.Н., директор; Сергеева М.Д., представитель по доверенности без номера от 01.07.2012;
- от ОАО "Центр инновационных технологий": представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея"
на решение от 06.03.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012
по делу N А73-3236/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.Л.Малашкин, в апелляционном суде судьи М.О.Волкова, И.В.Иноземцев, А.В.Шевц
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно-ремонтная компания"
к обществу с ограниченной ответственностью "Дикая Орхидея", открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий"
о понуждении к заключению договора и взыскании 42 329 руб. 34 коп. задолженности
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно-ремонтная компания" (далее - управляющая компания; ОГРН 1082721005718, адрес (место нахождения): 680032, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Школьная, 11) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея" (далее - ООО "Дикая орхидея"; ОГРН 1062724063830; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Мирная, 7) о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная, 7, и взыскании долга по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере 42 329 руб. 34 коп. за период с 01.09.2008 по 28.02.2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий" (далее - ОАО "ЦИТ"; ОГРН 1042700170061; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, пер. Топографический, 9). Впоследствии процессуальный статус ОАО "ЦИТ" изменен на второго ответчика.
До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части требования о понуждении к заключению договора и, уточнив требования, просил взыскать с ответчиков солидарно долг по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в размере 45 548 руб. 08 коп. за период с 01.09.2008 по 01.05.2011.
Решением суда от 23.06.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011, во взыскании основного долга в размере 45 548 руб. 08 коп. отказано, производство по делу в части требования о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом прекращено.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.12.2011 решение и постановление апелляционного суда в части взыскания с ОАО "ЦИТ" 45 548 руб. 08 коп. основного долга отменены. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение. В остальном судебные акты оставлены без изменения.
При новом рассмотрении дела решением от 06.03.2012 (с учетом определения от 22.03.2012 об исправлении арифметической ошибки) иск удовлетворен на сумму 44 021 руб. 21 коп. В остальной части иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается статус истца как управляющей организации, несение им расходов на содержание общего имущества, а также ненадлежащее исполнение ОАО "ЦИТ" как собственником помещений обязанности по возмещению данных расходов. Поэтому сумма долга в размере 44 021 руб. 21 коп. взыскана с данного ответчика на основании статей 210, 249 ГК РФ, статьи 158 ЖК РФ, тогда как в иске к ООО "Дикая орхидея", являющемуся арендатором помещения, отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 решение изменено, с ОАО "ЦИТ" в пользу управляющей компании взыскано 44 049 руб. 12 коп. В остальной части иска отказано. Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о неверном расчете иска из-за неправильного применения ставок на содержание общего имущества согласно договорам на управление домом.
В кассационной жалобе ООО "Дикая орхидея" просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что ООО "Дикая орхидея" фактически несло бремя содержания общего имущества, что подтверждено доказательствами по делу, не оцененными судами. В свою очередь истец не доказал факт выполнения работ по содержанию общего имущества дома, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Управляющая компания в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с изложенными в ней доводами, считает судебные акты принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители ООО "Дикая орхидея" и истца поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и в отзыве на нее.
ОАО "ЦИТ", извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимало, заявив о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Проверив законность постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Суды установили, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 7 по ул. Мирная в г. Хабаровске, проведенного 24.07.2008, истец избран в качестве управляющей организации. Этим же протоколом утвержден размер платы за содержание и ремонт жилого помещения как для нанимателей по действующему постановлению мэра города. На управление домом с истцом оформлены договоры от 01.09.2008 N М7 и от 31.12.2009 N М7.
27.02.2007 между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Дикая орхидея" (арендатор) заключен договор N 77/07 на аренду нежилого помещения, являющегося собственностью арендодателя, по условиям которого арендатору в пользование передана часть функционального (встроенного) помещения 11 (1 - 16) в виде комнат NN 12 - 16, площадью 50,4 кв. м и места общего пользования, площадью 7,7 кв. м (3,2 кв. м на первом этаже; 4,5 кв. м на втором этаже), расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная, д. 7, для использования под парикмахерскую. Срок аренды установлен с 27.02.2007 по 26.02.2010 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 5.4 договора договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок после истечения его срока, если арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В силу статей 158, 161 Жилищного кодекса РФ на собственника помещений в многоквартирном жилом доме возложена обязанность заключить договор на управление с соответствующей управляющей организацией, нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В силу императивного указания данных норм права обязанность по заключению договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных такой организацией расходов на содержание общего имущества ложиться на собственника помещений дома и не может быть возложена им на другое лицо, в частности, арендатора помещений.
Исходя из этого, повторно рассматривая спор, суды обоснованно возложили обязанность по возмещению истцу расходов на содержание общего имущества дома на ОАО "ЦИТ" как собственника помещения, арендуемого ООО "Дикая орхидея", и не учли условия договора аренды от 27.02.2007, которыми обязанность несения таких расходов отнесена на арендатора.
При этом, исчисляя размер возмещения, апелляционный суд обоснованно учел ставки на содержание общего имущества дома, согласованные в договоре на управление от 31.12.2010, с учетом индексации, применяемой по решению собственников помещений дома от 12.01.2010, изменив решение суда, расчет которого в части взыскиваемой суммы эти обстоятельства не учитывал. Правильность расчета взысканной апелляционным судом суммы 44 049 руб. 12 коп. не оспорена.
Довод заявителя жалобы о том, что в деле отсутствуют доказательства реального несения истцом расходов на содержание общего имущества дома, а также выполнения соответствующих работ, предусмотренных Правилами N 491, отклоняется. Выполнение комплекса работ, связанного с содержанием общего имущества в отсутствие доказательств обратного, предполагается, необходимость доказывания фактического состава понесенных затрат на содержание общего имущества в спорный период у управляющей организации отсутствует.
Довод жалобы о том, что ООО "Дикая орхидея" самостоятельно несла расходы на содержание общего имущества, в том числе перечисляла истцу денежные средства в оплату за содержание, однако данные суммы не учтены судами, отклоняется. В деле представлены доказательства, подтверждающие расходы арендатора (приобретение линолеума, ламп, на услуги по дезинфекции, на вывоз отходов и др.), однако из данных документов невозможно определить, что эти расходы понесены на общедомовые нужды, а не на содержание арендуемого помещения. Из платежных поручений на перечисление денежных средств истцу усматривается, что оплата произведена по договору от 06.10.2008 N 01008, однако в деле данный договор отсутствует. Из представленной кассационному суду копии договора N 01008, заключенного между истцом и ООО "Дикая орхидея", следует, что его предметом является оказание услуг, связанных с содержанием контейнерной площадки, однако относимость этих услуг к общедомовому имуществу из договора не усматривается.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, в связи с чем постановление не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина по кассационной жалобе, в уплате которой ООО "Дикая орхидея" предоставлялась отсрочка определением от 02.07.2012, подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета в размере 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 по делу N А73-3236/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 000 рублей.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 31.07.2012 N Ф03-3226/2012 ПО ДЕЛУ N А73-3236/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2012 г. N Ф03-3226/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: О.В.Цирулик
Судей: О.Г.Красковской, Я.В.Кондратьевой
при участии:
- от истца: Овчинникова О.Н., представитель по доверенности N 3-5.2/12 от 23.04.2012;
- от ответчиков: от ООО "Дикая орхидея": Демченко Т.Н., директор; Сергеева М.Д., представитель по доверенности без номера от 01.07.2012;
- от ОАО "Центр инновационных технологий": представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея"
на решение от 06.03.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012
по делу N А73-3236/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.Л.Малашкин, в апелляционном суде судьи М.О.Волкова, И.В.Иноземцев, А.В.Шевц
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно-ремонтная компания"
к обществу с ограниченной ответственностью "Дикая Орхидея", открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий"
о понуждении к заключению договора и взыскании 42 329 руб. 34 коп. задолженности
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дальневосточная сервисно-ремонтная компания" (далее - управляющая компания; ОГРН 1082721005718, адрес (место нахождения): 680032, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Школьная, 11) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея" (далее - ООО "Дикая орхидея"; ОГРН 1062724063830; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Мирная, 7) о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная, 7, и взыскании долга по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере 42 329 руб. 34 коп. за период с 01.09.2008 по 28.02.2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий" (далее - ОАО "ЦИТ"; ОГРН 1042700170061; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, пер. Топографический, 9). Впоследствии процессуальный статус ОАО "ЦИТ" изменен на второго ответчика.
До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части требования о понуждении к заключению договора и, уточнив требования, просил взыскать с ответчиков солидарно долг по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в размере 45 548 руб. 08 коп. за период с 01.09.2008 по 01.05.2011.
Решением суда от 23.06.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011, во взыскании основного долга в размере 45 548 руб. 08 коп. отказано, производство по делу в части требования о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом прекращено.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.12.2011 решение и постановление апелляционного суда в части взыскания с ОАО "ЦИТ" 45 548 руб. 08 коп. основного долга отменены. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение. В остальном судебные акты оставлены без изменения.
При новом рассмотрении дела решением от 06.03.2012 (с учетом определения от 22.03.2012 об исправлении арифметической ошибки) иск удовлетворен на сумму 44 021 руб. 21 коп. В остальной части иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается статус истца как управляющей организации, несение им расходов на содержание общего имущества, а также ненадлежащее исполнение ОАО "ЦИТ" как собственником помещений обязанности по возмещению данных расходов. Поэтому сумма долга в размере 44 021 руб. 21 коп. взыскана с данного ответчика на основании статей 210, 249 ГК РФ, статьи 158 ЖК РФ, тогда как в иске к ООО "Дикая орхидея", являющемуся арендатором помещения, отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 решение изменено, с ОАО "ЦИТ" в пользу управляющей компании взыскано 44 049 руб. 12 коп. В остальной части иска отказано. Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о неверном расчете иска из-за неправильного применения ставок на содержание общего имущества согласно договорам на управление домом.
В кассационной жалобе ООО "Дикая орхидея" просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что ООО "Дикая орхидея" фактически несло бремя содержания общего имущества, что подтверждено доказательствами по делу, не оцененными судами. В свою очередь истец не доказал факт выполнения работ по содержанию общего имущества дома, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Управляющая компания в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с изложенными в ней доводами, считает судебные акты принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители ООО "Дикая орхидея" и истца поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и в отзыве на нее.
ОАО "ЦИТ", извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимало, заявив о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Проверив законность постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Суды установили, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 7 по ул. Мирная в г. Хабаровске, проведенного 24.07.2008, истец избран в качестве управляющей организации. Этим же протоколом утвержден размер платы за содержание и ремонт жилого помещения как для нанимателей по действующему постановлению мэра города. На управление домом с истцом оформлены договоры от 01.09.2008 N М7 и от 31.12.2009 N М7.
27.02.2007 между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Дикая орхидея" (арендатор) заключен договор N 77/07 на аренду нежилого помещения, являющегося собственностью арендодателя, по условиям которого арендатору в пользование передана часть функционального (встроенного) помещения 11 (1 - 16) в виде комнат NN 12 - 16, площадью 50,4 кв. м и места общего пользования, площадью 7,7 кв. м (3,2 кв. м на первом этаже; 4,5 кв. м на втором этаже), расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная, д. 7, для использования под парикмахерскую. Срок аренды установлен с 27.02.2007 по 26.02.2010 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 5.4 договора договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок после истечения его срока, если арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В силу статей 158, 161 Жилищного кодекса РФ на собственника помещений в многоквартирном жилом доме возложена обязанность заключить договор на управление с соответствующей управляющей организацией, нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В силу императивного указания данных норм права обязанность по заключению договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных такой организацией расходов на содержание общего имущества ложиться на собственника помещений дома и не может быть возложена им на другое лицо, в частности, арендатора помещений.
Исходя из этого, повторно рассматривая спор, суды обоснованно возложили обязанность по возмещению истцу расходов на содержание общего имущества дома на ОАО "ЦИТ" как собственника помещения, арендуемого ООО "Дикая орхидея", и не учли условия договора аренды от 27.02.2007, которыми обязанность несения таких расходов отнесена на арендатора.
При этом, исчисляя размер возмещения, апелляционный суд обоснованно учел ставки на содержание общего имущества дома, согласованные в договоре на управление от 31.12.2010, с учетом индексации, применяемой по решению собственников помещений дома от 12.01.2010, изменив решение суда, расчет которого в части взыскиваемой суммы эти обстоятельства не учитывал. Правильность расчета взысканной апелляционным судом суммы 44 049 руб. 12 коп. не оспорена.
Довод заявителя жалобы о том, что в деле отсутствуют доказательства реального несения истцом расходов на содержание общего имущества дома, а также выполнения соответствующих работ, предусмотренных Правилами N 491, отклоняется. Выполнение комплекса работ, связанного с содержанием общего имущества в отсутствие доказательств обратного, предполагается, необходимость доказывания фактического состава понесенных затрат на содержание общего имущества в спорный период у управляющей организации отсутствует.
Довод жалобы о том, что ООО "Дикая орхидея" самостоятельно несла расходы на содержание общего имущества, в том числе перечисляла истцу денежные средства в оплату за содержание, однако данные суммы не учтены судами, отклоняется. В деле представлены доказательства, подтверждающие расходы арендатора (приобретение линолеума, ламп, на услуги по дезинфекции, на вывоз отходов и др.), однако из данных документов невозможно определить, что эти расходы понесены на общедомовые нужды, а не на содержание арендуемого помещения. Из платежных поручений на перечисление денежных средств истцу усматривается, что оплата произведена по договору от 06.10.2008 N 01008, однако в деле данный договор отсутствует. Из представленной кассационному суду копии договора N 01008, заключенного между истцом и ООО "Дикая орхидея", следует, что его предметом является оказание услуг, связанных с содержанием контейнерной площадки, однако относимость этих услуг к общедомовому имуществу из договора не усматривается.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, в связи с чем постановление не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина по кассационной жалобе, в уплате которой ООО "Дикая орхидея" предоставлялась отсрочка определением от 02.07.2012, подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета в размере 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 по делу N А73-3236/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дикая орхидея" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 000 рублей.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)