Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 7 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании заявителя - Буременко Татьяны Васильевны (ОГРНИП 304230810500210) и ее представителя - Плотниковой С.И. (доверенность от 01.08.2011), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301172475), третьих лиц: муниципального унитарного ремонтно-эксплуатационного предприятия N 19 (ОГРН 1022301607162), общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1022301622463), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2011 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.) по делу N А32-14359/2010, установил следующее.
Буременко Татьяна Васильевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ департамента от 01.04.2010 N 6703.49 в выкупе муниципального имущества - арендуемых нежилых помещений N 54, 55, 57, 57/1 и 58, расположенных в здании (литера под/А) по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 92;
- - обязать департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159);
- - заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 19 (далее - предприятие) и ООО "Городская управляющая компания - Краснодар".
Решением от 10.03.2011 требования предпринимателя удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2011 решение от 10.03.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд указал, что не исследован вопрос о том, как использовалось спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме; было ли оно предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования либо для обслуживания общего имущества в доме.
Решением от 24.11.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012, требования предпринимателя удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента от 01.04.2010 N 6703.49 в выкупе муниципального имущества, департамент обязан устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, и направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Судебные инстанции установили, что спорные помещения имеют иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, использовались различными лицами для целей, не связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме, поэтому правовой режим общего имущества в многоквартирном доме на них не распространяется.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 24.11.2011 и постановление апелляционной инстанции от 27.03.2012, принять новый судебный акт об отказе предпринимателю в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, при рассмотрении спора суды не учли, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 по делу N А32-14939/2010 удовлетворены требования департамента о возврате муниципального имущества, арендуемого предпринимателем по договору аренды от 08.04.2003 N 206/2. Поскольку договор от 08.04.2003 N 206/2 считается прекращенным с 01.04.2010, выводы судов о наличии всех условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, позволяющих отнести предпринимателя к субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на выкуп арендуемого муниципального имущества, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, в спорных помещениях находятся общедомовые инженерные коммуникации, которые в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общей долевой собственности собственников квартир данного дома.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании предприниматель и его представитель повторили доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав предпринимателя и его представителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 08.04.2003 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 206/2, муниципального имущества - нежилых помещений N 54, 55, 57, 57/1, 58 здания (литера под/А) общей площадью 94,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 92.
Предприниматель на основании норм Закона N 159-ФЗ дважды обращался в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендованных нежилых помещений (письма от 10.12.2009 и от 04.03.2010).
Департамент в письмах от 29.12.2009 N 30809.49 и от 01.04.2010 N 6703.49 отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, по мотиву того, что предприниматель имеет задолженность по оплате арендных платежей. Кроме того, департамент указал на наличие у собственников помещений в многоквартирном жилом доме права общей долевой собственности на спорное имущество (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Также департаментом указано, что письмом от 03.03.2010 N 4268.49 им заявлен отказ от договора аренды, в связи с чем договорные отношения прекращены с 01.04.2010.
Полагая, что отказ в выкупе спорных нежилых помещений является незаконным, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и интересов заявителя.
В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ закреплено регулирование данным законом отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимая вещь, в отношении которой осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которую подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу названных норм право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008).
Выполняя указания кассационного суда при новом рассмотрении дела, судебные инстанции установили, что спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома; помещения не использовались в качестве общего имущества домовладельцев, использовались в просветительских целях (кружки по интересам - клуб знакомств). Первая квартира была приватизирована в 1991 году. Первичная инвентаризация нежилых помещений подвала под литерой под/А проведена 22.03.1975. С указанного момента помещения отражены как имеющие самостоятельное назначение (не тождественное техническому подвалу): склад, прихожая, кладовая угольная (затем, по результатам инвентаризации 2004 года актовый зал, кабинет, склады). Доказательства использования спорных помещений по состоянию на 1991 год для целей обслуживания общих нужд многоквартирного дома в документах предприятия технической инвентаризации не выявлены. В многоквартирном доме по ул. Чапаева, 92 имеется иное самостоятельное не смежное с помещениями предпринимателя подвальное помещение, выполняющее функции технического подвала, с отдельным входом (из подъезда), в котором размещены общедомовые приборы учета и запорная арматура. Помещения, арендуемые предпринимателем, имеют отдельный вход непосредственно с улицы, что также свидетельствует о самостоятельном целевом характере указанных помещений (намерении сформировать их как отдельный объект, а не часть общего технического подвала). Предприниматель использует спорные помещения по самостоятельному назначению непрерывно с 1997 года (т. 2, л.д. 149 - 153).
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обосновано пришли к выводу о том, что испрашиваемые подвальные помещения не использовались в целях обслуживания жилых помещений собственников многоквартирного дома. Данные выводы судов заинтересованное лицо документально не опровергло.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Факт надлежащего исполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы (отсутствие задолженности) установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 по делу N А32-14939/2010.
Довод департамента о прекращении арендных отношений правомерно отклонен судом апелляционной инстанции с учетом пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134. При этом судом учтено, что предприниматель заявил о выкупе имущества 04.03.2010 в период действия договора аренды, то есть до названной департаментом даты прекращения договора. Кроме того, обращение предпринимателя было повторным, а законных оснований для отказа в удовлетворении первоначального заявления предпринимателя, поданного в декабре 2009 года, у департамента также не имелось.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по делу N А32-14359/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2011 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.05.2012.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.06.2012 ПО ДЕЛУ N А32-14359/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2012 г. по делу N А32-14359/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 7 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании заявителя - Буременко Татьяны Васильевны (ОГРНИП 304230810500210) и ее представителя - Плотниковой С.И. (доверенность от 01.08.2011), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301172475), третьих лиц: муниципального унитарного ремонтно-эксплуатационного предприятия N 19 (ОГРН 1022301607162), общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1022301622463), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2011 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.) по делу N А32-14359/2010, установил следующее.
Буременко Татьяна Васильевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ департамента от 01.04.2010 N 6703.49 в выкупе муниципального имущества - арендуемых нежилых помещений N 54, 55, 57, 57/1 и 58, расположенных в здании (литера под/А) по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 92;
- - обязать департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159);
- - заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 19 (далее - предприятие) и ООО "Городская управляющая компания - Краснодар".
Решением от 10.03.2011 требования предпринимателя удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2011 решение от 10.03.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд указал, что не исследован вопрос о том, как использовалось спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме; было ли оно предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования либо для обслуживания общего имущества в доме.
Решением от 24.11.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012, требования предпринимателя удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента от 01.04.2010 N 6703.49 в выкупе муниципального имущества, департамент обязан устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, и направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Судебные инстанции установили, что спорные помещения имеют иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, использовались различными лицами для целей, не связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме, поэтому правовой режим общего имущества в многоквартирном доме на них не распространяется.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 24.11.2011 и постановление апелляционной инстанции от 27.03.2012, принять новый судебный акт об отказе предпринимателю в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, при рассмотрении спора суды не учли, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 по делу N А32-14939/2010 удовлетворены требования департамента о возврате муниципального имущества, арендуемого предпринимателем по договору аренды от 08.04.2003 N 206/2. Поскольку договор от 08.04.2003 N 206/2 считается прекращенным с 01.04.2010, выводы судов о наличии всех условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, позволяющих отнести предпринимателя к субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на выкуп арендуемого муниципального имущества, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, в спорных помещениях находятся общедомовые инженерные коммуникации, которые в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общей долевой собственности собственников квартир данного дома.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании предприниматель и его представитель повторили доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав предпринимателя и его представителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 08.04.2003 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 206/2, муниципального имущества - нежилых помещений N 54, 55, 57, 57/1, 58 здания (литера под/А) общей площадью 94,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 92.
Предприниматель на основании норм Закона N 159-ФЗ дважды обращался в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендованных нежилых помещений (письма от 10.12.2009 и от 04.03.2010).
Департамент в письмах от 29.12.2009 N 30809.49 и от 01.04.2010 N 6703.49 отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, по мотиву того, что предприниматель имеет задолженность по оплате арендных платежей. Кроме того, департамент указал на наличие у собственников помещений в многоквартирном жилом доме права общей долевой собственности на спорное имущество (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Также департаментом указано, что письмом от 03.03.2010 N 4268.49 им заявлен отказ от договора аренды, в связи с чем договорные отношения прекращены с 01.04.2010.
Полагая, что отказ в выкупе спорных нежилых помещений является незаконным, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и интересов заявителя.
В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ закреплено регулирование данным законом отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимая вещь, в отношении которой осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которую подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу названных норм право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008).
Выполняя указания кассационного суда при новом рассмотрении дела, судебные инстанции установили, что спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома; помещения не использовались в качестве общего имущества домовладельцев, использовались в просветительских целях (кружки по интересам - клуб знакомств). Первая квартира была приватизирована в 1991 году. Первичная инвентаризация нежилых помещений подвала под литерой под/А проведена 22.03.1975. С указанного момента помещения отражены как имеющие самостоятельное назначение (не тождественное техническому подвалу): склад, прихожая, кладовая угольная (затем, по результатам инвентаризации 2004 года актовый зал, кабинет, склады). Доказательства использования спорных помещений по состоянию на 1991 год для целей обслуживания общих нужд многоквартирного дома в документах предприятия технической инвентаризации не выявлены. В многоквартирном доме по ул. Чапаева, 92 имеется иное самостоятельное не смежное с помещениями предпринимателя подвальное помещение, выполняющее функции технического подвала, с отдельным входом (из подъезда), в котором размещены общедомовые приборы учета и запорная арматура. Помещения, арендуемые предпринимателем, имеют отдельный вход непосредственно с улицы, что также свидетельствует о самостоятельном целевом характере указанных помещений (намерении сформировать их как отдельный объект, а не часть общего технического подвала). Предприниматель использует спорные помещения по самостоятельному назначению непрерывно с 1997 года (т. 2, л.д. 149 - 153).
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обосновано пришли к выводу о том, что испрашиваемые подвальные помещения не использовались в целях обслуживания жилых помещений собственников многоквартирного дома. Данные выводы судов заинтересованное лицо документально не опровергло.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Факт надлежащего исполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы (отсутствие задолженности) установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 по делу N А32-14939/2010.
Довод департамента о прекращении арендных отношений правомерно отклонен судом апелляционной инстанции с учетом пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134. При этом судом учтено, что предприниматель заявил о выкупе имущества 04.03.2010 в период действия договора аренды, то есть до названной департаментом даты прекращения договора. Кроме того, обращение предпринимателя было повторным, а законных оснований для отказа в удовлетворении первоначального заявления предпринимателя, поданного в декабре 2009 года, у департамента также не имелось.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по делу N А32-14359/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2011 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.05.2012.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.САДОВНИКОВ
А.В.САДОВНИКОВ
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА
О.Л.РАССКАЗОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)